Znalecký posudek č. 2957/67/2014 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 1824/3 s podílem na společných částech domu č.p.1824 a pozemku parc.č. st.1864 v k.ú.aš, obec Aš, okres Cheb. Objednatel posudku: Účel posudku: Hypoteční banka a.s. Radlická 333/150 150 00 P r a h a 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 13. 5. 2014 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 15 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních., 13. 5. 2014
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky 4+1 v 1.patře obytného domu č.p.1824 na Chebské ulici v Aši. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17. 2. 2013. Uživatelka bytu Iryna Paluyanchyk nebyla přítomna. Prohlídka bytu nebyla umožněna, informace poskytla spoluvlastnice dvou jednotek v témže domě. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitosti LV č.3372 a LV č.3010 Snímek z pozemkové mapy Nabídky RK Skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Aš Katastrální území: Aš (600521) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno dle skutečností zjištěných na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům je postaven při hlavní silnici vedoucí z Chebu do Aše. Dům je rohový v řadové zástavbě na pravé straně při vjezdu do města. V domě je pět jednotek z toho 4 bytové a jedna nebytová. V přízemí domu je nebytová jednotka původně provozovaná jako pizerie a bytová jednotka. Oceňovaná jednotka zaujímá celé 1.patro domu. Je upravena pro dvougenerační bydlení, má vlastní etážové topení s kotlem na plyn a náleží k ní sklep a část půdy. Za domem je skupina garáží, kde je možnost zakoupení garáže. Za domem jsou plochy k rekraci a rozsáhlé lesy. Ve městě je veškerá občanská vybavenost. Do města Cheb je velmi dobrá dopravní dostupnost po silnici i vlakem. Nádraží je vzdáleno 350 m od domu. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemek č. st.1864/1 Byt a) Bytová jednotka č.1824/3
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,940 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolí v okolních 0,23 bytech nebo v okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,790 i = 2
5 Pozemek a) Pozemek č. st.1864/1 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Aš Název okresu: Cheb Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. Praha 0,85 obce -východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) 0,95 Základní cena výchozí: ZC v = 940, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 519,19 Kč/m2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,790 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,743 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 385,7582 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st.1864/1 zastavěná plocha 299 115 341,70 Pozemek č. st.1864/1 určená cena: 115 341,70 Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č. st.1864/1 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1824/3 spoluvlastnický podíl: 267 / 1 000 115 341,70 Kč 115 341,70 Kč 30 796,23 Kč
6 Byt a) Bytová jednotka č.1824/3 38 Bytová jednotka 4+1 zaujímající celé 2.nadzemní podlaží obytného domu č.p.1824 Chebská ulice, má celkovou podlahovou plochu 110 m 2. Bytová jednotka je vybavena novou kuchyňskou linkou, novou koupelnou, vlastním etážovým topením s plynovým kotlem. Okna plastová, podlahy laminátové plovoucí. Byt je po rekonstrukci v dobrém stavu. K bytu náleží část sklepa a půdy. Podíl na společných částech domu je 267/1000. Obytný dům má celkem 5 jednotek z toho 4 bytové. Je cihlový, rohový, cele podsklepený. Podlahové plochy jednotky (PP): celková podlahová plocha 110,00 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Aš Počet obyvatel: 13 076 Základní cena (ZC): 11 215, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Rok kolaudace: 1920 Stáří stavby (y): 94 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,561 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 6 291,62 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 0,940 Index polohy (I P ): 0,790 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 110,00 6 291,62 0,940 0,790 = 513 937,27 Kč
7 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 115 341,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 267 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 30 796,23 Kč + 30 796,23 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 544 733,50 Kč Bytová jednotka č.1824/3 určená cena: 544 733,50 Kč
8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č. st.1864/1 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.1824/3 spoluvlastnický podíl: 267 / 1 000 115 341,70 Kč 115 341,70 Kč 30 796,23 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.1824/3 544 733,50 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 544 730, Kč Zjištěná cena: 544 730, Kč Cena slovy: pětsetčtyřicetčtyřitisícesedmsettřicet Kč
9
10, 13. 5. 2014 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2957/67/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 67/2014 podle připojené likvidace.
12 E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí
Fotodokumentace 13
Výpis z katastru nemovitostí 14
15