České vysoké učení technické v Praze Fakulta stavební Studentská vědecká a odborná činnost Akademický rok 25/26 Ověření porovnávacího způsobu ocenění bytů dle vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění s mi bytů dosaženými na trhu Jméno a příjmení studenta : Ročník, obor : Vedoucí práce : Ústav : Petra Jeřábková 6., Podnikání a řízení ve stavebnictví Ing. Eduard Hromada xxxxxx
ÚVOD Cílem této práce je ověření, zda se ceny bytů, zjištěné podle platného cenového předpisu, shodují s prodejními mi bytů. Dále pak, zda na tyto ceny, resp. na jejich případný rozdíl, má vliv lokalita bytů. Proto pro posouzení byly zvoleny tři poměrně odlišné lokality : 1. Hlavní město Praha, kde je v rámci republiky dosahováno nejvyšších prodejních cen bytů 2. Okres Kladno lokalita mimo Prahu, ale s poměrně dobrou dostupností hlavního města 3. Okres Nový Jičín lokalita od Prahy velmi vzdálená, v kraji s vyšším stupněm nezaměstnanosti Vyhláška č. 54/22 Sb., platná od 1.1.23, přinesla změny v oceňování bytů, konkrétně dokončené byty ve vícebytových domech typu J, K (typ bytů v použitém vzorku nemovitostí) se oceňují nově zavedeným způsobem porovnávacím. Nákladový způsob ocenění bytů, do té doby užívaný, vykazoval výrazný nepoměr mezi mi, zjištěnými podle cenového předpisu a mi bytů na trhu realizovanými. Cílem této práce je zjistit, zda zavedením porovnávacího způsobu ocenění se ceny bytů, stanovené dle cenového předpisu s mi prodejními shodují, či jedním či druhým směrem liší. Jedním ze závěrů této práce by mělo být konstatování, zda je porovnávací metoda, stanovená cenovým předpisem, konkrétně vyhláškou č. 54/22 Sb. v platném znění, využitelná pro stanovení obvyklé ceny bytů. ZÁKLADNÍ POJMY Cenou zjištěnou podle platného cenového předpisu se rozumí zjištěná dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2 Sb., č. 237/24 Sb. a č. 257/24 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 54/22 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/23 Sb. a č. 64/24 Sb. Porovnávací způsob ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. (1) Cenou obvyklou je, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Cenou prodejní je realizovaná, na trhu dosažená -, za kterou se nemovitost skutečně prodala. Tato je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla aritmetickým průměrem realizovaných prodejů nebo vybudování staveb, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. (2) 2
LOKALITA 1 : OKRES KLADNO Posudek č. 1 Kladno, byt 2+1, ulice S.K. Neumanna Jedná se o byt č. 41/7 s příslušenstvím a s podílem o velikosti 585/15431 na společných částech domu - budova č.p. 41, 42, 43 na parcele č. 448 (pozemek jiného vlastníka), v kat. území a obci Stochov, okres Kladno. Stáří domu je dle informace, poskytnuté vlastníkem bytu, 42 roků, stavebnětechnický stav je dobrý, odpovídající uváděnému stáří a dobré údržbě. Opotřebení je uvažováno 35%. Druhem používaných materiálů a provedením domu odpovídá objekt uváděnému stáří. Dům je zděný o celkovém počtu 1 podzemní a 3 nadzemní podlaží. Napojení na inženýrské sítě : vodovod, kanalizace, elektřina, plynovod. Byt je velikosti 2 + 1: skládá se ze 2 pokojů, kuchyně, WC, koupelny, chodby, příslušenstvím bytu jsou 2 sklepy o celkové výměře 7,6 m 2 a balkon o výměře 1,5 m2. Podlahová plocha bytu je celkem 59,98 m2. Byt je standardního provedení, situovaný v 3.NP, vybavení bytu standardní. Vytápění dálkové ústřední, TUV dálkové, připojení na vodovod, kanalizaci, elektřinu, plynovod. Podlahy obytných místností vlýsky, ostatních místností převážně keramická dlažba, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké a prosklené. Vybavení standardní. Jedná o dobrý byt, ale bez mimořádných kvalit. 1 - Kladno byt 2+1, ulice S.K. Neumanna 1 6 1 6-4 7 415 32 Realizovaná 9 8 7 6 % 5 4 3 2 1 1 - Kladno byt 2+1, ulice S.K. Neumanna 59 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 415 32,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 7,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 59% ceny realizované na trhu. Posudek č. 2 Kladno, byt 2+1, ulice Jaroslava Foglara Jedná se o ocenění bytu číslo 1958/16 velikosti 2 + 1, situovaného v 4.NP obytného domu č.p. 1957, 1958, 1959, 196 v sekci pod č.p. 1958 v ulici Jaroslava Foglara na Kladně. K bytu patří i podíl na společných částech budovy a na pozemku, oboje o velikosti podílu 55/1774. Stáří domu je, dle informace poskytnuté správcovskou firmou, 5O let, stavebně-technický stav je dobrý, lepší, nežli odpovídá uváděnému stáří. Opotřebení je uvažováno 35%. Druhem používaných materiálů a provedením domu odpovídá objekt uváděnému stáří V bytě byla dle sdělení objednatele provedena rekonstrukce interiéru. Dům je zděný o celkovém počtu 1 podzemní a 4 nadzemní podlaží. 3
Byt se skládá se ze 2 pokojů, kuchyně, WC a koupelny, předsíně a místnosti sklepu. K bytu dále patří balkon. Podlahová plocha bytu je celkem 53,2 m2. Byt je standardního provedení, vybavení bytu standardní. Vytápění dálkové ústřední, TUV dálkové, připojení na vodovod, kanalizaci, elektřinu, plynovod. Podlahy obytných místností částečně vlýsky, částečně plovoucí lamino, ostatních místnostech převážně keramická dlažba, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké. S ohledem na velikost bytu, jeho příslušenství, stavebně-technický stav bytu, ve kterém byla provedena rekonstrukce, i domu, který odpovídá uváděnému stáří a s ohledem na vybavenost bytu lze konstatovat, že se jedná o dobrý byt, ale bez mimořádných kvalit. 2 - Kladno byt 2+1, ulice Jaroslava Foglara 1 6 1 6-4 1 2 598 4 Realizovaná 9 8 7 6 % 5 4 3 2 1 2 - Kladno byt 2+1, ulice Jaroslava Foglara 5 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 598 4,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 1 2,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 5% ceny realizované na trhu. Posudek č. 3 Kladno, byt 3+1, ulice Československé armády Jedná se o byt číslo 3121/12 v č.p. 3121, situovaný v 6. NP. Dům, ve kterém se oceňovaný byt nachází, je situován v ulici Československé armády v Kladně. Dům č.p. 3115, 3116, 3117, 3118, 3119, 312, 3121, 3122, 3123, 3124 je řadová obytná budova sestávající z deseti sekcí pod deseti čísly popisnými, se sedmi nadzemními podlažími. V budově je 177 bytů. Dům je situován na vlastním pozemku - parcela st. 324, přičemž plocha pozemku je zastavěna stavbou obytného domu. Stavebně-technický stav domu je dobrý - stáří domu stanoveno na základě informací, poskytnutých správcovskou firmou, na 27 roků. Konstrukce domu je montovaná z železobetonových plošných dílů - sendvičové panely, střecha rovná, krytina živičná, konstrukce schodů betonové s povrchem PVC, elektroinstalace 22V, vytápění centrální délkové, bleskosvod, rozvod vody, kanalizace, plynu, telefonu, výtah, okna dřevěná zdvojená, dveře do ocelových zárubní, podlahy obytných místností plovoucí lamino, podlahy ostatních místností keramická dlažba. Jedná se o mírně nadstandardně provedený byt velikosti 3+1. Celková výměra bytu je 68,47 m 2. Vybavení bytu standardní či velmi mírně nadstandardní. Příslušenství bytu tvoří komora mimo byt. Byt nemá vlastní balkon ani lodžii. Oceňovaný byt je po celkové rekonstrukci, provedena v roce 25. Rekonstrukce spočívala v rekonstrukci sociálního zařízení včetně vybavení, vybudování množství vestavěných skříní, část nových podlah, sádrokartonových podhledů, nové kuchyňské linky a úprav povrchů. 4
Celkový stupeň opotřebení (technického a morálního) je uvažován 15% - částečně snižující cenu. Celkové hodnocení - jedná se o dobrý byt, v dobré poloze ve městě s veškerou občanskou vybaveností a dobrým dopravním spojením. 3 - Kladno byt 3+1, ulice Československé armády 1 6 1 6-4 1 35 1 11 17 Realizovaná 9 8 7 6 % 5 4 3 2 1 3 - Kladno byt 3+1, ulice Československé armády 82 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 1 11 17,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 1 35,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 82% ceny realizované na trhu. Posudek č. 4 Kladno, byt 3+1, ulice Americká Jedná se o byt číslo 2486/1 v č.p. 2486, situovaný v 2. NP. Dům, ve kterém se oceňovaný byt nachází, je situován v ulici Americká v Kladně. Dům č.p. 2486, 2487, 2488 je řadová obytná budova sestávající ze tří sekcí pod třemi čísly popisnými, s deseti nadzemními podlažími. V budově je 72 bytů. Dům je situován na vlastním pozemku - parcela st. 3451, přičemž plocha pozemku je zastavěna stavbou obytného domu. Konstrukce domu je montovaná z železobetonových plošných dílů - sendvičové panely, střecha rovná, krytina střechy živičná, konstrukce schodů betonové s povrchem PVC, elektroinstalace 22V, vytápění centrální délkové, bleskosvod, rozvod vody, kanalizace, plynu, telefonu, kabelové televize, výtah. Stavebně-technický stav domu je dobrý - stáří domu stanoveno na základě informací, poskytnutých správcovskou firmou, na 3 roků. Jedná se o mírně nadstandardně provedený byt velikosti 3+1 se dvěma lodžiemi, situovaný v 2.NP panelového montovaného domu. Vybavení bytu standardní či velmi mírně nadstandardní. Okna jsou plastová, dveře do obložkových zárubní, podlahy obytných místností PVC, podlahy ostatních místností keramická dlažba. Příslušenstvím bytu je i sklepní kóje. Plocha bytu je celkem 8,91 m2. Oceňovaný byt je po celkové rekonstrukci, provedena v roce 22. Rekonstrukce spočívala v zasklení lodžií plastovými okny a jejich zakomponování do plochy bytu, vybudování zděného jádra včetně nové koupelny a WC (včetně vybavení, instalací, obkladů..), provedení sádrokartonových podhledů se zabudovaným osvětlením, nové rozvody v celém bytě v mědi, nová kuchyňská linka včetně zabudovaných spotřebičů (myčka, sporák, digestoř), nové strukturované vnitřní omítky, nové vnitřní dveře do obložek, nové podlahy v celém bytě. Celkový stupeň opotřebení (technického a morálního) je uvažován 25% - částečně snižující cenu. Celkové hodnocení - jedná se o dobrý byt, v dobré poloze ve městě s veškerou občanskou vybaveností a dobrým dopravním spojením. 5
4 - Kladno byt 3+1, ulice Americká 4 - Kladno byt 3+1, ulice Americká 1 5 1 5 1 5 1 321 2 Realizovaná 9 8 7 6 % 5 4 3 2 1 88 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 1 321 2,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 1 5,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 88% ceny realizované na trhu. Posudek č. 5 Kladno, byt 2+1, ulice Čs. armády Jedná se o ocenění bytu číslo 3192/7 velikosti 2+1, situovaného v 3.NP obytného domu č.p. 3192, 3193 ve vchodu s č.p. 3192 v ulici Čs. armády v Kladně. K bytu patří i podíl na společných částech budovy a na pozemku o velikosti 59/516. Dům č.p. 3192, 3193 je samostatně stojící budova sestávající ze dvou sekcí s jedním podzemním a jedenácti nadzemními podlažími. V budově je 86 bytů. Dům má dva vchody pod čísly popisnými 3192, 3193. Konstrukce domu je panelová typová, střecha rovná, krytina živičná, konstrukce schodů betonové, elektroinstalace 22V, vytápění centrální délkové, bleskosvod, rozvod vody a kanalizace, výtah, okna a dveře jsou běžné typové, umakartové jádro. Byt se skládá se z kuchyně, pokoje, pokoje, předsíně, koupelny, WC, lodžie a sklepní kóje. Podlahová plocha bytu je celkem 58,7 m2. Byt je standardního provedení, vybavení bytu standardní. Vytápění ústřední s dálkovým přívodem, dtto TUV, připojení na vodovod, kanalizaci, elektřinu. Podlahy obytné místností PVC, ostatních místností převážně PVC, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké a prosklené. Elektřina 22V, ostatní instalace i vybavení standardní. Stáří domu je dle sdělení objednatelky posudku asi 3 roků, stavebnětechnický stav je dobrý, jedná se o přiměřeně udržovaný byt i dům. Druhem používaných materiálů a provedením domu odpovídá objekt uváděnému stáří. Celkový stupeň opotřebení je uvažován 3%. S ohledem na velikost bytu, jeho příslušenství, stavebně-technický stav bytu i domu, který odpovídá uváděnému stáří a průměrné údržbě a s ohledem na vybavenost bytu lze konstatovat, že se jedná o běžný, průměrný byt. 6
5 - Kladno byt 2+1, ulice Čs. armády 1 5 1 5 95 636 43 Realizovaná 9 8 7 6 % 5 4 3 2 1 5 - Kladno byt 2+1, ulice Čs. armády 67 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 636 43,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 95,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 67% ceny realizované na trhu. Lokalita 1 okres Kladno - závěr: Na uvedeném vzorku nemovitostí v lokalitě okres Kladno lze ukázat, že ceny zjištěné podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) se pohybují v rozmezí 5-88% cen realizovaných na trhu. Porovnání cen bytů - Kladensko 1 6 1 4 1 2 1 8 6 4 2 č. 1 č.2 č.3 č.4 č.5 Realizovaná Lokalita 2 okres Nový Jičín, město Frenštát pod Radhoštěm Posudek č. 6 Frenštát pod Radhoštěm, byt 2+1, ulice 6.května Jedná se o byt č. 2 v domě č.p. na ul. 6 května v k.ú. Frenštát p.r. vč. příslušné části pozemku parc. č. 2239, k.ú. Frenštát p.radhoštěm. Spoluvlastnický podíl dle prohlášení vlastníka činí - 5741/1667. 7
Dům č.p. se nachází na pozemku parc. č. 2239, ve svažitém terénu v k.ú. Frenštát p.r. Dům obsahuje jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. Jedná se o izolovanou stavbu provedenou z plošných panelů, převážně standardního vybavení, s vodorovnou i svislou izolací. Střecha je plochá s krytinou ze svařované živičné lepenky. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní schodiště je žel.bet. prefabrikované s krytinou z PVC. Venkovní omítky jsou břízolitové. Sokl je obložen kabřincem. Klempířské konstrukce jsou úplné, provedeny jsou z pozinkovaného plechu. Dům obsahuje celkem 18 bytových jednotek, z toho 2 bytové jednotky jsou umístěny v suterénu (ze zadní strany jsou suterénní byty v důsledku svažitosti pozemku v úrovni terénu). Zbývající část suterénu je užívána jako sklep. Dům nemá výtah. Bleskosvod je instalován. Byt č. 1 se nachází v podzemním podlaží a obsahuje chodbu, kuchyň, 2 pokoje, koupelnu, WC a šatnu, k příslušenství náleží také sklep. Stropy jsou s rovným podhledem, vnitřní omítky jsou vápenné. Koupelna a WC jsou prefabrikované (bytové jádro). V koupelně je osazena vana a umyvadlo. WC je splachovací. Podlahy v obytných místnostech jsou z dýhované dřevotřísky, podlahy ostatních místností jsou dlážděné, příp. s krytinou z PVC. V bytové jednotce jsou provedeny rozvody studené a teplé vody a rozvody zemního plynu. Byt má vlastní teplovodní etážové vytápění s kotlem na zemní plyn. V bytové jednotce jsou provedeny rozvody studené a teplé vody, el. instalace je světelná. Celková výměra bytu je 57,41 m2. Výrazně negativním vlivem, snižujícím cenu bytu se skutečnost, že v domě se vyskytují skupiny osob s nižší sociální přizpůsobivostí. S ohledem na velikost bytu, jeho příslušenství, stavebně-technický stav bytu a domu, který odpovídá uváděnému stáří a s ohledem na vybavenost bytu, dále pak zejména na konfliktní skupiny osob v okolí lze konstatovat, že se jedná o problematický byt. 6 - Frenštát byt 2+1, ulice 6.května 6 - Frenštát byt 2+1, ulice 6.května 8 6 4 2 6 42 17 Realizovaná 9 8 7 6 % 5 4 3 2 1 7 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 42 17,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 6,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 7% ceny realizované na trhu. Posudek č. 7 Frenštát pod Radhoštěm, byt 2+1, ulice Školská čtvrť Jedná se o byt č.7. v domě č.p. 136 vč. podílu o velikosti 547/14746 na společných částech domu a pozemku parc. č. 1544 a 1545 v k.ú. Frenštát p.r. Celý objekt je bytový dvojdům s č.p. 16 a 1361, který se nachází na pozemcích parc. č. 1544, 1545 v k.ú. Frenštát p.r., v centru města. Jedná se o 8
samostatně stojící, třípodlažní podsklepenou budovu, se dvěma vchody. Objekt je zděný, stropy jsou nespalné s rovným podhledem. Vnitřní a vnější omítky jsou vápenné. Schodiště je betonové s teracovým povrchem. Střešní krov je sedlový, střešní krytina je provedena z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou úplné, provedeny jsou rovněž z pozinkovaného plechu. Výtah v domě není proveden. Dům je vybaven hromosvodem. V bytové jednotce jsou osazena dřevěná zdvojená okna, dveře jsou náplňové prosklené. V bytě je proveden rozvod studené a teplé vody, zdrojem teplé vody je plynová karma. Vytápění je ústřední z centrální plynové kotelny. El. instalace je pouze světelná. V koupelně je osazeno umyvadlo a vana. WC je splachovací. Kuchyňský sporák je plynový. Podlahy obytných místností jsou převážně vlýsky, podlahy ostatních místností jsou betonové s krytinou z PVC. Bytová jednotka obsahuje 2 pokoje, kuchyň, koupelnu, WC, předsíň, součástí bytové jednotky je také sklepní místnost. Celková výměra bytu je 54,7 m2. Celkovou údržbu lze hodnotit jako průměrnou. Objekt je dle sdělení zadavatele užíván 42 let. S ohledem na velikost bytu, jeho příslušenství, stavebnětechnický stav bytu, ve kterém byla provedena rekonstrukce, i domu, který odpovídá uváděnému stáří a s ohledem na vybavenost bytu lze konstatovat, že se jedná o průměrný byt. 7 - Frenštát byt 2+1, ulice Školská čtvrť 7 - Frenštát byt 2+1, ulice Školská čtvrť 8 6 4 2 57 48 46 Realizovaná 9 8 7 6 % 5 4 3 2 1 72 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 48 46,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 57,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 72% ceny realizované na trhu. Posudek č. 8 Frenštát pod Radhoštěm, byt 2+1, ulice Školská čtvrť Jedná se o byt č.6. v domě č.p. 1283 vč. podílu o velikosti 594/2147 na společných částech domu a pozemku parc. č. 1526, 1527 a 1528 v k.ú. Frenštát p.r. Celý objekt je bytový trojdům s č.p. 1283, 1284, 1285, který se nachází na pozemcích parc. č. 1526, 1527 a 1528 v k.ú. Frenštát p.r., v centru města. Jedná se o samostatně stojící, třípodlažní podsklepenou budovu, se třemi vchody. Objekt je zděný, stropy jsou nespalné s rovným podhledem. Vnitřní a vnější omítky jsou vápenné. Schodiště je betonové s teracovým povrchem. Střešní krov je sedlový, střešní krytina je provedena z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou úplné, provedeny jsou rovněž z pozinkovaného plechu. Výtah v domě není proveden. Dům je vybaven hromosvodem. 9
V bytové jednotce jsou osazena dřevěná zdvojená okna, dveře jsou náplňové prosklené. V bytě je proveden rozvod studené a teplé vody s centrálním ohřevem, vytápění je ústřední. El. instalace je pouze světelná. V koupelně je osazeno umyvadlo a vana. WC je splachovací. Kuchyňský sporák je plynový. Podlahy obytných místností jsou převážně vlýsky, podlahy ostatních místností jsou betonové s textilní nebo PVC krytinou, příp. keramická dlažba. Bytová jednotka obsahuje 2 pokoje, kuchyň, koupelnu, WC, předsíň, součástí bytové jednotky je také sklepní místnost. Celková výměra bytu je 59,4 m2. Celkovou údržbu lze hodnotit jako průměrnou. Objekt je dle sdělení zadavatele užíván od roku 196. S ohledem na velikost bytu, jeho příslušenství, stavebně-technický stav bytu, ve kterém byla provedena rekonstrukce, i domu, který odpovídá uváděnému stáří a s ohledem na vybavenost bytu lze konstatovat, že se jedná o dobrý byt, ale bez mimořádných kvalit. 8 - Frenštát byt 2+1, ulice Školská čtvrť 8 - Frenštát byt 2+1, ulice Školská čtvrť 8 6 4 2 51 441 831 Realizovaná 9 8 7 6 % 5 4 3 2 1 87 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 441 831,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 51,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 87% ceny realizované na trhu. Posudek č. 9 Frenštát pod Radhoštěm, byt 1+1, ulice Rožnovská Jedná se o ocenění bytu č.2. v domě č.p. 1162 vč. podílu o velikosti 3829/325 na společných částech domu a pozemku parc. č. 1198 v k.ú. Frenštát p.r. Oceňovaná nemovitost se nachází v rovinatém terénu v centru města Frenštát p.r., ul. Rožnovská. Příjezd a přístup k nemovitosti je po zpevněné místní komunikaci. V blízkosti nemovitosti jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, plynovod, rozvody NN). Jedná se o samostatně stojící, dvoupodlažní budovu, částečně podsklepenou. Objekt je zděný, stropy jsou nespalné s rovným podhledem. Vnitřní omítky jsou vápenné. Schodiště je betonové s nátěrem. Střešní krov je sedlový s valbami, střešní krytina je provedena z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou úplné, provedeny jsou rovněž z pozinkovaného plechu. Výtah v domě není proveden. Dům je vybaven hromosvodem. Bytová jednotka obsahuje 1 pokoj, kuchyň, koupelnu s WC, předsíň, součástí bytové jednotky je také sklepní místnost. Celková výměra bytu činí 38,29 m2. V bytové jednotce jsou osazena dřevěná dvojitá okna, dveře jsou náplňové. V bytě je 1
proveden rozvod studené a teplé vody, zdrojem teplé vody je el. bojler. Vytápění je lokální plynovými topidly. El. instalace v byt. jednotce je pouze světelná. V koupelně je osazeno umyvadlo, vana a splachovací WC. Kuchyňský sporák je plynový. Podlahy obytných místností jsou převážně s krytinou z PVC, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Celkovou údržbu lze hodnotit jako dobrou. Objekt je dle sdělení zadavatele užíván od roku 194, což ve vztahu k okolním objektům a použitým stavebně technickým konstrukcím odpovídá i odhadu. S ohledem na velikost bytu, jeho příslušenství, stavebně-technický stav bytu i domu, který odpovídá uváděnému stáří a dobré údržbě a s ohledem na vybavenost bytu lze konstatovat, že je se jedná o dobrý byt. 9 - Frenštát byt 1+1, ulice Rožnovská 9 - Frenštát byt 1+1, ulice Rožnovská 8 6 4 2 39 268 68 Realizovaná 9 8 7 6 % 5 4 3 2 1 69 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 268 68,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 39,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 69% ceny realizované na trhu. Posudek č. 1 Frenštát pod Radhoštěm, byt 2+1, ulice Podříčí Jedná se o byt č.8 v domě č.p. 215, 216 vč. Podílu o velikosti 44/8985 na společných částech domu a pozemku parc. č. St. 2353 a St. 2354 v k.ú. Frenštát p.r. Dům č.p. 215,216 se nachází na pozemku parc. č. St. 2353 a St. 2354, v mírně svažitém terénu v k.ú. Frenštát p.r. Dům obsahuje jedno podzemní a pět nadzemních podlaží. Jedná se o izolovanou stavbu provedenou z plošných panelů, převážně standardního vybavení, s vodorovnou i svislou izolací. Střecha je plochá s krytinou ze svařované živičné lepenky. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní schodiště je žel.bet. prefabrikované s krytinou z PVC. Venkovní omítky jsou břízolitové. Sokl je obložen kabřincem. Klempířské konstrukce jsou úplné, provedeny jsou z pozinkovaného plechu. Dům obsahuje celkem 2 bytových jednotek. Suterén je užíván jako sklep. Dům nemá výtah. Bleskosvod je instalován. Byt č. 8 se nachází v 2. nadzemním podlaží a obsahuje chodbu, kuchyň, 2 pokoje, koupelnu,wc a komoru, k příslušenství náleží také sklep. Celková výměra bytu je 61,82 m2. Stropy jsou s rovným podhledem, vnitřní omítky jsou vápenné. Koupelna a WC jsou prefabrikované (bytové jádro). V koupelně je osazena vana a umyvadlo. WC je splachovací. Podlahy v obytných místnostech jsou z dýhované dřevotřísky, podlahy ostatních místností jsou dlážděné, příp. s krytinou z PVC. V bytové jednotce jsou provedeny rozvody studené a teplé vody a rozvody zemního 11
plynu. Byt má vlastní teplovodní etážové vytápění s kotlem na zemní plyn.v bytové jednotce jsou provedeny rozvody studené a teplé vody, el. instalace je světelná. S ohledem na velikost bytu, jeho příslušenství, stavebně-technický stav bytu, který odpovídá uváděnému stáří a s ohledem na vybavenost bytu lze konstatovat, že se jedná o průměrný byt. 1 - Frenštát byt 2+1, ulice Podříčí 1 - Frenštát byt 2+1, ulice Podříčí 8 6 4 2 58 381 3 Realizovaná 9 8 7 6 % 5 4 3 2 1 66 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 381 3,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 58,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 66% ceny realizované na trhu. Lokalita 2 Frenštát pod Radhoštěm - závěr: Na uvedeném vzorku nemovitostí v lokalitě okres Frenštát pod Radhoštěm lze ukázat, že ceny zjištěné podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) se pohybují v rozmezí 66-87% cen realizovaných na trhu. Porovnání cen bytů - Frenštát pod Radhoštěm 7 6 5 4 3 2 Realizovaná č. 6 č.7 č.8 č.9 č.1 12
Lokalita 3 Hlavní město Praha Posudek č. 11 Praha, byt 2+1, ulice Súdánská Jedná se o ocenění bytu číslo 595/6 o velikosti 2 + 1, situovaného v 3.NP obytného domu č.p. 594 a 595, ve vchodu s č.p. 595 v ulici Súdánská v kat. území Vokovice v Praze 6, hlavní město Praha. Stáří domu je dle údaje o stáří srovnatelné vedlejší nemovitosti 41 roků, stavebně technický stav objektu je odpovídající tomuto stáří. Druhem používaných materiálů a provedením domu odpovídá uváděnému stáří. Dům je panelový, železobetonový montovaný z plošných dílců, o celkovém počtu 7 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Byt je velikosti 2+1 s příslušenstvím (lodžie 3,9 m 2 a sklepní kóje o ploše,9 m2)a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 53/2188 na společných částech domu č.p. 594, 595 a na pozemku - p.č. 1281/81 a 1281/82. Byt se skládá ze dvou pokojů, kuchyně, WC, koupelny, komory a předsíně. Celková výměra bytu je 57,3 m2. Byt je standardního provedení, vybavení bytu standardní. Vytápění dálkové ústřední (zdroj mimo byt), TUV dálkové, připojení domu na vodovod, kanalizaci, elektřinu a plynovod. Podlahy obytných místností dílem vlýsky, dílem PVC, ostatních místností PVC, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké do ocelových zárubní. Vybavení standardní. S ohledem na velikost bytu, jeho příslušenství, stavebně-technický stav bytu i domu, odpovídající uváděnému stáří a s ohledem na vybavenost bytu lze konstatovat, že se jedná o průměrný byt. 3 5 2 5 1 5 5-5 11 - Praha byt 2+1, ulice Súdánská 1 342 1 68 23 Realizovaná 9 8 7 6 % 5 4 3 2 1 11 - Praha byt 2+1, ulice Súdánská 8 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 1 342 23,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 1 68,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 8% ceny realizované na trhu. Posudek č. 12 Praha, byt 1+kk, ulice Šlikova Jedná se o ocenění bytu číslo 199/2 o velikosti 1 + k.k., situovaného v 2.NP obytného domu č.p. 199 v ulici Šlikova v kat. území Břevnov v Praze 6, hlavní město Praha. Příslušenstvím bytu je podíl na společných částech domu č.p. 199 a na pozemku - p.č. 2395, spoluvlastnický podíl je velikosti 361/12116. Stáří domu není známé, odborným odhadem je stanoveno na 9 roků, na 13
domě byla v posledních letech provedena rekonstrukce (nová střešní krytina, nový výtah, fasáda do ulice..) stavebně technický stav objektu je odpovídající tomuto stáří a provedené částečné rekonstrukci domu. Druhem používaných materiálů a provedením domu odpovídá uváděnému stáří. Dům je zděný, o celkovém počtu 4 nadzemních a 1 podzemní podlaží, dvě podkroví. Byt je velikosti 1 + k.k. a skládá se z jednoho pokoje, chodby, sprchového koutu, WC, sklepa a předsíně. K datu místního šetření nebyl sklep přístupný, dle sdělení zástupce realitní kanceláře se jedná o místnost, ne o sklepní kóji, výměra sklepa byla dopočítána podle zaměření bytu a velikosti spoluvlastnického podílu. Celková výměra bytu je 36,1 m2. Byt je mírně podstandardního provedení. Vytápění jediné obytné místnosti plynovým lokálním topidlem (WAW), TUV z el. bojleru, připojení na vodovod, kanalizaci, elektřinu a plynovod. Podlaha obytné místností prkna, ostatních místností PVC, okna dřevěná špaletová, dveře vnitřní nejsou, sprchový kout a WC, oboje přístupné z chodby bez dveří. V chodbě kuchyňská linka - plynový sporák. Vybavení spíše podstandardní. S ohledem na velikost bytu, jeho příslušenství, stavebně-technický stav bytu i domu, odpovídající uváděnému stáří a s ohledem na vybavenost bytu lze konstatovat, že se jedná o průměrný byt. 3 5 2 5 1 5 5-5 12 - Praha byt 1+kk, ulice Šlikova 9391 35 185 Realizovaná 9 8 7 6 % 5 4 3 2 1 12 - Praha byt 1+kk, ulice Šlikova 79 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 939 35,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 1 185,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 79% ceny realizované na trhu. Posudek č. 13 Praha, byt 2+1, ulice Na Petřinách Jedná se o ocenění bytu číslo 298/9 velikosti 2 + 1, situovaného v 3.NP obytného domu č.p. 297, 298, ve vchodu s č.p. 298 v ulici Na Petřinách v Praze 6, kat. území Veleslavín, hlavní město Praha. Stáří domu je dle sdělení objednatele znaleckého posudku 41 roků, stavebnětechnický stav je průměrný, odpovídající uváděnému stáří. Druhem používaných materiálů a provedením domu odpovídá uváděnému stáří. Dům je zděný o celkovém počtu 1 podzemní a 4 nadzemní podlaží. Byt je velikosti 47,1 m 2 (bez započtení plochy lodžie) a skládá se ze dvou pokojů, kuchyně, WC, koupelny, předsíně a sklepa. Celková výměra bytu je 52,1 m2. Příslušenstvím bytu je dále lodžie o ploše 5 m 2 a podíl na společných částech budovy a na pozemku, oboje o velikosti podílu 47/1238. Byt je standardního provedení, vybavení bytu standardní. Vytápění dálkové ústřední, TUV dálkové, 14
připojení na vodovod, kanalizaci, elektřinu a plynovod. Podlahy obytných místností převážně vlýsky, ostatních místností dlažba, okna plastová běžná, dveře hladké a prosklené. Vybavení standardní, kuchyň bez vybavení. S ohledem na velikost bytu, jeho příslušenství, stavebně-technický stav bytu i domu, odpovídající uváděnému stáří a s ohledem na vybavenost bytu lze konstatovat, že se jedná o dobrý byt, ale bez mimořádných kvalit. 13 - Praha byt 2+1, ulice Na Petřinách 13 - Praha byt 2+1, ulice Na Petřinách 3 5 2 5 1 5 5-5 1 9 1 26 85 Realizovaná 9 8 7 6 % 5 4 3 2 1 64 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 1 26 85,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 1 9,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 64% ceny realizované na trhu. Posudek č. 14 Praha, byt 2+1, ulice Kladenská Jedná se o ocenění bytu číslo 56/6 velikosti 2 + 1, situovaného v 3.NP obytného domu č.p. 558, 559, 56 v sekci s č.p. 56 v ulici Kladenská v Praze 6. K bytu patří i podíl na společných částech budovy a na pozemku o velikosti 71/2366. Stáří domu je dle sdělení objednatelky 45 roků, stavebně-technický stav je průměrný, odpovídající uváděnému stáří a běžné údržbě. Opotřebení je uvažováno 4 %. Druhem používaných materiálů a provedením domu odpovídá objekt uváděnému stáří. Dům je zděný o celkovém počtu 1 podzemní a 4 nadzemní podlaží. Byt se skládá se z kuchyně, předsíně, dvou pokojů, koupelny a WC, sklepa a komory. Celková výměra bytu je 7,98 m2. Byt je standardního provedení, vybavení bytu standardní. Vytápění ústřední s dálkovým přívodem, dtto TUV, připojení na vodovod, kanalizaci, elektřinu, plynovod, kabelovou televizi. Podlahy obytných místností vlýsky, ostatních místností teraco, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké a prosklené, v kuchyni plynový sporák. Elektřina 22V, ostatní instalace i vybavení standardní. S ohledem na velikost bytu, jeho příslušenství, stavebně-technický stav bytu i domu, který odpovídá uváděnému stáří a průměrné údržbě a s ohledem na vybavenost bytu lze konstatovat, že se jedná o průměrný byt, bez mimořádných kvalit. 15
3 5 2 5 1 5 5-5 14 - Praha byt 2+1, ulice Kladenská 1 7291 47 98 Realizovaná 8 6 % 4 2 14 - Praha byt 2+1, ulice Kladenská 87 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 1 729 47,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 1 98,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 87% ceny realizované na trhu. Posudek č. 15 Praha, byt 2+1, ulice U Kříže Jedná se o ocenění bytu č. 624/1 s podílem o velikosti 571/263622 na obytném domě č.p. 624 a na pozemku - p.č. 764/124 a 764/211 v ulici U Kříže v katastrálním území Jinonice, obec Praha, hlavní město Praha. K bytu patří i podíl na společných částech budovy a na pozemku, oboje o velikosti podílu 571/263622. Stáří domu je, dle informace poskytnuté správcovskou firmou, 5 let, stavebnětechnický stav je výborný, odpovídá uváděnému stáří. Opotřebení je uvažováno 5%. Druhem používaných materiálů a provedením domu odpovídá objekt uváděnému stáří. Dům je zděný o celkovém počtu 1 podzemní a 4 nadzemní podlaží. Silné stránky : přístup po zpevněné komunikaci, velmi dobrá zainvestovanost pozemku, velmi dobré dopravní spojení, pěkná, vyhledávaná poloha, výborný technický stav nemovitosti. Slabé stránky : poloha bytu v 1.NP (hledisko bezpečnosti - částečně eliminováno bezpečnostními fóliemi na oknech). Byt se skládá z haly, lázně, WC, kuchyně, jídelního koutu, obývacího pokoje a ložnice. Příslušenství bytu tvoří velká terasa o ploše 26,6 m2. Celková výměra bytu je 83,61 m2 (včetně terasy). Byt je nadstandardního provedení, vybavení bytu rovněž nadstandardní (atypická kuchyňská linka včetně spotřebičů, velké vestavěné skříně, nadstandardní materiály). Vytápění dálkové ústřední, TUV dálkové, připojení na vodovod, kanalizaci, elektřinu, plynovod, kabelovou televizi. Podlahy obytných místností plovoucí lamino, ostatních místnostech převážně keramická dlažba, okna plastová, dveře hladké do obložkových zárubní. S ohledem na velikost bytu, jeho příslušenství, stavebně-technický stav bytu, jeho polohu a s ohledem na vybavenost bytu lze konstatovat, že se jedná o výborný, nadstandardní byt. 16
3 5 2 5 1 5 5-5 15 - Praha byt 2+1, ulice U Kříže 3 29 2 447 76 Realizovaná 9 8 7 6 % 5 4 3 2 1 15 - Praha byt 2+1, ulice U Kříže 74 Realizovaná Cena zjištěná podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) činí 2 447 76,-. Oceňovaný byt se prodal za cenu 3 29,-. Cena zjištěná dle vyhlášky tedy odpovídá 74% ceny realizované na trhu. Lokalita 3 Hlavní město Praha - závěr: Na uvedeném vzorku nemovitostí v lokalitě Hlavní město Praha lze ukázat, že ceny zjištěné podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. v platném znění) se pohybují v rozmezí 64-87% cen realizovaných na trhu. Porovnání cen bytů - Praha 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 Realizovaná č. 11 č.12 č.13 č.14 č.15 17
ZÁVĚR Na uvedeném vzorku nemovitostí lze ukázat, že ceny zjištěné porovnávacím způsobem podle cenového předpisu (vyhlášky č. 54/22 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/23 Sb. a č. 64/24 Sb.) se liší od cen bytů na trhu realizovaných. Cena zjištěná dle cenového předpisu () Realizovaná na trhu () Cena zjištěná dle cen. předpisu činí % z ceny realizované Okres Kladno Byt č. 1 415 32,- 7,- 59% Byt č. 2 598 4,- 1 2,- 5% Byt č. 3 1 11 17,- 1 35,- 82% Byt č. 4 1 321 2,- 1 5,- 88% Byt č. 5 636 43,- 95,- 67% Ø za okres Kladno 71% Okres Nový Jičín Byt č. 6 42 17,- 6,- 7% Byt č. 7 48 46,- 57,- 72% Byt č. 8 441 831,- 51,- 87% Byt č. 9 268 68,- 39,- 69% Byt č. 1 381 3,- 58,- 66% Ø za okres Nový 72% Jičín Praha Byt č. 11 1 342 23,- 1 68,- 8% Byt č. 12 939 35,- 1 185,- 79% Byt č. 13 1 26 85,- 1 9,- 64% Byt č. 14 1 729 47,- 1 98,- 87% Byt č. 15 2 447 76,- 3 29,- 74% Ø za Prahu 76% Ø za všechny byty 74,3% Ceny zjištěné dle cenového předpisu vycházejí z předložených daňových přiznání poplatníků, zpracovaných finančními úřady a statistickým úřadem. Dle názoru Ministerstva financí by se ceny, stanovené tímto způsobem cenovým předpisem, měly blížit cenám obvyklým, nebo se s nimi v průměru shodovat. Po vyhodnocení výše uvedených realizovaných cen bytů a cen, zjištěných podle cenového předpisu, lze konstatovat, že ve všech posuzovaných případech je, zjištěná podle cenového předpisu nižší, nežli na trhu dosažená, v některých případech i velmi výrazně. Přitom nebyl zjištěn větší rozdíl mezi jednotlivými regiony, odlišnými ve své poloze, zaměstnanosti v regionu či vzdálenosti od Prahy. Závěrem lze konstatovat, že ceny posuzovaných bytů, stanovené podle platného cenového předpisu, jsou v průměru přibližně na úrovni ¾ cen dosahovaných na trhu, proto při stanovení obvyklé ceny bytů na trhu nelze vycházet z porovnávací metody, stanovené cenovým předpisem, ale pouze standardním porovnáním s realizovanými prodeji srovnatelných bytů ve srovnatelné lokalitě a 18
čase. Protože rozmezí tohoto procentního podílu je ale velmi široké ve výše uvedeném vzorku nemovitostí se pohybuje mezi 5-88%, nebyla by správná ani úvaha o případném zjištění obvyklé ceny bytu podle cenového předpisu a jejího případného navýšení o výše zjištěnou průměrnou hodnotu rozdílu. 19
POUŽITÁ LITERATURA 1. Bradáč, A., Úřední oceňování majetku 25. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 25, 296 s., ISBN 8-724-372-2 2. Kratěna, J., Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě. <http://www.bivs.cz/index.php?module=51&articleid=29> (přístup: 5/26). 3. Trial verze programu NEM3 < http://www.pluto.cz> > (přístup: 3/26). CITOVANÁ LITERATURA 1) Bradáč, A., Úřední oceňování majetku 25. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 25, s.253. 2) Kratěna, J., Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě. <http://www.bivs.cz/index.php?module=51&articleid=29> 2