ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 7059/93/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 589/16 v k.ú. Donín u Hrádku nad Nisou a obci Hrádek nad Nisou, zapsaný na LV č. 1435 a podíl id. 1/12 na pozemcích 589/1 a 591/7, v k.ú. Donín u Hrádku nad Nisou a obci Hrádek nad Nisou, zapsané na LV č. 1432, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Hrádek nad Nisou, k.ú. Donín u Hrádku nad Nisou Adresa nemovité věci: Hrádek nad Nisou, 463 34 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy Jiří Danielis Pražská 88, 541 01 Trutnov IČ: 11116650 telefon: +420499732407 e-mail: danielis@pkr.cz fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 040Ex 15672/09-2 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 94 000 Kč Datum místního šetření: 21.10.2015 Stav ke dni : 21.10.2015 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 12 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 23.10.2015 Jiří Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 1435 ze dne 23.9.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 21.10.2015. Povinná Grohová Alena byla doporučeným dopisem vyzvána k součinnosti, zásilka byla doručena fikcí. Jelikož jsou známé skutečnosti - informace z KP, ÚPD, pozemky jsou přístupné, lze ocenění provést bez součinnosti povinného. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 15672/09-2 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Hrádek nad Nisou je město v severních Čechách, v okrese Liberec, v Libereckém kraji. Leží v Žitavské pánvi na okraji Lužických hor, asi 20 km severozápadně od Liberce a 6 km jihovýchodně od Žitavy blízko česko německo polského trojmezí. Protéká jím Lužická Nisa. Nedaleko města je zatopený lignitový důl Kristýna, který dnes slouží jako rekreační areál. Město je členem mikroregionu Hrádecko-Chrastavsko a udržuje těsné kulturní vztahy s německým městem Žitava a polským městem Bogatynia. Hrádek nad Nisou má přibližně 7 tisíc obyvatel. Jsou v něm čtyři mateřské a čtyři základní školy. Historické jádro města je od roku 2003 městskou památkovou - 2 -
zónou. Roku 1859 byl zahájen provoz na železniční trati z Liberce přes Hrádek nad Nisou do německé Žitavy. Trať 089, jak je značena v jízdním řádě, dnes vede v úseku Liberec - Hrádek nad Nisou - Žitava - Varnsdorf, zde se trať dělí na větve do Rybniště a německého Seifhennersdorfu. V Hrádku se nachází nádraží, na němž staví osobní vlaky z Liberce do Rybniště, resp. Seifhennersdorfu, které na základě vítězství ve výběrovém řízení provozuje německý dopravce Vogtlandbahn.[5] V Hrádku mají zastávku i spěšné vlaky z Liberce do Drážďan. Město leží v integrovaném dopravním systému Libereckého kraje IDOL. Obcí prochází silnice I/35. Donín je část města Hrádek nad Nisou v okrese Liberec. Nachází se na jihu Hrádku nad Nisou. Je zde evidováno 327 adres. Trvale zde žije 1009 obyvatel. Donín leží v katastrálním území Donín u Hrádku nad Nisou o rozloze 3,21 km2. V minulosti byla původně samostatná obec založená údajně drážďanskými osadníky ve 13. století. Součástí Hrádku se stal po druhé světové válce. Historickou památkou je sousoší Pieta. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní - 3 -
Celkový popis Oceňovaný pozemek se nalézají v jižní okrajové části města Hrádek nad Nisou, v jeho části Donín, situovaný v zahrádkářské osadě, v okolí pozemků s rekreačními chatami, přístupné přes nezpevněné komunikace p.č. 589/1 a 591/7, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků okolních pozemků - podíl o velikosti id. 1/12 tvoří přidatné spoluvlastnictví k oceňovaným nemovitostem, z ulice příčná, ze zpevněné veřejné komunikace na pozemku p.č. 599 ve vlastnictví města. Pozemky jsou vzdáleny cca. 1,6 km od centra města a jeho občanské vybavenosti (městský úřad, policie, autobusové a vlakové nádraží, pošta, lékárny, obchody a restaurační zařízení). Dle platné ÚPD jsou vedeny jako plochy rekreace-zahrady, chatové a zahrádkářské osady. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Grohoĺová Alena, Gen. Svobody 67, 46334 Hrádek nad Nisou Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Grohoĺová Alena Omezení dispozičních práv LV č. 1435 Předkupní právo - ve prospěch ČR, zřízené ohlášením vzniku předkupního práve podle zák. č. 95/1999 Sb., sml. č. 7006671141 ze dne 20.6.2011 - povinnost k oceňovanému pozemku p.č. 589/16 nemá vliv na hodnotu nemovitosti Omezení dispozičních práv LV č. 1432 Předkupní právo - ve prospěch ČR, zřízené ohlášením vzniku předkupního práve podle zák. č. 95/1999 Sb., sml. č. 7006671141 ze dne 20.6.2011 - povinnost k oceňovanému pozemku p.č. 589/1 a 591/7- Zahájení exekuce - Grohoĺová Alena Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 23.10.2015 07:00:02. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemek užívá povinná. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 589/16 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 589/16 o výměře 702 m 2 je zahradou v zahrádkářské osadě. V současnosti se na oploceném pozemku s bránou a brankou nalézají movité stavby dožitých kolen, bez základů, skleník a upravené záhonky s betonovými obrubníky. Pozemky p.č. 589/1 a p.č. 591/7 o celkové výměře 780 m 2 je nezpevněnou přístupovou komunikací - vyjeté koleje, k jednotlivým pozemkům a rekreačním objektům v zahrádkářské osadě. Dle ÚPD obce jsou pozemky vedené jako plocha rekreace - zahrady, chatové a zahrádkářské osady. Území je zasíťováno (NN, VV), na oceňovaném pozemku nebylo zjištěno, pozemek je přístupný z nezpevněné komunikace. Pozemky jsou oplocené, součástí zahr.kolonie, užívány v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu pozemků. je přístupovou komunikací k jednotlivým rekreačním objektům v zahrádkářské osadě Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Hrádek nad Nisou, Donín KRC: 0,85 KMP: 0,95 KPP: 1,03 KDD: 1,00 KMZ: 0,50 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 3 515 499 000 141,96 0,42 59,04 Popis pozemku: pozemky o celkové výměře 3515 m2 v obci Hrádek nad Nisou, okr. Liberec. Pozemky se nachází na okraji obce v blízkosti železniční tratě, mají nepravidelný tvar a mírně svažitý charakter. Dle platného územního plánu se jedná o obytnou nízkopodlažní městskou zástavbu. Příjezd je zajištěn po veřejné komunikaci. Možnost napojení na inženýrské sítě. Občanská vybavenost obce kompletní. Celková cena:499 000 Kč za nemovitost Umístění objektu:klidná část obce Plocha pozemku:3515 m2 Doprava:Vlak, Silnice, Autobus Komunikace:Asfaltová Lokalita: Hrádek nad Nisou, Václavice KRC: 0,85 KMP: 0,92 KPP: 1,06 KDD: 1,00 KMZ: 0,50 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 4 700 1 494 600 318,00 0,41 131,80 Popis pozemku: Stavební pozemky v obci Hrádek nad Nisou v části obce Václavice cca 15 min jízdy autem od Liberece. Na pozemku je přípojka elektriky, je proveden hydrogeologický průzkum a vytipováno místo na vrtanou studnu ( předpokládaná hloubka vrtu 40 m ). Odkanalizování pozemku předpokládá jímku nebo čističku odpadních vod. Přístup na pozemek po obecní cestě. Celková plocha pozemku 4700 m2 Celková cena:1 494 600 Kč za nemovitost Plocha pozemku:4700 m2 Lokalita: Hrádek nad Nisou KRC: 0,85 KMP: 0,90 KPP: 1,07 KDD: 1,02 KMZ: 0,50 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 5 069 1 620 000 319,59 0,42 133,42 Popis pozemku: stavební pozemek na klidném místě na okraji Hrádku nad Nisou. Pozemek je oplocený, zatravněný, se vzrostlými stromy. Na pozemku je voda, na - 5 -
hranici elektřina, kanalizace. V okolí nedaleko rekreační areál Kristýna, cyklostezka, hraniční přechod do Německa. V Hrádku je veškerá občanská vybavennost, Liberec 20 km. Celková cena:1 620 000 Kč za nemovitost, Umístění objektu:okraj obce Plocha pozemku:5069 m2 Voda:Dálkový vodovod Odpad:Veřejná kanalizace Průměrná jednotková cena 108,09 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: pozemek v ÚPD veden jako plochy rekreace-zahrady, chatové a zahrádkářské osady s přidatným spoluvlastnictvím spočívajícím v podílu id.1/12 (podíl upraven ve výměře v seznamu pozemků) na přístupové komunikaci, situovaný v okrajové části obce. Pozemky se pohybují v intervalu od 60,- do 140,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je pod střední úrovní intervalu, t.j. 108,-Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zahrada 589/16 702 108,00 75 816 ostatní plocha id.1/12 589/1 40 108,00 4 320 ostatní plocha id.1/12 591/7 25 108,00 2 700 Celková výměra pozemků 767 Hodnota pozemků celkem 82 836 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe ní Skleník Skleník z 589/16 12,00 m2 1 650 ocelových profilů Kč/m2 se zasklením a základy VH 19 800 Kč 45 % 10 890 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 10 890 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 82 836 Kč Obvyklá cena 94 000 Kč slovy: Devadesátčtyřitisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v lokalitě Hrádek nad Nisou, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Pozemku vedeném dle ÚPD obce jako plocha rekreace - zahrady, chatové a zahrádkářské osady, situované v okrajové části města v zahrádkářské osadě, se stavbou dožité kolny bez základů a skleníku- v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Hodnota pozemku zahrady p.č. 589/16, vč.hodnoty podílu id. 1/12 na pozemcích p.č. 589/1 a 591/7 82 836,- Hodnota součástí pozemku 10 890,-Kč Navržená předběžná srovnávací hodnota 93 726,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 1435 a 1432 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 94 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč - 7 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemku p.č. 589/16 v k.ú. Donín u Hrádku nad Nisou a obci Hrádek nad Nisou, zapsaný na LV č. 1435 a podíl id. 1/12 na pozemcích 589/1 a 591/7, v k.ú. Donín u Hrádku nad Nisou a obci Hrádek nad Nisou, zapsané na LV č. 1432, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec; se zohledněním práv a závad ve výši 94 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 23.10.2015 Jiří Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: danielis@pkr.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.1.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7059/93/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 93. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1435 ze dne 23.9.2015 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 ÚPD obce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitních serverů, wikipedia 0-9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
- 11 -
Mapa oblasti - 12 -