ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 263/7353/2015 Pozemky čís. parcel 101, 102, rodinný dům č.p. 158 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Svinařov u Kladna, obec Svinařov, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 263/7353/2015 LV no.: 57 Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel 101, 102, rodinný dům č.p. 158 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Svinařov u Kladna, obec Svinařov, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Hlavní č.p. 158, 273 05 Svinařov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1.234.260 Kč Market value Tržní hodnota 1.000.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 1.000.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1.030.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura rodinný dům přípojky IS (pravděpodobně veř.kanalizace, veř.voda, elektro, plyn), drobná vedlejší stavba, oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy jihovýchodní část obce Svinařov, v zástavbě obdobných rodinných domů v obci Svinařov základní, rozšířená v městě Smečno, úplná občanská vybavenost ve Statutárním městě Kladno (cca 6 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 101, 102 580 m 2 1.000 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: smíšené zdivo Whole property: Celá nemovitost: cca 70,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 85,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha (obytná): cca 70,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 600,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: nestanovena Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1950 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 70 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 57 ze dne 11.08.2015 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví: paní Hany Svobodové, bytem Hlavní 158, 273 05 Svinařov. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 57 ze dne 11.08.2015 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 57 vyjma věcného břemene bytu a věcného břemene užívání. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 57 ze dne 11.08.2015 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno věcnými břemeny: Výše uvedená věcná břemena jsou s oprávněním pro paní Růženu Vlachovou (rok narození 1917). Podle informací doložených insolvenčním správcem (FABIAN & PARTNERS, advokátní kancelář) ze dne 25.11.2015 oprávněná osoba již zemřelo, tzn., výše uvedená věcná břemena zanikla smrtí oprávněného. Z uvedeného důvodu nejsou výše uvedená věcná břemena oceněna. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 57 ze dne 11.08.2015 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 57. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 158 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn., stav evidovaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti. Weak points / slabé stránky: - v obci Svinařov pouze základní občanská vybavenost - starší rodinný dům vyžadující zvýšené nároky na údržbu - nižší standard vnitřního vybavení - pro užívání v běžném novodobém standardu vhodné provedení stavebních úprav, zejména interiéru Strong points / silné stránky: - dostatečná výměra pozemků ve funkčním celku, zajišťující dostatečné soukromí - situování v klidné části obce, vhodné pro bydlení - dobrá dopravní dostupnost města Kladno a Hlavního města Prahy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 57 pro k.ú. Svinařov u Kladna, obec Svinařov, prokazující stav evidovaný k datu 11.08.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Svinařov u Kladna vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě 10.09.2015 d/ fotodokumentace a technické informace poskytnuté insolvenčním správcem (FABIAN & PARTNERS, advokátní kancelář) e/ informace insolvenčního správce (FABIAN & PARTNERS, advokátní kancelář) ve věci oprávněné osoby z věcného břemene užívání ze dne 25.11.2015-3 -
Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 26.08.2015 svolána na 10.09.2015, od 09:00 09:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovité věci nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor rodinného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území 760803 Název katastrálního území: Svinařov u Kladna Kód obce: 532908 Název obce: Svinařov Počet obyvatel obce: 695 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2014 Kód okresu: CZ0203 Název okresu: Kladno Název kraje: Středočeský Poloha v obci: jihovýchodní část obce Svinařov, v zástavbě obdobných rodinných domů Infrastructure / Infrastruktura: Obec Svinařov se svými přibližně 700 obyvateli patří k menším obcím Středočeského kraje, okresu Kladno. Obec Svinařov disponuje občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, částečně služby, restaurace, sportoviště), s rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Smečno (cca 2 km severozápadním směrem) a dále na Statutární město Kladno (cca 6 km jihovýchodním směrem), kde se nachází úplná občanská vybavenost včetně vysokého školství. Po dopravní stránce je obec dostupná po silnicích třetích, v dalším průběhu navazujících zejména na silnici II/236 (Lány Smečno - Slaný), která v dalším průběhu navazuje na rychlostní komunikaci R7 (Chomutov Louny Slaný - Hlavní město Praha). Dále je v obci zavedena autobusová doprava. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, vodovodu, kanalizace a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v jihovýchodní části obce Svinařov, v zástavbě obdobných rodinných domů (poloha nemovitých věcí je patrná ze situace širších vztahů v příloze ocenění). - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 158: Rodinný dům č.p. 158 je stavba situovaná jako samostatně stojící, která je součástí pozemku čís. parcely 102, k.ú. Svinařov u Kladna, obec Svinařov, okres Kladno. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 3+1 s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné cihelné, základy jsou pravděpodobně betonové bez funkčních izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou pravděpodobně na d 1.PP betonové, nad 1.NP pravděpodobně dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové prkenné, povrchy podlah tvoří keramická dlažba, PVC a textilní krytina. Okna jsou dřevěná. Vstupní dveře jsou pravděpodobně dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou hladké, v sociálním zázemí a kuchyni pravděpodobně doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou břízolitové. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a kanalizace, rozvody zemního plynu nebyly zjištěny (pravděpodobně přiveden pouze na hranici pozemku). Rozvody vody jsou pravděpodobně plastové, případně kovové, napojené pravděpodobně na veřejný řad. Rozvody kanalizace jsou pravděpodobně plastové, případně kameninové, napojené pravděpodobně na veřejný řad. Vytápění bylo v minulosti pravděpodobně ústřední, kotlem na tuhá paliva, v současné době jsou demontovány otopná tělesa a rozvody, tzn., v současné době není vytápění rodinného domu pravděpodobně řešeno. Zdrojem teplé užitkové vody je pravděpodobně elektrický zásobníkový ohřívač (přesně nezjištěno). Sociální zázemí je pravděpodobně vybaveno běžnými zařizovacími předměty (přesně nezjištěno). Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a sporákem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří rodinného domu nebyly zjištěny. Rodinný dům byl pravděpodobně postaven přibližně v polovině 20.století, jeho stáří je tedy cca 65 let. Za poslední dobu nebyly na objektu provedeny žádné zásadní stavební úpravy. Stav vnitřního vybavení je v nízkém standardu. Na rodinném domě je patrná zanedbaná běžná údržba. Vzhledem k celkovému stáří a zjištěnému stavu, lze technický stav hodnotit jako zhoršený, vyžadující pro užívání v běžném novodobém standardu provedení zejména interiérových stavebních úprav. Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. V řešeném případě se zejména jedná o zděnou drobnou stavbu na p.p.č. 102 (patrné ze zakreslení v KM a ortofoto mapy), blíže nezjištěného charakteru a dále se jedná zejména o přípojky IS (pravděpodobně elektro, vodovod, kanalizace a plyn), oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy. Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel 101, 102 k.ú. Svinařov u Kladna, obec Svinařov, okres Kladno. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s rodinným domem č.p. 158. Pozemek čís. parcely 102 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 158, který je součástí pozemku, částečně je zastavěn drobnou vedlejší stavbou, nezastavěnou část tvoří nádvoří k rodinnému domu. Pozemek čís. parcely 101 tvoří zahradu u rodinného domu. Podrobné situování pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemky jsou pravděpodobně napojeny na přípojky elektrického proudu, rozvod veřejného vodovodu, veřejné kanalizace a zemního plynu (plyn na hranici pozemku). Přístup a příjezd k předmětným pozemkům je z veřejné zpevněné komunikace, po pozemku čís. parcely 105/4 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví obce Svinařov a po pozemku čís. parcely 105/6 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví obce Svinařov. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální a ortofoto mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel 101, 102, rodinného domu č.p. 158 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Svinařov u Kladna, obec Svinařov, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 10. září 2015 (po zaokrouhlení) 1.000.000,- Kč Slovy: Jedenmilión Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 57 ze dne 11.08.2015 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 57 vyjma věcného břemene bytu a věcného břemene užívání. Podle části C listu vlastnictví č. 57 ze dne 11.08.2015 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno věcnými břemeny: Výše uvedená věcná břemena jsou s oprávněním pro paní Růženu Vlachovou (rok narození 1917). Podle informací doložených insolvenčním správcem (FABIAN & PARTNERS, advokátní kancelář) ze dne 25.11.2015 oprávněná osoba již zemřelo, tzn., výše uvedená věcná břemena zanikla smrtí oprávněného. Z uvedeného důvodu nejsou výše uvedená věcná břemena oceněna. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 263/7353/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 25. listopadu 2015-6 -