ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 558/6008/2012 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 1377 s příslušenstvím a s pozemky čís. parcel 1597/1, 1597/2 a 1598 k.ú., v ul. Elišky Krásnohorské v Teplicích, okres, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 558/6008/2012 LV no.: 6925 Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 1377 s příslušenstvím a s pozemky čís. parcel 1597/1, 1597/2 a 1598 k.ú. v ul. Elišky Krásnohorské v Teplicích, okres, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Elišky Krásnohorské 1377/10, 415 01 1 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 10 030 400 Kč 3 416 000 Kč 6 730 000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK Rodinný dům přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení, venkovní bazén vilová čtvrť Šanov úplná občanská vybavenost MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 198 Office area: Kancelářské plochy: 410 Storage area: Skladové plochy: 2 030 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 16 341 Kč/ Income: Příjem: 1908 45 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 1597/1, 1597/2, 1598 Zastavěná plocha a nádvoří, zahrada, ostatní plocha/jiná plocha 6 700 000 Kč 6 700 000 Kč nestanoveno Kč 797 2 300 Kč/ Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví jsou nemovitosti ve vlastnictví Petry Suljovik, Elišky Krásnohorské 1377/10,, 415 01 1. Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní práva smluvní evidovaná na listu vlastnictví. Pozn.: K datu 15.11.2012 jsou oceňované nemovitosti omezeny změnou právního vztahu Z-14319/2012 (oprávněný: Okresní správa sociálního zabezpečení ). Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 6925 je evidováno věcné břemeno (podle listiny) zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy, oprávnění pro ČEZ Distribuce, a.s. IČ 24729035 na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne 29.8.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 18.11.2008 (věcné břemeno bez vlivu na obvyklou cenu). Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 6925 jsou evidována zástavní práva smluvní 20.10.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 24.10.2011 1.12.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 4.1.2012 24.2.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 2.4.2012 Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba č.p. 1377 k.ú. je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití bydlení, což je v souladu se skutečným užíváním. Jedná se o dvougenerační rodinný dům se 2 samostatnými byty. Zakreslení rodinného domu v katastrální mapě skutečnému stavu ne zcela odpovídá (není zakreslena terasa na severní straně). Weak points / slabé stránky: - krov rodinného domu je původní, vykazuje opotřebení z důvodu někdejšího silného zatékání Strong points / silné stránky: - Representativní bydlení (vila) ve vyhledávané čtvrti Šanov, celkový dojem velmi dobrý - Rodinný dům celkově modernizován (v období let 2000 2003) - Nadstandardní venkovní úpravy (pořízeny v období let 2005 2006) - Velmi dobrá lokalita pro bydlení i k sezónnímu pronajímání lázeňským hostům Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 6925, pro k.ú. a obec, prokazující stav k datu 22.10.2012 b/ údaje z www.cuzk.cz c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka: Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne 29.10.2012 svolána na 13.11.2012, 10:00 h. Prohlídka rodinného domu proběhla ve sjednaném čase za účasti majitelky Petry Suljovik, avšak majitelka si nepřála prohlídku všech částí rodinného domu. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 766003 Název katastrálního území : Kód obce : 567442 Název obce : Počet obyvatel obce : 51 146 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2011 Kód okresu : CZ0426 Název okresu : Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Zastavěné území obce, vilová čtvrť Šanov Infrastruktura: Statutární město je se svými 51 146 obyvateli významným okresním městem Ústeckého kraje. jsou především lázeňským městem s bohatou historií. Léčebné procedury zajišťují příliv zahraniční klientely, v posledních letech převážně arabské a ruské (léčí se zde poruchy pohybového aparátu, revmatismus, dětská obrna, oběhový systém). Nejen díky lázeňství se město může pochlubit mnohými stavbami architektonické hodnoty (mj. zámek) a oddechovými zónami (několik rozsáhlých parků). V současnosti město disponuje úplnou občanskou vybaveností mj. Magistrát, úřady, střední školy, gymnázium, nemocnice, lékařské ordinace, supermarkety, stadión, aquacentrum, obchody, služby, nádraží autobusové i železniční dopravy. Výhodou je dobré silniční spojení do Ústí nad Labem a do Prahy, také na novou dálnici do Drážďan. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný celek je situován v klidné čtvrti Šanov, v zástavbě vil z počátku minulého století. Jde o velmi dobré místo pro bydlení, jde o spodní řadu domů na jižním svahu, nad areálem aquacentra. Lokalita je velmi klidná a přitom dobře dostupná pěší chůzí do centra Statutárního města (přes lázeňskou čtvrť). Hodnocená lokalita v rámci města patří mezi nejvyhledávanější. V blízkosti je i zastávka trolejbusové dopravy. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 1377 Rodinný dům č.p. 1377 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely 1598 k.ú.. Rodinný dům je převážně podsklepený, má 2 nadzemní podlaží a půdní prostor v nepravidelné střeše. Rodinný dům je užíván pro dvougenerační bydlení (suterén se saunou a koupelnou a 2 garážemi, 2 oddělené byty o velikosti 1+3 event. 1+4, terasa). Podle sdělení majitelky byl dům v sezóně pronajímán lázeňským hostům. Dispoziční řešení: PP : 2 garáže, chodba se schodištěm, koupelna, záchod, sauna, sklad 1.NP : zádveří, chodba se schodištěm, schodiště, byt o velikosti 1+3 (vybudovaný z původního 1+4) 2.NP : chodba se schodištěm, byt 1+3 event. 1+4 (odhadkyně do bytu nevpuštěna), terasa s východem do zahrady půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Rodinný dům je zděný z cihel, strop nad suterénem je nespalný, výše jsou stropy dřevěné. Krov je původní dřevěný nepravidelného tvaru vč. věže, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou titanzinkové. Schodiště jsou kamenná s keramickým obkladem. Venkovní omítky jsou strukturované, stavba není zateplena, na objektu jsou četné štukové ozdoby. Nášlapné vrstvy jsou keramické a laminátové plovoucí. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou dřevěné plné, vchodové dveře jsou plastové s prosklením. Vnitřní omítky jsou štukové. Dům má vnitřní rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace a plynu. Kuchyně v bytě v 1.NP je vybavena kuchyňskou linkou, el. varnou deskou a odsavačem par. Sanitární vybavení je velmi dobré (vana, splachovací záchody, umývadla, sprchové kouty, sauna). Vytápění je etážové s plynovými kotli, které zajišťují i ohřev vody. Odhadkyni nebyl umožněn vstup do všech částí rodinného domu. Součástí celku jsou nadstandardní venkovní úpravy mj. kamenné zídky, kamenné oplocení s kovanými plotovými poli, kovaná brána s pohonem, zpevněné plochy, venkovní bazén, venkovní krb. Stáří a stavební stav: Podle informace od majitelky rodinný dům pochází z r. 1908. Nebyly zjištěny žádné statické ani jiné vážné stavební závady, rodinný dům byl v období let 2000 2003 celkově modernizován mj. střešní krytina, fasáda, klempířské prvky, plastová okna, interiér kompletně vč. vnitřních instalací, nášlapných vrstev a také zvelebení suterénu. Celkový dojem z rodinného domu je velmi dobrý, nicméně vybavení rodinného domu je pouze standardní, neodpovídá dnešním požadavkům na bydlení z pohledu zamezení tepelným ztrátám, mj. objekt není zateplený, chybí moderní technologie vytápění a ohřevu vody. V období let 2005 2006 byly pořízeny nadstandardní venkovní úpravy. - 4 -
POZEMKY: K OCEŇOVANÉMU RODINNÉMU DOMU NÁLEŽÍ POZEMKY ČÍS. PARCEL 1597/1, 1597/2 A 1598 K.Ú. TEPLICE. JSOU TVOŘENY ZASTAVĚNOU PLOCHOU RODINNÝM DOMEM A ZPEVNĚNÝM NÁDVOŘÍM. STAVEBNÍ PARCELA Č. 1598 K.Ú. TEPLICE MÁ PŘÍPOJKU ELEKTŘINY, VODY, KANALIZACE A PLYNU. OCEŇOVANÝ CELEK JE PŘÍSTUPNÝ ZE ZPEVNĚNÉ KOMUNIKACE A CHODNÍKU NA PARCELE ČÍS. 4457 K.Ú. TEPLICE (V KN JAKO OST.PLOCHA/OST.KOMUNIKACE VE VLASTNICTVÍ MĚSTA TEPLICE). PŘÍSTUP I PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM JE PRÁVNĚ I FYZICKY ZAJIŠTĚN. VÝMĚRA POZEMKŮ JE PATRNÁ Z LISTU VLASTNICTVÍ V PŘÍLOZE, TVAR POZEMKŮ Z KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY V PŘÍLOZE. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 1377 s příslušenstvím a s pozemky čís. parcely 1597/1, 1597/2 a 1598 k.ú. v obci okres, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 6925 pro k.ú. obec u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 13. listopadu 2012 (po zaokrouhlení) 6.700.000,- Kč Slovy: Šestmiliónůsedmsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Právní a skutečný stav nemovitostí není zcela v souladu, v katastrální mapě není zakreslena veranda rodinného domu. Vlastnictví nemovitostí je omezeno zástavními právy. Tyto právní vady nejsou ve stanovené obvyklé ceně zohledněny. Pozn. K datu 15.11.2012 bylo dálkovým přístupem do katastru nemovitostí zjištěno, že oceňované nemovitosti jsou omezeny změnou právního vztahu Z-14319/2012 (oprávněný: Okresní správa sociálního zabezpečení ). Uvedené zjištění není v obvyklé ceně nemovitostí zohledněno. V souvislosti s oceňovanými nemovitostmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 558/6008/2012. Vypracovala : Ing. Jana Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 18.11.2012-5 -