Znalecký posudek č. 2617/73/2012 O ceně obvyklé rodinného domu č.p.78 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 84, 85, 5220 a 5616 v k.ú.české Meziříčí, obec České Meziříčí, okres Rychnov nad Kněžnou. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 11. 3. 2014 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 25 stran a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních., 17. 3. 2014
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé nemovitosti skládající se z rodinného domu, příslušenství a pozemků, včetně zemědělských ploch mimo zastavěnou část obce. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 11. 3. 2014 za přítomnosti Hronovské, pověřené vlastníkem umožnit vstup do nemovitosti. Radky 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitosti LV č.76 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: České Meziříčí Katastrální území: České Meziříčí (622656) 5. Dokumentace a skutečnost K nemovitosti není k dispozici žádná dokumentace. 6. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům je umístěn na okraji obce v ulici Zahradní, při břehu říčky Dědina. Celý pouzemek zastavěné plochy a zahrady leží v záplavovém území. Pozemky orné půdy jsou součástí rozsáhlých obdělávaných ploch v místech nazvaných Bělokopecká a Roheničky. Dům je po nedokončené rekonstrukci, na pozemku zahrady je zahradní altán. Klady nemovitosti - velmi klidné místo se soukromím na konci slepé ulice, 2,5 ha zemědělské půdy komerčně využitelné, opravy je možné provést svépomocí (malé investice) Zápory nemovitosti - zemědělské pozemky nelze samostatně obhospodařovat, nenavazují na nemovitost 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p.78 2) Stodola b) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,03 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,02 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,978 i = 2
4 a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům č.p.78 35 Stavba na parc.č. 84 Rodinný dům jednopodlažní, nepodsklepený s krovem sedlovým. Dům postavený na počátku min.století byl mezi lety 2008-2010 rekonstruován. V domě byla vybudována nová koupelna, kuchyně, vyměněny vnitřní instalace, podlahy, okna a dveře. Do podkroví s vestavěnou obytnou plochou, vede nové dřevěné schodiště. Krov s taškovou krytinou je zateplen. Vytápění ústřední s kotlem elektrickým i na pevná paliva. Topení je doplněno kamny na pevná paliva. Dům je napojen na vodu a elektro z veřejných sítí, kanalizace do septiku. Na hranici pozemku je možnost napojení na plyn. Technický stav domu je dobrý. V posledních dvou letech je dům neobývaný, údržba zanedbaná. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 2,95 m 5,50 6,80+2,40 5,00+6,90 6,40 = 93,56 m 2 podkroví 1,60 m 5,50 18,70 = 102,85 m 2 Součet: 4,55 m 196,41 m 2 Podlažnost: 196,41 / 93,56 = 2,10 Obestavěný prostor (OP): I.NP 2,95 (5,50 6,80+2,40 5,00+6,90 6,40) = 276,00 m 3 podkroví 1,60 5,50 18,70 = 164,56 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 440,56 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: České Meziříčí Počet obyvatel: 1 839 Základní cena (ZC): 2 680, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00
5 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,10 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok kolaudace: 1920 Stáří stavby (y): 94 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,581 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 557,08 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,978 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 440,56 1 557,08 1,000 0,978 = 670 895,45 Kč Rodinný dům č.p.78 určená cena: 670 895,45 Kč a.2) Stodola 12 Na rodinný dům navazuje objekt stodoly využívaný jako skladiště. Stodola je zděná s krovem sedlový dřevěným, vrata dřevěná. Stavba je v původním stavu a vyžaduje opravy. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 3,80 m 5,80 9,60 = 55,68 m 2 zastřešení 1,80 m 5,80 9,60 = 55,68 m 2 Součet: 5,60 m 111,36 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = = 2,80 m 55,68 m 2 Obestavěný prostor (OP): I.NP 3,80 5,80 9,60 = 211,58 m 3 zastřešení 1,80 5,80 9,60 = 100,22 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 311,80 m 3
6 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací kamenné bez izolací 13,20 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné, 30,40 % Standardní 3. Stropy 13,80 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha sedlová vaznicová 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech tašky pálené 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce žlaby a svody pozink. 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů omítka vápenná 4,20 % Podstandardní 8. Úprava vnějších povrchů omítky 2,90 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře 2,40 % Nevyskytuje se 12. Vrata dřevěná 3,00 % Standardní 13. Okna 3,40 % Nevyskytuje se 14. Povrchy podlah betonové 2,90 % Standardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 220 V 5,80 % Podstandardní 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 3. Stropy 0,54 1,852 13,80 % 0,1380 7. Úprava vnitřních povrchů 0,54 4,20 % 0,0227 10. Schody 0,54 1,852 1,80 % 0,0180 11. Dveře 0,54 1,852 2,40 % 0,0240 13. Okna 0,54 1,852 3,40 % 0,0340 16. Elektroinstalace 0,54 5,80 % 0,0313 17. Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 25. Ostatní 0,54 1,852 5,20 % 0,0520 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6760 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 1,0385 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,6760
7 Polohový koeficient K 5 : 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 2 872,70 Kč/m 3 Základní cena upravená: 311,80 m 3 2 872,70 Kč/m 3 = 895 707,86 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 90 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 90 / (90 + 20) = 81,818 % Odpočet opotřebení: 895 707,86 Kč 81,818 % 732 850,26 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 162 857,60 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,978 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 162 857,60 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,978 Cena stavby: CS = CS N pp = 159 274,73 Kč Stodola určená cena: 159 274,73 Kč b) Pozemky 4, 6 Pozemky zastavěné plochy a zahrady jsou v úředně vyhlášeném zátopovém území. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: České Meziříčí Název okresu: Rychnov nad Kněžnou Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III. 1001 2000 obyvatel 0,75 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného 1,01 města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,80 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) 0,85 Základní cena výchozí: ZC v = 550, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 144,49 Kč/m2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00
8 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,978 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,978 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 141,3112 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 84 zastavěná plocha 429 60 622,50 85 zahrada 261 36 882,22 Součet: 690 97 504,72 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce se 2 5 tisíci obyvateli sousední k. ú. + 20 % Úprava celkem: + 20 % 1,200 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 5220 orná půda 55411 18 789 4,30 5,1600 96 951,24 5220 orná půda 52011 277 6,26 7,5120 2 080,82 5616 orná půda 55411 2 795 4,30 5,1600 14 422,20 5616 orná půda 52011 3 622 6,26 7,5120 27 208,46 Součet: 25 483 140 662,72 Pozemky určená cena: 238 167,44 Kč
9 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p.78 670 895,45 Kč 2) Stodola 159 274,73 Kč b) Pozemky 238 167,44 Kč Výsledná cena činí celkem: 1 068 337,62 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 1 068 340, Kč Zjištěná cena: 1 068 340, Kč Cena slovy: jedenmilionšedesátosmtisíctřistačtyřicet Kč
10
11, 17. 3. 2014 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2617/73/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 73/2012 podle připojené likvidace.
13 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímky z pozemkových map Výpis z katastru nemovitostí
Fotodokumentace 14
15 vstup pohled ze zahrady pohled ze zahrady stodola stodola WC
16 přízemí přízemí podkroví podkroví vstup do kotelny kotelna
17 dílna zahradní posezení
Snímky z pozemkových map 18
19
Výpis z katastru nemovitostí 20
21
22
23
24
25