ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4137-26/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Byt č.1633/11 Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Pardubice, k.ú. Pardubice Adresa nemovité věci: Železničního pluku 1633, 530 02 Pardubice Vlastník stavby: Petr Melín, Železničního pluku 1633, 530 02 Pardubice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Petr Melín, Železničního pluku 1633, 530 02 Pardubice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: insolvenční správce dlužníka Melína Petra, Ing. Milan Jároš Adresa objednavatele: Nádražní 189, 541 01 Trutnov ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, 53341 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 950 000 Kč Datum místního šetření: 29.3.2016 Stav ke dni : 29. 3. 2016 Za přítomnosti: p.melína Počet stran: 6 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 31.3.2016 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: bytové jednotky č.1633/11 zapsané na LV č.62148, vymezené v budově čp.1633, zapsané na LV č.60963, stojící na pozemku p.č.st.2592 zapsaném na LV č.60963, a to včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 415/10000 na společných částech bytového domu čp.1633,zapsaného na LV č.60963 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 415/10000 na pozemku p.č.st.2592 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 435m 2, zapsaném na LV č.60963. To vše v obci a k.ú.pardubice, část obce Zelené Předměstí. Ocenění provést pro potřebu insolvenčního řízení. Přehled podkladů - LV č.62148 a 60963 pro k.ú.pardubice - cuzk.cz - místní šetření konané dne 29.3.2016 za účasti p.melína Místopis Pardubice jsou krajským městem se všemi potřebnými službami, krajskou nemocnicí,základními školami, středními školami, Univerzitou Pardubice, hypermarkety, poštami, dalšími zdravotnickými zařízení včetně pečovatelského domu,atd. Město leží na soutoku řek Labe a Chrudimka, a též na železniční trati Praha- Česká Třebová. Dálnice D11 je cca 15 km (nejbližší napojení u Prav), jedná se o významné průmyslové město s několika průmyslovými zónami (Černá za Bory, Staré Čívice, Fáblovka), se světoznámým dostihovým závodištěm, zimním stadionem,a s jinými sportovními areály. Bytový dům čp.1633se nachází v části města zvané Zelené Předměstí, a to v lokalitě Višňovka. Přístupný je z vnitrobloku domů od ulice Železničního pluku, přes průchod a průjezd umístěný v přízemí domu čp.1632 stojícím na pozemku p.č.st.2595/7 - přístup přes tento průjezd je zajištěn v KN zapsaným věcným břemenem průchodu a průjezdu, zdržení se provádění stavebních úprav, které by mohly narušit nebo omezit funkčnost průjezdu - oprávněný vlastník jednotky č.1633/11, povinný vlastník pozemku p.č.st.2595/7. Přímý přístup do domu čp.1633 je pak z pozemku p.č.2511/1 - ostatní plocha ostatní komunikace - vlastník Statutární město Pardubice, Pernštýnské náměstí 1, Pardubice-Staré Město, 53002 Pardubice. V přímém okolí se tedy nachází převážně obytné domy, ale i budova krajského ředitelství Policie ČR. Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1633/11 zapsaná na LV č.62148, vymezená v budově čp.1633, zapsané na LV č.60963, stojící na pozemku p.č.st.2592 zapsaném na LV č.60963, a to včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 415/10000 na společných částech bytového domu čp.1633,zapsaného na LV č.60963 a včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 415/10000 na pozemku p.č.st.2592 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 435m 2, zapsaném na LV č.60963. To vše v obci a k.ú.pardubice, část obce Zelené Předměstí. Byt č.1633/11 se nachází v 4.nadzemním podlaží zděné obytné budovy čp.1633, jež stojí na pozemku p.č.st.2592 jako vnitřní budova v souvislé zástavbě obytných domů. Jedná se o zděný objekt s celkem 5 nadzemními podlažími a suterénem, v domě je celkem 15 bytů, nebytový prostor se v budově nenachází. Stáří budovy není vlastníku bytu známo, dle použitých konstrukcí je znalcem odhadnuto na 80 roků. Dům je vystavěn na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné z plných - 2 -
pálených cihel na tl. stěn 45cm, stropy jsou dřevěné s rákosovou omítkou, sedlová střecha je opatřena taškovou skládanou krytinou.klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety). fasádní omítka je vápenocementová,hladká. Vnitřní omítky štukové. Schodiště v domě kamenné, výtah v domě není. V bytě č.1633/11 jsou podlahy v obytných místnostech povlakové - PVC, v koupelně je marmoleum. Vytápění je etážové, plynový nástěnný kotel, 1 ks deskový malý radiátor v koupelně, 1ks litinový radiátor v obytné místnosti. V bytě je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, rozvod vody je v plastových trubkách, odkanalizování je od všech hygienických zařízení. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem, v koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, WC combi. V chodbě je umístěna vestavěná skříň. Byt byl částečně zrekonstruován v roce 2012 - podlaha v koupelně, plynový kotel. Byt je jinak běžné údržby. Budova je napojena na všechny potřebné inženýrské sítě, tj. veřejné rozvody vody, elektřiny, kanalizace, zemního plynu. Byt č.1633/11 je byt velikosti 1+kk s příslušenstvím. Výměry místností (měřeno odhadcem): předsíň 4,17m 2, koupelna + WC 4,45m 2, obývací pokoj + kuch.kout. 19,54m 2, tj. celkem 28,16m 2, a sklep v 1.podzemním podlaží 2,76m 2, tj. celkem tzv.započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí 2,76/2+28,16= 29,54m 2. Vlastník bytu č.1633/11 má stejně jako ostatní vlastníci bytů v domě čp.1633 možnost využívat dvorek a zahradu za domem (jednak na nezastavěné části pozemku p.č.st.2592, jednak pozemek p.č.2511/17 je ve vlastnictví Společenství pro dům čp. 1633, Železničního pluku, Pardubice, Železničního pluku 1633, Zelené Předměstí, 53002 Pardubice). Silné stránky Lokalita (klidná část města, umístění domu ve vnitrobloku, blízkost budovy Policie ČR). Dobrý stav bytu. Možnost využívat zahradu za domem. Slabé stránky Byt ve 4.NP budovy bez výtahu. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Pardubice - Višńovka, Zelené Předměstí garsoniéra, zděný dům Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděná, cihelná 29,54 m 2 4 1+kk 976445 Kč 33055 Kč/m 2 Porovnání je provedeno s aktuální nabídkou malometrážních bytů v Pardubicích na prodej- a to v různých částech Pardubic. Při porovnání je přihlédnuto jak v velmi dobré lokalitě v Pardubicích, tak k dobrému stavu bytu, ale též k umístění bytu ve 4.NP (dům bez výtahu), též k možnosti využívat též zahradu a dvorek za domem. Srovnatelné jednotky Název: Nabídka byt 1+1 S.K.Neumanna Nabídka -prodám 1+1 (40m2) v centru Pardubic po celkové nadstandartní rekonstrukci, nová elektroinstalace, omítky, plastová okna, koupelna a wc, plovoucí podlahy Lokalita: Pardubice, Zelené Předměstí Podlaží: 1 Dispozice: 1+1 Zdroj: s.reality Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena panelová, zateplená 40,00 m 2 890000 Kč 22250 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,50 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší byt; Poloha - horší, méně žádaná, navíc byt v 1.NP; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - výrazně lepší; Vliv pozemku - dům bez zahrady; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v přízemí panelového domu, zrekonstruovaný; Celkový koef. K C 1,44 Upravená j. cena Kč/m 2 32 090 Název: Nabídka byt 1+1 Jiřího z Poděbrad Nabídka - k prodeji byt 1+1 (36 m2) v osobním vlastnictví. Byt se nachází v 1. patře čtyřpatrového panelového domu s výtahem, je velmi prostorný a dobře dispozičně řešen. V bytě je komora, která slouží jako šatní skříň. Byt má nová plastová okna, rekonstrukci koupelny a nové podlahy. Parkování - 4 -
bezproblémové před domem. V okolí veškerá občanská vybavenost. Byt je v současné době dlouhodobě pronajímán, celková měsíční výnosnost je 6.000,- Kč. Lokalita: Zelené Předměstí Pardubice Podlaží: 2 Dispozice: 1+1 Zdroj: s.reality Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová, 40,00 m 2 1500000 Kč 37500 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,94 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší byt; Poloha - méně žádaná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - mírně horší; Vliv pozemku - budova bez zahrady; Úvaha zpracovatele ocenění - byt v méně žádané lokalitě, panelový dům; Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m 2 32 951 Název: Nabídka byt 1+kk Prodloužená Nabídka - Prodej bytu o dispozici 1+kk, Pardubice - Polabiny, ulice Prodloužená. Byt ve 2.NP panelového domu bez výtahu, původní udržovaný stav bez lodžie, orientace na západ. Celková plocha činí 29 m2, součástí je sklep. Nová plastová okna se žaluziemi. Lokalita: Pardubice - Polabiny Podlaží: 2 Dispozice: 1+kk Zdroj: s.reality Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 28,50 m 2 1020000 Kč 35789 Kč/m 2 panelová, nezateplená Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - lepší umístění bytu v domě; Provedení a vybavení - horší - panelový dům; Celkový stav - horší mírně; Vliv pozemku - dům bez zahrady; Úvaha Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 34 124-5 -
zpracovatele ocenění - byt v panelovém domě v 2.NP; Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 32090 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 33055 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 34124 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 33055 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 29,54 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 976445 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 976 445 Kč Obvyklá cena 950 000 Kč slovy: Devětsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty, jedná se o malometrážní byt v původní zástavbě ve vnitrobloku dům přístupných od ulice Železničního pluku v části Pardubic zvané Zelené Předměstí (lokalita Višňovka). Byt umístěný ve 4.NP ve zděném domě bez výtahu s vlastním etážovým plynovým topením.možnost využití zahrady u domu. V Lázních Bohdaneč 31.3.2016 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4137-26/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 137-26/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 2 Snímek kat.mapy, mapa oblasti 2-6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
Mapa oblasti ze dne 31.3.2016 Pozemek p.č. 2592 v k.ú. č. 717657-10 -