ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2788-04/2015 o ceně nemovité věci zem. pozemků p.č. 168 a 169 s příslušenstvím (trv. porosty) vše v obci Lípa, k.ú. Lípa n. Dřev. okr. Zlín Objednavatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno město - soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 Brno Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 199/2014 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: 10.2.2015 Posudek vypracoval: Ing. Pavel Stržínek Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 8 stran textu 7P stran příloh. Ve Zlíně, dne 15.února 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc pozemky se nalézají v obci Lípa, za hranicí intravilánu při výjezdu z obce a je přímo přístupná z místní nezpevněné komunikace. Pozemky jsou mimo dosah veškerých inž. sítí a nachází se na nich 10 ks přestárlých a neošetřovaných stromů trnek. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Lípa n. Dřev. a obec Lípa list vlastnictví č. 2015, vyhotovený kat. úřadem pro Zlín. kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž dne 14.1.2015 a to dálkovým přístupem. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Lípa n. Dřev. Výkresová dokumentace: nedodána Usnesení Exek. úřadu Brno - město ze dne 15.1.2015 o ustanovení znalcem. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 10.1.2015. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.2015 pro k.ú. Lípa n.dřev. obec zapsán: - Turečková Naděžda, Kamenná 3854 Zlín 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Trvalý trav. porost dle 6 2) Zahrada dle 6 3) Trvalé porosty - 2 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ Tržní ocenění je zprávou, kterou zhotovitel zpracovává na základě informací vlastníka předmětných nemovitostí a objednatele ocenění, podkladů uvedených ve zprávě a dalších šetření a podkladů získávaných zhotovitelem. Zhotovitel zodpovídá za uvedené údaje o vlastnických a jiných právech, pokud jsou v souladu s podklady níže uvedenými. Ocenění je zpracováno ke stavu nemovitostí, který zpracovatel zjistil při místním šetření a ke stavu podmínek trhu ke dni ocenění a předpokladu jeho dalšího vývoje v rozsahu do konce tohoto kalendářního roku. Zhotovitel nezodpovídá za případné další změny trhu a změny technického stavu nemovitostí způsobené nedostatečnou péčí vlastníka a vlivy vis major. Tržní ocenění je zpracováno v souladu se všemi právními předpisy platnými ke dni ocenění. Zpracovatel nemůže zohlednit skutečnosti, které mu nebyly ke dni ocenění známy. Zpracovatel prohlašuje, že nemá a nebude mít spojitost s podnikáním v nemovitostech, které jsou předmětem tohoto ocenění. POUŽITÉ METODY OCENĚNÍ MAJETKU Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: metoda věcné hodnoty věcnou hodnotou je reprodukční cena stavby (cena stavby, za kterou by se dala nemovitost ke dni ocenění postavit), která je snížena o opotřebení. Zhotovitel preferuje zjišťování jednotkové věcné ceny podle cenového předpisu (bez koeficientu prodejnosti) s použitím koeficientu inflace. V případě, že je zhotoviteli známa skutečná reprodukční cena, je užita cena podle příslušné smlouvy o dílo a daňových dokladů po úpravě koeficientem inflace a snížena o opotřebení. Výjimečně je užívána cena určená pomocí technickohospodářských ukazatelů přepočtených na cenovou úroveň ke dni ocenění. metoda výnosová výnosová hodnota nemovitosti je vypočtena jako suma předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitostí nebo jejich částí, diskontovaných na hodnotu současnou. Zhotovitel preferuje výpočet prosté výnosové hodnoty bez prodeje nemovitosti na konci období, tzv. metodu prosté renty. Pouze ve speciálních případech je užívána metoda odložené věcné renty (předpokládá proměnlivý zisk po určitou dobu), případně metodu konstantního zisku po omezené období. Čisté příjmy jsou stanovovány z příjmů ze skutečných pronájmů v nemovitostech a dále předpokládaných pronájmů za obvyklý nájem po odečtení nákladů (daň z nemovitosti, pojištění stavby, opravy a údržba, správa nemovitosti, amortizace, správa nemovitosti, provize za pronájem, rezervy a neúplný pronájem, náklady na pozemek, náklady na energie a služby pokud je hradí pronajimatel, případně náklady na uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu). Diskontování příjmů je prováděnou setinnou mírou kapitalizace, která se skládá z těchto složek: porovnatelný bezrizikový výnos, riziko trhu, riziko segmentu trhu, podnikatelské riziko a finanční riziko. metoda komparativní metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Podkladem jsou především jak realizované prodeje nemovitostí, tak ceny inzerované (které je nutno korigovat na předpokládané dosažitelné ceny někdy až 65 % inzerované ceny). Cena je stanovena buď porovnání nemovitostí jako celku nebo porovnáním jednotkových cen. Podkladem pro stanovení cen pozemků jsou přednostně cenové mapy. Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda je možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné - 3 -
nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. A. Věcná hodnota a hodnota podle vyhlášky Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb. s účinností od 1.1.2005. 2.1 Zem. pozemek dle 6 Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jde o zemědělský pozemek p.č. 168 a část p.č. 169 o vým. 2.1.2 Výměra pozemku Výměra pozemku 249+2160 = 2409.00 m 2 2.1.3 Úprava ceny pozemku Jde o poz. v sousedství Zlína + 100% 2.1.4 Výpočet ceny zem. pozemku - 6 vyhl. Základ. Cena za m2 zem. poz. (BPEJ=62051) Kč 5,31 Cena za celou výměru 2409m2 Kč 12.791,79 Po započtení přirážek Kč 25.583,58 Zem. pozemek dle 6 Cena celkem Kč 25.584,- 2.1 Zem. pozemek dle 6 Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jde o část p.č. 169 o vým. 194m2 2.1.2 Výměra pozemku Výměra pozemku 194 = 194.00 m 2 2.1.3 Úprava ceny pozemku Jde o poz. v sousedství Zlína + 100% 2.1.4 Výpočet ceny zem. pozemku - 6 vyhl. - 4 -
Základ. Cena za m2 zem. poz. (BPEJ=62054) Kč 2,97 Cena za celou výměru 194m2 Kč 576,18 Po započtení přirážek Kč 1.152,36 Zem. pozemek dle 6 Cena celkem Kč 1.152,- 2.3 Trvalé porosty Oceněno podle 40 46 vyhlášky. Švestka, pološvestka Jde o 10ks švestek přestárlých a neošetřovaných, stáří 40 let 10Ksx 70,- Kč Cena celkem Kč 700,- - 5 -
3. REKAPITULACE CENY ADMINISTRATIVNÍ 1) Zeměděl. pozemek dle 6 Kč 25.584,- 2) Zeměděl. pozemek dle 6 Kč 1.152,- 3) Ovoc.dřeviny Kč 700,- Zjištěná výsledná cena (po zaokrouhlení) Kč 27.440,- Slovy: dvacetsedmtisícčtyřistačtyřicet Kč B. Hodnota stanovená porovnávací metodou Stanovení hodnoty srovnatelné je provedeno porovnáním s obdobnými nemovitostmi samostatnými zahradami v obcích okolo Zlína a to metodou porovnání nemovitostí jako celku. Pozemek je srovnáván s obdobnými pozemky. Výsledné ceny jednotlivých pozemků po úpravě jsou pro použití stanovení obvyklé ceny započítávány s různými váhami (nižší váha je pro starší prodeje, prodeje u nichž nelze ověřit sjednanou cenu ze standardních zdrojů, vyšší váhu mají prodeje blíže oceňovanému objektu, váha dále zohledňuje porovnatelnost velikostí pozemků. Porovnávané nemovitosti analýza trhu: 1. obdobné pozemky samostatná zahrada část. se stromy ve Hvozdné, 12,-Kč/ m2 2. obdobné pozemky samostat. zahr. se stromy v Želechovicích 13,-Kč/ m2 3. obdobné pozemky samostat. Zahr. se stromy ve Veselé u Sluš. 11,-Kč/ m2 Oceň. Majetek 1 2 3 Cena celkem v Kč/m2 12,- 13,- 11,- Typ transakce Prodej Prodej Prodej Korekce pro typ transakce 1,00 1,00 1,00 1,00 Datum nabídky 2014 2014 2014 Index data nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 Technický stav objektu Stejné Stejné Stejné Index tech. Stavu 1,00 1,00 1,00 1,00 Funkční využití Stejné Stejné Stejné Index funk. Využ. 1,00 1,00 1,00 1,00 Další rozvoj nemovitosti Stejné Stejné Stejné Index dalšího rozvoje 1,00 1,00 1,00 1,00 Lokalita Stejné Stejné Stejné Index lokality 1,00 1,00 1,00 1,00 Vzhled a atraktivita objektu Stejné Stejné Stejné Index atraktivity 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový index (I) 1,00 1,00 1,00 Indikovaná hodnota nemovitosti C/I v Kč 12,- 12,- 13,- 11,- Váha 1 1 1-6 -
Hodnota (indikovaná hod. x váha) v Kč 12,- 12,- 13,- 11,- Hodnota stanovená porovnáním (po zaokrouhlení) 12,-x2603= 31.000,- Kč C. Výnosová hodnota Pro předmětný případ ocenění se tato metoda nepoužije též z toho důvodu, že objekty vzhledem k jejím stavům jsou předurčené k demolici. 4. ZÁVĚR - STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ TRŽNÍ Obvyklá cena, ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku k datu 10.2.2015, který stanovil zadavatel, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnáním (jako podklad pro porovnání byly použity archivy realitních kanceláří v okrese Zlín po zaokrouhlení, což činí 31. 000,- Kč. Závěrečná stanovení ceny obvyklé vychází z analýzy trhu a je v něm preferován porovnávací způsob ocenění. Cena zohledňuje případné nynější pohledávky uvedené na LV. Cena jednotlivých práv a závad dle LV: viz. příslušný aktuální výpis z KN Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou: ---- Výsledná obvyklá tržní cena nemovitosti jako celku je: 31. 000,- Kč (slovy: třicetjedentisíc korun českých) Ve Zlíně, dne 15. února 2015... vypracoval - 7 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1988, č.j. 3794, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2788-004/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Stržínek - 8 -