A P P R A I S A L S Posudek / č. 81-124/2011 O obvyklé ceně nemovitostí Budovy bez čp/eč Na pozemku parc.č. St. 186 zapsané na LV č. 10050 k.ú. Rohozec u Žehušic ve vlastnictví Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01 Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355 Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 30 stran textu. V Praze dne 10.06.2011 Vyhotovení č.: 3
Znalecký posudek / č.81-124/2011 Obsah 1 Rekapitulace... 3 2 Jméno a osvědčení... 4 3 Předpoklady a omezující podmínky... 5 3.1 Omezující podmínky... 5 3.2 Definice základních pojmů... 6 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé... 6 3.4 Podklady pro zpracování ocenění... 8 4 Nález... 9 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku... 9 4.2 Datum znaleckého posudku... 9 4.3 Základní informace o nemovitosti... 9 5 Ocenění nemovitosti... 12 5.1 Nákladový způsob... 12 5.2 Rekapitulace hodnot...14 6 Výsledek ocenění... 16 7 Přílohy... 18 Strana 2
1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně nemovitosti stavby bez čp/eč na pozemku parc.č. St. 186 zapané na LV č. 10050 k.ú. Rohozec u Žehušic ve vlastnictví Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 31.05.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 31.05.2011. Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 10050 k.ú. Rohozec u Žehušic je stanovena ve výši: 233 000,00 Kč (slovy: Dvěstětřicettři tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 10.06.2011 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3
2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4
3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5
3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o Strana 6
přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC základní cena ZCU základní cena upravená IPC indexovaná průměrná cena CU cena upravená na 1 m 2 podlahové plochy bytu ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7
3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137 Ex 3130/05-17 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 10050 k.ú. Rohozec u Žehušic k datu 18.03.2011 skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém fotodokumentace infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet Strana 8
4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Znalecký posudek o ceně nemovitosti stavby bez čp/eč na pozemku parc.č. St. 186 zapané na LV č. 10050 k.ú. Rohozec u Žehušic ve vlastnictví Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 31.05.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 31.05.2011. 4.2 Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137 Ex 3130/05-17 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 18.3.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 3.02.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 31.5.2011. Ocenění nemovitosti se tedy provádí na základě odborného odhadu a vnějšího ohledání nemovitosti. 4.3 Základní informace o nemovitosti Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: stavba bez čp/eč na pozemku parc. č. St. 186 letištní hangár Adresa nemovitosti: Rohozec, PSČ 285 75 Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Rohozec Katastrální území: Rohovec u Žehušic Počet obyvatel: 225 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněné nemoviti je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 10050 k.ú. Rohozec u Žehušic pro: Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Nařízení exekuce pro Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021 (Z-1354/2005-205). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kutné Hoře Nc-3682/2004-7 ze dne 6.12.2004. Nařízení exekuce pro Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021 (Z-5543/2005-205). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kutné Hoře Nc-3112/2005-5 ze dne 9.6.2005. Strana 9
Nařízení exekuce pro Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021 (Z-8531/2005-205). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kutné Hoře Nc-3489/2005-7 ze dne 13.9.2005. Nařízení exekuce pro Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021 (Z-8581/2005-205). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kutné Hoře Nc-3489/2005-7 ze dne 13.9.2005. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na stavba bez čp/eč na pozemku parc.č. St. 186 pro Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021 (Z-8532/2005-205). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov č.j. 137 EX-3130/2005-3 ze dne 30.9.2005. Právní moc ke dni 14.11.2005. Zástavní právo soudcovské Česká správa sociálního zabezpečení, Křížová 1292/25, Praha 5, Smíchov, 150 00 Praha 5, IČ: 000 06 963 na stavba bez čp/eč na pozemku parc.č. St. 186 pro Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021 (Z-10743/2005-205). Listina: Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva Okresní soud v Kutné Hoře 2E-749/2005-23. Právní moc ke dni 26.11.2005. Vykonatelné ke dni 13.12.2005. Nařízení exekuce JUDr. Milan Suchánek pro Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021 (Z-2534/2010-205). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kutné Hoře 82 EXE 220/2010-14 ze dne 9.3.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na stavba bez čp/eč na pozemku parc.č. St. 186 pro Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021 (Z-2536/2010-205). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 9 č.j. 085 EX-2313/2010-14 ze dne 17.3.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na stavba bez čp/eč na pozemku parc.č. St. 186 pro Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021 (Z-3348/2010-205). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-město č.j. 030 EX-4735/2004-61 ze dne 15.4.2010. Zástavní právo exekutorské ZEPTER INTERNATIONAL s.r.o., Spálená 112/55, Praha 1, Nové Město, PSČ 110 00, IČ: 145 00 469 na stavba bez čp/eč na pozemku parc.č. St. 186 pro Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021 (Z-3347/2010-205). Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Brno-město 030 EX-4735/2004-60 ze dne 15.4.2010. Právní moc ke dni 30.04.2010. Zástavní právo exekutorské Vojenská zdravotní pojišťovna České republiky, Drahobejlova 1404/4, Praha 9, Libeň, PSČ 190 00, IČ: 471 14 975 na stavba bez čp/eč na pozemku parc.č. St. 186 pro Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021 (Z-4377/2010-205). Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 9 085 EX-2313/2010-15 ze dne 17.03.2010. Právní moc ke dni 22.04.2010. Nařízení exekuce pro Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021 (Z-131/2011-205). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Kutné Hoře 84 EXE-923/2010-22 ze dne 13.12.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na stavba bez čp/eč na pozemku parc.č. St. 186 pro Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021 (Z-144/2011-205). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Nymburk 070 Ex-1001/2010-8 ze dne 5.1.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na stavba bez čp/eč na pozemku parc.č. St. 186 pro Václav Staněk, Knínice 49, Lovečkovice, Úštěk, PSČ 411 45, RČ: 531126/269 (Z-144/2011-205). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Nymburk 070 Ex-1001/2010-8 ze dne 5.1.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na stavba bez čp/eč na pozemku parc.č. St. 186 pro Marta Cetlová, Jana Masaryka 946/42, Praha 2, Vinohrady, PSČ 120 00, RČ: 555910/1405 (Z-144/2011-205). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Nymburk 070 Ex-1001/2010-8 ze dne 5.1.2011. Jiné zápisy: bez zápisu Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina Kolaudační rozhodnutí Výst.-96/2002 ze dne 16.12.2002. Právní moc ke dni 18.12.2002 (Z- Strana 10
2305/2005-205). Pro Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021. Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost hangár bez čp/eč na parcele parc.č. St 186 (parcela nezapsána na LV) se nachází severovýchodněod obce Rohozec v areálu sportovního letiště. Obec Rohozec leží ve středních Čechách přibližně 10 km SV Kutné Hory. Letištěm je nazývána bývalá práškařská plocha, která dnes slouží pro činnost leteckého klubu (ultralehké létání a letečtí modeláři). Provozovatelem letiště je AVZO Nové Dvory. Stavba je ocelový hangár (hala) na bezonových patkách, opláštěná a zastřešena vlnitým plechem, vjezdová vrata ocelová. Bez okapů a svodů, objekt napojen na elektrickou energii. V objektu zaparkována letecká technika (ultraligty). Objekt na pozemku nezapsaném na LV parc.č. č. St. 186 o výměře 205 m² (tastavěná plocha a nádvoří). Strana 11
5 Ocenění nemovitosti 5.1 Nákladový způsob Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez čp/eč - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Kód CZ - CC: 46.21.13.2..2 (1252) Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP : 182,40 m 2 3,65 m 665,76 m 3 zastřešení: 182,40 m 2 0,90 m 82,08 m 3 Součet 182,40 m 2 6,10 m 747,84 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = = 3,65 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 182,40 / 1 = 182,40 m 2 Obestavěný prostor celkem: = 747,84 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce, vybavení Provedení standardu (%) 1. Základy včetně zemních prací: betonové, železobetonové S 100,00 2. Svislé konstrukce: Kovové S 100,00 3. Stropy: Nevyskytuje se C 100,00 4. Krov, střecha: Ocelový, sedlová S 100,00 5. Krytiny střech: Plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce: Nevyskytuje se C 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: Nátěr S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: Nátěr S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: X 100,00 10. Schody: Nevyskytuje se C 100,00 11. Dveře: Plné kovové S 100,00 12. Vrata: Kovová X 100,00 13. Okna: Nevyskytuje se C 100,00 14. Povrchy podlah: Zhutněný posyp P 100,00 15. Vytápění: X 100,00 Část Strana 12
16. Elektroinstalace: Světelná S 100,00 17. Bleskosvod: Ne C 100,00 18. Vnitřní vodovod: X 100,00 19. Vnitřní kanalizace: X 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: X 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: X 100,00 24. Výtahy: X 100,00 25. Ostatní: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Hodnocení Obj.podíl Část Koeficient Upravený Konstrukce, vybavení standardu (%) (%) obj.podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 0,122 100,00 1,00 0,122 2. Svislé konstrukce: S 0,293 100,00 1,00 0,293 3. Stropy: C 0,089 100,00 0,00 0,000 4. Krov, střecha: S 0,110 100,00 1,00 0,110 5. Krytiny střech: S 0,029 100,00 1,00 0,029 6. Klempířské konstrukce: C 0,007 100,00 0,00 0,000 7. Úprava vnitřních povrchů: S 0,061 100,00 1,54 0,061 8. Úprava vnějších povrchů: S 0,033 100,00 1,54 0,033 9. Vnitřní obklady keramické: X X 100,00 0,00 0,000 10. Schody: C 0,007 100,00 0,00 0,000 11. Dveře: S 0,022 100,00 1,00 0,022 12. Vrata: S 0,023 100,00 1,00 0,023 13. Okna: C 0,043 100,00 0,00 0,000 14. Povrchy podlah: P 0,048 100,00 0,46 0,022 15. Vytápění: X X 100,00 0,00 0,000 16. Elektroinstalace: S 0,047 100,00 1,00 0,047 17. Bleskosvod: C 0,004 100,00 0,00 0,000 18. Vnitřní vodovod: X X 100,00 0,00 0,000 19. Vnitřní kanalizace: X X 100,00 0,00 0,000 20. Vnitřní plynovod: X X 100,00 0,00 0,000 21. Ohřev vody: X X 100,00 0,00 0,000 22. Vybavení kuchyní: X X 100,00 0,00 0,000 23. Vnitřní hygienické vybavení: X X 100,00 0,00 0,000 24. Výtahy: X X 100,00 0,00 0,000 25. Ostatní: C 0,062 100,00 0,00 0,000 Součet upravených objem. podílů 0,7620 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7620 Strana 13
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 1 599,00 Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9562 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,0671 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7620 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1430 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5930 Základní cena upravená = 1 273,10 Kč/m 3 Plná cena: 747,84 m 3 * 1 273,10 Kč/m 3 = 952 075,10 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce *0,0000 Nedokončená stavba = 0,00Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 9 let, předpokládaná životnost 50 let Opotřebení: 18,00 % - 171 373,52 Kč Budova bez čp/eč - zjištěná cena Cena zjištěná nákladovým způsobem celkem činí 780 701,58 Kč. = 780 701,58 Kč Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle 46 činí = 780 700,00 Kč 5.2 Porovnávací metoda Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 zastavěné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 182,40 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Prodej pozinkované haly o rozměrech 8,5 x 16 x 5 m, ocelová konstrukce, 2 x vjezdová vrata. Nabídková cena 119 000,00 Kč. 2) Prodej skladu v Lysé nad Labem (elektřina, vodovod, kanalizace), zděný objekt, pozemek 216 m 2. Nabídková cena 119 000,00 Kč. 3) Prodej haly montcom, rozměry 21,4 x 12,2 x 6,1 m, ocelová konstrukce, opláštění PVC. Nabídková cena 335 000,00 Kč. 4) Skladová hala Dašice, panelová budova, zastavěná plocha 1 218 m2, pozemek 1 338 m2. Betonová podklaha, mostový jeřáb. Nabídková cena 5 500 000,00 Kč. Strana 14
Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Karviná 119 000,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0,90 136,00 669,38 Lysá n/l 1 500 000,00 0,95 1,00 0,90 1,10 0,75 0,90 1 574,00 604,99 mobilní 335 000,00 1,00 1,00 1,04 1,00 1,00 0,90 261,08 1 201,01 Dašice 5 500 000,00 0,95 1,00 0,85 1,07 0,75 0,90 1 218,00 2 633,57 Součet: 5 108,95 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 1 277,24 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 604,99 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 2 633,57 Kč/jedn. Základní cena: 1 277,24 Kč/m 2 182,40 m 2 á 1 277,24 Kč/m 2 232 968,58 Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 232 968,58 Kč, to je 233 000,00 Kč po zaokrouhlení. 5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota 780 700,00 Kč 233 000,00 Kč nestanovena Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu negativně ovlivňuje umístění stavby na pozemku jiného vlastníka, přístup přes pozemky jiného vlastníka v areálu letiště. Pozitivní je skutečnost, že v objektu jsou uskladněna/zaparkována letadla a je pravděpodobné jeho využívání. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 10050 k.ú. Rohozec u Žehušic podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 233 000,00 Kč. Strana 15
6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je ceny obvyklé nemovitostí - stavby bez čp/eč na pozemku parc.č. St. 186 zapané na LV č. 10050 k.ú. Rohozec u Žehušic ve vlastnictví Miroslav Staněk, Nádražní 211/11, Hlouška, Kutná Hora, PSČ 284 01, RČ: 520113/021. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 31.05.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 31.05.2011. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 10050 k.ú. Rohozec u Žehušic je stanovena ve výši: 233 000,00 Kč (slovy: Dvěstětřicettři tisíc korun českých) Strana 16
Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 81-124/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č. 11087. V Praze dne 10.06.2011 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Ing. Ivana Attlová Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec Strana 17
7 Přílohy 1. usnesení č.j. 137 EX 3130/05-17 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov 2. výpis z KN LV č. 10050 k.ú. Rohozec u Žehušic k datu 18.03.2011 3. kopie katastrální mapy Rohozec u Žehušic 4. fotodokumentace 5. nabídka realitních kanceláří Strana 18
Objekt bez čp/eč na parc.č. St. 186 Pohled od jihovýchodu Areál letiště Strana 19