Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 28 stran textu.

Transkript

1 A P P R A I S A L S Posudek / č /2011 O obvyklé ceně nemovitostí rodinný dům č.p. 23 na parcele st. 106/1 s příslušenstvím zapsané na LV č. 139 k.ú. Toužetín ve vlastnictví Honková Drahoslava, Sulec 23, Toužetín, Louny 1, PSČ Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ IČ: Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 28 stran textu. V Praze dne Vyhotovení č.: 3

2 Znalecký posudek / č /2011 Obsah 1 Rekapitulace Jméno a osvědčení Předpoklady a omezující podmínky Omezující podmínky Definice základních pojmů Metody stanovení ceny obvyklé Podklady pro zpracování ocenění Nález Předmět a účel znaleckého posudku Datum znaleckého posudku Základní informace o nemovitosti Ocenění nemovitosti Nákladový způsob Rekapitulace hodnot Výsledek ocenění Přílohy Strana 2

3 1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně objektu bydlení č.p. 23 včetně příslušenství a pozemku parc.č. St. 106/1 vše zapsané na LV č. 139 k.ú. Toužetín ve vlastnictví Honková Drahoslava, RČ /2028, Sulec 23, Toužetín, PSČ , Louny 1. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 139 k.ú. Toužetín je stanovena: ,00 Kč (slovy: Jeden milion čtyřista tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

4 2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

5 3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

6 3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o Strana 6

7 přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC základní cena ZCU základní cena upravená IPC indexovaná průměrná cena CU cena upravená na 1 m 2 podlahové plochy bytu ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7

8 3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137 Ex 12365/04-16 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 139 k.ú. Toužetín k datu skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém fotodokumentace infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet Strana 8

9 4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Znalecký posudek o ceně objektu bydlení č.p. 23 včetně příslušenství a pozemku parc.č. St. 106/1 vše zapsané na LV č. 139 k.ú. Toužetín ve vlastnictví Honková Drahoslava, RČ /2028, Sulec 23, Toužetín, PSČ , Louny 1. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 12365/04-16 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, ze dne Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Místní šetření bylo provedeno dne a Majitel domu paní Honková neumožnila vstup do nemovitosti ale poskytla částečné informace o stavu a dispozici předmětné nemovitosti. Ocenění nemovitosti se provádí na základě odborného odhadu a ohledání nemovitosti. 4.3 Základní informace o nemovitosti Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Objekt bydlení č.ú. 23 včetně příslušenství pozemek parc.č. St. 106/1 Adresa nemovitosti: Sulec 23, Toužetín PSČ Louny 1 Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Toužetín Katastrální území: Toužetín Počet obyvatel: 276 (obce online) Indexovaná průměrná cena podle 26a odst. 1: 3 102,00 Kč/m 3 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 139 k.ú. Toužetín pro: Honková Drahoslava, RČ /2028, Sulec 23, Toužetín, Louny 1, PSČ Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Nařízení exekuce Honková Drahoslava, RČ /2028, Sulec 23, Toužetín, Louny 1, PSČ (Z-1058/ ). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Nc 5093/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí Honková Drahoslava, RČ /2028, Sulec 23, Toužetín, Louny 1, PSČ , Stavba: Sulec č.p. 23 a Parcela: St. 106/1. Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí úřadu Brno-venkov, 37 Ex-12365/ (Nc 5093/2004-6) ze dne (Z- Strana 9

10 1299/ ). Nařízení exekuce Honková Drahoslava, RČ /2028, Sulec 23, Toužetín, Louny 1, PSČ (Z-1058/ ). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce 36 EXE-4604/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí Honková Drahoslava, RČ /2028, Sulec 23, Toužetín, Louny 1, PSČ , Stavba: Sulec č.p. 23 a Parcela: St. 106/1. Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí úřadu Brno-venkov, 137 Ex-22676/ (36 EXE 4604/ ) ze dne (Z- 561/ ). Jiné zápisy: bez zápisu Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina Kupní smlouva V /1997 ze dne , právní účinky vkladu ke dni (POLVZ:51/1997, Z / ) Pro: Honková Drahoslava, RČ /2028, Sulec 23, Toužetín, Louny 1, PSČ Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu Věcné břemeno nezjištěno. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 23 se nachází v místní části Sulec při komunikaci Louny- Slaný, v obci Toužetín, katastrální území Toužetín, Ústecký kraj. Nemovitost je situována u křižovatky s místní komunikací na obec Toužetín. Nemovitosti se nacházejí cca 5 km od východního okraje souvislé zástavby obce Louny. Z obce je dobrá dostupnost do Loun, Slaného a Prahy po rychlostní komunikaci R7. Trvalý pobyt má úředně hlášeno 276 obyvatel (server obce online). V obci není zavedena kanalizace ani voda. Objekt je napojen na rozvod elektřiny. Plynová přípojka Obec bez občanské vybavenosti, vše dostupné v obci Louny. Dopravní spojení autobusové linky. Oceňovaný dům je zděná jednopodlažní nepodsklepená budova se sedlouvou střechou a podkrovím (půdou). Dům byl částečně rekonstruován v osmdesátých letech. Cca před deseti lety namontovány plastové ochrané rolety na okna v 1. NP. Dispozice domu: 1. NP obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2 x pokoj, koupelna s vanou, WC, chodba, zádveří. Vytápění akumulační kamna elektrická, dodávka vody z vlastní studny, odpad do jímky, ohřev vody elektrobojler. Napojení na elektrický proud 220/380 V. plynová přípojka u domu, dle sdělení majitelky nepřipojena. Pozemek oplocen, se vstupními vrátky a vjezdovou branou. Na pozemku hospodářská budova (sklad) a skleník. Strana 10

11 5 Ocenění nemovitosti 5.1 Nákladový způsob Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Rodinný dům se zahradou 1) Hlavní stavba - rodinný dům č.p. 23 2) Pozemky k.ú. Toužetín 1) Budova porovnávacím způsobem Rodinný dům č.p. 1-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Toužetín Stáří stavby: 60 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a tabulky č.1) 3 102,- Kč/m 3 Cena upravená se zjistí vynásobením indexované průměrné ceny dle přílohy č. 20a tabulky č.1 a indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m 3 obestavěného prostoru, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č.20a tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T * I P * I V kde I T ; I P a I V jsou stanoveny jako Index trhu I T Index polohy I P 1 3 T n n n 1 Index vybavení I V 1 Vn xv13 P n 9 n 1 Obestavěný prostor domu č.p. 1 dle odhadu znalce činí: Přízemí 545,00 m 3 Zastřešení 378,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 923,00 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání: Strana 11

12 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka II. -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost bez vlivu II. 0,00 Index trhu I T 1 3 n 1 T = 0,95 n Index polohy: Název znaku Č. Pi 1. Význam obce bez významu I. 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci okrajové území obce II. 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí nemovitosti negativní rychlostní silnice I. -0,05 4. Obchod, služby v obci základní sortiment II. 0,00 5. Školství a sport v obci žádná škola I. -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné I. -0,03 7. Veřejná doprava omezené dopravní spojení II. 0,00 8. Obyvatelstvo bezproblémové okolí II. 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí průměrná II. 0, Změny v okolí s vlivem na cenu bez vlivu III. 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II. 0,00 Index polohy 1 11 n n 1 P = 0,89 Index vybavení: Název znaku Č. Vi 0. Typ stavby nepodsklepený se šikmou I. A 1. Druh stavby samostatný rodinný dům III. 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III. 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II. 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II. 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku II. -0,05 6. Způsob vytápění stavby - lokální elektrické vytápění II. -0,04 7. Zákl. příslušenství (koupelna nebo WC) - úplné standardní III. 0,00 8. Ostatní vybavení - bez dalšího vybavení I. 0,00 9. Venkovní úpravy - standard III. 0, Vedlejší stavby tvořící příšlušenství standard III. 0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem II. 0, Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III. 0, Stavebně - technický stav - zanedbaná údržba, menší stavební úpravy III. 0,85 Koeficient pro stavby stáří nad 50 do 80 let včetně: 0,7 Index vybavení I V 1 Vn xv13 = 0,5772 Celkový index I = I T * I P * I V = 0,9500 * 0,8900 * 0,5772 = 0,4880 Ocenění: Indexovaná průměrná cena (dle příl. č. 20a tabulka č. 1): = 3 102,00 Kč/m 3 12 n 1 Strana 12

13 Index trhu I T (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): * 0,9500 Index polohy I P (dle příl. č. 18a tabulka č. 6): * 0,8900 Index konstrukce a vybavení I V (dle příl. č. 20a tabulka č. 2): * 0,5772 Základní cena upravená = 1 513,85 Kč/m 3 Plná cena: 923,00 m 3 * 1 513,85 Kč/m 3 = ,55 Kč Budova č.p zjištěná cena = ,55 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky k.ú. Toužetín Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměry pozemků celkem 798 m 2. Pozemky nemají BPEJ. b 1 ) Pozemky Toužetín Výměry pozemků celkem 798 m 2. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku se dle odst. 1 je ZC = 35,00 Kč/ m 2 (do obyvatel) Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Zastavěná plocha a nádvoří St. 106/1 798,00 35, ,00 Součet ,00 Úprava ceny příloha č. 21: 2.11 možnost napojení na plyn 10% Úprava ceny celkem 10% 2 793, ,00 Mezisoučet ,00 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,169 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,981 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem ,06 Pozemek Toužetín - zjištěná cena ,06 Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: 1) Budova č.p ,55 Kč 2) Pozemky k.ú. Toužetín ,06 Kč Cena nemovitostí činí celkem ,61 Kč Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle 46 činí ,00 Kč 5.2 Porovnávací metoda Popis porovnávaných objektů: Strana 13

14 Jednotka: m 2 zastavěné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 169,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) RD 2+1, 190 m² v obci Sulec okr. Louny..V přízemí domu se nachází obývací pokoj, kuchyň, koupelna a WC. V podkroví je ložnice. Součástí nemovitosti jsou dvě stodoly, garáž a zahrada. Celková rozloha pozemku činí 960 m2. Na pozemku je studna, kanalizace je řešena formou septiku, přípojka plynu je na hranici pozemku, vytápění je kotlem na tuhá paliva. Celý objekt je možné využít i pro podnikání (truhlářská dílna). Zastávka ČSAD v místě. Veškerá občanská vybavenost je v Lounech (10 km). 2) RD po rekonstrukci o velikosti 3+1 v obci Vrbno nad Lesy. Na pozemku 563 m 2 se nachází dále vejminek 2 místnosti, stodola, garáž, dvůr se zahrádkou s venkovním posezením a krbem, 2/3 podsklepeno, vysoká půda vhhodná pro vestavbu bytové jednotky. Dům prošel v r kompletní rekonstrukcí (nová okna, omítky, izolace, podlahy, rozvody vody, elektro, odpadu, nové ústř. topení kombi elektrokotel/tuhá paliva, plov. podlahy, dlažba, dveře, koupelna s vanou, fasáda, štuky). Vytápění ústřední elektro/tp, el. 230/400V, obec. vodovod, plyn. přípojka, povrch. kanalizace + septik. V obci MŠ, pošta, restaurace, bus, vlak. 3) RD 4+1 v obci Chlumčany Pozemek o celkové výměře 580 m 2. Z celkové plochy pozemku činí cca 365 m 2 zatravněná zahrada s ovocnými stromy a předzahrádka. Jedná se o patrový objekt s bytovou jednotkou 4+1, který byl postaven okolo roku Situační řešení přízemí - vstup do domu přes verandu (14 m 2 ), dále kuchyně (7 m 2 ), koupelna (6 m 2 ), komora na potraviny (3,5 m 2 ), pokoj (15 m 2 ) obývací pokoj (18 m 2 ), ložnice (18 m 2 ), samostatná toaleta, schody do podkroví a schody do sklepa (podsklepeno částečně, v jedné z místností je plynový kotel a bojler na ohřev vody). V podkroví se nachází hala, jeden pokoj, skladová komora a část půdy, do které lze vestavět další pokoj. Dům je napojen na veškeré IS - veřejný vodovod, odpady svedeny do septiku s přepadem do veřejné kanalizace, elektřina 220 V V, telefonní přípojka. Na obytný dům navazují vedlejší stavby - garáž, dvě dílny, chlívek a menší výběh pro zvířectvo. V obci se nachází částečná občanská vybavenost (autobusové a vlakové spojení, školka, pošta, 2x týdně lékař, dětské hřiště, obchody, restaurace). 4) Rodinný dům 4+1 v obci Chlumčany. Jedná se o cihlovou nemovitost na kamenných základech se sedlovou střechou, zastavěná plocha činí 200 m 2, obytná je cca 120 m 2. Dům prošel v roce 2002 částečnou rekonstrukcí, mimo jiné nová střecha, okna, zateplení, fasáda a zděný plot. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, tři pokoje a koupelna s vanou. V podkroví je půdní prostor vhodný k rekonstrukci na další obytnou plochu. Vytápění plynový kotel s rozvody ústředního topení nebo kamna. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. Dům je z jedné čtvrtiny podsklepený. K domu náleží dvě garáže, kůlna a pěkná udržovaná zahrada s ovocnými a okrasnými dřevinami o rozloze 424 m 2. Celá nemovitost je oplocena. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Sulec ,00 1,00 1,00 0,95 0,92 1,00 0,90 120, ,35 Vrbno nad Lesy ,00 1,02 1,00 0,95 0,98 1,00 0,90 160, ,42 Chlumčany ,00 0,95 1,00 0,95 0,94 1,00 0,90 140, ,64 Chlumčany ,00 0,95 1,00 0,95 1,02 1,00 0,90 200, ,07 Strana 14

15 Součet: ,48 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 8 284,62 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 7 038,07 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 9 107,64 Kč/jedn. Základní cena: 8 284,62 Kč/m² 169,00 m² á 8 284,62 Kč/m² ,78 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí ,78Kč, to je ,00 Kč po zaokrouhlení. 5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota ,00 Kč ,00 Kč nestanovena Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 139 k.ú. Toužetín podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí ,00 Kč. Strana 15

16 6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny objektu bydlení č.p. 23 včetně příslušenství a pozemku parc.č. St. 106/1 vše zapsané na LV č. 139 k.ú. Toužetín ve vlastnictví Honková Drahoslava, RČ /2028, Sulec 23, Toužetín, PSČ , Louny 1. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 139 k.ú. Toužetín je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Jeden milion čtyřista tisíc korun českých) Strana 16

17 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Ing. Ivana Attlová Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec Strana 17

18 7 Přílohy 1. usnesení č.j. 137 EX 12365/04-16 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov 2. výpis z KN LV č. 139 k.ú. Toužetín k datu kopie katastrální mapy k.ú. Toužetín 4. fotodokumentace 5. nabídka realitních kanceláří Strana 18

19 Dům č.p. 23 Zahrada, hospodářská budova, skleník Pohled ze dvora na vstupní část Strana 19

20 Strana 20