ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2668/48/16 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, pozemek st.parc.č. 61 se stavbou č.p. 49 a poz.parc.č. 120/2 a 120/3 vše v k.ú. Podlužany Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Rožďalovice, k.ú. Podlužany Adresa nemovité věci: Podlužany 49, 289 34 Rožďalovice OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s., 124/2016-A Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 450 000 Kč Datum místního šetření: 7.4.2016 Stav ke dni : 7.4.2016 Za přítomnosti: pana Štefana Mikuly Počet stran: 20 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 9.4.2016 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 7.4.2016. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 575 pro k.ú. Podlužany Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 7.4.2016 v době od 15,55 do 17,00 hod. za přítomnosti pana Štefana Mikuly Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Údaje sdělené panem Štefanem Mikulou Místopis Město Rožďalovice leží v průměrné výšce 198 metrů nad mořem, administrativně náleží do okresu Nymburk a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nymburk. Obec se rozkládá asi 18 km severovýchodně od Nymburku. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má nahlášeno 1613 obyvatel. Rožďalovice mají sedm části, Hasinu, Ledečky, Podlužany, Podolí, Rožďalovice, Viničnou Lhotu a Zámostí. Z inženýrských sítí je v obci základní škola vyššího stupně, mateřská škola, sportovní hřiště a stadion. Dále je v obci veřejná knihovna, různé prodejny a restaurace. V obci má ordinaci jeden praktický lékař, jeden stomatolog, je zde domov důchodců a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat elektrorozvodnou síť, plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází autobusová linka, železnice a je zde i železniční stanice. Oceňovaná nemovitost se nachází 3 km jižně od středu města v části Podlužany asi 50 m severně od Návesního rybníku. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 420 Město Rožďalovice, Náměstí 93, 28934 Rožďalovice (ostatní plocha - ostatní komunikace) 417/5 Město Rožďalovice, Náměstí 93, 28934 Rožďalovice (ostatní plocha - ostatní komunikace) - 2 -
Celkový popis Oceňovaný objekt stojí na na samostatném pozemku st.parc.č. 61. Nemovitost je přístupná po zpevněné komunikaci ve vlastnictví Města Rožďalovice. Dům je připojen k elektrorozvodné síti (ke dni ocenění byla dodávka proudu odpojena), má přípojku vody z vlastní studny. Domácí vodárna původně umístěná ve venkovním sklepě na jižní straně domu byla odstraněna. Splaškové vody z koupelny nejsou svedeny do kanalizační jímky, septiku, ČOV, či do veřejného kanalizačního řadu, jsou volně vypouštěny do terénu. Na hranici pozemku je vedení zemního plynu, je možnost jeho připojení. Nepodsklepený dům má 1 nadzemní podlaží bez podkroví, střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek. Přízemí je zděné konstrukce s trámovým stropem. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře jsou dřevěné sololitové v ocelových a dřevěných zárubních, podlahy jsou betonové, teracové z bukových vlysů a PVC, v garáži je beton a cihelná dlažba. V domě je jedna bytová jednotka 3+kk. V I.NP je vstupní chodba, komora, pokoj s kuchyňským koutem, koupelna, pokoj, a ložnice. Půdní prostor není upraven k bydlení. Vytápění domu je lokální 1 ks kamen na tuhá paliva umístěných v obývacím pokoji. Ohřev vody je kuchyňským sporákem na tuhá paliva, krerý je v koupelně. V kuchyni není sporák ani kuchyňská linka. WC v domě není, je venkovní suché. Objekt je rodinným domem. Dům byl postaven v roce 1929, v roce 1970 byla uskutečněna dílčí rekonstrukce. Údržba domu je zanedbaná. Stavebně technický stav je zhoršený. Silné stránky Příznivé životní prostředí bez exhalací a hluku. Samostatně stojící zděný dům s dostatečně velkým pozemkem. V obci je kompletní občanská vybavenost. Je možnost připojení na přípojku zemního plynu. (přípojka plynu je na hranici pozemku). Zastávka autobusu je v docházkové vzdálenosti od domu. Slabé stránky Starší stavba ve špatném stavebně technickém stavu. Chybí ústřední topení, funkční koupelna a splachovací WC, není vybavení kuchyně, není přípojka vody a kanalizace. Malý počet pracovních příležitostí v místě, za prací je třeba dojíždět. Nemovitost je od centra Rožďalovic vzdálena asi 3,5 km. Větší vzdálenost do okresního města. Riziko záplav je na stupni 2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: riziko záplav je na st. 2 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 3 -
Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku Prohlášení konkurzu podle insolvenčního zákona Ostatní rizika: nejsou Komentář: podle sdělení pana Štefana Mikuly není nemovitost pronajímána OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Hodnota pozemků byla čerpána z databáze znalce. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 61 620 300,00 186 000 nádvoří zahrada 120/2 311 300,00 93 300 zahrada 120/3 162 300,00 48 600 Celková výměra pozemků 1 093 Hodnota pozemků celkem 327 900 Dům č.p. 49 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 147,23 m 2 3,90 m Výčet místností: chodba 12,31 m 2 1,00 12,31 m 2 obývací pokoj + kk 22,22 m 2 1,00 22,22 m 2 ložnice 17,06 m 2 1,00 17,06 m 2 pokoj 14,76 m 2 1,00 14,76 m 2 koupelna 10,02 m 2 1,00 10,02 m 2 komora 6,91 m 2 1,00 6,91 m 2 garáž 30,18 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 83,28 m 2 podkroví 147,23 m 2 3,10 m - 4 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (7,55*19,50)*(3,90) = 574,18 m 3 podkroví (7,55*19,50)*(3,10*1/2) = 228,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 574,18 m 3 podkroví 228,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 802,38 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamenné 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody provizorní dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných beton + koberec + PVC+vlysy místností 15. Podlahy ostatních beton místností 16. Vytápění kamna na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod bez revize 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená voda 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace chybí 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení vana 25. Záchod suchý 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 147 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 83 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 802,38-5 -
Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 000 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 000 Reprodukční hodnota [Kč] 3 209 505 (RC * OP) Stáří roků 87 Další životnost roků 13 Opotřebení % 87,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 417 236 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 83,28 m 2 Obestavěný prostor: 802,38 m 3 Zastavěná plocha: 147,23 m 2 Plocha pozemku: 1 093,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Rodinný dům se stodolou na vlastním pozemku. Částečně modernizovaná přízemní stavba o dispozici 4+1. Jedná se o klidnou část vesnice s převážně vesnickými stavbami a rybníkem na náměstí. Doprava autobusem,či vlakem z obce Ledečky 1,4 km vzdálené. Omezená občanská vybavenost, hezké okolí a příroda. Lokalita Rožďalovice - Podlužany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení - ústřední topení, funkční koupelna, kuchyně i WC; Celkový stav - po rekonstrukci, další vedlejší stavby; Vliv pozemku - větší výměra, přípojka vody a vlastní jímka; Celkový koef. K C 0,49 Upravená j. cena Kč/m 2 4 180 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 85,00 m 2 1 440 m 2 719 000 Kč 8 459 Kč/m 2-6 -
Název: Rodinný dům Rodinný dům s velkým pozemkem v obci Nové Zámky u Křince. Dispozičně je dům řešen jako 2+1 s verandou, spíží, koupelnou a WC. Bydlení lze rozšířit o půdní vestavbu. V domě jsou nová plastová okna. K domu náleží dílna. Celková rozloha pozemku činí 1944 m2. Lokalita Křinec - Nové Zámky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení - po rekonstrukci, funkční koupelna, kuchyně a WC; Celkový stav - udržovaná stavba; Vliv pozemku - větší výměra, připojení na IS; Celkový koef. K C 0,43 Upravená j. cena Kč/m 2 5 864 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 85,00 m 2 1 944 m 2 1 149 000 Kč 13 518 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Přízemní dům na pozemku 1115 m2 v obci Seletice. V domě se nacházejí dva samostatně oddělené byty o dispozici 2 x 2+kk. Pokoje jsou v řadě za sebou a lze vybudovat 4+kk. Vstupní chodba, pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, koupelna. Součástí domu je stodola s dílnou a další hospodářské budovy. V domě jsou rozvody elektřiny a vody. Dům je k rekonstrukci. Lokalita Seletice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,96 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - větší výměra; Poloha - nižší úroveň občanské vybavenosti; Vliv pozemku - přípojka vody; Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m 2 6 334 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 105,00 m 2 1 115 m 2 850 000 Kč 8 095 Kč/m 2-7 -
Název: Rodinný dům Prodej rekonstruovaného rodinného domu v obci Doubravany - Košík. Nabízíme exkluzivně na prodej venkovský rodinný domek 2+1, 68 m2, v obci Košík- Doubravany nedaleko Nymburka ve Středočeském kraji. Dům je samostatně stojící, zděný, lokální topení, voda ze studny, odpad - jímka, po rozsáhlejší rekonstrukci včetně nové střechy v letošním roce. Zastavěná plocha je 309 m2, celková plocha nemovitosti 539 m2. Lokalita Košík - Doubravany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,93 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,65 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - menší užitná plocha; Provedení a vybavení - po rekonstrukci interiéru; Celkový stav - po částečné rekonstrukci; Vliv pozemku - menší výměra; + kanalizační jímky, přípojka vody ze studny; Celkový koef. K C 0,38 Upravená j. cena Kč/m 2 6 049 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 68,00 m 2 539 m 2 1 090 000 Kč 16 029 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej rodinného domu 4+1 se zahradou a kolnami. Krov cca 10 let měněný, eternitové šablony, novější koupelna i WC, topení do radiátoru na tuhá paliva, vlastní studna s novou vodárnou, možnost plynu a připojení na veřejné sítě. Na dvorku jsou kolny a vedle oddělená zahrada. Lokalita Rožďalovice, Školní ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - větší výměra užitné plochy; Poloha - nedaleko centra města; Provedení a vybavení - po rekonstrukci; Celkový stav - po částečné rekonstrukci - krov; Vliv pozemku - menší výměra; + přípojka vody, kanalizace; Celkový koef. K C 0,62 Upravená j. cena Kč/m 2 4 470 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena - 8 -
110,00 m 2 851 m 2 797 500 Kč 7 250 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 180 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 5 379 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 334 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 5 379 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 83,28 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 447 963 Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota 447 963 Kč 745 136 Kč Obvyklá cena 450 000 Kč slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním cen srovnatelných nemovitostí zjištěných z nabídek realitních kanceláři. Při stanovení ceny obvyklé oceňované nemovitosti bylo přihlédnuto hlavně k odlehlé poloze, značnému opotřebení všech konstrukčních prvků a k nízké úrovni vybavení domu. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu podprůměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné touto metodou. V Ohavči 9.4.2016 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 10 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2668/48/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2668/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze katastrální mapa 1 fotodokumentace 6 mapa oblasti 2 riziko záplav 1-11 -
žlutou barvou je označená veřejná komunikace východní strana - 12 -
č.p. 49 pohled z jihozápadu - 13 -
venkovní sklep garáž na západní straně - 14 -
vstupní chodba pokoj (vpravo je ložnice, v popředí je chodba, dále pokoj) - 15 -
ložnice se stopami po vzlínající zemní vlhkosti koupelna - 16 -
komora u koupelny podlaha na rozhraní chodby a pokoje - 17 -
pokoj v západní části domu, vlevo jsou dveře do chodby - 18 -
- 19 -
- 20 -