-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6778/127-2013 o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 182/3 v bytovém domě čp. 182 v k.ú. Trutnov, obec Trutnov, okres Trutnov, včetně podílu na společných částech budovy a pozemku Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny ideální ½ nemovitosti dle Usnesení ze dne 02.08.2013 pod čj. 158 EX 80/12-94 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2- V Trutnově dne 26.08.2013 A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) nabývací listiny f) částečná projektová dokumentace g) databáze vlastní a spolupracujících odhadců Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 15.08.2013 na základě mého obeslání, dostavil se povinný p. Mikeš, který umožnil prohlídku. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 15.08.2013. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 9713, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov.
-3- Vlastník: podílové spoluvlastnictví Mikeš Tomáš, narozen 26.05.1975 Mikešová Petra, narozena 20.10.1974 ½ ½ 2. Podíl na společných částech budovy a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 9593, katastrální území Trutnov, obec Trutnov, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Mikeš Tomáš, narozen 26.05.1975 podíl ve výši 1437/4065 Mikešová Petra, narozena 20.10.1974 Oceňovaný byt se nalézá v budově čp. 182 na stp. čk. 1197 o výměře 290 m2. 3. Z archivní dokumentace zjištěno vybudování objektu v roce 1910, po roce 1960 vnitřně dispozičně mírně upraven, v roce 1996 na základě Rozhodnutí o změně užívání zřízeny nebytový prostor dílna a kadeřnictví. Od roku 1998-2006 realizovány postupně práce charakteru modernizace v bytě a udržovací práce (obnova krytiny).
-4-4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 182/3 b) Podíl na společných částech budovy a pozemku ve výši 1437/4065 5. Popis: Nemovitost je situována v západní, zastavěné části města Horní Předměstí, přístupna z frekventované Volanovské ulice, v prostoru zástavby obytnými domy a domky, od historického centra města vzdálena 400 m. Jde o stabilizované území, plně zainvestované, na téměř rovinatém pozemku, s napojením na veřejnou komunikaci. Další pozemek obklopující budovy je ve vlastnictví jiného vlastníka, pp. čk. 1933/4 je zapsána v LV č. 4851 (přiložena informace o parcele). a) Bytová jednotka č. 182/3 Budova je volně stojící, charakteru rodinného domku. Je převážně podsklepena, má dvě nadzemní podlaží a podkroví. Obsahuje 3 byty a 2 nebytové prostory. Oceňovaný byt 1+5 s příslušenstvím se nalézá ve 2.NP a podkroví (mezonet). Konstrukční řešení: Jde o klasicky zděný objekt z cihel o tl. 45 cm, založen na betonových základech, s dožilou hydroizolací, střecha členitá, krytina obnovena bonský šindel, stropy převážně s viditelnými trámy (zčásti přiznané), v podkroví sádrokarton s tepelnou izolací. Schody dřevěné truhlářské, fasáda poškozena. Okna zčásti nová, původní jsou dožilá, dveře nové Sapelli, podlahy parketové, v podkroví koberce na DTD. Sociální zařízení spočívá ve dvou koupelnách s keramickými obklady, WC 2x. Vytápění plynovými agregáty pro jednotlivé byty etážové, ohřev TÚV s plynovým kotlem.
-5- Technický stav: Na budově byla obnovena krytina a část klempířských prvků, započaty rozvody ZT a elektro, ve společných prostorách dosud nedokončeny a značně poškozeny omítky a zčásti dožilá okna. Realizované stavební úpravy v oceňovaném bytu jsou standardní. Výměry 2.NP kuchyň pokoj pokoj koupelna s WC předsíň podkroví ložnice pokoj pokoj chodba předsíň komora pracovna koupelna s WC část spodní chodby celkem 6,60 m2 21,20 m2 12,00 m2 7,00 m2 14,90 m2 16.30 m2 13.60 m2 10,00 m2 11,50 m2 1,40 m2 7,20 m2 5,80 m2 7,80 m2 8,40 m2 143,70 m2, z toho obytná plocha 79,70 m2 b) Stavební pozemek č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 1197 290
-6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 2 podlahové plochy základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-7- a/ výpočet výchozí ceny za 1 m 2 podlahové plochy Stavba KSD ZC Kč/ m2 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Byt č. 182/3 462112 30 650 0,73 0,94 0,68 20 842 kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Podlahová plochy v m2 Výchozí cena Kč/m2 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Byt č. 182/3 79,70 64,00 20 842 10 421 1 661 107 666 944 53 1 094 184 POZEMEK Obvyklá cena stavebních pozemků ve městě činí 1 100,- Kč/m2. Propočet ceny: 290 m2 x 1 100,- Kč/m2 = 319 000,- Kč z toho podíl ve výši 1437/4065 činí 112 768,- Kč Věcná hodnota (časová cena) bytu č. 182/3 v k.ú. Trutnov
-8- Stanovení hodnoty srovnávací metodou činí zaokrouhleně 1 207 000,- Kč. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). Porovnání se zjišťuje běžně těmito způsoby: - Z údajů o realizovaných zakázkách na realitních serverech, konkrétně S-Reality a Reality CZ, se vytipují obdobné byty v lokalitě, podobné velikosti, technického stavu, z nich zjištěn průměr na 1 m2 podlahové plochy a násobkem m2 podlahové plochy hodnoceného bytu se zjistí porovnávací hodnota. Tato se dále upraví přiměřeným koeficientem obchodovatelnosti, tj. závislost skutečných cen realizovaných na nabídkové ceny. V tomto případě k dnešnímu dni na realitních stránkách není nalezen jediný vzorek, tudíž je tato metoda nepoužitelná. - Dalším způsobem běžně využívaným jsou databáze, jednak vlastní z titulu odhadce nemovitosti a majitele I. KRKONOŠSKÉ REALITNÍ, spol. s r.o. v Trutnově a dále databáze skupiny odhadců majetku okresu Trutnov. Přímý způsob dle této metody nelze použít, neboť obdobné byty v lokalitě se v posledním roce nezobchodovaly (v budovách klasicky zděných o menším počtu bytů). Lze použít nepřímý způsob dle databáze obdobných nemovitostí, dle své velikosti, konstrukcí a dalších faktorů upravených koeficienty. V lokalitě zástavby obytných a rodinných domů v zastavěných, stabilizovaných části města Trutnova se po přepočtu na 1 m2 podlahové obytné plochy, pohybují ceny v rozmezí 10 100 25 500,- Kč/m2. Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budovy a pozemku. V místě se v současné době nenabízí žádné obdobné byty, zřejmě dle mých zkušeností a znalostí je jich nepatrný počet ve městě, jejich majitelé nemají potřebu jejich prodeje. S ohledem na značný převis nabídky nad poptávkou jiných typů a druhů bytů lze předpokládat i v případě jejich výskytu na trhu obdobný dopad. Z těchto důvodů považuji za relevantní uvažovat spodní cenu rozpětí, tj. 10 100,- Kč/m2. Výpočet: 143,70 m2 x 10 100,- Kč/m2 = 1 451 370,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 9713 a 9593 v k.ú. Trutnov činí zaokrouhleně 1 450 000,- Kč.
-9- Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Pozitivní stránky: - umístění budovy v zastavěné okrajové části města u výpadové komunikace - malý počet bytů v budově Negativní stránky: - potřebná investice do opravy budovy - zahrada kolem budovy je jiného vlastníka - předmětem ocenění je ideální ½ bytu - další ideální ½ je zatížena více exekucemi - byt je zatížen Zástavním právem smluvním Hypoteční banky, a.s. - byt je užíván povinným s rodinou Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, současnou realitní a ekonomickou krizí, výše uvedenými negativními faktory, navržena obvyklá cena ve výši porovnávací hodnoty, upravena koeficientem 0.80. Výpočet: 1 450 000 x 0,80 = 1 160 000,- Kč, z toho ideální ½ činí 580 000,- Kč Obvyklá cena ideální ½ nemovitosti zapsané v LV č. 9713 a 9593 v k.ú. Trutnov činí 580 000,- Kč. Pozn.: Nezjištěna další práva a závady spojená s nemovitostí, mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. V Trutnově dne 26.08.2013
-10- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6778/127-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 26.08.2013
-11-
-12-