ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 114/6684/2014 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 400/2 v bytovém domě č.p. 400, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 379, k.ú. Trmice, v ulici Fügnerova v Trmicích, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 114/6684/2014 LV no.: 1125 Name of subject / Předmět ocenění: o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 400/2 v bytovém domě č.p. 400, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 379, k.ú. Trmice, v ulici Fügnerova v Trmicích, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Fügnerova 400/24, 400 04 Trmice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 080 EX 131/11-37, pro účely exekučního řízení Cost value: Věcná hodnota: 248.444 Kč Market value Tržní hodnota 80.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 80.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 82.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: jednotka - byt č. 400/2 Čísla parcel Parcel of land nr. 379 Appurtenances: Příslušenství: sklep Size: Velikost podíl 511/5502 z 334 m 2 tj. 31 m 2 Location in the town: Poloha v obci: střední část obce Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura odpovídající velikosti obce Unit price: Jednotková cena 800 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení: m 2 Office area: Kancelářské plochy: 51,10 m 2 Storage area: Skladové plochy: 1566 Kč/m 2 Income: Příjem: 75 % Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. a obec Trmice je oceňovaný byt ve vlastnictví paní Mariany Hercíkové, bytem Fügnerova 400/24, 400 04 Trmice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. č. 1125 pro k.ú. a obec Trmice je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem exekutorským k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 1.015,- Kč včetně příslušenství, a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva 023 EX-04663/2013 011 ze dne 7.2.2014, právní moc ke dni 7.2.2014 - nařízením exekuce na základě Usnesení Okresního soudu v Ústí nad Labem ze dne 1.3.2011 - exekučním příkazem k prodeji, a to na základě Exekučního příkazu k prodeji 080 EX-131/2011-9 ze dne 30.5.2013, právní moc ke dni 14.6.2013 - nařízením exekuce na základě Usnesení Okresního soudu v Ústí nad Labem ze dne 25.10.2011 - zástavním právem exekutorským k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 809,- Kč včetně příslušenství, a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva 040 EX-9558/2011-8 ze dne 15.2.2012, právní moc ke dni 7.3.2012 - zahájením exekuce pověřený soudní exekutor Exekutorský úřad Prachatice Mgr. Košina, a to na základě Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 040 EX-1033/2013 ze dne 29.3.2013 - zástavním právem exekutorským k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 810,- Kč včetně příslušenství, a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva 040 EX-1033/2013-9 ze dne 26.4.2013 - zahájením exekuce pověřený soudní exekutor Josef Lavička, a to na základě Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 176 EX-04663/2013 ze dne 31.1.2014 Další omezení jsou uvedena v příslušné části C listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. Trmice Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. a obec Trmice nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. a obec Trmice jsou evidována tato zástavní práva: - zástavním právem exekutorským k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 1.015,- Kč včetně příslušenství, a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva 023 EX-04663/2013 011 ze dne 7.2.2014, právní moc ke dni 7.2.2014 - zástavním právem exekutorským k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 809,- Kč včetně příslušenství, a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva 040 EX-9558/2011-8 ze dne 15.2.2012, právní moc ke dni 7.3.2012 - zástavním právem exekutorským k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 810,- Kč včetně příslušenství, a to na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva 040 EX-1033/2013-9 ze dne 26.4.2013 Další zástavní práva jsou uvedena v příslušné části listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. Trmice. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě byl byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - v bytě není koupelna ani WC - nutná celková rekonstrukce Strong points / silné stránky: - v minulosti proběhla rozsáhlá rekonstrukce bytového domu - v blízkosti krajské město Ústí nad Labem - 3 -
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. a obec Trmice, prokazující stav evidovaný k datu 20.3.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. Trmice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne 2.4.2014 za účasti paní Mariany Hercíkové majitelky bytu. - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 774979 Název katastrálního území: Trmice Kód obce: 553697 Název obce: Trmice Počet obyvatel obce: 3137 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ0427 Název okresu: Ústí nad Labem Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Vnitřní území obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Trmice patří mezi menší města Ústeckého kraje, ke dni ocenění má 3137 obyvatel. Město se nachází v severní části Ústeckého kraje v sousedství krajského města Ústí nad Labem. Vzdálenost do centra Ústí nad Labem je zhruba 4 km. Obcí prochází silnice II. třídy č. 258 Řehlovice Trmice Ústí nad Labem. Ve vzdálenosti zhruba 1 km se nachází železniční stanice Trmice, která leží na trase Koštov Trmice Ústí nad Labem. Ve městě se nachází základní občanská vybavenost, kompletní občanskou vybavenost nalezneme v Ústí nad Labem. Property Location / poloha nemovitých věcí: Bytový dům se nachází ve střední části obce, v sousedství se nachází především bytové domy. Vzdálenost od centra města je zhruba 500 m. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka - byt č. 400/2: Oceňovaný byt je situován v 1. nadzemním podlaží, třípodlažního bytového domu č.p. 400, umístěného na pozemku čís. parcel St. 379. Dispoziční řešení bytu: Oceňovaný byt má dispozici 2+0. Sestává z předsíně a dvou pokojů. Je zde možné vytvořit kuchyňský kout, v současné době se z obvyklého kuchyňského vybavení v bytě nachází pouze plynový sporák. V bytě není koupelna ani WC. WC se nachází na chodbě a je společný pro dva byty. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je sedlová, krytinu je plechová, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, povrch tvoří teraco, okna do ulice jsou plastová s izolačními dvojskly, okna do dvora dřevěná dvojitá, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukované, vnější omítky jsou strukturované stříkané. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody, plynu a kanalizace. V domě se nenachází výtah. Vybavení bytu: Vybavení bytu tvoří krytiny podlah, okna a dveře nacházející se uvnitř bytu, umývadlo, plynový sporák, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, zvonek, poštovní schránka a vnitřní instalace elektrického proudu, vody a plynu. Vytápění je zajišťováno lokálně na plyn. Stáří a stavební stav domu: Ke stáří bytového domu nebyly na místním stavebním úřadu dostupné žádné podklady. Podle informací z Obecního úřadu v Trmicích byla tato lokalita vystavěna ve 20. letech 20. století Stáří domu pro účely ocenění lze tedy odhadnout na zhruba 90 let. Stavební stav domu je dobrý, zhruba před dvěma lety proběhlo zateplení a rekonstrukce fasády, výměna střešní krytiny, klempířských prvků a v části směřující do ulice výměna původních dřevěných oken za plastová. Stavební stav bytu: Na bytě je patrné značné opotřebení a špatná údržba. Vzhledem k těmto skutečnostem a k chybějící koupelně a WC je nutná celková rekonstrukce bytu. - 5 -
Pozemek: K oceňovanému bytu č. 400/2 náleží podíl o velikosti 511/5502 na pozemcích čís. parcel 379, k.ú. Trmice. Tyto pozemky jsou v katastru nemovitostí evidovány jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn stavbou bytového domu č.p. 400, je napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, plynu a kanalizace a je přístupný z veřejně přístupného pozemku. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 400/2 v bytovém domě č.p. 400, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 379, k.ú. Trmice, v ulici Fügnerova v Trmicích, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. Trmice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 2. dubna 2014 Slovy: Osmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: 80.000,- Kč Všechna práva a závady jsou vypsány v části C listu vlastnictví č. 1125 pro k.ú. a obec Trmice. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1125, neboť dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebylo zjištěno žádné omezení evidované na listu vlastnictví č. 1125, které dražbou nezanikne. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 114/6684/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal V Mostě dne 6. 4. 2014-7 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 114/6684/2014 LV no.: 1125 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 Jednotka - byt č. 400/2 51,10 17 505 894 513 75,0 223 628 2 3 Item no. Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 223 628 1 375 zastavěná plocha a nádvoří 334,00 800 24 816 2 3 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 24 816 Comments Komentář Comments Komentář podíl o velikosti 511/5502 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 248 444 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota 0 Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Nabídka RK 1), okrajová lokalita Ústí, byt v 1 Byt 1+1, Ústí n. Labem - Mojžíř 90 000,00 4-14 34,00 bytová 2 647 0,65 58 500,00 1 721 původním stavu, v bytě kuchyňská linka, koupelna a sociálním zařízení Nabídka RK 2), byt v družstevním vlastnictví*, 2 Byt 1+1, Ústí n. Labem - Mojžíř 90 000,00 4-14 34,00 bytová 2 647 0,65 58 500,00 1 721 po rekonstrukci, byt udržovaný s koupelnou a soc. zařízením Znalecký posudek 3), obdobná lokalita, byt v 3 Byt 1+1, Horní Krupka - Maršov 70 000,00 4-14 36,00 bytová 1 944 0,70 49 000,00 1 361 družstevní vlastnictví*, původní udržovaný stav, v bytě koupelna a WC *v lokalitě se prodávají byty v družstevním vlastnictví za obdobné ceny jako byty v osobním vlastnictví Comments Komentář 1) nabídka realitní kanceláře FAKT REALITY, Ústí n. Labem 2) nabídka realitní kanceláře DŮM REALIT, Ústí n. Labem 3) nabídka realitní kanceláře STING, Teplice Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,248 mil.kč nestanovena 0,082 mil.kč 0,800 mil.kč
Mapa širších vztahů, Trmice č.p. 400, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj
Jednotka - byt č. 400/2 v Trmicích, okres Sokolov, Ústecký kraj Pohled na ulici Západní pohled na dům Jihovýchodní pohled na dům Severozápadní pohled na dům Společné prostory Předsíň
Pokoj s okny do ulice Fügnerova Obývací pokoj Umyvadlo v obývacím pokoji Obývací pokoj Společné WC na chodbě