Základní datová karta Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 6042 / 123 / 2012 Typ nemovitosti : 1.1.4. Rodinný dům v rekonstrukci Předmět ocenění : Rodinný dům čp. 485 na p.č. st. 313 v Bechyni Kraj : Jihočeský kraj Město/obec: Bechyně Poč. obyv.: 5541 Kat. území : Bechyně Ulice : Zářečí č.p. : 485 L.V.č. : 1150 Objednatel: Exekutroský úřad Jindř. Hradec - čj. 153 EX 66/12 Zpracováno pro exekutora - Mgr. Jenerál Marek Vlastník: BK styl, s.r.o., Týn n.vlt. podíl 1/1 Fotodokumentace: Rizika * nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) * stavba je umístěna na vlastním pozemku * k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup * nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva - nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. břemeno vedení IS - nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. - stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost * nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu * stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům * stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční * nemovitost je užívána v souladu s právním stavem * zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora - Mgr. Jenerál Marek - stavba je dokončena REET: ANO Komentář k rizikům Na nemovitosti vázne věcné břemeno údržby schodů z okresní silnice k domu čp. 485. Toto břemeno z roku 1891 prodejem v dražbě nezanikne, avšak nemá téměř žádný vliv na obvyklou cenu nemovitosti (viz foto v příloze). Dále na nemovitosti váznou zástavní práva soudcovské a exekutorské. K těmto závazkům se při stanovení obvyklé ceny nepřihlíží. Nemovitost je v havarijním stavu část střešní krytiny je snesena, stropy nad obytnou částí jsou odstraněny, vnitřní vybavení převážně chybí. Obvyklá cena současná: Kč 540 000.00 Obvyklá cena budoucí: Kč nestanoveny Cena minimální v rekonstrukci: Kč nestanoveny
Vyhodnocení trhu V dané oblasti je poptávka po rodinných domech v souladu s nabídkou. Oceňovaná nemovitost je však v havarijním stavu, po obdobných nemovitostech je poptávka minimální. Majitel nabízí oceňovanou nemovitost přes realitní kancelář A-city, s.r.o. Jihlava za cenu ve výši 799 tis. Kč. Původně požadovaná cena za nemovitost byla dokonce ve výši 1 200 tis. Kč. Za tyto ceny je nemovitost na daném trhu neprodejná. Vzhledem ke skutečnosti, že na trhu chybí údaje o prodejních cenách obdobných nemovitostí před rekonstrukcí, je cena určena z ceny budoucí se zohledněním stupně dokončenosti. Oceňovaný dům je ve stavu před rekonstrukcí, kdy je nutné vyměnit střešní krytinu, okna, dveře, rozvody všech IS, dokončit koupelnu, zřídit kuchyni, vyměnit vnitřní i vnější omítky, dořešit vytápění domu. Posuzovaný dům je dle výše uvedených skutečností rozestavěn ve výši cca 45%. Porovnávací cena obdobných dokončených nemovitostí v dané oblasti je následující: 1/ Rodinný dům Bechyně, část Zářečí, rodinný dům s bytem 2+1 s příslušenstvím, po částečné modernizaci a přestavbě ( nová krytina, okna, dveře, podlahy, nová fasáda). Výměra pozemku 159 m2 Nabídková cena: 1 290 tis. Kč 2/ Rodinný dům Bechyně, část Plechamr, rodinný dům s bytem 2+1 s příslušenstvím, po částečné přestavbě ( nová kuchyně, okna, koupelna). Podlahová plocha 80 m2, výměra pozemku 400 m2 Nabídková cena: 1 150 tis. Kč 3/ Rodinný dům Bechyně, část Zářečí, rodinný dům s bytem 2+1 s příslušenstvím, po částečné modernizaci a přestavbě ( nová krytina, nová plastová okna, podlahy, rozvody sítí). Užitná plocha 127 m2. Výměra pozemku 197 m2 Nabídková cena: 1 290 tis. Kč Porovnávací ceny obdobných domů po rekonstrukci se v Bechyni pohybují v cenovém rozpětí od 1 150 tis. Kč do 1 290 tis. Kč. Porovnávací cenu domu čp. 485 po dokončení přestavby je určena ve výši 1 200 tis. Kč. Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena je určena dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. na základě porovnávací hodnoty. Porovnávací cena domu čp. 485 po dokončení plánované rekonstrukce je ve výši 1 200 tis. Kč. Dokončenost stavby je ve výši 45% Porovnávací cena ve stavu k datu prohlídky (31.7.2012): 1 200 000 x 0,45 = 540 000.- Kč. Obvyklá cena domu čp. 485 v Bechyni včetně jejího příslušenství, které tvoří kolník, přípojky sítí, dále pozemek p.č. st. 313 a včetně zatížení věcným břemenem údržby schodů z okresní silnice, vše zapsané na LV č. 1150 pro k.ú. a obec bechyně je tedy ve výši: 540 000.- Kč, tj. slovy: pětsetčtyřicettisíc Kč Přílohy : Výpis z katastru nem. LV č. 1150, snímek z katastrální mapy ze dne 18.7.2012 Vypracoval : Ing.Milan Belšán, licence č. 0460 (602245837) Dne : 3.8.2012 ACONS verze 10.27, platná od 1.1.2012
Podklady pro ocenění Výpis z KN LV č. 1150 pro k.ú. Bechyně ze dne 19.7.2012 Kopie katastrální mapy pro k.ú. Bechyně ze dne 18.7.2012 Usnesení Exekutorského úřadu J.Hradec čj. 153 EX 66/12 ze dne 12.7.2012 Zjištění znalce při prohlídce a zaměření, které bylo provedeno dne 31.7.2012 Příloha - budova Datum předání kompletních podkladů: 31.7.2012 Umístění v lokalitě Město bechyně se nachází v jihozápadním okraji okresu Tábor. Město má základní infrastrukturu i občanskou vybavenost. Dopravní dostupnost je autobusem nebo vlakem. Oceňovaný dům je umístěn v okrajové části města v blízkosti řeky Lužnice. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Nález Oceňovaná nemovitosti je umístěny v blízkosti zámku bechyně, dále v blízkosti řeky Lužnice. Dům obsahuje obytnou část, průjezd, 2 pokoje, původní kuchyni, chodbu a koupelnu. Vlevo od obytné části je umístěn kolník. Ze zadní strany je pozemek ohraničen zdí (uzavřený dvorek). Výměry nemovitosti a podlahové plochy obytné části jsou určeny orientačně, důvodem tohoto kroku znalce je skutečnost, že nemovitost nebyla znalci zpřístupněna. V příloze uváděné fotky jsou z části pořízené znalcem a část fotek je převzata od realitní kanceláře A-city, s.r.o., Jihlava. Nemovitost je delší dobu opuštěná, do stavby zatékalo, majitel provedl snesení převážné části stropů nad obytnou částí, část původní krytiny z pálených tašek je odstraněna a nahrazena provizorně plachtou, případně živičnou lepenkou. Stavba ohrožuje okolní nemovitosti (např. dům na p.č. 314) a chodce jdoucí po chodníku na p.č. 2016. V domu chybí rozvody elektro (vytrhané ze zdí), je proveden přívod nové elektriky do rozvaděče, rozvod vody je pouze do koupelny, ostatní rozvod není funkční, v domu chybí dveře, ze stropů zbyla pouze část trámů. V obytné části není funkční kuchyně, koupelna není dokončená, vytápění domu není řešeno. Stav nemovitosti je havarijní, tj. před celkovou rekonstrukcí. Majitel provedl částečnou opravu krovu (po zatékání), dále přivedl nově přípojku elektro (vnitřní rozvody nejsou řešeny), dále byla zřízena koupelna, která není rovněž dokončená. Pojistná hodnota O.P. 601 m 3 Cena/ m 3 3 000.00 Kč/m 3 CELKEM 1803000 Kč Základní informace Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví : 0 CELKEM : 1 Rozestavěnost 60 % Zast. pl. 1.NP : 120.08 m 2 Počet bytových jednotek : 1 Z toho obsazených : 0 Počet garáží : 0 Výměra nebyt. ploch : 0 m 2 Radon: nezjištěn Mimořádná výbava: v levé části stavby je kolník, který navazje na obytnou část Technický stav: havarijní (5) Stáří: 110 roků Rekonstrukce zahájeny práce na odstranění starých konstrukcí Stáří: 0 roků Výměra pozemku : 270 m 2 Cena pozemku: 350.00 Kč/m 2 Cena pozemku celkem 94 500.00 Kč Napojení na inženýrské sítě : elektro, voda Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % % konstrukce Provedení dokonč. dokonč. základy kamenné 100 střešní krytina pálená tašková jednoduchá 65 izol. proti zem. vlhk. bez izolací 100 obvodové stěny kamenného zdiva v tl. do 90 100 cm sv. nosné konstrukce zděné 100 vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká 100 stropy dřevěné trámové s 20 vnitřní úpr. stěn vápenná omítka 100 podhledem krov valbový 100 schodiště chybí 0 Popis vybavení Provedení % % Provedení dokonč. dokonč. okna dvojitá dřevěná špaletová 100 rozvod vody částečný 30 dveře chybí 0 rozvod plynu chybí 0 podlahy obyt. místn. keramické 100 zdroj teplé vody chybí 0 podlahy nebyt. místn. keramická dlažba 100 vybav. kuchyně chybí 0
vytápění chybí 0 vybav. koupelny rohová vana, 50 elektro nefunkční 15 vybav. WC chybí 0 Výčet místností 1. NP průjezd 18.55 m 2 koupelna 5.85 m 2 m 2 pokoj 17.85 m 2 m 2 m 2 původní kuchyně 16.64 m 2 m 2 m 2 původní pokoj 24.5 m 2 m 2 m 2 chodba 5.25 m 2 m 2 m 2 pokoj 17.5 m 2 m 2 m 2 Celkem 100.29 m 2 Celkem 5.85 m 2 Celkem 0 m 2 Užitná plocha celkem: 106.14 m 2 Cena za m2 užitné plochy vč. DPH 5090.00 Kč/m 2 A-Consult plus, spol. s r.o., se sídlem v Praze 1, Palladium, Na Poříčí 3a, IČ 41186907 Veškerá autorská práva k software ACONS jsou vyhrazena, jakékoliv použití software ACONS je možné výlučně na základě platné písemné licenční smlouvy, bez písemného souhlasu vlastníka A-Consult plus, spol. s r.o. je zakázána výroba kopií, užití, půjčování či jiné šíření software ACONS.
Další fotodokumentace
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích č.j.2108/90 ze dne 27.11.1990 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 6042-123/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 123-12. Ing.Milan Belšán Sady 193/I 377 01 Jindřichův Hradec licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0460 V Jindřichově Hradci dne 3.8.2012.
umístění Bechyně v okrese Tábor