ZNALECKÝ POSUDEK č. 9881-32/2015 o ceně ideálního podílu ½ nemovité věci - bytu č. 500/2 v bytovém domě Klášterec nad Ohří č.p. 497, 498, 499, 500 v ulici Školní včetně podílu 543/41260 na společných částech domu Klášterec nad Ohří č.p. 497, 498, 499, 500 a pozemcích parc.č. 924, 925, 926, 927, vše v k.ú. a obci Klášterec nad Ohří, okres Chomutov, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 5244/11-145) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 8.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 13.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálního podílu ½ nemovité věci - bytu č. 500/2 v bytovém domě Klášterec nad Ohří č.p. 497, 498, 499, 500 v ulici Školní včetně podílu 543/41260 na společných částech domu Klášterec nad Ohří č.p. 497, 498, 499, 500 a pozemcích parc.č. 924, 925, 926, 927, vše v k.ú. a obci Klášterec nad Ohří, okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 5244/11-145 ze dne 10.3.2015 se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 500/2 Adresa předmětu ocenění: Školní 500 431 51 Klášterec nad Ohří Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Klášterec nad Ohří Katastrální území: Klášterec nad Ohří Počet obyvatel: 14 902 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.4.2015 za přítomnosti znalce (povinný Jan Danita se k místnímu šetření nedostavil, na adrese uvedené v usnesení si obsílku nevyzvedl, na zvonek u bytu nikdo nereagoval). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací: 110 Ex 5244/11-145 ze dne 10.3.2015 - výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne 10.3.2015 (LV č. 3092, LV č. 3053) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 8.4.2015 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 3092 pro k.ú. Most Klášterec nad Ohří je uvedeno: V - Vlastnické právo: Bambasová Hana, Školní 500, 43151 Klášterec nad Ohří podíl 1/2 Danita Jan, Školní 500, 43151 Klášterec nad Ohří podíl 1/2-2 -
B - Nemovitosti: Jednotky: 500/2 byt z. podíl na spol. částech 543/41260 Vymezeno v: Klášterec nad Ohří č.p. 497, 498, 499, 500, LV 3053, bytový dům, na parcele 924, 925, 926, 927 parc.č. 924 zastavěná plocha a nádvoří 167 m 2 parc.č. 925 zastavěná plocha a nádvoří 189 m 2 parc.č. 926 zastavěná plocha a nádvoří 190 m 2 parc.č. 927 zastavěná plocha a nádvoří 167 m 2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská, zahájení exekucí a nařízení exekucí podrobně viz. příloha LV č. 3092. D - Jiné zápisy: Bez zápisu. Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V-1684/2015-503 (účastníci řízení oprávněný Společenství pro dům č.p. 497-500, povinný Bambasová Hana, Danita Jan, soudní exekutor Prošek Jiří Mgr., Ing., založení řízení 2.3.2015, ukončení řízení 9.4.2015). E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 3092 Na zvonku byli zapsáni oba podíloví spoluvlastníci, byt zřejmě není pronajímán. Na LV č. 3053 pro k.ú. Klášterec nad Ohří jsou uvedeny údaje týkající se budovy Klášterec nad Ohří č.p. 497, 498, 499, 500 a pozemků parc.č. 924, 925, 926, 927, na tomto LV nejsou uvedena žádná omezení. 6. Dokumentace a skutečnost Vstup do bytu mi nebyl umožněn, ocenění je provedeno na základě venkovní obhlídky a na základě údajů z katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovité věci a lokality Jedná se o byt velikosti zřejmě 2+1, umístěný pravděpodobně v 1. NP bytového domu s 8 nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Školní v Klášterci nad Ohří. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Klášterec nad Ohří je větším městem okresu Chomutov, které je vzdáleno od okresního města cca 20 km. Poloha města v podhůří Krušných hor, na řece Ohři, se zachovalým historickým jádrem, v blízkosti města vybudována průmyslová zóna. Ve městě je přiměřená občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Situování je v panelovém sídlišti s blízkostí přiměřené občanské vybavenosti i přírody, v docházkové vzdálenosti do centra města. - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 5244/11-145 ze dne 10.3.2015 se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 1. Popis objektů a pozemků Byt č. 500/2 Jak bylo uvedeno, jedná se o byt velikosti zřejmě 2+1, umístěný pravděpodobně v 1.NP, domu samostatně stojícího v ulici Školní v Klášterci nad Ohří. Dům má 4 vstupy a je v něm celkem 64 bytů. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Podrobnější popis domu: Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s 8 nadzemními podlažími, samostatně stojící. Dům je panelový, zateplený, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z titanzinku a hromosvodu, s fasádou zateplenou. Obvodové stěny jsou sendvičové, stropy železobetonové montované, schody betonové, v domě je výtah v každém vstupu. V domě je 64 bytů ve 4 vstupech, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 40 roků. Dům je po nedávné částečné rekonstrukci (zateplení, plastová okna a vstupy). Popis jednotky: Přístup do bytu mi nebyl umožněn, dále je popsáno předpokládané vybavení bytu. Jedná se o byt velikosti zřejmě 2+1, umístěný pravděpodobně v 1. NP. Provedení a vybavení předpokládám původní - okna zdvojená, dveře hladké, podlahy kryté PVC, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a WC v prefabrikovaném bytovém jádře, sporák v kuchyni), vytápění ústřední z dálkovodu, centrální ohřev teplé vody z dálkovodu. Předpoklad byt průměrně udržovaný. Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy celkem: 54,30 * 1,00 = 54,30 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 54,30 m 2-4 -
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a pouţití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (trţní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací. c) metoda srovnávací (trţní) K dispozici údaje z inzerce nabízených bytů, vše v Klášterci nad Ohří: Prodej bytu 3+1, 66 m2, Školní, Klášterec nad Ohří Bytová jednotka, která se nachází v panelovém domě, s výtahem, který ještě nebyl renovován. Dům je po částečné revitalizaci, zateplení domu chybí. Vlastní bytová jednotka, která je v osobním vlastnictví, se nachází ve 4. NP. Jednotka je v původním stavu, s podprůměrnou údržbou. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 2704867420 (REALITY A-CZ spol. s r.o., U Pergamenky 1511/3, 17000 Praha - Holešovice), aktualizace 8.4.2015, inzerovaná cena 250 tis. Kč, 4. NP. Jednotková cena: 3 800,- Kč/m2 Porovnání: Větší byt v obdobném typu domu ve stejné ulici, dům nezateplený, byt v osobním vlastnictví, ve 4.NP. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): - 5 -
0,85x1,00x1,15x1,10x0,90x1,00x1,00=0,97. Redukovaná jednotková cena: 3 700,- Kč/m2 Prodej bytu 3+1, 63 m2, Školní, Klášterec nad Ohří Prodej bytu 3+1 - ul. Školní 516/4 v Klášterci nad Ohří o celkové rozloze 63 m2. Byt v osobním vlastnictví se nachází v 1.patře šestipatrového panelového domu s výtahem. Jeho součástí je balkón a sklepní kóje. Byt je v původním, ale udržovaném stavu - původní kuchyňská linka, umakartové jádro. Celá budova je zateplena, v bytech instalována plastová okna. Možnost parkování před domem. Byt zůstane nezařízen. Veškerá občanská vybavenost v dosahu - školka, škola, zastávka MHD. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 221 (SASME, s.r.o., Tušimice 26, 43201 Kadaň), aktualizace 19.3.2015, inzerovaná cena 450 tis. Kč, 2. NP. Jednotková cena: 7 100,- Kč/m2 Porovnání: Větší byt v obdobném typu domu ve stejné ulici, dům zateplený, byt v osobním vlastnictví, ve 2.NP. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,85x1,00x0,95x1,10x0,90x1,00x1,00=0,80. Redukovaná jednotková cena: 5 700,- Kč/m2 Prodej bytu 2+1, 62 m2, Pionýrů, Klášterec nad Ohří Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví, který se nachází v 4. patře zatepleného panelového domu v klidné a žádané lokalitě. Byt je předělaný na 3+1, velký pokoj rozdělen na samostatnou ložnici a obývací místnost. V kuchyni je zánovní linka. Koupelnové jádro celé obložené keramickou dlažbou. V blízkosti školka, škola, nové dětské hřiště, nákupní centrum. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 446693 (M & M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město), aktualizace 5.4.2015, inzerovaná cena 499 tis. Kč, 5. NP. Jednotková cena: 8 000,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný byt v lepším stavu v obdobném typu domu v lepší lokalitě, dům zateplený, byt v osobním vlastnictví, v 5.NP. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,85x0,90x0,90x1,00x0,90x1,00x1,00=0,62. Redukovaná jednotková cena: 5 000,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 3 700,- až 5 700,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 4 000,- Kč/m2-6 -
Komentář: K porovnání byly použity údaje z inzerce bytů ve stejné ulici, tyto byty velikosti 3+1 v převážně původním, v prvním případě zhoršeném stavu a dále byt obdobné velikosti v poněkud lepší lokalitě, v nezatepleném nebo zateplených panelových domech. Prodejnost bytů v Klášterci nad Ohří stejně jako ve většině měst regionu je spíše podprůměrná, je převis nabídky nad poptávkou. Za přiměřenou považuji částku mírně nad spodním okrajem rozpětí redukovaných cen ze srovnání, cca 4 000,- Kč/m2, pro užitnou plochu oceňovaného bytu 54,30 m2 tedy cca 220 tis. Kč. d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody. Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy zateplený dům, blízkost občanské vybavenosti, přírody a centra města Záporné vlivy současná stagnace cen nemovitostí, zejména bytů a převis nabídky Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty, pro oceňovaný podíl nemovité věci se snížením za horší prodejnost podílu na nemovitosti než nemovitosti jako celku. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu zahájených exekucí, nařízených exekucí a zástavních práv k oceňované nemovité věci. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena podílu ½ nemovité věci 100 000,- Kč slovy: jednostotisíc Kč V Srbicích 13.4.2015 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice - 7 -
D. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9881-32/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 071 15. V Srbicích 13.4.2015 Ing. Zdeněk Garlík - 8 -
Fotodokumentace ze dne 8.4.2015 pohledy na bytový dům, pohled na vstup s oceňovaným bytem - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -