Znalecký posudek č. 06 2017 O obvyklé ceně nemovitosti včetně příslušenství : - pozemku - č.parc. st. 388 - součástí je stavba č.p. 255, rodinný dům - pozemku č.parc. 389 zahrada zapsané na LV č. 1466 pro obec Praha a katastrální území Záběhlice, okres Hl. město Praha Objednatel posudku: Mgr. Veronika Jakubovská Česká 325 284 01 Kutná Hora Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora Č.j. 192 EX 616/16-3 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 4.10.2016 posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy Posudek obsahuje 9 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy, 27.1.2017
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne 12.9.2016, Č.j. 192 EX 616/16-3 vydaného Exekutorským úřadem v Kutné Hoře, se sídlem Česká 325, 284 01 Kutná Hora, je předmětem znaleckého posudku zjištění ceny obvyklé výše uvedených nemovitostí. Tyto nemovitosti jsou oceněny cenou obvyklou podle zvláštního předpisu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. V 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. Obvyklá cena definována následujícím způsobem : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Práva a závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které by nezanikly dražbou. Nebyla předložena žádná nájemní smlouva. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 4.10.2016 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce ze dne 12.9.2016 - výpis z katastru nemovitostí pro Katastrální úřad Hlavního města Praha, katastrální pracoviště Praha - LV č. 1466 k.ú. Záběhlice - Usnesení ze dne 15.9.2016 - skutečnosti zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Katastrální území: Záběhlice (732117) List vlastnictví číslo: 1466 (spoluvlastnický podíl 1/8) 5. Celkový popis nemovitosti Při prohlídce nemovitostí bylo zjištěno, že se jedná o levou část dvojdomku, objekt je užíván jako rodinný dům. Nachází se v bytové zástavbě, za rodinným domem je malá zahrádka, ze které je vstup do kolny a sklípku. Pozemek je oplocen. Vstup do domu je přímo z chodníku a je napojen na veškeré inženýrské sítě. Pozemky : tvoří jeden funkční celek 388 zastavěná plocha a nádvoří výměra 118 m2 389 zahrada výměra 101m2 Celkem : 219 m2 Rodinný dům Jedná se o přízemní, částečně podsklepený rodinný dům bez podkroví. Střecha je sedlová s taškovou krytinou. Hromosvod není. Zdivo je původní cihelné značně vlhké, dřevěné trámové stropy, krov je značně napaden hnilobou, trámy jsou prověšeny, hrozí destrukce části krovu. Vnitřní část domu je převážně původní, asi před 60 lety byla provedena částečná modernizace zárubně, dveře, topení, obklady. Dřevěná špaletová okna, v kuchyni je jedno okno plastové, schody do podkroví jsou dřevěné. Ústřední topení na zemní plyn. Rozvod teplé a studené vody. Objekt je bez údržby. Dispozice : - přízemí : chodba se schodištěm do půdního prostoru koupelna + WC, kuchyň obývací pokoj ložnice, 2 x pokoj Součást pozemku : - zpevněné plochy - oplocení zahrádky
4 Příslušenství rod.domu - zděná kolna přistavěná k rod. domu Zastavěná plocha : 118,00 m2 Užitná plocha : 95,00 m2 Posudek Ocenění porovnávací metodou Ke dni ocenění 4.10.2016 bylo možné použít podobné nemovitosti určené k prodeji v okolí oceňované nemovitosti. Při výběru nemovitostí byly zohledněny následující charakteristiky: Bylo přihlédnuto k poloze, velikosti pozemků, zastavěné ploše rodinného domu, provedení přípojek a venkovních úprav. Dále bylo při výběru podobných nemovitostí přihlédnuto k provedeným stavebním úpravám a technickému stavu. Porovnání nemovitostí je provedeno jako celku. Pozitivní vlivy : - poloha nemovitosti Negativní vlivy : - velikost pozemků Výběr porovnatelných objektů : 1) Rodinný dům Praha, Severní I, Záběhlice Řadový zděný dům 1/3 podsklepen, přízemí 1+1 s příslušenstvím, patro dva pokoje v současnosti propojené v jeden pokoj, půda s možností další vestavby. Byla osazena pouze nová okna, ostatní prvky jsou původní. Topení WAW, teplá voda - plynová karma. Technický stav odpovídá před rekonstrukcí. - zastavěná plocha : 50 m2 - užitná plocha : 110 m2 - dispozice : 3 + 1 - umístění : klidná část obce
5 - typ domu : řadová zástavba - zdivo : cihlové bez zateplení - ústřední topení : WAW - vodovod : veřejný - kanalizace : veřejná - plyn : ano - plocha pozemku : 156 m2 - technický stav. před rekonstrukcí - cena k prodeji : 5 250 000,- Kč vč. provize RK 2) Rodinný dům Kobylisy, Praha 8 Jedná se o zděný řadový rodinný dům s podsklepením I. + II. NP, se sedlovým krovem, tašková krytina postavený v roce 1936. V přízemí jsou 2 pokoje + kuchyň, komora a sociální zařízení, ve II.NP je stejná dispozice jako v I.NP. Technický stav je dobrý. - zastavěná plocha : 68 m2 - užitná plocha : 117 m2 - dispozice : 4 + 2 - typ domu : řadová zástavba vnitřní dům - zdivo : cihlové bez zateplení - ústřední topení : ústřední plyn, lokální plynové - vodovod : veřejný vodovod - kanalizace : veřejná kanalizace - plyn : ano - plocha pozemku : 159 m2 - cena k prodeji : 6 000 000,- Kč vč. provize RK 3) Rodinný dům Severozápadní II. Praha Záběhlice Jedná se o dvoupodlažní řadový dům 3 + kk, v roce 2000 byla provedena kompletní rekonstrukce, v přízemí je obývací pokoj, kuchyňský kout, sociální zařízení, vstup na zahrádku. Ve druhém nadzemním podlaží jsou dva menší pokoje, sociální zařízení a terasa. Dům je zateplen,. Dobrý technický stav. - zastavěná plocha : 55 m2 - užitná plocha : 119 m2 - dispozice : 3 + kk - poloha : řadový dům - vnitřní - typ domu : přízemní + patro + sklep - zdivo : cihlové zateplené - ústřední topení : ZP, - vodovod : veřejný - kanalizace : veřejná - plyn : ano - plocha pozemku : 140 m2 - cena k prodeji : 6 800 000,- Kč vč. provize RK
6 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti : Koeficient K1 - zohledňuje velikost oceňované nemovitosti Koeficient K2 - zohledňuje polohu oceňované nemovitosti v rámci územního celku Koeficient K3 - zohledňuje polohu oceňované nemovitosti v rámci funkčního celku Koeficient K4 - zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti Koeficient K5 - zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti Koeficient K6 - zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti Koeficient K7 zohledňuje prodejnost oceňované nemovitosti Koeficient K8 - zohledňuje provizi RD oceňované nemovitosti + nižší realizační ceny Z důvodů použití nabídkových cen, které obsahuje i provize RK budu tuto cenu redukovat koeficientem 0,90 kterým by mněla být vyjádřena i ta skutečnost, že realizační ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové.
7 Koeficient RD č. 1 RD č. 2 RD č. 3 K1 1,00 1,00 1,00 K2 1,00 1,00 1,00 K3 1,00 1,00 1,00 K4 1,00 1,00 0,70 K5 1,00 1,00 0,60 K6 1,05 1,05 1,05 K7 1,00 1,00 0,80 K8 0,90 0,90 0,90 součet 7,95 7,95 7,05 výsl.koeficient K 0,88 0,88 0,78 Nab.cena RD 5 250 000,00 Kč 6 000 000,00 Kč 6 800 000,00 Kč užitná.plocha m2 110 117 119 cena za 1 m2 47 727,27 Kč 51 282,05 Kč 57 142,86 Kč cena po přepočtu K 42 159,09 Kč 45 299,15 Kč 44 761,90 Kč průměrná cena za 1 m2 44 073,38 Kč užitná plocha oceň.rd 95,00 cena RD porovnáním 4 186 971,13 Kč cena podílu 1/8 523 371,39 Kč zaokrouhleno 525 000,00 Kč
8 B. Rekapitulace Zdůvodnění obvyklé ceny : Odhad obvyklé ceny je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení byly zohledněny všechny rozhodující faktory, které se vztahují k dané nemovitosti. Obvyklá cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. Skutečná hodnota výše uvedené nemovitost, za níž může být prodána, bude zjištěno v dražbě. Obvyklá cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí : 525 000,- Kč Slovy : pětsetdvacetpětkč Ocenění je zpracováno v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vrdy, 27.1.2017 Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy
9 C. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.11.1985 - č.j. : Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, je v souladu s ustanovením 127 OSŘ a prohlašuji, že jsem si vědom následků nepravdivého podání znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 06 2017 znaleckého deníku. E.Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Snímek širších vztahů Fotodokumentace
10
11
12
13
14
15
16
17
18