Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3477/021/2014 6 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Skuhrov nad Bělou 62 / 62 Katastrální údaje: Bytová jednotka č.p. 62/13 na parcele p.č. st.413,spoluvlastnický podíl na pozemcích p.č.st. 413, p.č.st.414, p.č. 1475/3, p.č.1475/4, p.č. 1475/5, p.č. 1475/6, 1475/8, vše zapsané na LV 568 v k.ú. Skuhrov nad Bělou obce Skuhrov nad Bělou. Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Skuhrov nad Bělou, k.ú. Skuhrov nad Bělou, kód k.ú. 749109, LV 572 Ostatní stavby: Pozemky: st. 413, st. 414, 1475/3, 1475/4, 1475/5, 1475/6, 1475/8 Vlastník stavby: Marian Frátrik, Skuhrov nad Bělou 62, 51703 Skuhrov nad Bělou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Marian Frátrik, Skuhrov nad Bělou 62, 51703 Skuhrov nad Bělou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: Pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 600 000 Kč Datum místního šetření: 7.2.2014 Datum zpracování : 10.2.2014 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 6 V Borohrádku, dne 10.2.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1988 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 1999 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Počet obyvatel: 1 097 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 13/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 62/13 1.NP 3+1 97,38 0,00 0,00 0 97,38 95,36 1 / 1 6 816 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 683 159 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 468 500 Kč 0 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Nemovitost je umístěna na okraji obce, na polosamotě, ve velmi klidné lokalitě. Skuhrov nad Bělou je obec s podprůměrnou občanskou vybaveností, avšak se snadnou dostupností dobré občanské vybavenosti v Solnici (cca 4 km) a zejména v bývalém okresním městě Rychnově nad Kněžnou (cca 10 km). Byt je umístěn v přízemí bytového domu. Je udržovaný, použité konstrukce a vybavení jsou standardní. Byt má samostatný vchod, nezávislý na přístupu k ostatním bytům v domě. Hodnotu bytu negativně ovlivňuje skutečnost, že s ohledem na polohu v domě je zde zvýšené riziko záplav od sousední vodoteče. Cenu negativně ovlivňují i právní závady váznoucí na oceňovaných nemovitostech. Nabídka bytů ve srovnatelných lokalitách nepřevyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 572 k.ú. Skuhrov nad Bělou, ze dne 15.7.2013 Charakteristika obce Poloha nemovitosti Skuhrov nad Bělou je obec s 1 060 obyvateli, s průměrnou občanskou vybaveností(obecní úřad, pošta, mateřská škola, ZŠ-1. i 2. stupeň, obchod a restaurací, sportoviště, autobus) a s neúplnými inženýrskými sítěmi. Oceňované nemovitosti se nacházejí na severovýchodním okraji obce Skuhrov nad Bělou, v prostoru mezi obcí a slévárnou firmy Porkert, po pravé straně silnice ve směru na Deštnou. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: ANO Nemovitost situována v záplavovém území číslo III Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce ANO Ostatní finanční omezení Komentář: Na nemovitost vázne zástavní právo smluvní, exekuce, exekuční příkaz k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C LV 573. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Bytový dům čp. 62 je nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, se třemi nadzemními podlažími, se sedlovou střechou. Základové konstrukce jsou pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou montované dřevěné, 1. NP je ze zdiva tl. 50 cm. Krytina střechy je z betonových tašek Bramac, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka vápenná. Schody jsou betonové a ocelové, v domě není výtah, elektroinstalace je světelná i motorová. Dům je opatřen bleskosvodem. Bytová jednotka se nachází v 1. NP, v levé polovině bytového domu (při pohledu ze silnice). Vnitřní omítky jsou vápenné, vnitřní obklady v běžném rozsahu. Podlahy jsou betonové s PVC. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné nebo částečně prosklené. Vytápění je ústřední plynovým kotlem. V bytě je rozvod studené i teplé vody, ohřev teplé vody je elektrickým bojlerem. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC, je instalováno ve zděném jádru. 3+1, sklep Oceňované nemovitosti jsou v průměrném stavebně-technickém stavu, s mírně zanedbanou údržbou. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky p.č. st. 413 a p.č. st. 414 jsou zastavěny stavbou bytového domu. Zbývající pozemky tvoří se stavbou a stavebními pozemky jeden funkční celek. V místě je možnost napojení na základní inženýrské sítě s výjimkou kanalizace (domácí ČOV). - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků je zahrnuta v jednotkové ceně bytu. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 413 387 9 666 / 65 497 0 zastavěná plocha a nádvoří st. 414 53 9 666 / 65 497 0 ostatní plochy 1475/3 370 9 666 / 65 497 0 trvalý travní porost 1475/4 121 9 666 / 65 497 0 trvalý travní porost 1475/5 56 9 666 / 65 497 0 trvalý travní porost 1475/6 120 9 666 / 65 497 0 trvalý travní porost 1475/8 881 9 666 / 65 497 0 Celková výměra pozemků 1 988 Hodnota pozemků celkem 0 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Bytová jednotka se nachází v 1. NP, v levé polovině bytového domu (při pohledu ze silnice). Vnitřní omítky jsou vápenné, vnitřní obklady v běžném rozsahu. Podlahy jsou betonové s PVC. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné nebo částečně prosklené. Vytápění je ústřední plynovým kotlem. V bytě je rozvod studené i teplé vody, ohřev teplé vody je elektrickým bojlerem. V kuchyni je elektrický sporák. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC, je instalováno ve zděném jádru. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 16,80 m 2 1,00 16,80 m 2 pokoj byt 12,89 m 2 1,00 12,89 m 2 pokoj byt 18,88 m 2 1,00 18,88 m 2 pokoj byt 12,45 m 2 1,00 12,45 m 2 chodba byt 8,99 m 2 1,00 8,99 m 2 koupelna s WC byt 4,79 m 2 1,00 4,79 m 2 komora byt 5,85 m 2 1,00 5,85 m 2 komora byt 6,46 m 2 1,00 6,46 m 2 chodba byt 3,53 m 2 1,00 3,53 m 2 sklad sklad (sklípek) 6,74 m 2 0,70 4,72 m 2 Celková podlahová plocha 97,38 m 2 95,36 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 97,38 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 21 543 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 097 857 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 26 Další životnost roků 74 Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 468 500-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Skuhrov nad Bělou byt 3+1 v bytovém domě Montovaný bytový dům 95,36 1. NP/3 3+1 X X X X Srovnávané jednotky Liberk Zděný byt 2+kk ve2. NP, k bytu přísluší 3 sklepy; v okrajové části Liberka, zděný bytový dům, vytápění krbovými kamny. Byt udržovaný, použité konstrukce a vybavení standardní. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - menší snáze prodejný; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - lépe umístěný byt; X zděný bytový dům Skuhrov nad Bělou 42,00 2.NP/2 2+kk 399 000 9 500 0,71 6 745 Byt 2+kk s lodžií a sklepem. Vytápění el. přímotopy, možno nainstalovat krbová kamna. Byt v původním stavu. udržovaný, dům rovněž. Použité konstrukce a vybavení standardní. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - menší snáze prodejný; Poloha - atraktivnější lokalita; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - lépe umístěný byt; zděný bytový dům Dobré 49,00 1.NP/3 2+kk 580 000 11 837 0,57 6 747 Mezonetový byt 4+1 s lodžií. Použité konstrukce a vybavení původní, ve standardním provedení. Byt i dům udržované. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - lépe umístěný byt; zděný bytový dům 90,00 2.+3.NP/3 4+1 980 000 10 889 0,73 7 999 Variační koeficient před úpravami: 8,93 % Variační koeficient po úpravách: 8,24 % Průměrná cena 7 164 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 95,36 m 2 Porovnávací hodnota 683 159 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 572 ze dne 10.2.2014. 3 Snímek katastrální mapy ze dne 7.2.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -