ZNALECKÝ POSUDEK č. 10386-1/2017 o ceně ideálního podílu 1/3 nemovité věci - bytu č. 5039/5 v bytovém domě Chomutov č.p. 5039, 5040, 5041, 5042, 5043, 5044 v ulici Písečné, zapsaného na LV č. 10046 včetně podílu 787/65715 na společných částech domu Chomutov č.p. 5039, 5040, 5041, 5042, 5043, 5044, zapsaného na LV č. 5821 a pozemcích parc.č. 6126/4, 6126/5, 6126/6, 6126/7, 6126/8, 6126/9, zapsaných na LV č. 5821 a ideálního podílu 787/197145 na pozemcích parc.č. 5772/137, 5772/138, 5772/139, 5772/145, 5772/146, zapsaných na LV č. 9673, vše v k.ú. Chomutov I, obec a okres Chomutov, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 2461/09-197) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 4.1.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 24 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 11.1.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálního podílu 1/3 nemovité věci - bytu č. 5039/5 v bytovém domě Chomutov č.p. 5039, 5040, 5041, 5042, 5043, 5044 v ulici Písečné, zapsaného na LV č. 10046 včetně podílu 787/65715 na společných částech domu Chomutov č.p. 5039, 5040, 5041, 5042, 5043, 5044, zapsaného na LV č. 5821 a pozemcích parc.č. 6126/4, 6126/5, 6126/6, 6126/7, 6126/8, 6126/9, zapsaných na LV č. 5821 a ideálního podílu 787/197145 na pozemcích parc.č. 5772/137, 5772/138, 5772/139, 5772/145, 5772/146, zapsaných na LV č. 9673, vše v k.ú. Chomutov I, obec a okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 2461/09-197 ze dne 22.11.2016) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 5039/5 Adresa předmětu ocenění: Písečná 5039 430 01 Chomutov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov I Počet obyvatel: 48 913 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.3.2016 za přítomnosti manželky spoluvlastníka nemovitosti pana Karla Kvítka, který byl rovněž obeslán (obeslaný povinný pan Radek Charvát se místního šetření nezúčastnili, obsílku si na adrese uvedené v usnesení nevyzvedl). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací: 110 Ex 2461/09-197 ze dne 22.11.2016 - výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne 22.11.2016 (LV č. 10046, LV č. 5821, LV č. 9673) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 4.1.2017 - informace k uvedenému bytu sdělené paní Kvítkovou - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 10046 pro k.ú. Chomutov I je uvedeno: A - Vlastnické právo: Charvát Radek, Zborovská 4602, 43001 Chomutov podíl 1/3 Kvítek Jiří, Maxima Gorkého 3805/12, 43001 Chomutov podíl 1/3 Kvítek Karel, Jirkovská 5047, 43004 Chomutov podíl 1/3 B - Nemovitosti: Jednotky: 5039/5 byt z. podíl na spol. částech 787/65715 Vymezeno v: Budova Chomutov č.p. 5039, 5040, 5041, 5042, 5043, 5044, LV 5821, bytový dům, na parcele 6126/4, 6126/5, 6126/6, 6126/7, 6126/8, 6126/9, LV 5821 parc.č. 6126/4 zastavěná plocha a nádvoří 240 m 2 parc.č. 6126/5 zastavěná plocha a nádvoří 239 m 2 parc.č. 6126/6 zastavěná plocha a nádvoří 239 m 2 parc.č. 6126/7 zastavěná plocha a nádvoří 242 m 2 parc.č. 6126/8 zastavěná plocha a nádvoří 240 m 2 parc.č. 6126/9 zastavěná plocha a nádvoří 240 m 2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno strpět umístění zařízení pro rozvod tepla a TUV, strpět vstup do nemovitosti za účelem oprav a údržby tohoto zařízení pro T e p l o Chomutov, s.r.o.. Nařízení exekucí podrobně viz. příloha LV č. 10046. D - Jiné zápisy: Upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO-11/2009-503. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 10046 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy. Na LV č. 5821 pro k.ú. Chomutov I jsou uvedeny údaje týkající se budovy Chomutov č.p. 5039, 5040, 5041, 5042, 5043, 5044 a pozemků parc.č. 6126/4, 6126/5, 6126/6, 6126/7, 6126/8, 6126/9, na tomto LV nejsou uvedena žádná omezení. Na LV č. 9673 pro k.ú. Chomutov je uvedeno: A - Vlastnické právo: Charvát Radek, Zborovská 4602, 43001 Chomutov podíl 797/197145 další spoluvlastníci - 3 -
B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 5772/137 ostatní plocha, jiná plocha 287 m 2 parc.č. 5772/138 ostatní plocha, jiná plocha 332 m 2 parc.č. 5772/139 ostatní plocha, jiná plocha 534 m 2 parc.č. 5772/145 ostatní plocha, jiná plocha 169 m 2 parc.č. 5772/146 ostatní plocha, jiná plocha 173 m 2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno umožnit vstup a vjezd na pozemek za účelem zajišťování provozu, oprav a údržby rozvodů tepla a TUV pro T e p l o Chomutov, s.r.o., povinnost k pozemku parc.č. 5772/137. Věcné břemeno chůze a jízdy za účelem zajišťování provozu, oprav a údržby rozvodů veřejného osvětlení pro Technické služby města Chomutova, povinnost k pozemku parc.č. 5772/139. Nařízení exekuce k oceňovanému podílu nemovitostí podrobně v příloze LV č. 9673. D - Jiné zápisy: Upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO-11/2009-503. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 9673 6. Dokumentace a skutečnost K dispozici pouze dokumentace z katastru nemovitostí. Ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce a na základě informací paní Kvítkové. 7. Celkový popis nemovité věci a lokality Přístup do nemovitosti mi byl umožněn. Jedná se o byt velikosti 3+1, umístěný ve 2.NP bytového domu s 1 podzemním a 6 nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Písečné v Chomutově. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Součástí ocenění je kromě podílu na společných částech domu a pozemku pod domem rovněž podíl na pozemcích kolem domu, zatravněných. Chomutov je statutárním a významným průmyslovým městem v podhůří Krušných hor, v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost, v místě přiměřená. Situování je v lokalitě velkého panelového sídliště na okraji města, ve vzdálenosti cca 2 km od centra, v blízkosti je nadstandardní občanská vybavenost. Spojení do centra je MHD. - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 2461/09-197 ze dne 22.11.2016) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 1. Popis objektů a pozemků Byt č. 5039/5 Jak bylo uvedeno, přístup do bytu mi byl umožněn. Jedná se o byt velikosti 3+1, umístěný ve 2.NP bytového domu s 1 podzemním a 6 nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Písečné v Chomutově. V domě je celkem 102 bytů a 2 nebytové prostory v 6 vstupech. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s 1 podzemním a6 nadzemními podlažími, samostatně stojící. Dům je panelový, zateplený, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z lakovaného pozink. plechu a hromosvodu. Obvodové stěny jsou betonové sendvičové, stropy železobetonové montované, schody betonové s teracem, výtah v každém vstupu. Dům má 1 podzemní a 6 nadzemních podlaží a je v něm 102 bytů a 2 nebytové prostory, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 40 roků. Dům je po částečné nedávné rekonstrukci (zateplení, plastová okna a vstupy). Popis jednotky: Jedná se o byt velikosti 3+1 s lodžií, umístěný ve 2.NP. Byt je v původním stavu, vyžadujícím rekonstrukci. Provedení a vybavení původní - kromě konstrukcí měněných při opravě domu - okna plastová, dveře hladké, podlahy kryté PVC a kobercem, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a WC v umakartovém jádře, plynový sporák s digestoří v kuchyni), vytápění ústřední z dálkovodu, centrální ohřev teplé vody z dálkovodu. Byt je podprůměrně udržovaný. Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 20,70 * 1,00 = 20,70 m 2 pokoj: 16,30 * 1,00 = 16,30 m 2 pokoj: 18,40 * 1,00 = 18,40 m 2 kuchyň: 10,20 * 1,00 = 10,20 m 2 koupelna: 2,60 * 1,00 = 2,60 m 2-5 -
WC: 0,90 * 1,00 = 0,90 m 2 předsíň: 6,00 * 1,00 = 6,00 m 2 komora: 2,10 * 1,00 = 2,10 m 2 lodžie: 3,80 * 0,20 = 0,76 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 77,96 m 2 Pozemky: Jednak podíl na pozemku zastavěném bytovým domem a dále podíl na pozemku kolem bytového domu, zatravněném. 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací. c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce nabízených bytů, vše v Chomutově: Prodej bytu 3+1, 79 m2, Písečná, Chomutov - 6 -
Bytová jednotka v osobním vlastnictví o celkové rozloze 79 m2 se nachází ve 4. patře zatepleného panelového domu s novým eurovýtahem. Byt je po částečné rekonstrukci, předělaný na 4+1 s novými bezpečnostními dveřmi. Nová zděná koupelna, kuchyňská linka a podhledy v předsíni. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 80212 (Realitní kancelář Reality IQ, a.s., Palackého 4469, 43001 Chomutov), aktualizace 28.11.2016, inzerovaná cena 539 tis. Kč, 5. NP. Jednotková cena: 6 800,- Kč/m2 Porovnání: Obdobně velký byt po rekonstrukci v obdobně velkém panelovém domě, v 5.NP, ve stejné ulici. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x0,75x1,00x1,00x1,00x1,00=0,68. Redukovaná jednotková cena: 4 600,- Kč/m2 Prodej bytu 3+1, 78 m2, Písečná, Chomutov Byt v osobním vlastnictví, v sedmém podlaží panelového zatepleného domu. Byt je částečně zrekonstruován, je zde sádrokartonové jádro s novými elektrickými rozvody. V kuchyni je nová kuchyňská linka s plynovým sporákem, na podlaze je plovoucí podlaha. Koupelna má sprchový box a umyvadlo, celá je obložena keramickým obkladem. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 66814 (Realitní kancelář Reality IQ, a.s., Palackého 4469, 43001 Chomutov), aktualizace 20.12.2016, inzerovaná cena 599 tis. Kč, 7. NP. Jednotková cena: 7 600,- Kč/m2 Porovnání: Obdobně velký byt po rekonstrukci v obdobně velkém panelovém domě, v 7.NP, ve stejné ulici. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x0,75x1,00x1,00x1,00x1,00=0,68. Redukovaná jednotková cena: 5 200,- Kč/m2 Prodej bytu 3+1, 70 m2, Písečná, Chomutov Byt o dispozici 3+1 v družstevním vlastnictví v sedmém patře zatepleného panelového domu s plastovými okny. Byt se skládá z předsíně, koupelny s umakartovým jádrem, prostorné kuchyně ve tvaru "L" s kuchyňskou linkou a sporákem, ze dvou menších pokojů s plovoucí podlahou a jednoho většího s prosklenou lodžií. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 559320 (M&M reality, Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město), aktualizace 9.1.2017, inzerovaná cena 299 tis. Kč, 7. NP. Jednotková cena: 4 300,- Kč/m2 Porovnání: - 7 -
Obdobně velký až menší byt v původním stavu v obdobně velkém panelovém domě, v 7.NP, ve stejné ulici, družstevní vlastnictví. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x1,00x0,95x1,00x1,00x1,20=1,03. Redukovaná jednotková cena: 4 400,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 4 400,- až 5 200,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 4 500,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje z inzerce bytů v Chomutově vše byty v zateplených panelových domech ve stejné ulici, ve dvou případech byty v osobním vlastnictví po rekonstrukci, v jednom případě byt v družstevním vlastnictví, v původním stavu. Po redukci na parametry oceňovaného bytu (zejména zohlednění inzerce, stavu bytů a typu vlastnictví) uvažuji jednotkovou cenu spíše při spodním okraji rozpětí redukovaných cen, ve výši 4,5 tis. Kč/m2, pro výměru bytu 77,96 m2 tedy cca 350 tis. Kč. d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody. Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy byt v oblíbenější části panelového sídliště, blízkost občanské vybavenosti. Záporné vlivy byt v původním stavu, velké sídliště i velký dům. Obvyklou cenu bytu jako celku uvažuji ve výši srovnávací hodnoty. Obvyklou cenu podílu bytu uvažuji spíše zaokrouhlenou směrem dolů vzhledem k horší prodejnosti podílu oproti nemovité věci jako celku. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízení exekucí. Obvyklá cena je stanovena za byt včetně spoluvlastnického podílu na pozemcích kolem domu (cenový vliv se neprojeví jedná se pouze o pruh zatravněného pozemku, ne o např. samostatnou zahradu nebo pozemek umožňující parkování). Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena podílu 1/3 bytu 5039/5 a podílu 787/197145 na pozemcích parc.č. 5772/137, 5772/138, 5772/139, 5772/145, 5772/146 110 000,- Kč slovy: jednostodesettisíc Kč - 8 -
e) vliv věcného břemene Na LV č. 10046 je uvedeno věcné břemeno strpět umístění zařízení pro rozvod tepla a TUV, strpět vstup do nemovitosti za účelem oprav a údržby tohoto zařízení pro T e p l o Chomutov, s.r.o.. Na LV č. 9673 jsou uvedena věcná břemena: Věcné břemeno umožnit vstup a vjezd na pozemek za účelem zajišťování provozu, oprav a údržby rozvodů tepla a TUV pro T e p l o Chomutov, s.r.o., povinnost k pozemku parc.č. 5772/137. Věcné břemeno chůze a jízdy za účelem zajišťování provozu, oprav a údržby rozvodů veřejného osvětlení pro Technické služby města Chomutova, povinnost k pozemku parc.č. 5772/139. Vzhledem ke kategorii oceňované nemovitosti (byt a pozemky u bytového domu) nemá žádné z těchto věcných břemen vliv na výše odhadnutou obvyklou cenu. V Srbicích 11.1.2017 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10386-1/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 004 17. V Srbicích 11.1.2017 Ing. Zdeněk Garlík - 9 -
Fotodokumentace ze dne 4.1.2017 pohledy na bytový dům, kuchyň, obývací pokoj, další pokoje, koupelna a WC oceňovaného bytu - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -