ZNALECKÝ POSUDEK 4342-141/2015 O ceně bytové jednotky č.121/1 ve Šlapanicích, Palackého č.p.121/39, včetně příslušenství a podílu o velikosti 25/100 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.4378 pro k.ú.šlapanice u Brna Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 27.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.121/1 ve Šlapanicích, Palackého č.p.121/39, včetně příslušenství a podílu o velikosti 25/100 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.4378 pro k.ú.šlapanice u Brna 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 121/1 Adresa předmětu ocenění: Palackého 121/39 664 51 Šlapanice Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Šlapanice Katastrální území: Šlapanice u Brna Počet obyvatel: 7 171 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.4.2015 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4378 pro k.ú.šlapanice u Brna - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 710621/3806, Pan Petr Richter, Palackého 121/39, 66451 Šlapanice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 710621/3806, Pan Petr Richter, Palackého 121/39, 66451 Šlapanice, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží zděného objektu se dvěma nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím. Sedlová střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou náplňové, plné a prosklené. Podlahy jsou z PVC, koberců a dlažeb. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou. Topení je ústřední etážové s plynovým kotlem, vč.teplé vody. V domě není výtah, schody jsou železobetonové standardní. Objekt je z roku 1978. V roce 2014 proběhla modernizace bytové jednotky. Stav domu i bytu je dobrý, celkové vybavení je standardní. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 37 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 19 328,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 8,15 * 1,00 = 8,15 m 2 pokoj: 11,76 * 1,00 = 11,76 m 2 chodba: 4,87 * 1,00 = 4,87 m 2 koupelna: 4,11 * 1,00 = 4,11 m 2 pokoj: 17,88 * 1,00 = 17,88 m 2 WC: 1,52 * 1,00 = 1,52 m 2 pokoj: 19,55 * 1,00 = 19,55 m 2-4 -
sklep: 6,11 * 0,80 = 4,89 m 2 sklep: 17,09 * 0,80 = 13,67 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 86,40 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 37 let: s = 1-0,005 * 37 = 0,815 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,915 = 1,016 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00-5 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,960 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,120 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 19 328,- Kč/m 2 * 1,016 = 19 637,25 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 86,40 m 2 * 19 637,25 Kč/m 2 * 0,960 * 1,120= 1 824 247,11 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 824 247,11 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 824 247,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 824 247,10 Kč Celkem 1 824 247,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 824 247,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 824 247,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 824 247,10 Kč Celkem 1 824 247,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 824 247,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 824 250,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetdvacetčtyřitisícdvěstěpadesát Kč - 7 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.233.330,- Kč s příslušenstvím a náklady - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 800.000,- Kč s příslušenstvím a úplatou za poskytnutí úvěru ve výši 240.000,- Kč a pohledávek budoucích s příslušenstvím do výše 3.040.000,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2, Zahájení exekuce 103EX-00606/2013-7 ze dne 29.4.2013, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103EX-00606/2013-21 ze dne 23.8.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 8 -
prostorný družstevní byt 3+1 s lodžií, balkónem a sklepem v lokalitě Šlapanice. Celý byt prošel zásadní GO. Byt o velikosti 75 m2 + balkon + lodžie a sklep je umístěn v klidné části obce s výbornou dopravní dostupností (autobus, vlak, IDS). V bytě se zděným novým jádrem a vanou, jsou instalována plastová okna se žaluziemi a sítěmi proti hmyzu a balkónové dveře, lodžie vybízí k posezení i za chladnějšího počasí (jihozápadní strana), skladovací místnost v hale. Nové kvalitní interiérové dveře sladěné s novými podlahami doplňují vkusně řešený interiér. Nové jsou též rozvody elektřiny, podhledy, rozvod televizní a satelitní antény. Možné instalovat satelit a napojit se na kabelovou televizi. Klid, soukromí. Bytový dům po revitalizaci (zateplení, nová fasáda, nové vstupní dveře). V suterénu se nachází sklep náležející k bytu a společné prostory (kolárna, sušárna). Pohodlné parkování před domem výhodou. Výborná občanská vybavenost. Požadovaná cena 2.390.000,- Kč (k jednání). - 9 -
podkrovní byt 2+1 v 3. NP, Hybešova, Šlapanice. Byt je po rekonstrukci, nový rozvod vody a elektriky. Kuchyň s kuch. linkou a sporákem 13,3 m2, 1. pokoj 12 m2, 2.pokoj 12,0 m2, šatna 9,4 m2 (možnost 3. pokoje), předsíň 2,2 m2, koupelna 3,2 m2, WC 1,2 m2, dílna, 2 půdní prostory a zahrádka stanovena podílem s ostatními spoluvlastníky domu. Nízké náklady na bydlení. Při rychlém jednání sleva. Požadovaná cena 1.550.000,- Kč. prodej velice udržovaného, cihlového bytu 2+1 v osobním vlastnictví s plastovými okny vč, žaluzií a sítí proti hmyzu, vlastním topením Wav, balkonem a 2 sklepy ve městě Šlapanice na ulici Brněnská. Celková plocha bytu činí 55 m2. Velkou výhodou jsou samostatné vstupy do pokojů. Byt se nachází ve 2. patře ze 3. patrového domu bez výtahu. V bytě, jsou v pokojích parkety, v předsíni a kuchyni PVC a na WC a v koupelně dlažba. Dispozice Předsíň 4,94 m2, samostatné WC 0,86 m2, - 10 -
koupelna s vanou 2,10 m2, kuchyně se vstupem na balkon 10,16 m2, obývací pokoj 18,13 m2, ložnice 15,63 m2, sklep 6,54 m2, cca sklep 5 m2, balkon cca 2,5 m2. Vybavenost obce: několik praktických a dětských lékařů, zdravotní středisko, zubaři, veterinární ordinace, lékárny, 2 MŠ, ZŠ s krytým bazénem a tělocvičnou, gymnázium, nákupní středisko Albert, Lípa, stavebniny, domácí dílna, drogerie, obchody s oblečením a módou, cukrárny, restaurace, fotbalové hřiště, Sokolovna, Orlovna, víceúčelová sportovní hala, 2 tenisové haly. Dostupnost: trolejbus 31, autobus, vlak. Celkové měsíční náklady do 3 000,- Kč. Požadovaná cena 1.740.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.800.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.800.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč V Tršicích 27.4.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. - 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4342-141/2015 znaleckého deníku. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4378 ze dne 3.4.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-13 -
Fotodokumentace nemovitosti - 14 -
- 15 -
Mapa oblasti - 16 -
- 17 -
- 18 -