ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 224/7694/2016 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 1598 s rodinným domem č.p. 1377 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 1597/1 a 1597/2, k.ú. Teplice, v ulici Elišky Krásnohorské v Teplicích, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 224/7694/2016 LV no.: 6925 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 1598 s rodinným domem č.p. 1377 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 1597/1 a 1597/2, k.ú. Teplice, v ulici Elišky Krásnohorské v Teplicích, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Elišky Krásnohorské 1377, 415 01 Teplice GPS: 50.6466108N, 13.8416725E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena 7.423.714 Kč 9.530.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 9.500.000 Kč 9.500.000 Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 1598, 15971 a 1597/2 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, opěrné zdi, venkovní schody, oplocení, vrata, vrátka, bazén, krb, další venkovní úpravy jihovýchodní část Teplic (Šanov) úplná občanská vybavenost MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year : Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 168 Resident area: Bytové plochy: 378 Storage area: Skladové plochy: 1926 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 4932 Kč/ m 3 Income: Příjem: cca 1906 43 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: celkem 788 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada, ostatní plocha 1250 Kč/ Kč Kč % - 2 -
NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem 400 01. Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 189 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví společnosti HBR WORLD a.s., Michalská 432/12, Staré Město, 110 00 Praha 1, IČ: 27966747. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 6925 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno věcným břemenem zřizování a provozování distribuční soustavy ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s., smlouvou úplatnou, čj.v-5392/2008-509, ze dne 29.08.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 18.11.2008. Uvedené věcné břemeno má zanedbatelný vliv obvyklou cenu nemovitých věcí. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 6925 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno: - zástavním právem soudcovským pro pohledávku ve výši 38.812,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Okresní správa sociálního zabezpečení, Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutím zřízením soudního zástavního práva 48E- 124/2012-10 ze dne 04.01.2013, čj.z-7375/2013-509. Právní moc ke dni 02.02.2013. - zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 800.000 Kč s příslušenstvím, pohledávky ve výši 288.000 Kč, budoucí pohledávky do celkové výše 1.000.000 Kč vzniklé v období ve prospěch BTF Projekt, a.s. (IČ:29035945), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zákoníku ze dne 24.02.2012, čj.v-1204/2012-509. Právní účinky vkladu práva ke dni 02.04.2012 - zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 700.000 Kč s příslušenstvím, pohledávky ve výši 252.000 Kč, budoucí pohledávky do celkové výše 1.000.000 Kč vzniklé v období ve prospěch BTF Projekt, a.s. (IČ:29035945), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zákoníku ze dne 01.12.2011, čj.v-23/2012-509. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.01.2012 - zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 2.000.000 Kč s příslušenstvím, pohledávky ve výši 720.000 Kč, budoucí pohledávky do celkové výše 1.000.000 Kč vzniklé v období ve prospěch BTF Projekt, a.s. (IČ:29035945), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zákoníku ze dne 20.10.2011, čj.v-4250/2011-509. Právní účinky vkladu práva ke dni 24.10.2011 - zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 3.000.000 Kč a příslušenství, smlouva o hypotečním úvěru č. 3300/160728-01/07/01-001/11/R, ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČ:13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. zákoníku ze dne 16.05.2007, čj.v-1822/2007-509. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.05.2007. Další zástavní práva jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 6925 pro k.ú. Teplice v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 6925, k.ú. Teplice. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 1377 je v katastru nemovitostí evidován jako budova se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům trvale obýván. Předpokládaný způsob využití je rodinný dům, tedy v souladu s katastrem nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - mírně svažitý pozemek zahrady Strong points / silné stránky: - dům v dobrém stavebně-technickém stavu - žádaná, klidná lokalita - dobrá dostupnost do centra - 3 -
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 6925 pro k.ú. Teplice a obec Teplice, prokazující stav evidovaný k datu 16.12.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Teplice a obec Teplice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ údaje archivu Stavebního úřadu Teplice e/ znalecký posudek č. 373 7043 2014, vyhotovitel znalecký ústav ENI CONSULT spol. s r.o. Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 16.12.2016 za účasti právního zástupce majitelky a maminky majitelky. - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 766003 Název katastrálního území: Teplice Kód obce: 567442 Název obce: Teplice Počet obyvatel obce: 50330 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ0426 Název okresu: Teplice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Jihovýchodní část Teplic (Šanov) Infrastructure / infrastruktura: Teplice se nachází v Ústeckém kraji, městská část Teplice - Šanov v jeho jihovýchodní části. Teplice (50330 obyvatel) patří mezi bývalá okresní města, jsou Statutárním městem, které je vzdáleno zhruba 20 km od krajského města Ústí nad Labem, vzdálenost od Prahy je zhruba 75 km. Ve vzdálenosti 1,5 km od města je napojení na dálnici D8. Město má úplnou občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, katastrální úřad, základní škola, mateřská školka, střední a vysoká škola, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je město dobře dostupné silniční, železniční i městskou hromadnou dopravou MHD Teplice. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v jihovýchodní části Teplic (Šanov) v atraktivní a žádané lokalitě, v těsném sousedství s lázeňskou lokalitou, v části zastavěné převážně rodinnými vilami a domy. V lokalitě je možné napojení na rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku čís. parcely 4457, k.ú. Teplice (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Statutární město Teplice). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 1377: Rodinný dům č.p. 1377 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 1598, k.ú. Teplice. Dispoziční řešení: Jedná se o podsklepený rodinný dům, se dvěma nadzemními podlažími, se dvěma byty o velikosti 3+1 a 4+1 a půdním prostorem. 1. PP (suterénu) rodinného domu se nachází prostory pro krátkodobé ubytování místnost pro spaní, pokoj, kuchyně, posilovna, sauna, koupelna, WC, spojovací chodba se schodištěm do přízemí. Podle dostupných informací nebyla tato změna užívání suterénu zkolaudována stavební úřadem. Suterén je podle informací od matky majitelky sezónně krátkodobě pronajímán zahraničním hostům. 1. NP (přízemí) se nachází chodba se schodištěm do patra, vnitřní chodba, kuchyně, spíž, dva pokoje, ložnice, koupelna se záchodem. 2. NP (1. patro) se nachází - chodba se schodištěm do podkroví a na půdu, vnitřní chodba, kuchyně, spíž, tři pokoje, ložnice a koupelna se záchodem. Půdní prostor je bez využití. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva, střešní konstrukce je členitá sedlová, střešní konstrukce je dřevěná trámová, krytina je pálená, klempířské konstrukce jsou úplné, stropy jsou dřevěné trámové, nad suterénem nespalné, vnitřní omítky jsou vápenné, venkovní s ozdobnými štuky, schody jsou původní kamenné s keramickou dlažbou, dveře vnitřní jsou dřevěné, venkovní vstupní plastové, garážová vrata jsou plastová s pohonem, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, podlahy jsou betonové opatřené keramickou dlažbou, plovoucí dřevěnou podlahou, koberci, v kuchyni, koupelně a na záchodě opatřené keramickou dlažbou, v domě jsou rozvody vody, kanalizace, elektriky a plynu, topení i zdroj teplé vody je lokální. Každý byt má samostatný plynový kotel na vytápění a přípravu teplé vody. Dům má domácí kabelové rozvody televize a zabezpečovací zařízení. Stáří a stavební stav: Dle zjištění z archivu Stavebního úřadu v Teplicích je dům užíván od roku 1906, jeho stáří bylo stanoveno na 110 let. Zhruba od roku 2006 prošla nemovitost zásadní rekonstrukcí, v suterénu byly vybudovány, sauna, posilovna, byly kompletně obnoveny vnitřní i vnější omítky, provedena výměna všech oken a dveří, kompletní výměna vnitřních rozvodů všech sítí, vody, kanalizace, nové povrchy podlah, výměna střešní krytiny, vnitřní vybavení kuchyní, koupelen, celkově lze její stavebně technický stav charakterizovat jako velmi dobrý. V posledních dvou letech došlo k přepažení obytné místnosti v 2. NP, čímž vznikl nový pokoj a byl upraven suterén do pronajímatelného stavu. Tyto úpravy nebyly podle dostupných informací konzultovány se stavebním úřadem. V souvislosti s rekonstrukcí domu byly provedeny rozsáhlé venkovní úpravy, byl vybudován venkovní bazén, krb, zpevněné plochy, opěrné zídky, venkovní terasa. - 5 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 1598, k.ú. Teplice, o výměře 321 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu pozemku jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou č.p. 1377. Pozemek čís. parcely 1597/1, k.ú. Teplice, o výměře 444 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu pozemku jako zahrada, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že pozemek slouží jako zahrada ve funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p. 1377. Pozemek čís. parcely 1597/2, k.ú. Teplice, o výměře 23 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu pozemku jako ostatní plocha, způsob využití jiná plocha. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 1598 s rodinným domem č.p. 1377 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel 1597/1 a 1597/2, k.ú. Teplice, v ulici Elišky Krásnohorské v Teplicích, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 6925 pro k.ú. Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 16. prosince 2016 Slovy: Devětmilionůpětsettisíc Kč 9.500.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi. Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 6925 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 6925, neboť tato dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 6925, která dražbou nezaniknou. Věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 6925 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno věcným břemenem zřizování a provozování distribuční soustavy ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s., smlouvou úplatnou, čj.v-5392/2008-509, ze dne 29.08.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 18.11.2008. Uvedené věcné břemeno má zanedbatelný vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým čísle24/7694/2016. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 17. prosince 2016-7 -