ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14189-219/14 o ceně pozemku parc.č.525/110, katastrální území a obec Metylovice, okres Frýdek - Místek. (LV č.1430) Objednavatel posudku: Vlastník nemovité věci: Ing.Ivana Janečková G.Klimenta 439/9 708 00 Ostrava-Poruba Ing.Ivana Janečková G.Klimenta 439/9 708 00 Ostrava-Poruba Účel posudku: Stanovení vyvolávací ceny pro dobrovolnou dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 30.září 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 8.října 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem ve Frýdku-Místku, dne 3.října 2014, LV č.1430. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.2 (k zastavění) - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.2 (k zastavění) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.525/110 trvalý travní porost o výměře 1986 m 2 Dle platného územního plánu je výše uvedený pozemek určen pro výstavbu objektů k individuálnímu bydlení. Pozemek je neoplocený, bez trvalých porostů. Veškeré přípojky inženýrských sítí jsou v dosahu. Přístup bez závad po zpevněné obecní komunikaci. Parcela je mírně svažitá s výhledem na Lysou horu. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 3 0.75 1001-2000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 4 0.80 Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 4 0.90 Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Součin hodnot 0.259 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.259-3 -
Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 2-0.01 Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.01 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.01 = 0.990 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000-4 -
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.03 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 7 0.01 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* 4-0.02 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.01 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.01) x 1.03 = 1.020 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 261,59 ZC = ZCv x Iu = 1010 Kč x 0.259 = 261.59 Kč Index cenového porovnání x 1.0100 I = Io x It x Ip = 0.990 x 1.000 x 1.020 Koeficient nezastavěného pozemku x 0.8000 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 211,36 Cena za celou výměru 1986.00 m 2 = Kč 419.770,33 Stavební pozemek dle 4 odst.2 (k zastavění) Cena celkem Kč 419.770,- - 5 -
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.2 (k zastavění) Kč 419.770,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 419.770,- Slovy: Čtyřistadevatenácttisícsedmsetsedmdesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č.1430 pro katastrální území a obec Metylovice, okres Frýdek - Místek se nachází na okraji obce v lokalitě V Rybníku, podél zpevněné obecní komunikace. Jedná se o klidnou lokalitu s bezprostředním kontaktem s volnou přírodou. Pozemek je mírně svažitý, situovaný na jih. V dosahu jsou přípojky inženýrských sítí a to přípojka vody, elektro, zemního plynu, kanalizace a TV kabel. V části C výpisu z katastru nemovitostí č.1430 pro katastrální území Metylovice nevázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv, ani další závady. V obci Metylovice jsou nabízeny následující obdobné stavební pozemky: - Stavební pozemek v Metylovicích, výměra 2271 m2, mírně svažitá parcela bez oplocení, doposud bez přípojek inženýrských sítí, pozemek dostupný po zpevněné obecní komunikaci - Stavební pozemek v Metylovicích, výměra 2041 m2, mírně svažitá parcela bez oplocení, přípojky elektřiny a vody na pozemku, plyn na hranici, bez možnosti napojení na veřejnou kanalizaci 550,- Kč/m2 440,- Kč/m2-6 -
- Stavební pozemek v Metylovicích, výměra 550 m2, rovinatá parcela bez oplocení a trvalých porostů, možnost napojení na přípojky inženýrských sítí, v blízkosti dalších objektů, které brání ve výhledu, 750,- Kč/m2 - Stavební pozemek v Metylovicích, výměra 3000 m2, rovinatá parcela bez oplocení a trvalých porostů, podél hlavní komunikace se silným provozem, možnost napojení pouze na přípojku elektro, voda pouze z vlastní studny, 495,- Kč/m2 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětem prodeje je mírně svažitý pozemek situovaný na jih v klidné lokalitě s možností napojení na veškeré přípojky inženýrských sítí, včetně kabelové TV, s výhledem na Lysou horu a bezprostředním kontaktem s volnou přírodou, odhaduji cenu obvyklou oceňované parcely č.525/110 ve výši 650,- Kč/m2, tj. celkem : 1 290 900,- Kč V Ostravě, dne 8.října 2014-7 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14189-219/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 8 -