EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780 č.o. 81 18100 Praha 8 ČESKÁ REPUBLIKA Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2762 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu dražba nedobrovolná Č. j: 407/2013-D Předmět ocenění Bytová jednotka č. 623/9, LV č. 4469, s podílem na společných částech domu a pozemku 494/8997 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 925, LV č. 1377 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Horní Slavkov Počet obyvatel 5623 Kat. území Horní Slavkov Ulice Zahradní č.p. 623 Část obce dle LV Horní Slavkov Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780 č.o. 81 18100 Praha 8 ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro dražebníka Ne Č. j: 407/2013-D Pollák Michal - Horní Slavkov, Zahradní 623/3, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 850413/2406 Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ Vypracoval Chmelíková Eva Dne 1.10.2013 Licence číslo Lidická 51 Ke dni 1.10.2013 0511 360 20 Karlovy Vary email: echmelik@seznam.cz tel: 777 118933 Prohlídka dne 1.10.2013 Počet stran textu 1 Počet stran příloh 0 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 49.4 m 2 5500 Kč/m 2 271 700 Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky: velmi dobrá poloha, objekt postavený ve zděné technologii Záporné stránky: nebyla umožněna prohlídka jednotky 270 000,- Kč Dvěstěsedmdseáttisíc Kč Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným - 1 -
NE stavem) k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní k zajištění všech pohledávek s příslušenstvím vyplývajících ze smlouvy o poskytnutí meziúvěru a úvěru ze stavebního spoření č. 0592906-2-01 a to: a) pohledávka na vrácení meziúvěru poskytnutého do výše 340.000,- Kč, b) budoucí pohledávka na vrácení úvěru poskytnutého do výše 217.000,- Kč. pro Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Vinohradská 3218/169, Strašnice, 10017 Praha, RČ/IČO: 49241397 nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je užívána v souladu s právním stavem nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka REET: NE Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Aktuální nabývací titul nebyl předložen. - 2 -
Podklady Evidenční list, prohlášení vlastníka budovy získané na Katastrálním úřadě v Sokolově. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4469, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov - dálkový přístup 5.8.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Horní Slavkov, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov - internetový portál 1.10.2013. Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č. j: 407/2013-D, vyhotovil EURODRAŽBY.CZ a.s., 27.08.2013. Datum předání kompletních podkladů 3.10.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1377, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov - internetový portál 1.10.2013. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4469, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov - dálkový přístup 5.8.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Horní Slavkov, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov - internetový portál 1.10.2013. Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č. j: 407/2013-D, vyhotovil EURODRAŽBY.CZ a.s., 27.08.2013. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Bytová jednotka se nachází ve městě Horní Slavkov ( 5 761 obyv. ), které je situováno uprostřed lázeňského trojúhelníku mezi městy Karlovy Vary, Mariánské Lázně a Františkovy Lázně v severní polovině území chráněné krajinné oblasti Slavkovský les. Horní Slavkov je ve vzdálenosti 8 km od města Lokte, 6 km od Sokolova, 22 km od Karlových Varů. Ve městě jsou veškeré služby : škola, obchody, pošta, zdravotní středisko, drobná výroba, porcelánka. Do města zajíždí autobusová doprava a to v dostatečné míře. Jedná se o bývalé hornické město. Přístupová komunikace k domu je veřejná zpevněná. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba obytná zástavba Objekt se nachází v ul. Zahradní ve spodní části. Přístupová komunikace k domu je veřejná zpevněná ve vlastnictví města, v blízkosti je nákupní centrum, základní i mateřská škola,kino,policie, městské kulturní středisko. Poloha pěkná plná zeleně,bez zvýšené prašnosti a hlučnosti. Malé sídliště bytových netypových domů z padesátých let. Informace o nemovitosti Jedná se o samostatně stojící, plně podsklepený bytový dům se třemi nadzemními podlažími, zastřešený sedlovou střechou. Dům byl postaven na základě odborného odhadu v rámci těžby uhlí na Sokolovsku mezi roky 1955 až 1960. Dům: základy jsou betonové s izolací, obvodové zdivo cihelné v tl. do 50 cm, stropy jsou betonové montované, schody betonové s povrchem broušené teraco, krov je dřevěný vázaný, střecha sedlová, krytina z alukrytových šablon, klempířské konstrukce kompletní z FeZn plechu. Vnější omítka dvouvrstvé hladké, boční stěny zatepleny kontaktní izolací. Bytová jednotka: č. 623/9 o velikosti 1+ 2 I. Celková plocha s příslušenstvím 49,4 m2, vlastnický podíl na společných částech a pozemku ve výši 494/8997, situována ve 2.NP Vlastník neumožnil přístup do jednotky, na zvoncích nebylo též jeho jméno, je pravděpodobné, že je byt pronajatý. Oceněno ve standardním provedení a vybavení. Vytápění centrální z městské výtopny, TUV též centrální dodávka. Vybavení : záchod samostatně - WC combi. Koupelna standardní ve zděné buňce - vana, umyvadlo. Okna plastová, podlahy pravděpodobně PVC, parkety, keramická dražba. Dveře lakované. Technický stav : dům v dobrém technickém stavu bez viditelných vad prvků dlouhodobé životnosti. Dle výpovědi nájemníků byly v domě provedeny nové rozvody vody, zateplení štítových obvodových stěn. Dispoziční řešení : Byt o velikosti 1+ 2 - kuchyně, 2* pokoj, koupelna, WC, sklepní koje Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2533/52 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Orientace oken severovýchod, jihozápad Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně - 3 -
vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák plynový Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Stáří stavby [roky] 60 Technický stav : dům v dobrém technickém stavu bez viditelných vad prvků dlouhodobé životnosti. Dle výpovědi nájemníků byly v domě provedeny nové rozvody vody, zateplení štítových obvodových stěn. Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 50 Bytová jednotka: č. 623/9 o velikosti 1+ 2 I. Kategorie užitná plocha ( dle evidenčního listu) m2, vlastnický podíl na společných částech a pozemku ve výši 494/8997, situována ve 2.NP Vlastník neumožnil přístup do jednotky, na zvoncích nebylo též jeho jméno, je pravděpodobné, že je byt pronajatý. Oceněno ve standardním provedení a vybavení. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Instalace rozvody vody 100% zateplení 30% okna plastová 100% Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní betonové s izolací svislé konstrukce zděné v tloušťce 50 cm práce vodorovné konstrukce, stropy betonové montované konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným vázaným krytina střech alukrytové šablony klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka dvojvstvá hladká povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s povrchem broušené teraco dveře a vrata vnitřní hladké lakované okna plastová s dvojsklem povrch podlah parketové vlisy, s keramickou vytápění z centrální kotelny dlažbou, PVC elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 12.90 m 2 1.0 12.90 m 2 pokoj 14.30 m 2 1.0 14.30 m 2 pokoj 12.40 m 2 1.0 12.40 m 2 koupelna 3.50 m 2 1.0 3.50 m 2 předsíň 2.30 m 2 1.0 2.30 m 2 sklep 4.00 m 2 1.0 4.00 m 2 Součet ploch za podlaží 49.40 m 2 49.40 m 2-4 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 20.9.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 54.0 m 2 Cena za nemovitost 550 000 Kč 10 200 Kč/m 2 Redukce ceny 30 % Redukovaná cena 385 000 Kč 7 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1, OV, 54 m2, cihla, 2 NP, ul.zahradní, Horní Slavkov, okr. Sokolov.Byt je po citlivé rekonstrukci, slunný, velmi vhodně orientován. Plastová okna, termoregulace a žaluzie. Koupelna obklady s vanou, umyvadlo, dlažba. Vkusně řešená kuchyňská linka s vestavnými spotřebiči. Obývací pokoj prosvětluje francouzské okno. Cihlový dům po celkové rekonstrukci, zateplení, vstup do domu, schránky. Možnost okamžitého bydlení. V obci Horní Slavkov veškerá občanská vybavenost i možnosti pracovního zařazení. Srovnání s oceňovanou nemovitostí: Dům ve stejné lokalitě, odbodného stavu, byt stejné dispozice, menší rozlohy a celkově v původním, tedy horším stavu. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 2.10.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 61.0 m 2 Cena za nemovitost 349 000 Kč 5 700 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 314 000 Kč 5 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1 v osobním vlastnictví, ve 2.patře cihlového domu. V klidné lokalitě Horní Slavkov. okr. Sokolov. Slunný byt v zajímavé a poptávané lokalitě. Velikost 61 m2. V původním stavu, určeno k rekonstrukci. Kuchyňská linka a vybavení je též předmětem prodeje. Nízké náklady na bydlení, 3400,-Kč pro 4 osoby + energie. Koupelna zděná po částečné rekonstrukci. Srovnání s oceňovanou nemovitostí: Dům v obdobné lokalitě, byl stejné dispozice, menší rozlohy, stav původní kromě koupelny stejný. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 30.9.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 53.0 m 2 Cena za nemovitost 390 000 Kč 7 400 Kč/m 2-5 -
Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 351 000 Kč 6 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1 o výměře 53 m2 v Horním Slavkově. Byt prošel rekonstrukcí podlah, koupelny a kuchyně. Okna jsou plastová. Srovnání s oceňovanou nemovitostí: Dům v obdobné lokalitě a stavu, byt totožné dispozice, přibližně stejných rozměrů, stav původní bez rekonstrukce, tedy horší. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 5 100-7 100 Kč/m 2 314 000-385 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 5500 Kč/m 2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je pronajata třetí osobě Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 2.11.1994 č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2762/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.... - 6 -
- 7 - Fotodokumentace - mapy
- 8 -
pro Michal Pollák Zahradní 623/3 357 31 Horní Slavkov Praha, 27.08.2013 Č. j: 407/2013-D VĚC: PROVEDENÍ ODHADU PŘEDMĚTU NEDOBROVOLNÉ DRAŽBY EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: 25023217, číslo koncese: 351000-52800, byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: Bytová jednotka č. 623/9 zapsaná na listu vlastnictví č. 4469, v budově č.p. 623, zapsané na LV č. 1377, stojící na st. parcele č. 925, zapsané na LV č. 1377. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 494/8997 na společných částech bytového domu č.p. 623, zapsaného na LV č. 1377 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 494/8997 na st. parcele č. 925 o výměře 421 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 1377. To vše v k.ú. Horní Slavkov, obec Horní Slavkov, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Žádáme Vás tímto jako vlastníka/zástavce výše uvedených nemovitostí, abyste umožnil soudnímu znalci Evě Chmelíkové prohlídku nemovitostí Dne 1.10.2013 ve 13:00 hodin Pokud neumožníte v daném termínu provedení prohlídky nemovitosti, bude odhad proveden na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. zákona o veřejných dražbách. S pozdravem EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 (dražebník) - 9 -