Ing. Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, 911 05 Trenčín, tel.č.: 0903 404097 e-mail: rina.trencin@gmail.com Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie 37 03 00 Vodohospodárske stavby odvetvie 37 08 00 Projektovanie v stavebníctve odvetvie 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností ZNALECKÝ POSUDOK č.38/2015 určenie všeobecnej hodnoty bytu č.19 v bytovom dome s.č.1308, LV č.4935, k.ú. Dubnica nad Váhom s príslušenstvom, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z. Objednávateľ : LICITOR group a.s., Tajovského 5, 010 01 Žilina Číslo spisu (objednávky) : zo dňa 12.01.2015 Počet strán (z toho príloh) : 23(13) Počet vyhotovení : 4 Počet odovzdaných vyhotovení : 3 V Trenčíne 10.04.2015
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty bytu č.19 v bytovom dome s.č.1308, LV č.4935, k.ú. Dubnica nad Váhom s príslušenstvom, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: 12.01.2015 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 10.04.2015 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 27.01.2015 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka zo dňa 12.01.2015 - originál - Znalecký posudok č.36/2010 (Ing. Karol PALAČIK) - kópia - Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa 12.01.2015 - originál 5.2 Získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 4935 - čiastočný, k.ú. Dubnica nad Váhom, zo dňa 26.01.2015 - kópia z katasterportálu - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 5309, k.ú. Dubnica nad Váhom, zo dňa 26.01.2015 - kópia z katasterportálu - Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 26.01.2015 - kópia z katasterportálu - Zameranie skutkového stavu bytu - Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009, ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektova stavebných prác výrobnej povahy Zákon č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dražba podľa zákona 527/2002 Z.z. Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok 2014. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.4935 - čiastočný, kópia z katasterportálu A. Majetková podstata: Stavby obytný dom s.č.1308 na parc.č.101/21 Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 1308 je evidovaný na LV č.5309 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Byt Vchod: 33 3.p. Byt č.19 PLOMBA VYZNAČENÁ NA ZÁKLADE V-3097/2014 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 32 LETKOVÁ Alena r. LETKOVÁ, Kollárova 1308/33-19, Dubnica nad Váhom, PSČ 018 41, SR Dát. nar. 16.11.1956 Spoluvlastnícky podiel 1/1 C. Ťarchy: viď. Príloha č.2 48/2784 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním, vykonaná dňa 27.01.2015, za účasti vlastníčky nehnuteľnosti p. Aleny LETKOVEJ. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa 27.01.2015. d) Technická dokumentácia: Skutkový stav zistený pri obhliadke, bol porovnaný s dokumentáciou zo Znaleckého posudku č. 36/2009 (Ing. Karol PALAČIK). Neboli zistené žiadne významné rozdiely. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Podlahová plocha zistená zameraním bytu je 50,09 m2, podlahová plocha podľa LV č.4935 je 48,00 m2. Rozdiel vznikol pravdepodobne nezapočítaním pivnice do podlahovej plochy bytu. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Byt č.19 Strana 3
g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Spoluvlastnícky podiel na pozemku parc.č.101/21 prislúchajúci k bytu č.19 nie je vo vlastníctve vlastníka bytu č.19, ale v zmysle LV č.5309 vo vlastníctve mesta Dubnica nad Váhom. Z tohto dôvodu nie je ohodnocovaný. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY 2.1.1 Byt č.19 POPIS Byt č. 19 sa nachádza na 3. poschodí (4.NP) bytového domu s.č. 1308, na ulici Kollárova na východnom okraji mesta Dubnica nad Váhom. Bytový dom je situovaný na okraji zástavby panelových bytových domov. Bytový dom je nepodpivničený sedempodlažný objekt so štyrmi vchodmi. Na prízemí sú spoločné priestory a pivnice. Na ostatných nadzemných podlažiach sú umiestnené bytové jednotky. Po stavebno-konštrukčnej stránke je bytový dom zrealizovaný prefabrikovaný panelový objekt založený na pásových základoch. Základy sú čiastočne riešené na veľkopriemerové pilóty. Stropy sú prefabrikované panelové s rovným podhľadom, strecha plochá, dvojplášťová s bitumenovou krytinou. Vonkajšie úpravy povrchov sú tvorené povrchovou úpravou obvodových panelov (náter). Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného. Vnútorné úpravy povrchov sú tvorené vápennými omietkami. Schodiskové ramená sú železobetónové s terazzovým povrchom, podlahy spoločných priestorov sú čiastočne PVC a čiastočne z terazza. Dvere sú hladké plné v oceľových zárubniach, vstupné dvere sú plastové presklené. Okná spoločných priestorov sú plastové. Elektroinštalácia je svetelná i motorická, objekt je vybavený bleskozvodom. V bytovom dome sa nachádzajú štyri osobné výťahy. Bytový dom je vybavený vnútorným vodovodom, vnútornou kanalizáciou, vnútorným rozvodom zemného plynu, rozvodom tepla, rozvodom telefónu, rozvodom televízie a bleskozvodom. Technický stav objektu je dobrý, objekt nevykazuje žiadne podstatné vady. Podľa Znaleckého posudku č. 36/2010 (Ing. Karol PALÁČIK), bol objekt daný do užívania v roku 1989, čomu zodpovedajú aj použité materiály a technológie. Spoločné časti domu sú: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, vodorovné nosné, a zvislé nosné konštrukcie a izolačné konštrukcie. Spoločné zariadenia domu sú: práčovňa, kočíkáreň, sušiareň, STA, bleskozvod, vodovodná, kanalizačná, teplovodná, elektrická, telefónna a plynová prípojka; ležaté a zvislé rozvody po bytové uzávery a rozvod el. siete osvetlenia so svietidlami v spoločných častiach a zariadeniach domu. Byt č. 19 sa nachádza na treťom poschodí bytového domu v stredovej sekcii. Jedná sa o dvojizbový, čiastočne zrekonštruovaný byt. Okrem dvoch obytných miestností sa v byte nachádza samostatná kuchyňa, kúpelňa, WC, chodba a loggia. K bytu patrí aj pivnica na prízemí bytového domu. Podlahy sú riešené prevažne ako PVC, v kúpelni, WC a chodbe sú keramické dlažby (2011). Úpravy povrchov stien a stropov sú vápenné stierky, v kúpelni, WC a okolo kuchynskej linky je zrealizovaný keramický obklad (2011). Bytové jadro je murované (2011) Okná sú pôvodné drevené so žalúziami, vnútorné dvere pôvodné drevené s výplňou v oceľových zárubniach. Vykurovanie teplovodné radiátorové z centrálneho sídliskového zdroja tepla a TÚV. Radiárory sú plechové. V kúpelni sa nachádza plastová obmurovaná vaňa (2011) a keramické umývadlo (2011), vo WC je umiestnený záchod kombi (2011). Kuchynská linka má dĺžku 3,5 m. Nachádza sa v nej plynový sporák s plynovou rúrou, smaltovaný drez a digestor. Súčasťou bytu je aj loggia. Vek stavby je určený na základe Znaleckého posudku č. 36/2010 (Ing. Karol PALÁČIK). Strana 4
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Chodba: 2,85*2,06 5,87 Izba: 4,18*4,05 16,93 Kúpelňa: 1,88*1,88 3,53 WC: 0,84*1,11 0,93 Izba: 4,75*2,83 13,44 Kuchyňa: 3,57*2,23 7,96 Pivnica: 1,43*1,0 1,43 Vypočítaná podlahová plocha 50,09 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 2 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,50 7,50 6,58 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 15,76 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,02 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,63 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,39 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,76 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,88 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 2,63 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,76 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,50 0,75 0,66 12 Okná 5,00 1,50 7,50 6,58 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,44 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,19 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,76 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,88 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,76 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,76 Strana 5
19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,88 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,76 21 Ostatné 2,00 1,20 2,40 2,11 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,10 4,40 3,86 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 2,00 2,00 1,76 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,76 25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 2,63 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,19 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,63 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,20 1,20 1,05 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,20 1,20 1,05 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,44 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,76 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,76 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane 33 4,00 2,00 8,00 7,02 WC 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,50 6,00 5,27 35 Ostatné 2,50 1,20 3,00 2,63 Spolu 100,00 113,95 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 113,95 / 100 = 1,1395 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [EUR/m 2 ] VH = 325,30 EUR/m 2 * 2,255 * 1,037 * 1,1395 * 1,00 VH = 866,81 EUR/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č.19 1989 26 54 80 32,50 67,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 866,81 EUR/m 2 * 50,09m 2 43 418,51 Technická hodnota 67,50% z 43 418,51 EUR 29 307,49 Strana 6
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Analýza polohy nehnuteľností: Byt č.19 sa nachádza na treťom poschodí bytového domu s.č.1308 na ulici Kollárova vo východnej časti mesta Dubnica nad Váhom. Bytový dom je situovaný v zástavbe starších panelových bytových domov. V tesnej blízkosti sa nachádza autobusová zastávka, základná škola a predajňa nábytku a kuchynské štúdio.. V širšom okolí (do 10 min. pešo) sa nachádza supermarket, základná sieť obchodov a prevádzok služieb, stredná škola poliklinika a pošta. Orientácia okien obytných miestností je prevažne na juho-juhovýchod. Lokalita v ktorej sa bytový dom nachádza patrí vzhľadom na polohu a blízkosť centra mesta, v Dubnici nad Váhom medzi mierne nadpriemerné z hľadiska kúpy nehnuteľností na bývanie a preto stanovujem priemernú hodnotu koeficientu polohovej diferenciácie na 0,6. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je svojím riešením určená na výhradne na bývanie. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Vzhľadom na technický stav, ako aj umiestnenie a spôsob využívania nehnuteľnosti, je táto bez vážnejších rizík s hľadiska jej ďalšieho užívania. Určité riziká sú spojené s výkonom záložného práva v prospech PSS a.s., uvedeným na LV č.4935. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,6 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,600 + 1,200) 1,800 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,200 III. trieda Priemerný koeficient 0,600 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,330 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,600-0,540) 0,060 Strana 7
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,600 10 6,0000 2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 1,200 30 36,0000 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,200 7 8,4000 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,800 5 9,0000 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0,600 6 3,6000 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia nebyt. priestoru, pri bytoch rekonštrukcia jadra a kuchyne 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 0,600 10 6,0000 II. 1,200 8 9,6000 II. 1,200 6 7,2000 orientácia obytných miestností nad 65 % k JJZ - J - JJV I. 1,800 5 9,0000 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP, nebytový priestor v 1.NP samostatne prístupný z verejného priestranstva 11 Počet bytov vo vchode - v bloku Byt > Počet bytov vo vchode: do 20 bytov, charakteristika nebytového priestoru: obchodné priestory 12 Doprava v okolí bytového domu I. 1,800 9 16,2000 III. 0,600 7 4,2000 železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1,200 7 8,4000 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu II. 1,200 6 7,2000 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,600 4 2,4000 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,200 5 6,0000 16 Názor znalca dobrý byt II. 1,200 20 24,0000 Spolu 145 163,20 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 163,2/ 145 1,126 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 29 307,49 EUR * 1,126 33 000,23 EUR Strana 8
III. ZÁVER Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty bytu č.19 v bytovom dome s.č.1308, LV č.4935, k.ú. Dubnica nad Váhom s príslušenstvom, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) : 33 000,23 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Byt č.19 33 000,23 Spolu VŠH 33 000,23 Zaokrúhlená VŠH spolu 33 000,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 33 000,00 EUR Slovom: Tridsaťtritisíc EUR 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Určité riziko z hľadiska predajnosti bytu predstavuje výkon záložného práva v prospech PSS a.s. Bratislava uvedený na LV č.4935 ako aj skutočnosť, že vlastník bytu nie je vlastníkom príslušného spoluvlastníckeho podielu na pozemku parc.č.101/21. V Trenčíne dňa 10.4.2015 Ing. Juraj Sedláček Strana 9
IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa 12.01.2015- Znalecký posudok č.36/2010 (Ing. Karol PALAČIK) - kópia 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 4935 - čiastočný, k.ú. Dubnica nad Váhom, zo dňa 26.01.2015 3. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 5309, k.ú. Dubnica nad Váhom, zo dňa 26.01.2015 4. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 26.01.2015 5. Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa 12.01.2015 6. Pôdorys bytu 7. Fotodokumentácia Strana 10