ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-3164 NEMOVITOST: Bytová jednotka, spoluvlastnický podíl 1/2 bytové jednotky č. 107/2 Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Pardubice, k.ú. Pardubice Adresa nemovitosti: Pardubice 107, 530 02 Vlastníci stavby: Ing Miroslav Dittrich, Třebízského 1388/7, 12000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Ing Jiří Vedral, Jarníkova 1879/6, 14800 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Ing Miroslav Dittrich, Třebízského 1388/7, 12000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Ing Jiří Vedral, Jarníkova 1879/6, 14800 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9 ZHOTOVITEL : Znalecká společnost s.r.o. Adresa zhotovitele: Palackého 715/15, Praha 1 Nové Město, PSČ 110 00 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 085 EX 9352/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 552 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 22.1.2013 Stav ke dni : 22.1.2013 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 24.1.2013 Znalecká společnost s.r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol: Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 bytové jednotky č. 107/2 s příslušenstvím v budově č.p. 107 na pozemcích - stavebních parcelách parc. č. 163, 164 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 260/1000 v kat. území Ohrazenice, obec Pardubice, okres Pardubice, zapsáno na LV 1053. Přehled podkladů: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 23.11.2012 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Vedral Jiří Ing., Jarníkova 1879/6, Chodov, 148 00 Praha. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. fotodokumentace předmětných nemovitostí. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis: Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 bytové jednotky č. 107/2 s příslušenstvím v budově č.p. 107 na pozemcích - stavebních parcelách parc. č. 163, 164 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 260/1000 v kat. území Ohrazenice, obec Pardubice, okres Pardubice, zapsáno na LV 1053. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Dům je postavený na pozemku rovinatého charakteru. Bytový dům ( tzv. finský domek ) je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková výměra pozemků 0 Hodnota pozemků celkem pozemku [ Kč ] 0 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Pardubice - Ohrazenice Typ stavby Užitná Podlaží Dispozice Jednotková cena byt. dům ( 65,00 m 2 2 2+1 552 890 Kč 8 506 Kč/m 2 dřevostavba ) - 3 -
Popis oceňované nemovitosti: Předmětná bytová jednotka č. 107/2 se nachází v tzv. finském domě s jedním podzemním a dvěma nadzemníma patry. Do bytu ve druhém nadzemním patře vedou dřevěné schody, byt je dispozičně rozdělen na 2+1 s balkónem a sklepem v 1 PP. Byt je delší dobu opuštěný, okna jsou plastová / dřevěná zdvojená, vytápění + teplá voda pomocí plynového kotle, na podlahách je položeno PVC a koberce. Souhrnný stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný. Popisy porovnatelných nemovitostí: byt 2+1, Pardubice Bytová jednotka 2+1 o celkové výměře 49 m2. Byt se nachází v 9. patře panelového domu v Polabinách, který je po revitalizaci. Byt je velmi dobře dispozičně řešený, se samostatnými vstupy do pokojů. Pokoje jsou situovány na západ. K bytu naléží komora, která je umístěna na patře a sklep.cena 1.150.000,-- Kč byt 2+1, Pardubice byt 2+1 s velkým balkonem, 64 m2, v Pardubicích na Brožíkově ulici. Byt se nachází v 9. patře (z 10 pater) panelového domu s 2 výtahy. K bytu náleží sklep a 2 komory. V bytě nová plastová okna, na podlahách Pvc, umakartové jádro s vanou a odděleným Wc. Dům má nové vstupní dveře, nový výtah, nová sklepní okna, nové stoupačky, střecha i odpady. V plánu zateplení domu. Bezplatné parkování před domem. V bytě zaveden internet a kabelová tv. V okolí veškerá občanská vybavenost. Cena 1.090.000,-- Kč. byt 2+1, Pardubice Byt 2+1, panelový dům, Pardubice L. Matury Byt se nachází na sídlišti Pardubice - Dubina, ve 2.NP, zrekonstruovaného, zatepleného domu s výtahem. Po vstupu do bytu se nacházíme v prostorné chodbě, ze které je vstup do komory s dostatkem úložných prostor, do koupelny se sedací vanou a umyvadlem a samostatného WC v umakartovém jadře. Další dveře z chodby vedou do kuchyně a prostorné ložnice. Z kuchyně je vstup do velkého, světlého obývacího pokoje s balkonem. Kuchyně, koupelna i WC jsou před rekonstrukcí. Podlahy bytu jsou tvořeny PVC a koberci. Ohřev teplé vody i topení je z dálkového přístupu.cena 1.200.000,-- Kč. byt 2+1, Pardubice Zděný byt 2+1 v centru města s možností parkování za domem. Byt je v původním stavu, dispozičně velice dobře řešený. K bytu patří velký sklep o velikosti 10 m 2. Cena 1.310.000,-- Kč. Srovnatelné jednotky Název: byt 2+1, Pardubice Lokalita: Podlaží: 10 Dispozice: 2+1-4 -
Typ stavby Užitná Jednotková cena panelová 49,00 m 2 575 000 Kč 11 735 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/m 2 11 501 Název: byt 2+1, Pardubice Lokalita: Podlaží: 9 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Jednotková cena panelová 64,00 m 2 545 000 Kč 8 516 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 6 146 Název: byt 2+1, Pardubice Lokalita: Podlaží: 2 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Jednotková cena panelová 58,00 m 2 600 000 Kč 10 345 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový Upravená j. - 5 -
- 6 - koef. K C 0,80 cena Kč/m 2 8 296 Název: byt 2+1, Pardubice Lokalita: Podlaží: 1 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Jednotková cena cihlová 65,00 m 2 655 000 Kč 10 077 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 8 081 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 6 146 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 8 506 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 11 501 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 8 506 Kč/m 2 Celková užitná oceňované jednotky 65,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 552 890 Kč Přehled pronajímaných a jejich výnosů Výpočet výnosové hodnoty č. - účel podlaží podlahová nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok)
Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 552 890 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 0 Kč 0 Kč Hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč Obvyklá cena 552 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 bytové jednotky č. 107/2 s příslušenstvím v budově č.p. 107 na pozemcích - stavebních parcelách parc. č. 163, 164 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 260/1000 v kat. území Ohrazenice, obec Pardubice, okres Pardubice, zapsáno na LV 1053 v objektivní zaokrouhlené výši 552.000,-- Kč. V Praze 24.1.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město - 7 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3164 znaleckého deníku. - 8 -
Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH - 9 -