ZNALECKÝ POSUDEK 3106-322/2012 O ceně rodinného domu v obci Zborovice, Lesní č.p.157, včetně příslušenství a pozemku p.č.402, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 269 m 2, vše zapsáno na LV č.1421 pro k.ú. Zborovice Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 772 00 Olomouc Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 3740/07-136 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 8.10.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Kmochova 986/2, 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Olomouci, 8.10.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny v obci Zborovice, Lesní č.p.157, včetně příslušenství a pozemku p.č.402, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 269 m 2, vše zapsáno na LV č.1421 pro k.ú. Zborovice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lesní 157 768 32 Zborovice Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Zborovice Katastrální území: Zborovice Počet obyvatel: 1 613 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 39,5448 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 39,54 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.10.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1421 pro k.ú. Zborovice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 560214/6902, Pan Valentin Čuri, Třída Československé armády 209, 753 01 Hranice, vlastnictví: SJM 555204/6005, Paní Růžena Čuriová, Třída Československé armády 209, 753 01 Hranice, vlastnictví: SJM - 2 -
Vlastníci pozemku: 560214/6902, Pan Valentin Čuri, Třída Československé armády 209, 753 01 Hranice, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti 555204/6005, Paní Růžena Čuriová, Třída Československé armády 209, 753 01 Hranice, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvou do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění byly zjištěny na základě vnějšího stavebně technického provedení a stavu. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, přízemní objekt. Je zděný ze smíšeného zdiva s kamenem a dřevem, se sedlovou, krytina z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské chybí. Fasáda je vápenná hrubá, převážně chybějící. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní vybavení minimální. Napojení na sítě nezjištěno. Stáří domu odhaduji nejméně na 80 let, stav je velmi špatný, k demolici nebo k celkové rekonstrukci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Zlínský kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 675 Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: 88,16+17,6 = 105,76 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 105,76 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: 88,16x6,1+17,6x(3,0+3,9) 2 = 598,50 m 3 zastřešení: 88,16x2,5 2 = 110,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 708,70 m 3-4 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 105,76 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 105,76 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - velmi I -0,10 špatný stav, nedostatečná údržba 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) x V 13 x 0,70 = 0,140 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01-5 -
3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,140 x 0,980 x 0,850 = 0,117 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 2 675 Kč/m 3 x 0,117 = 312,98 Kč/m 3 CP = CU x OP = 312,98 Kč/m 3 x 708,70 m 3 = 221 808,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 221 808,93 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 5 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 5 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 5% + 10% x (100 % + 5%) 15,50 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: průměrná výhodnost Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9960 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 39,54 1,00 2,1550 0,9960 15,50 98,02 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 402 269,00 98,02 26 367,38 nádvoří Stavební pozemek - celkem 26 367,38 Pozemek - zjištěná cena = 26 367,38 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 221 808,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 221 808,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 26 367,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 26 367,40 Kč Celkem 248 176,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 248 176,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 221 808,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 221 808,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 26 367,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 26 367,40 Kč Celkem 248 176,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 248 176,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 248 180 Kč slovy: Dvěstěčtyřicetosmtisícjednostoosmdesát Kč - 8 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 29Nc-1172/2007-9 ze dne 19.7.2007, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-3740/2007-85 ze dne 20.5.2010, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 14.901,- Kč s příslušenstvím a náklady - GE Money Multiservis, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, Nařízení exekuce 28EXE-596/2011-14 ze dne 29.3.2011, Nařízení exekuce 32EXE-1502/2011-10 ze dne 27.6.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 103EX-29323/2011-16 ze dne 25.7.2011, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 78.018,- Kč s příslušenstvím a náklady - T&C DOMOV s.r.o., Chudčická 1351/17, Bystrc, 635 00 Brno 35, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 103EX-49563/2011-14 ze dne 10.11.2011, Nařízení exekuce 32EXE-2472/2011-13 ze dne 26.10.2011, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 84.018,- Kč s příslušenstvím a náklady - T&C DOMOV s.r.o., Chudčická 1351/17, Bystrc, 635 00 Brno 35, Nařízení exekuce 32EXE-2728/2011-15 ze dne 24.11.2011, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 41.049,25 Kč s příslušenstvím a náklady - PPF B1 B.V., id.č.34192873, Strawinskylaan 933, 1077XX Amsterodam, Nizozemsko.Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : jednopatrový RD v původním, ale udržovaném stavu v klidné části obce Zborovice. Dům má 5 obyvatelných místností, do dvora vede zateplený průjezd. K domu náleží velká ovocná a zeleninová zahrada. Ve dvoře je vybudovaný sklep na ovoce a zeleninu a hospodářské stavení, V obci je dobrá dopravní obslužnost, MŠ, ZŠ, lékař, obchody. Požadovaná cena 685.000,- Kč včetně provize. - 9 -
koncový rodinný dům v obci Zborovice okres Kroměříž. Proběhla rekonstrukce bytové jednotky 2+1 v 1.patře domu.. Nová plastová okna. Koupelna s rohovou vanou. Nutnost kompletní rekonstrukce přízemí. Nová sedlová střecha. Vytápění ústřední elektrické nebo na tuhá paliva. K domu dvůr a zahrada. Požadovaná cena 550.000,- Kč. prodej rodinného domku se zahradou na slunném místě v klidné obci Medlov. Jedná se o starší dům, který je obyvatelný, ale vyžaduje částečnou rekonstrukci. V domě jsou 4 obyvatelné místnosti, kuchyně a sociální zařízení. Na dvoře se nachází funkční studna a prostory např. pro podnikání či rozšíření obytné plochy. Požadovaná cena 530.000,- Kč vč. provize a právního servisu. Obvyklá cena bez vlivu závad : 240.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 240.000,- Kč. Slovy: Dvěstěčtyřicettisíc Kč V Olomouci, 8.10.2012 Ing. Jan Šíma Kmochova 986/2 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 10 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3106-322/2012 znaleckého deníku. - 11 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1421 ze dne 20.9.2012 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-12 -
Fotodokumentace nemovitosti - 13 -
- 14 -
Mapa oblasti - 15 -
- 16 -
- 17 -