Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu exekuce 1318 / 5 / 2012 dodatek Předmět ocenění Bytová jednotka č. 331/9, LV č. 12817, s podílem na společných částech domu a pozemku 15/500 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 2520/1, LV č. 12817 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Písek Počet obyvatel 29923 Kat. území Písek Ulice Dvořákova č.p. 331 Část obce dle LV Objednatel Exekutorský úřad Písek Stanislav JUDr. Pazderka Prokopova č.p. 339 č.o. 14 397 01 Písek Vlastnictví Bytová jednotka Kunt Radim - Písek, Jeronýmova 2583 Zpracováno pro exekutora Tel. 382210825 E-mail podatelna@exekucepisek.cz IČ DIČ Vypracoval Ing. Vomáčková Marie Dne 19.9.2012 Licence číslo sídl. 5. května 885 Ke dni 2.5.2012 0664 391 65 Bechyně email: mvomackova@volny.cz tel: 731 573408 381213813 Prohlídka dne 2.5.2012 Počet stran textu 9 Počet stran příloh 9 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 64.26 m 2 13 000 Kč/m 2 835 400 Kč Obvyklá cena - současný stav Ocenění závady 840 000 Kč Osmsetčtyřicet tisíc Kč 583 000 Kč Pětsetosmdesát tři tisíce Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti klad- dobrá dostupnost centra města zápor - v domě bydlí rómské rodiny, je uzavřena nájemní smlouva na oceňovanou bytovou jednotku do roku 2023 Podmínky platnosti ceny - 1 -
cena obvyklá je platná k datu ocenění za předpokladu zrušení nájemní smlouvy na bytovou jednotku. nájemní smlouva - jedná se o závadu která znemožňuje prodej bytové jednotky, omezení je přibližně 70%, je v podstatě ve výši ceny bytové jednotky zjištěné výnosovou metodou. zrušení nájmu bytu ze strany pronajímatele: Zatímco nájemce může podat výpověď bez omezení, pronajímatel tak může učinit jen z přesně určených důvodů, které jsou vyjmenovány v občanském zákoníku. Od 1.4.2006 občanský zákoník tyto výpovědní důvody rozděluje na dvě skupiny: na výpovědní důvody, kde lze dát výpověď jen s přivolením soudu, a na výpovědní důvody, na základě kterých lze dát výpověď i bez přivolení soudu. Výpověď s přivolením soudu První skupina, kde se vyžaduje přivolení soudu, se týká případů, kdy chce dát pronajímatel výpověď z důvodu, který nájemce nezavinil; jedná se o případy vyjmenované v ustanovení 711a odst. 1 občanského zákoníku (např. pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo osobu blízkou). Proto je pro ně předepsána přísnější forma, kdy se pronajímatel musí obrátit na soud (podat žalobu o přivolení k výpovědi z nájmu bytu), kde musí podrobně popsat a doložit, že je daný výpovědní důvod skutečně naplněn. Až teprve poté, kdy po průběhu soudního řízení, ve kterém se nájemce může požadavku pronajímatele bránit, o oprávněnosti svého návrhu pronajímatel přesvědčí soud, stane se výpověď právoplatnou a začne běžet výpovědní doba. Protože k skončení nájemního vztahu dochází z důvodu osobního zájmu pronajímatele, odpovídá tomu i požadavek na bytovou náhradu, kterou musí pronajímatel nájemci zajistit. V zásadě se bude jednat vždy o náhradní byt, tedy byt, který svou kvalitou (velikost, umístění, vybavení, zachování dosavadních podmínek nájemní smlouvy apod.) plně odpovídá dosavadnímu bytu. Tyto případy nebývají nijak zvlášť časté a s žalobami na přivolení k výpovědi z nájmu bytu se lze dnes už setkat jen zřídka. Výpověď bez přivolení soudu Druhá skupina výpovědních důvodů představuje případy, kdy důvod k výpovědi leží víceméně na straně nájemce: nájemce hrubě porušuje dobré mravy v domě, nájemce neplní své důležité povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy, nájemce byt bez vážného důvodu neužívá apod. Tyto důvody jsou vyjmenovány v ustanovení 711 odst. 2 občanského zákoníku. V těchto případech má pronajímatel situaci snazší: může podat výpověď aniž by musel iniciovat nějaké soudní řízení. Prostě napíše písemnou výpověď, uvede v ní konkrétním způsobem výpovědní důvod, délku výpovědní doby a poučení nájemce jak se může proti výpovědi případně bránit a doručí toto sdělení nájemci. Je nutno zdůraznit, že uvést výpovědní důvod neznamená opsat zákonnou formulaci, ale pokud možno důkladně a co nejpřesněji popsat, čeho kdy a jak se nájemce dopustil. Nejčastějším důvodem pro výpověď je zřejmě neplacení nájemného nestačí však obecné sdělení protože dlužíte více než trojnásobek měsíčních plateb, dávám výpověď, ale je potřeba uvést konkrétní údaje kolik (jakou částku) k danému dni dluží, o jaké platby se jedná (kolik za který měsíc) apod. Jinak by výpověď nebyla platná, protože by nebyla dostatečně určitá. Pokud nájemce s výpovědí nesouhlasí, má možnost se bránit, to znamená obrátit se na soud a žádat soud aby výpověď prohlásil za neplatnou. Aby mohl nájemce uspět, musel by ale před soudem prokázat, že výpovědní důvod, který pronajímatel uvedl, ve skutečnosti neexistuje (např. že má vše řádně zaplaceno). O této možnosti musí být nájemce v textu výpovědi poučen, jinak by byla výpověď rovněž neplatná. Oproti výpovědi s přivolením soudu je tak situace celkově obrácena, kdy je to nájemce, který pokud chce zachovat nájem bytu musí být aktivní, sepsat žalobu, zaplatit soudní poplatek a před soudem prokazovat, že je to jinak, než se uvádí ve výpovědi. Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. na listu vlastnictví jsou zapsána zástavní právo smluvní pro Komerční banku a.s. zástavní právo soudcovské - pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - Finanční úřad Písek zástavní právo exekutorské - Exekutorský úřad Přerov zástavní právo soudcovské - Okresní správa sociálního zabezpečení Písek - 2 -
, dále nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je užívána v souladu s právním stavem nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora REET: NE Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuci Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva z 11.7.2007- nebyla doložena - 3 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12817, vyhotovil Exekutorský úřad Písek 11.4.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Písek, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek 25.4.2012. Původní nabývací titul Kupní/Budoucí/Darovací smlouva, vyhotovil prohlášení vlastníka budovy 25.4.2012. Datum předání kompletních podkladů 2.5.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12817, vyhotovil Exekutorský úřad Písek 11.4.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Písek, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek 25.4.2012. Původní nabývací titul Kupní/Budoucí/Darovací smlouva, vyhotovil prohlášení vlastníka budovy 25.4.2012. - 4 -
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Písek je významným městem jihočeského regionu, okresním městem ležícím na břehu řeky Otavy, jedná se o město které je správním centrem oblasti. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Bytová jednotka je umístěna ve zděném pětipodlažním domě v Dvořákově ulici, která navazuje na nový most v Písku v lokalitě Pražského Předměstí, dům je stáří cca 42 let, bez výtahu, napojen na inženýrské sítě, možnost parkování před domem na veřejné komunikaci. V Písku je úplná občanská vybavenost dopravní spojení vlakem a autobusem, městská hromadná doprava. Informace o nemovitosti jedná se o bytovou jednotku umístěnou v 3. NP podlaží domu, bytová jednotka nebyla zpřístupněna vlastník se na místní šetření nedostavil, proto je uvažováno se standardním vybavením podle prohlášení vlastníka - doklad z katastru nemovitostí, jedná se o bytovou jednotku 2+1 Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2101/2 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Orientace oken sever, jih Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák plynový, Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný dům v původním stavu bez rekonstrukce Technický stav jednotky velmi dobrý - průměrný byt nebyl zpřístupněn, není možné jeho stav posoudit, je proto uvažováno s původním stavem Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou Zděné 100 stropy nespalné do I profilů 100 krov Valbový 100 střešní krytina pálená tašková jednoduchá 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 45 100 vnější úpr. povrchů omítka ze stříkaného 100 cm břizolitu vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště betonové se stupni keramickými 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč okna dřevěná zdvojená 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných PVC 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění etážové s plynovým kotlem 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody kotel ÚT 100-5 -
1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha Pokoj 17.34 m 2 1.0 17.34 m 2 Pokoj 14.31 m 2 1.0 14.31 m 2 Kuchyně 9.69 m 2 1.0 9.69 m 2 Předsíň 11.30 m 2 1.0 11.30 m 2 Koupelna 3.40 m 2 1.0 3.40 m 2 WC 1.00 m 2 1.0 1.00 m 2 Komora 3.42 m 2 1.0 3.42 m 2 Spíž 1.00 m 2 1.0 1.00 m 2 Sklep 4.20 m 2 0.5 2.10 m 2 Sklep 1.40 m 2 0.5 0.70 m 2 Součet ploch za podlaží 67.06 m 2 64.26 m 2-6 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Bohemia servis spol. s r.o., datum změny inzerátu 18.3.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 43.0 m 2 Cena za nemovitost 890 000 Kč 20 700 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 712 000 Kč 16 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1, 38 m2, 2. nadzemní podlaží, plastová protihluková okna, kuchyňská linka, parkoviště ve dvoře, k nastěhování v květnu. Byt 2+1 o velikosti 38 m2 je na svou nevelkou rozlohu dobře vyřešen, neboť po vstupu do bytu je malá chodbička a navazuje kuchyň, která je z původní chodby. Má pěknou, velmi zachovalou kuchyňskou linku, které může být součástí lednička tak i myčka. Z kuchyně se vejde do pokoje, který má vstup do zasklené lodžie, ta může sloužit jako další místnost, např. kancelář. Dále z kuchyně se jde o dalšího většího pokoje. Oba pokoje mají protihluková, plastová okna, která jsou na ulici. Na konci kuchyně je společná koupelna s vanou, umyvadlem a novým WC. K bytu náleží sklep a společné prostory,jako je sušárna, prádelna. Parkování je v rozlehlém dvoře, příp. na ulici. V blízkosti je škola se školkou. Do centra dojdete za cca10 min 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: REAL BOX PÍSEK, spol. s r. o, datum změny inzerátu 2.5.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 76.0 m 2 Cena za nemovitost 950 000 Kč 12 500 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 950 000 Kč 12 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1 s komorou, který se nachází v prvním patře v klidné lokalitě Václavského Předměstí. Byt byl částečně rekonstruován, v koupelně vana, WC samostatné, podlahy parkety, PVC. Vytápění el. přímotopy s možností vybudovat plynové topení, přípojka plynu pro byt na patře. K dispozici sklep, společný dvorek - 7 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: REAL BOX PÍSEK, spol. s r. o, datum změny inzerátu 13.4.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 54.0 m 2 Cena za nemovitost 998 000 Kč 18 500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 898 000 Kč 16 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytu 1+1 Za Pazdernou. Zajímavě řešený byt s balkonem. Byt je nadstandardně vybaven s možností kompletního zařízení v ceně bytu. Kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, vestavěná skříň na chodbě, podlahy dlažba. K bytu náleží sklep, sušárna, kolárna a parkovací stání, vše v ceně bytu. Byt je družstevní s možností převodu do osobního vlastnictví v roce 2024, na bytu není doplatek anuity. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 12 500-16 600 Kč/m 2 712 000-950 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 13 000 Kč/m 2 cenu odhaduji vzhledem k poloze domu a bytu v lokalitě, jeho dostupnosti, možnosti parkování, bytová jednotka nebyla zpřístupněna, je uvažováno ze standardním vybavením. Nájemné Nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou pronajímatel je vlastníkem bytu č. 9 nacházejícího se v budově bytového domu č. p. 331 v e Dvořákově ulici v Písku. Byt č. 331/9 je situovaný ve 2. poschodí a to o velikosti 3+kk. Sestává se ze 3. pokojů, kuchyňského koutu, chodby, koupelny a WC. Předmětný byt ke dni uzavření této smlouvy není zařízen. Plocha Výměra [m 2 ] Kč/m 2 /měsíc Kč/m 2 /rok obytné místnosti ( pokoj, pokoj, kuchyně, předsíň, koupelna, 61.46 34 405 WC, komora, spíž) Sklepy 5.60 34 405 Výměra [m 2 ] Kč/měsíc Kč/rok - 8 -
CELKEM 67.06 2 262 27 143 Míra kapitalizace [%] 8.0 Je výše nájemného uvedená ve Smlouvě v místě a čase obvyklá Ne Stanovená výše obvyklého nájemného Kč/m 2 /měsíc Kč/m 2 /rok 5 000 60 000 obvyklé nájemné se v lokalitě pohybuje od 4500 do 7000 Kč/měsíc stanovené nájemné v předložené nájemní smlouvě je nižší přibližně o polovinu nájemní smlouva je sjednána na dobu určitou - od podpisu smlouvy 14 let - do 15.12.2023. výpočet ceny nemovitosti podle výnosů: sjednané nájemné obvyklé nájemné nájemné z bytu: 27143 Kč/rok.60000 Kč/rok pravidelné roční nájemné roční výnos: 27143 Kč 60000 Kč reprodukční cena 1474000,- Kč cena za kterou by se dala nemovitosti pořídit dnes ( nová ) procento na údržbu 0,75 část z reprodukční cena na údržbu reprodukční cena snížená o opotřebení 840000,- Kč doba amortizace 80 let míra kapitalizace 8 % roční náklady ( daň z nemovitosti, pojištění správa nemovitosti, ) 13398 čistý výnos 46602 Kč čisté roční nájemné výnosová hodnota 583000,- Kč prodejní cena nemovitosti určená na základě výnosu Vypracoval Licence číslo 0664 Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně podpis - 9 -
Fotodokumentace pohled na dům pohled na dům z Třebízského ulice pohled na dům schodiště domu - 10 -