ZNALECKÝ POSUDEK číslo 5780/ 119/2015 O ceně administrativní a ceně obvyklé nemovitých věcí: - spoluvlastnického podílu 613/44400 k pozemku p.č.st. 427 - bytové jednotky č. 1179/24 v bytovém domě č.p. 1179 stojící na pozemku p.č.st. 427 vše v obci Otrokovice, k.ú. Kvítkovice u Otrokovic, okres Zlín, Zlínský kraj. Posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Posudek se předává ve dvou vyhotoveních, třetí vyhotovení je založeno u znalce. Ve Zlíně Malenovicích: 17.04.2015 1
Posudek vypracoval: Ing. Lubomír Kostka znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, jmenovaný Krajským soudem v Brně dne 19.5.1992, č.j. Spr. 202/92. Použitý cenový předpis - zákon č. 151/1997 Sb. ve znění poslední novely č. 303/2013 Sb. - prováděcí vyhl.č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. (účinná od 01.10.2014) + metodika tržního ocenění Datum, k němuž se ocenění provádí: 15.04.2015 ( datum místního šetření ) OBSAH POSUDKU 1. Úvodní informace 2. Stručný popis 3. Pozemek p.č.st. 427 spoluvlastnický podíl (nález + ocenění) 4. Bytová jednotka č. 1179/24 (nález + ocenění) 5. Rekapitulace vyhláškového ocenění 6. Porovnávací ocenění 7. Závěr cena obvyklá 8. Znalecká doložka Přílohy: - výpis z KN, LV č. 2487 (k.ú. Kvítkovice u Otrokovic) - kopie z katastrální mapy - výřez z Prohlášení vlastníka - fotodokumentace - jmenovací dekret - koncesní listina 1. ÚVODNÍ INFORMACE Místo nemovité věci: obec Otrokovice, k.ú. Kvítkovice u Otrokovic, okres Zlín, Zlínský kraj. 2
Vlastník nemovitých věcí: Licov Ladislav, roč.č. 750602/4878 bytem: ul. SNP 1179, Kvítkovice, 76502 Otrokovice Objednatel posudku: JUDr. ing. Petr Bernátek insolvenční správce Účel posudku: oddlužení prodej. Podklady pro posudek 1. Výpis z KN, LV č. 2487 a LV č. 2065 (k.ú. Kvítkovice u Otrokovic) z 15.04.2015. 2. Kopie z katastrální mapy dálkovým přístupem. 3. Výřez z Prohlášení vlastníka 110 V9 4653/1996. 4. Provedené místní šetření dne 15.04.2015, zjištění stavu bytu včetně pořízení fotodokumentace za účasti znalce a vlastníka. 2. STRUČNÝ POPIS Oceňovaná bytová jednotka č. 1179/24 včetně příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1179 a pozemku p.č.st. 427 je sit. ve více bytovém věžovém panelovém domě na sídlišti v Kvítkovicích na konci ul. SNP. Jde o dům, který je situovaný nejblíže ke Zlínu z celkem 5-ti věžových domů. Dům jako celek je přístupný a příjezdný z ul. SNP, je napojen na inž. sítě el. NN, kanalizaci jednotnou, centrální vytápění vč. ohřevu teplé vody. Původní stáří domu jako celku je od roku 1972, v roce 2007 provedena revitalizace fasády, střechy, stupaček a vybudování zavěšených balkónů. V roce 2001 byla provedena rekonstrukce bytu kuchyně, koupelny, podlah, částečně elektroinstalace. Bytová jednotka č. 1179/24 je velikosti 1+2 a je situovaná ve 2.NP. V domě jsou dva výtahy. 3
3. POZEMEK spoluvlastnický podíl k p.č.st. 427 o velikosti 613/44400 ( 3,4) Nález: - obec Otrokovice - k.ú. Kvítkovice u Otrokovic - okres Zlín - Zlínský kraj Předmětem ocenění je pozemek: p.č.st. 427 zastavěná plocha a nádvoří 479m 2 3: ZC = ZCv x 01 x 02 x 03 x 04 x 05 x 06 ZCv = 1.500,- Kč/m 2 (Zlín I, Př.č. 2, tab.č. 1 vyhl.) 01 velikost obce nad 5 tis. obyvatel I 0,95 02 ostatní město nad 5 tis. obyv. III 0,85 03 katastrálně sousedí se Zlínem II 1,03 04 inženýrské sítě všechny I 1,00 05 MHD + železniční a autobusová doprava I 1,00 06 komplexní vybavenost obce I 1,00 01 x 06 = 0,832 ZC = 1.500,0 x 0,832 = 1.248,00 Kč/m 2 4: ZCU = ZC x I kde: ZC = cena stavebního pozemku dle 3 : 1.248,- Kč/m 2 I = index cenového porovnání I = It x Io x Ip 4
It - index trhu (Př.č. 3, tab.č. 1) 1. situace na trhu poptávka nižší nabídce I -0,03 (pokles od r. 2008) 2. vlastnické vztahy jednotka + spol. podíl V 0,00 k pozemku 3. změny v okolí bez vlivu, stab. území II 0,00 4. vliv práv. vztahů negativní oddlužení I -0,03 5. ostatní neuvedené bez dalších vlivů II 0,00-0,06 6. povodňové riziko zóna s nízkým rizikem III 0,95 (protipovodňová opatření) It = 0,950 x ( 1 0,06 ) = 0,893 Io - index omezujících vlivů (Př.č. 3, tab.č. 2) 1. geometrický tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. svažitost pozemku do 15%, ostat. orientace IV 0,00 3. základní podmínky neztížené III 0,00 4. ochranná pásma mimo I 0,00 5. omezení užívání bez omezení I 0,00 6. ostatní vlivy bez dalších vlivů II 0,00 neuvedené 0,00 It = 1,000 5
Ip - index polohy (Př.č. 3, tab.č. 3) 1. druh stavby rezidenční nad 2 tis. 1f 1,00 bydlení 2. převaž. zástavba bydlení (byt. domy) I 0,04 3. poloha pozemku navazující na centrum II 0,02 4. napojení na sítě všechny I 0,00 5. občanská vybav. částečně dostupná II -0,01 6. dopravní dostupn. zpev. komunikace, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. hromadná doprava zastávka MHD do 200m, III 0,00 dobrá dost. do centra 8. komerční využití bez možnosti II 0,00 9. obyvatelstvo bezproblémové II 0,00 10. nezaměstnanost průměrná II 0,00 11. vlivy ostatní bez dalších vlivů II 0,00 0,05 Ip = 1,0 x ( 1 + 0,05 ) = 1,05 I = ( 0,893 x 1,0 x 1,05 ) = 0,938 ZCU = 1.248,0 x 0,938 = 1.170,62 Kč/m 2 ============ Ocenění : - parc.č.st. 427 : 479,0m 2 x 1.170,62 Kč/m 2 = 560.726,00 Kč z toho podíl 613/44400 = 7.741,57 Kč zaokrouhl. : 7.742,00 Kč ========= 6
4. BYT č. 1179/24 ( 38) Nález: Více bytový dům jako celek typ J - typový. Bytová jednotka o velikosti 1+2 s příslušenstvím situovaná ve 2.NP domu č.p. 1179 stojící na p.č.st. 427. Byt sestává z těchto místností: m 2 - pokoj 16,40 - pokoj č. 2 12,10 - kuchyňský kout 4,20 - jídelní kout 7,30 - předsíň 11,50 - šatna 4,20 - koupelna 2,30 - WC 1,20 - komora 1,20 - sklepní kóje 0,90 61,30m 2 - balkón 3,60m 2 (nově) Výpočet podlahové plochy pro ocenění: ( 61,30 ( 1,20 + 0,90 ) + ( 1,20 x 0,80 ) + ( 0,90 x 0,10 ) + ( 3,60 x 0,17 ) = 60,86m 2 ======= Konstrukce a vybavení: Základy piloty + pasy, nosná kce panelová plošná, zateplení. Střecha rovná, krytina živičná. Schody dvouramenné. 2x výtah. Okna plastová, dveře do ocelových zárubní, podlahy plovoucí + lamino + dlažba. Koupelna sprcha, samostatné WC. Vytápění + ohřev vody dálkové centrální. 7
Cena bytu porovnávacím způsobem: CBp = PP x ZCU x It x Ip kde: CBp..cena bytu porovnávacím způsobem PP.podlahová plocha bytu ZCU..základní cena It index trhu dle 4 (0,893) Ip index polohy dle 4 (1,050) ZCU = ZC x Iv kde: ZC cena dle Př.č. 27, tab.č. 1 Iv. index kce + vybavení dle Př.č. 27, tab.č. 2 ZC = 16.721,- Kč/m 2 (Otrokovice: 18.327 obyvatel) 1. typ stavby panelová, zateplená III 0,00 2. spol. části domu kolárna, kočárkárna, II 0,00 prádelna, sušárna 3. příslušenství domu bez dopadu na cenu II 0,00 4. umístění bytu 2.NP výtah III 0,05 5. orientace S V část. výhled II 0,00 6. zákl. příslušenství sprcha, umyvadlo, III 0,00 samotné WC 7. další vybavení sklepní kóje, balkón III 0,00 8. vytápění bytu dálkové III 0,00 9. kryt. neuvedená bez vlivu III 0,00 0,05 10. typ stavby byt s pravidelnou údržbou II 1,00 (rek. r. 2001, revit. 2011) 8
původní stáří rekonstrukce Stáří : 2015 1972 = 43 let : 2015 2001 = 14 let : 14 + 15 = 29 let S = 1 (0,005 x 29) = 0,855 ( 1,0 x 0,855 ) = 0,855 Iv = (1 + 0,05 ) x 0,855 = 0,898 ZCU = ( 16.721,0 x 0,898 ) = 15.015,00 Kč/m 2 ============= Cena bytu: ( 60,86m 2 x 15.015,0- x 0,893 x 1,05 ) = 913.813,00 Kč =========== 5. REKAPITULACE vyhláškového ocenění ad 3) Pozemek p.č.st. 427 spol. podíl ( 2) 7.742,00 Kč ad 4) Byt č. 1179/24 ( 38) 913.813,00 Kč celkem: 921.555,00 Kč zaokr. 50: 921.560,00 Kč =========== slovy: devětsetdvacetjednatisícpětsetšedesát korun českých 9
6. POROVNÁVACÍ OCENĚNÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí, uzavřených kupních smluv. Po krizi v roce 2009 nastal na realitním trhu značný útlum a pokles realizovaných cen a bytů zejména u panelových domů o 20% až 30%. Pro srovnání znalec uvádí realizované prodeje obdobně vybavených bytových jednotek: A) bytová jednotka č. 1178/42 na p.č.st. 426 ul. SNP, k.ú. Kvítkovice u Otrokovic podlahová plocha : 72,34m 2 ( 1+3 ) situování : 5.NP, výtah stav : po kompletní rekonstrukci a revitalizaci domu kupní smlouva : V 5054/2012 z 09.08.2012 kupní cena : 1,300.000,00 Kč B) bytová jednotka č. 1181/27 na p.č.st. 424, ul. SNP, k.ú. Kvítkovice u Otrokovic (OS ve Zlín stav ceny obvyklé po rozvodu) podlahová plocha : 60,50m 2 ( 1+2 ) stav : po rekonstrukci v r. 1997-1999 cena obvyklá : 1,150.000,00 Kč 10
C) Z nabídek realitního serveru S reality : - byt 1+3 ul. Svobodova, Otrokovice, podl. plocha 74m 2 po rekonstrukci, cena 1,830.000,00 Kč Nutno zdůraznit, že v těchto cenách je obsaženo i zprostředkování realitní kanceláře, která se pohybuje v rozmezí 50 100 tisíc Kč. Znalec stanovuje cenu bytové jednotky č. 1179/24 porovnávacím způsobem ve výši: 1,100.000,00 Kč až 1,150.000,00 Kč, střední hodnota: 1,125.000,00 Kč ============== 11
7. ZÁVĚR - CENA OBVYKLÁ ( 2 zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění) Co je cena obvyklá: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní. Jde o byt 1+2 s příslušenstvím o velikosti podlahové plochy 60,13m 2 + balkón 3,70m 2 situovaný ve 2.NP více bytového domu č.p. 1179 v k.ú. Kvítkovice u Otrokovic. Byt byl v roce 2001 rekonstruován v rozsahu nové koupelny, kuchyně, podlah. Rovněž dům jako celek byl v roce 2007 až 2010 revitalizován (okna, fasáda, střecha, společné stupačky ) Znalec provedl vyhláškové a porovnávací ocenění: - vyhláškové ocenění činí : 921.560,00 Kč - porovnávací ocenění činí : 1,125.000,00 Kč Znalec stanovuje cenu obvyklou s vazbou na výše uvedené ocenění a skutečnosti o poklesu cen od roku 2008 téměř o 20 až 30%, ale s důrazem na situování v klidné části k.ú. Kvítkovice u Otrokovic, ve výši: 1,125.000,00 Kč ============= slovy: jedenmiliónstodvacetpěttisíc korun českých. podpis znalce 12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23