Znalecký posudek č. 14/11/172 O ceně nemovitých věcí - stavby č.p. 76 - bydlení, na pozemku p.č. st. 31, včetně pozemku p.č. st. 31 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č. 774 a o ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k nemovité věci - pozemku p.č. 4547 - ostatní plocha, zapsaný na listu vlastnictví č. 775, vše pro k.ú. Vysoké Pole, obec Vysoké Pole, okres Zlín. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: 29452783 Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo 54453 Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) e-mail: info@ozkbest.cz www.ozkbest.cz Posudek obsahuje 21 stran a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 13. 11. 2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 14. 6. 2014 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 01893/07-104, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 31 o výměře 105 m 2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 76, bydlení, stojící na pozemku parc. č. st. 31 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Klobouky, pro obec Vysoké Pole, katastrální území Vysoké Pole, okres Zlín, na listu vlastnictví č. 774. - pozemek parcelní číslo 4547 o výměře 580 m 2, druh: ostatní plocha zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Klobouky, pro obec Vysoké Pole, katastrální území Vysoké Pole, okres Zlín, na listu vlastnictví č. 775, podíl 1/3. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o stavbu č.p. 76 - bydlení, na pozemku p.č. st. 31, včetně pozemku p.č. st. 31 - zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsané na listu vlastnictví č. 774 a o pozemek p.č. 4547 - ostatní plocha, zapsaný na listu vlastnictví č. 775, vše pro k.ú. Vysoké Pole, obec Vysoké Pole, okres Zlín. Rodinný dům je situovaný na adrese Vysoké Pole č.p. 76, 763 25 Vysoké Pole. Rodinný dům se nachází v centrální, zastavěné části obce Vysoké Pole, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní, samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má obec Vysoké Pole 830 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Vysoké Pole nachází škola a zdravotní zařízení. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 6. 11. 2014 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníků. Povinný, pan Jindřich Okuliár se místního šetření nezúčastnil. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Prvky, především vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, a to v části Objekty - vybavení. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz stránka č. 2
4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 01893/07-104, ze dne 14. 6. 2014. - Výpis z katastru nemovitostí č. 774, vyhotovený objednavatelem dne 24. 7. 2014. - Výpis z katastru nemovitostí č. 775, vyhotovený objednavatelem dne 24. 7. 2014. - Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘÍ BeST s.r.o., dne 6. 11. 2014. - Mapy širších vztahů I a II. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 6. 11. 2014. 5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Vysoké Pole Katastrální území: Vysoké Pole (788317) List vlastnictví číslo: 774 Vlastník: Okuliár Jindřich Žerotínova 1138/32, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava List vlastnictví číslo: 775 Vlastníci: 1. Ambruz Pavel Podíl: 1/3 č.p. 288, 76325 Újezd 2. Ambrůz Jaroslav Podíl: 1/3 č.p. 68, 76325 Vysoké Pole 3. Okuliár Jindřich Podíl: 1/3 Žerotínova 1138/32, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: www.cuzk.cz, www.maps.google.com, www.mapy.cz). - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, zřejmě nepodsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva, bez využitého podkroví, sedlová střecha je kryta taškou pálenou. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, stránka č. 3
místního šetření a odborného odhadu zpracovatele cca 90 let. Vytápění rodinného domu je uvažováno jako standardní. V průběhu životnosti rodinný dům zřejmě procházel pouze běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech zanedbána. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné prvky vnější a vnitřní rekonstrukce. Tato skutečnost je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě. Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem kolaudace objektu 1920. Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: Vnitřní dispozice rodinného domu nebyla zjištěna, neboť nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Pozemky se nachází ve sklonitém terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemcích p.č. 4448/2 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Vysoké Pole, č.p. 118, 763 25 Vysoké Pole a p.č. 4426/3 - ostatní plocha, který je ve spoluvlastnictví: Obec Vysoké Pole, č.p. 118, 763 25 Vysoké Pole. Při místním šetření bylo zjištěno, že pozemek p.č. 4547 - ostatní plocha slouží ke společnému užívání se stavbami č.p. 68 a č.p. 70. Při místním šetření bylo zjištěno, že rodinný dům je k datu ocenění tohoto znaleckého posudku odpojen od elektrické energie. Dle informací ČSÚ je v obci Vysoké Pole možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektrická energie, obecní vodovod a plynové vedení. Na obytnou část rodinného domu, při její horní hranici (pohled z hlavní přístupové komunikace) navazuje přízemní, hospodářská část rodinného domu ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou krytou taškou betonovou a částečně taškou pálenou. Vlevo od rodinného domu, při horní hranici pozemku p.č. 4547 - ostatní plocha je situována přízemní, dřevěná kůlna s mírnou pultovou střechou krytou taškou pálenou. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - dřevěné latě ve zděných sloupcích včetně betonové podezdívky, oplocení - ocelové sloupce s betonovou podezdívkou, ocelová vrátka s výplní ocelových tyčí, dřevěná vrátka ve zděných sloupcích, ocelová vrata s výplní ocelových tyčí - dvoukřídlá, venkovní betonové schody včetně ocelového zábradlí, betonový chodník, betonová plocha, kamenná plocha a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 4
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p. 76 - bydlení b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 774 2) Pozemky na LV číslo 775 c) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 5
B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p. 76 - bydlení b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 774 2) Pozemky na LV číslo 775 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Stavba č.p. 76 - bydlení 35 Podlaží: I. NP Zastavěná plocha: 5,65 8,65+3,06 3,59+1,20 1,30 = 61,42 m 2 Podlažnost: 61,42 / 61,42 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 5,65 8,65 3,35+3,06 3,59 3,28+1,20 1,30 2,90 = 204,28 m 3 Zastřešení 5,65 8,65 3,15 0,5+3,06 3,59 1,80 0,5 = 86,86 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 291,14 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo smíšené 21,20 % Podstandardní 3. Stropy 7,90 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová 7,30 % Standardní stránka č. 6
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 5. Krytina taška pálená 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké (stříkané) - špatný technický 2,80 % Podstandardní stav 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Standardní 12. Dveře 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná kastlová 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % Standardní 16. Vytápění 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace odpojena 4,30 % Podstandardní 18. Bleskosvod je proveden 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 22. Kanalizace 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Standardní 25. Záchod 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Standardní Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Zlínský Obec: Vysoké Pole Počet obyvatel: 830 Základní cena (ZC): 1 958, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stránka č. 7
stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1920 Stáří stavby (y): 94 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,359 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 702,92 Kč/m 3 Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 4 Index trhu (I T = P 5 (1 + P i)): 0,950 i=1 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,03 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce centrum obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): 1,009 i=2 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: = 196 165,46 Kč stránka č. 8
CS P = OP ZCU I T I P = 291,14 702,92 0,950 1,009 Stavba č.p. 76 - bydlení určená cena: 196 165,46 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 774 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Vysoké Pole Název okresu: Zlín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV. 501-1000 obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní 0,95 středisko a škola) Základní cena výchozí: ZC v = 1 980, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 349,19 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,950 i = 1 4 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice II. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; 0,02 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 stránka č. 9
4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,980 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,03 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce centrum obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,009 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,939 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 327,8894 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 31 zastavěná plocha a nádvoří 105 34 428,39 Pozemky na LV číslo 774 určená cena: 34 428,39 Kč b.1.2) Pozemky na LV číslo 775 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Vysoké Pole Název okresu: Zlín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV. 501-1000 obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 0,85 stránka č. 10
5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní 0,95 středisko a škola) Základní cena výchozí: ZC v = 1 980, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 349,19 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku I. Negativní* konkrétně pak o hodnotu -0,04, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/3. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,903 i = 1 4 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice II. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; 0,02 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,980 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,03 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce centrum obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 0,00 stránka č. 11
7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,009 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,893 9 odst. 3 Jiné pozemky (dle 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 93,5480 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 4547 ostatní plocha - jiná plocha 580 54 257,84 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 3 Cena po úpravě: = 18 085,95 Kč Pozemky na LV číslo 775 určená cena: 18 085,95 Kč Ceny pozemků: 1) Pozemky na LV číslo 774 34 428,39 Kč 2) Pozemky na LV číslo 775 18 085,95 Kč Cena pozemků činí celkem: 52 514,34 Kč Cena po zaokrouhlení: 52 510, Kč c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: - druhu a účelu věcí, - koncepce a technických parametrů, - materiálů, stránka č. 12
- technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), - velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD Vlachovice, okres Zlín Jedná se o zděný, samostatný rodinný dům s vnitřní dispozicí 3+1, který je situován v klidné části obce. Dům je vhodný k trvalému bydlení, ale také k rekreačním účelům. K rodinnému domu náleží vlastní studna. Plynové vedení a obecní vodovod je v dosahu. Vytápění je řešeno jako ústřední pomocí kotle na tuhá paliva. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 350 000,- Kč 2) RD Loučka, okres Zlín Jedná se o zděný, samostatný rodinný dům o vnitřní dispozici 2+1. Rodinný dům je situován v klidné části obce. Vnitřní dispozice: chodba, kuchyň, dva obytné pokoje, koupelna a WC. K rodinnému domu náleží stodola. Vytápění rodinného domu je řešeno lokálně plynovými kamny. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 450 000,- Kč 3) RD Drnovice, okres Zlín Jedná se o zděný, samostatný rodinný dům o vnitřní dispozici 3+1 v klidné části obce. K rodinnému domu náleží zahrada, dílna a garáž. Vnitřní dispozice: kuchyň, tři obytné pokoje, komora, koupelna, WC, veranda, půdní prostory a sklep. Inženýrské sítě (voda, plyn, kanalizace)jsou vedeny u hranic pozemku. Topení je řešeno lokálně kamny na tuhá paliva. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 550 000,- Kč 4) RD Lhotsko, okres Zlín Jedná se o zděný, samostatný rodinný dům o vnitřní dispozici 3+1 se zahradou a stodolou. Jsou zde tři obytné pokoje. Je zde provedena částečná rekonstrukce - přípojka vody, nová vodárna, čerpadlo, elektrické rozvody, částečně podlahy, střecha, plastová okna a stropní podhledy. Voda je z vlastní vrtané studny. Plynová přípojka je před domem. Občanská vybavenost v místě. Dobrá dopravní dostupnost do Vizovic. Nabídková CENA: 579 000,- Kč stránka č. 13
5) RD Újezd, okres Zlín Jedná se o cihlový rodinný dům, který se nachází v katastrálním území Újezd u Valašských Klobouk. Vnitřní dispozice rodinného domu činí 2+1. U rodinného domu je možnost vybudování obytných pokojů v půdních prostorách. Dům se nachází na pasekách ve vzdálenosti od obce asi půl kilometru. Příjezdová cesta je zpevněná. Rodinný dům je vhodný k trvalému bydlení, ale také k rekreačním účelům či chovu zvířat, jako např. pro chov ovcí, koní apod. Občanská vybavenost v obci. Nabídková CENA: 500 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD Vlachovice, okres Zlín Výchozí cena (VC): 350 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,05 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,95 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 318 979,27 Kč Váha (V): 1,0 2) RD Loučka, okres Zlín Výchozí cena (VC): 450 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,05 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 389 610,39 Kč Váha (V): 1,0 3) RD Drnovice, okres Zlín Výchozí cena (VC): 550 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,10 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,10 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 413 223,14 Kč Váha (V): 1,0 4) RD Lhotsko, okres Zlín Výchozí cena (VC): 579 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,10 stránka č. 14
K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,10 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 414 296,45 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Újezd, okres Zlín Výchozí cena (VC): 500 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,20 K polohový : 0,95 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 398 724,08 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K stavební konstukce K údržby a stavebně-technického stavu K vybavení K výměry pozemku K polohový K objektivizační ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: 318 979,27 Kč 386 966,67 Kč 414 296,45 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: 385 000, Kč Jednotkové množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = 385 000, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 385 000, Kč stránka č. 15
C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 16
Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - rodinný dům je situován v centru obce Vysoké Pole - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - neúplná občanská vybavenost obce Vysoké Pole - v obci Vysoké Pole není možné napojení na hloubkovou kanalizaci - údržba a stavebně-technický stav oceňovaných nemovitých věcí na horší úrovni - okolní pozemek p.č. 4547 - ostatní plocha slouží ke společnému užívání - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Obvyklá hodnota stavby č.p. 76 - bydlení, včetně pozemků p.č. st. 31 a p.č. 4547 jako celku činí: 385 000,- Kč Pozemek p.č. 4547 - ostatní plocha (LV č. 775) Výměra pozemku zapsaného na LV č. 775 580 m 2 Obvyklá hodnota pozemku za m 2 150,- Kč Obvyklá hodnota pozemku jako celku (zaokrouhleno) 87 000,- Kč Id. spol. podíl ve výši 1/3 k pozemku p.č. 4547 - ostatní plocha (LV č. 775) Výslednou obvyklou hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 k výše uvedenému pozemku, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. 87 000,- Kč * 1/3 * 0,75 = 20 000,- Kč (zaokrouhleno) 20 000- Kč Výsledná obvyklá hodnota předmětu ocenění (LV č. 774 a LV č. 775) činí: 385 000,- Kč - 20 000,- Kč = 365 000,- Kč 365 000,- Kč stránka č. 17
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými, se Zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu, se Zástavním právem soudcovským a se Zástavním právem smluvním, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem (jako celku) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci 196 170, Kč 52 510, Kč 248 680, Kč 385 000, Kč 365 000, Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 365 000, Kč Cena slovy: třistašedesátpěttisíc Kč stránka č. 18
Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne 13. 11. 2014...... ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 19
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/11/172 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 20
E. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace - výpis z katastru nemovitostí č. 774 a č. 775 - kopie katastrální mapy - mapy širších vztahů I a II stránka č. 21
Fotodokumentace stránka č. 1
stránka č. 2