ZNALECKÝ POSUDEK č.3604-427/2013 O ceně bytové jednotky č.592/3 v Bojkovicích, Fučíkova Čtvrť č.p.592, včetně příslušenství a podílu o velikosti 6539/53328 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.2051 pro k.ú.bojkovice Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 5.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 5.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.592/3 v Bojkovicích, Fučíkova Čtvrť č.p.592, včetně příslušenství a podílu o velikosti 6539/53328 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.2051 pro k.ú.bojkovice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.592/3 Adresa předmětu ocenění: Fučíkova Čtvrť 592 687 71 Bojkovice Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Bojkovice Katastrální území: Bojkovice Počet obyvatel: 4 517 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 61,0750 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h): ZC = C p * 2,5 = 152,69 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.112013 za přítomnosti znalce a otce vlastníka nemovitosti p.šidla. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2051 pro k.ú.bojkovice - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 900412/5031, Pan Jaroslav Šidlo, Fučíkova Čtvrť 592, 68771 Bojkovice, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Sklonitá valbová střecha, krytina z pálené tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná horší, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou náplňové lakované. Podlahy jsou z PVC, koberců a dlažby. Kuchyň je standardní s linkou a elektrickým sporákem s varnou deskou, WC je splachovací, koupelna s vanou, obklady. Topení je lokální elektrickými přímotopy, teplá voda je z boileru. V domě není výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod i kanalizaci. Dispozičně jde o byt 2+1, ale v současnosti je kuchyň užívána jako další pokoj a kuchyňská linka se sporákem je přemístěna do předsíně. Dům je z roku 1953, stav odpovídající stáří, stav bytu je dobrý. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 19 963,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyň: 10,29 m 2 pokoj: 17,43 m 2 pokoj: 14,49 m 2 koupelna: 3,90 m 2 WC: 1,49 m 2 předsíň: 7,75 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,35 m 2-4 -
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů sklep: 6,20 m 2 sklep: 3,84 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 10,04 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,35 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 10,04 m 2 * 0,80 = 8,03 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem = 63,38 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,70 = 0,577 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02-5 -
nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,080 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,800 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,577 * 1,080 * 0,800 = 0,499 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 19 963,- Kč/m 2 * 0,499 = 9 961,54 Kč/m 2 CP = CU * PP = 9 961,54 Kč/m 2 * 63,38 m 2 = 631 362,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 631 362,41 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 631 362,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 631 362,40 Kč Celkem 631 362,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 631 362,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 631 362,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 631 362,40 Kč Celkem 631 362,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 631 362,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 631 360,- Kč slovy: Šestsettřicetjednatisíctřistašedesát Kč - 7 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 720.000,- Kč s příslušenstvím - Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, 150 57. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 2+1 ve Slavičíně, ul.ševcovská Zděný, prostorný byt 2+1, 58m2,v 2.podl., v osobním vlastnictví.vhodný k rekonstrukci.nová plastová okna. Dobrá lokalita města.dům je před revitalizací. Požadovaná cena 600.000,- Kč. Převod družstevního bytu o velikosti 2+1 s balkonem v 1.patře domu na ulici Mánesova v Bojkovicích. Byt má výměru 57 m2, je zde vlastní topení - nový plynový kotel, byt má nová plastová okna. Dům je zateplený s novou fasádou. Cena 750.000,- Kč. - 8 -
Prodej bytu 2+1 v Bojkovicích. Cihlový byt ve v osobním vlastnictví o rozloze 56 m2 se nachází ve druhém podlaží, je po částečné rekonstrukci - nová elektřina, WC, baterie,nové plovoucí podlahy, je zde čerstvě vymalováno. Topení lokální plynové. K bytu náleží sklep a balkón, parkování u domu. Vzhledem k prostoru lze přebudovat na 3+1. Byt je velmi prosluněný, udržovaný poskytuje klidné bydlení. Cena včetně zařízení. Ihned k nastěhování. V místě se nalézá veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 750.000,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 650.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 650.000,- Kč. Slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 5.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 9 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3604-427/2013 znaleckého deníku. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2051 ze dne 15.10.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-11 -
Fotodokumentace nemovitosti - 12 -
- 13 -
Mapa oblasti - 14 -
- 15 -
- 16 -