ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 885/64/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 1701/2 a p.č. 1701/3, vše v k.ú. Arnultovice u Nového Boru, obci Nový Bor, zapsané na LV č. 2181, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Nový Bor, k.ú. Arnultovice u Nového Boru Adresa nemovité věci: Havlíčkova, 473 01 Nový Bor OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 040Ex 16022/07-37 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 130 000 Kč Datum místního šetření: 13.4.2015 Stav ke dni : 13.4.2015 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 12 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 15.4.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 2181 ze dne 3.4.2015 2. Snímek katastrální mapy 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 13.42015. Povinná Kamila Břízová byla doporučeným dopisem vyzvána k součinnost, k dnešnímu dni bez reakce. Pozemky jsou volně přístupné. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 16022/07-37 Místopis Nový Bor (dříve Bor u České Lípy, německy Haida) je město v severní části okresu Česká Lípa, na rozhraní CHKO Lužické hory a CHKO České středohoří. Je známé zejména svým sklářským průmyslem. Počet obyvatel města mírně klesá, začátkem roku 2014 je zde evidováno 11 962 lidí. Ve městě sídlí i sklářská škola (střední škola + učiliště + vyšší odborná škola), jejíž počátky spadají už do roku 1870. Škola se v současnosti potýká s nezájmem mladých lidi o studium skla, a proto bylo v jejích prostorách 1. září 2008 otevřeno navíc gymnázium. Město je zčásti na území CHKO Lužické hory a nedaleko z východní strany je CHKO České středohoří. Město má svoje vlakové nádraží na trati 080 z Bakova nad Jizerou do Jedlové. Nedaleko od něj směrem k Arnultovicím na třídě B. Egermanna je nádraží autobusové, kam zajíždí především linky ČSAD Česká Lípa. - 2 -
Silničními obchvaty prochází důležité silniční trasy, např. E442. Nové super a hypermarkety byly postaveny na třídě B. Egermanna mimo střed města, mají zde pobočky Penny Market, Lidl, Billa a od listopadu 2012 i Kaufland. Ve středu města na třídě T.G.M je super market Tesco Express který je hlavní zdrojem potravin středu města. Arnultovice (německy Arnsdorf) je část města Nový Bor v okrese Česká Lípa, původně samostatná vesnice. Od Nového Boru ji odděluje silnice E442, stavebně je s Novým Borem zcela spojena. Je zde evidováno 950 adres. Trvale zde žije 3698 obyvatel. Arnultovice leží v katastrálním území Arnultovice u Nového Boru o rozloze 7 km2. Protéká jí od severu potok Šporka a na katastr Arnultovic zasahuje přírodní rezervace Klíč. Nyní vesnický charakter ztratila, je s městem Nový Bor pevně spojena. Zástavba je smíšená, převážně z rodinných domků. Arnultovicemi prochází cyklotrasy 3056 a 3054 a pěší trasy - červená směrem na Klíč, modrá do Polevska i Práchně a další do Kytlice. Na předělu s Novým Borem jsou autobusové i vlakové nádraží Nový Bor. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní - 3 -
Celkový popis Oceňovaný pozemek se nalézá v severní části města Nový Bor, v jeho části Arnultovice, na okraji zastavěného území města. Pozemek je přístupný z veřejného nezpevněného pozemku p.č. 1693 ve vlastnictví ČR, cca 3 km od centra a jeho občanské vybavenosti (městský úřad, úřad práce, finanční úřad, policie, kino, MŠ, ZŠ, lékaři, lékárny, obchody, služby, sportoviště a restaurační zařízení). Území je částečně zainvestované, možnost napojení na NN (studna vlastní). Dle platné ÚPD města je pozemek vedený jako plocha BV - plocha bydlení venkovské. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Na okraji CHKO Lužické hory. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Vlastnické právo Břízová Kamila, náměstí T. G. Masaryka 1/1, 47001 Česká Lípa Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond rozsáhlé chráněné území Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Břízová Kamila Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 15.04.2015 12:14:31. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemek užívá povinná. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky p.č. 1701/2 o výměře 323 m 2 a pozemky p.č. 1701/3 o výměře 24 m 2. Pozemky jsou přístupné z veřejné nezpevněné komunikace p.č. 1693, situované na okraji zastavěného území obce. Dle platné ÚPD jsou pozemky vedené jako plochy BV - bydlení venkovské. Ke dni prohlídky se na pozemcích nacházejí zbytky stavby zahr.chaty a jejího příslušenství - bez hodnoty, vše na pokraji CHKO Lužické hory, na hranici zón odstupňované ochrany přírody. Obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání pozemků v souladu s právním stavem. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Arnultovice (vedle oceňovaného pozemku) KRC: 0,90 KMP: 0,98 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 877 499 000 568,99 0,88 501,85 Popis pozemku: Stavební pozemek 877 m2 v Arnultovicích v Novém Boru. Pozemek se nachází přímo u lesa. Na pozemku je dřevěná dožitá chatka a studna. Celková cena:499 000 Kč za nemovitost Plocha pozemku:877 m2 Lokalita: Arnultovice KRC: 0,90 KMP: 0,95 KPP: 1,04 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 0,90 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 650 957 000 580,00 0,76 440,95 Popis pozemku: Stavební parcela v Arnultovicích u Nového Boru. Pozemek má výměru 1.650 m2. Inženýrské sítě jako je plyn, elektřina, voda a kanalizace jsou zavedeny v místní ulici hraničící s pozemkem. Celková cena:957 000 Kč za nemovitost Umístění objektu:okraj obce Plocha pozemku:1650 m2 Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V, 400V Lokalita: Arnultovice KRC: 0,90 KMP: 0,95 KPP: 1,00 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 921 1 460 500 500,00 0,81 406,12 Popis pozemku: Stavební parcela, 2921 m2, Nový Bor - Arnultovice Částečně oplocený pozemek s možností výstavby na okraji Arnultovic. Mírně svažitý pozemek je orientován jihozápadním směrem. Přístupová komunikace je veřejná zpevněná cesta. Voda i elektřina jsou v dosahu. Na pozemku se nachází dřevěná chata. Celková cena:1 460 500 Kč za nemovitost Plocha pozemku:2921 m2 Voda:Dálkový vodovod Elektřina:230V Doprava:Vlak, MHD, Autobus Lokalita: Arnultovice KRC: 0,90 KMP: 0,98 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: 896 489 000 545,76 0,79 433,22-5 -
Popis pozemku: stavební pozemek o výměře 896m2 v Novém Boru (Arnultovice). Jedná se rovinatý pozemek, veškeré IS (voda, el., kanalizace, plyn) vedou na hranici pozemku. Pozemek je vhodný k výstavbě rodinného domu. Celková cena:489 000 Kč za nemovitost Plocha pozemku:896 m2 Doprava:Vlak, Silnice, MHD, Autobus Lokalita: Okrouhlá KRC: 0,90 KMP: 0,97 KPP: 1,02 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,90 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 946 450 000 475,69 0,80 381,22 Popis pozemku: Mírně svažitý pozemek o ideální velikosti 946 metrů čtverečních má v dosahu všechny inženýrské sítě, Celková cena:450 000 Kč za nemovitost Umístění objektu:klidná část obce Plocha pozemku:946 m2 Doprava:Silnice, MHD, Autobus Průměrná jednotková cena 432,67 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: pozemky dle platné ÚPD města vedené jako plocha BV - bydlení venkovské. Pozemky se pohybují v intervalu od 380,- do 500,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při spodní úrovní intervalu, t.j. 380,-Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zahrada 1701/2 323 380 122 740 ostatní plocha 1701/3 24 380 9 120 Celková výměra pozemků 347 Hodnota pozemků celkem 131 860-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 131 860 Kč Obvyklá cena 130 000 Kč slovy: Jednostotřicettisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v lokalitě, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Menším pozemku situovaném na okraji zastavěného území města, v těsném okraji CHKO, na hranici zón odstupňované ochrany přírody(ochranné pásmo), přístupném po nezpevněné veřejné komunikaci s biokoridorem, dle platné ÚPD města vedené jako plocha BV - bydlení venkovské, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 131 860,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 2181 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 130 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč - 7 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemků p.č. 1701/2 a p.č. 1701/3, vše v k.ú. Arnultovice u Nového Boru, obci Nový Bor, zapsané na LV č. 2181, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa; se zohledněním práv a závad ve výši 130 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 15.4.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 885/64/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 64. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2181 ze dne 3.4.2015 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 ÚPD 1 Usnesení o ustanovení znalce 1-9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Fotodokumentace nemovitosti - 11 -
Mapa oblasti - 12 -