ZNALECKÝ POSUDEK. 73 16 / 2010 dle Usnesení.j. 067 EX 1785/04-77 Objednavatel: Exekutorský ú ad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 I : 49720821 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: P emyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové I : 2630 2047 Spole nost je zapsána v obchodním rejst íku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Ú el posudku: Znalecký posudek je vypracován na základ Usnesení.j. 067 EX 1785/04-77 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 09.11.2009. Posudek obsahuje: 22 stran v etn p íloh Posudek se p edává: ve ty ech vyhotoveních Výtisk íslo: 4 Zpracováno: 11.01.2010
Obsah posudku strana A 1 2 3 4 5 B 1 2 3 C D E NÁLEZ... 3 Úkol a p edm t ocen ní... 3 Místní šet ení... 3 Den ocen ní... 3 Podklady... 3 Uznávané metody ocen ní... 4 POSUDEK... 7 Aplikovaná metoda ocen ní... 7 Ocen ní... 8 Vyhodnocení... 14 REKAPITULACE... 15 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 15 P ÍLOHY... 16 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A P EDM T OCEN NÍ Znalecký posudek je vypracován na základ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení.j. 067 EX 1785/04-77: - ocenit nemovitost a její p íslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocen ní spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemcích parc.. 528/2, 528/18 a 530/6, k.ú. Straškov, obec Straškov - Vodochody, zapsáno na LV. 26 vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Litom ice. 2 MÍSTNÍ ŠET ENÍ P edm t ocen ní byl zkoumán p i místním šet ení konaném dne 20.11.2009 bez p ítomnosti vlastník nemovitosti. 3 DEN OCEN NÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 20.11.2009, což je den ocen ní. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 26, k.ú. Straškov, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne x.2009 - Snímek katastrální mapy - Usnesení.j. 067 EX 1785/04-77 - barevná fotodokumentace - informace získané p i místním šet ení - záznam z prohlídky a zam ení nemovitosti - zákon. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákona. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška. 456/2008 Sb., kterou se m ní vyhláška. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis - Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 - Kolektiv autor V cná b emena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyn k Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - Zbyn k Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Orienta ní ceny rozpo tových ukazatel stavebních objekt dle m rných jednotek objekt báze I. pololetí 2009, Porings, s.r.o. - asopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého u ení technického v Brn, Údolní 53, 602 00 Brno; ro níky 1996 až 2009 - odborný tvrtletník Odhadce a oce ování majetku vydávaný eskou komorou odhadc majetku, Václavské nám stí 1, 110 00 Praha 1; ro níky 2003 až 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Trend Report 2008 3
5 UZNÁVANÉ METODY OCEN NÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z p edpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude v tší, než iní sou asné náklady na jejich po ízení s odpo tem p im ených odpis. Jedná se tedy o výpo et reproduk ní hodnoty snížené o p im ené opot ebení. Reproduk ní hodnota se vypo te pomocí obestav ného prostoru, zastav né plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou m rnou jednotku, chyb jící prvky konstrukcí se nezapo ítávají, vyšší vybavení se p ipo ítává. Jednotková cena se získá nej ast ji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (nap. z Ukazatele pr m rné orienta ní ceny na m rovou a ú elovou jednotku, vydáváno pololetn ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodá ských ukazatel stavebních objekt PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objekt ). Vynásobením zjišt né zastav né plochy nebo obestav ného prostoru a jednotkové ceny se zjiš uje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úrove k datu ocen ní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vy íslen eským statistickým ú adem. Od takto zjišt né výchozí hodnoty se ode te opot ebení, které odpovídá stavb daného stá í a zp sobu údržby objektu, výsledkem je v cná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjišt ní v cné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí vyhláška. 456/2008 Sb., kterou se m ní vyhláška. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis. 5.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskute n ný nebo o ekávaný p íjem z majetku. Tento p íjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána sou asná hodnota o ekávaných výnos. O ekávaný výnos se u p edm tné nemovitosti zjistí z dosaženého (pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ro ního nájemného. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na pr m rnou ro ní údržbu, správu nemovitosti, da z nemovitosti a pojišt ní nemovitosti). N které metodiky odpo ítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou ve ejností zejména v bankovním a investi ním sektoru), že tato kategorie náklad nemá své opodstatn ní. Z ejmou výhodou metodik výpo tu bez neprovozních náklad je odpov na otázku investora, za jak dlouhý asový úsek bude po áte ní investice do po ízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpo et asového úseku návratnosti po áte ní investice: Návratnost [roky] = po áte ní investice [K ] /ro ní istý zisk z pronájmu [K /rok] Základní matematický vztah pro výpo et výnosové hodnoty: kde: VHN... výnosová hodnota nemovitosti V t... isté p íjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda jednoduchá kapitalizace : 4
kde: V trvalý... trvalé isté p íjmy z nemovitosti (teoreticky do nekone na) V n mecky hovo ících zemích je obvykle používána metoda asov omezené renty : kde: V... každoro ní isté p íjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se sou asná hodnota pozemku nule Velice d ležitým bodem p i stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí p íjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zna ný vliv. V podmínkách R se konstrukce výpo tu výše diskontní míry (n kdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dv složky: - bezriziková míra výnosnosti - p irážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporu ován výnos z dlouhodobých státních dluhopis. Informace o t chto cenných papírech jsou v aktuální podob voln k dispozici nap. na Internetu, v etn pomocných on-line kalkulátor. P irážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do t í bod : P irážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nep edpokládané opravy i nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propo tu náklad v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prov it technickou kvalitu objektu. P irážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemník m a za takové nájmy, které byly uvažovány v propo tu p íjm. Zohled uje se délka nájemních smluv (doba ur itá / neur itá) a p ípadné riziko, že prostory uvoln né po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohled uje kvalita nájemc jejich schopnost platit nájem v as a ve smluvené výši. V úvahu p ipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti p estane být zájem tzv. ekonomická životnost. P irážka za rizika právními povahy Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty v cné b emena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastník, zda p ístup k nemovitosti je možný jen p es pozemky jiných vlastník, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti 5
zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Mezi základní vlivy p sobící na hodnotu nemovitého majetku pat í: Využitelnost nemovitostí - stavebn -technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost i naopak p edimenzovanost - ú el staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti p ístaveb a rozší ení nemovitostí Poloha nemovitostí - vzdálenost od center m st i obcí - vzdálenost od hlavních komunika ních tah - p ístup k silni ním i železni ním trasám - omezené možnosti další výstavby (stavební uzáv ry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zát žová b emena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypov ditelnost - p edkupní práva, v cná b emena - zástavní práva - soudní spory (nap. restitu ní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalit 6
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCEN NÍ V tomto posudku je zjiš ována obvyklá cena p edm tu ocen ní, kterou se dle zákona. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákona. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k n mu. P i volb zp sobu zjišt ní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocen ní. Vzhledem k tomu, že p edm tem ocen ní jsou b žné pozemky sloužící pro zem d lskou prvovýrobu a lesní pozemky, u kterých je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objekt v etn pozemk na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (pop. již uskute n ných prodej ), domníváme se, že je vhodné pro ocen ní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená práv pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ješt vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami ur ovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v ur itých aspektech a u n kterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. P esto se v našich podmínkách, zejména z d vodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základ metod nákladových a výnosových. Nákladový zp sob ocen ní ovšem zjiš uje tzv. v cnou hodnotu nemovitosti (zjiš uje náklady na znovupo ízení staveb, s odpo tem p im eného opot ebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v p ípad tohoto znaleckého posudku dostate nou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve v tšin p ípad není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro ú ely zjišt ní výše škody u staveb, nap. v rámci pojiš ovacích ízení. Výnosový zp sob ocen ní zjiš uje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je p edpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u pozemk sloužících pro zem d lské i lesní hospoda ení nep edpokládá, odborná znalecká ve ejnost spolu s bankovním sektorem doporu uje výnosové ocen ní neprovád t, výnosovou metodu ocen ní proto neaplikujeme. Komparativní zp sob ocen ní je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) postupem definovaným Zákonem o oce ování majetku. 151/1997 Sb. v platném zn ní. Spo ívá v uplatn ní nákladového zp sobu ocen ní p ehodnoceného koeficientem prodejnosti K p, který stanovuje Ministerstvo financí v provád cí vyhlášce k Zákonu o oce ování (vyhl.. 456/2008 Sb., kterou se m ní vyhl.. 3/2008 Sb.). Uvedený postup je v souladu s tržními p ístupy k oce ování. 7
2 OCEN NÍ 2.1 Kompara ní zp sob ocen ní srovnání na realitním trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Popis: Pozemky parc.. 528/2 a 528/18 jsou pozemky lesní, které jsou porostlé listnatými stromy a ke i. Jsou situovány nad zastav nou ástí okraje obce Straškov. Na tyto pozemky p ímo navazuje pozemek par.. 530/6 ur ený pro zem d lskou prvovýrobu. P ístup k pozemk m je možný po nezpevn ných polních cestách. Srovnávací parametry: Parc.. Druh pozemku Vým ra [m 2 ] 528/2 lesní pozemek 997 528/18 lesní pozemek 280 530/6 orná p da 8 584 Srovnávací kritéria:. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 950, z toho 503 v produkt. v ku 2 Správa, ú ady obecní ú ad, pošta 3 Poptávka po nemovitostech nabídka p evyšuje poptávku 4 P írodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného léka e 8 Kultura, sport nedostate né vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zam stnanosti nedostate ná nabídka 11 Životní prost edí menší chrán né území B UMÍST NÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky pouze zem d lskými stroji 8
14 Orientace ke sv t. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu svažitý terén 16 P evládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti nejsou 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjiš ováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sít všechny C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Výskyt radonu nem eno 22 Možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV. 26 existuje soubor omezení vlastnického práva (na ízení exekuce, exeku ní p íkaz k prodeji). To však vhledem k ú elu posudku (pro exeku ní ízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovitosti: 1) Zem d lské pozemky: Ná kovice, Love kovice 75 000 m 2 pozemk, zem d lská p da, louky a lesy v okrese Litom ice, obec Ná kovice a Love kovice. Zdroj: Jaroslava ejková Tel.: +420 608 305 708 2) Pozemky, akovice u Radoun Cena nabídková: 8,- K /m 2 Fotografie není k dispozici Celková vým ra pozemk je 14 6308 m², nacházejí se v k.ú. akovice u Radoun. Jedná se o ornou p du, zbytek TTP a lesy. Pozemky jsou ve ty ech celcích, ást pozemk p ímo navazuje na obec. Cena nabídková: 10,- K /m 2 Zdroj: FARMY.CZ 9
Podbabská 81/17 166 24 Praha 6 www.farmy.cz Tel.: 220 922 711 3) Zem d lská p da, Litom icko Zem d lské pozemky, orná p da v katastrálním území Vrbice, okres Litom ice. Celková vým ra pozemk je 58 151 m² a všechny jsou vedeny ve zjednodušené evidenci. Zdroj: FARMY.CZ Podbabská 81/17 166 24 Praha 6 www.farmy.cz Tel.: 220 922 711 Cena nabídková: 10,- K /m 2 Fotografie není k dispozici 4) Pozemky, Rašovice u Kalovic Pozemky o celkové vým e 72 073 m² v katastrálním území Rašovice u Kalovic. Z celkové vým ry je 4 635 m² lesních pozemk, 3 685 m² ostatní plochy, 12 m² zastav ná plocha a nádvo í, 244 m² TTP a 63 497 m² je vedeno ve zjednodušené evidenci bez uvedení druhu pozemku. Cena nabídková: 10,- K /m 2 Fotografie není k dispozici Zdroj: FARMY.CZ Podbabská 81/17 166 24 Praha 6 www.farmy.cz Tel.: 220 922 711 5) Pozemky v Hab in u Úšt ku, okr. Litom ice Zatravn né rovinaté i mírn svažité plochy se nacházejí v sousedství rekrea ní lokality s chatami a jezerem na okraji obce. V dosahu je elekt ina a vodovod. P ístup je po asfaltové komunikaci 300 m od centra obce. Cena nabídková: 13,- K /m 2 10
Zdroj: KP - real CZ s.r.o. Dlouhá 198/34 412 01 Litom ice www.kp-real.cz Tel.: 416 735 845 Záv re ná analýza: Oce ované pozemky (a už zem d lské i lesní) jsou situovány na okraji zastav né ásti obce, nejedná se o pozemky stavební, a to ani (po konzultaci s obecním ú adem Straškov-Vododchody, tel.: 416 871 285) výhledov. Jejich vým ra je z hlediska zem d lské i lesní produkce velmi malá, což je jejich zna ným handicapem, potenciální prodejnost pro zem d lské ú ely je proto dosti snížená, potenciálními kupci mohou být spíše jen vlastníci okolních p ilehlých pozemk, kte í by tak sjednotili vlastní pozemky do v tších celk. Cena zem d lské p dy podle katastrálního území (AKTUALIZOVÁNO - CENY OD 1.1.2009): Katastrální území Okres Kód SÚ Cena pro rok 2009 Straškov Litom ice 756288 6,66 K /m² BPEJ Cena 12113 2,41 K /m² Tržní cena zem d lské p dy: Pro tržní cenu zem d lských pozemk jsou d ležité zejména následující skute nosti: kvalita pozemk pro zem d lské ú ely ( asto vyjád ená ú ední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se sou asným uživatelem pozemk, druh pozemk (orná p da, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemk v krajin a atraktivnost lokality, celková vým ra a po et samostatných pozemk, tvar pozemk, p ístup k pozemk m, pr b h pozemkových úprav v lokalit, evidence pozemk (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalit. astým vodítkem pro ur ení o ekávané tržní ceny za zem d lské pozemky je ú ední cena dle BPEJ, která alespo základním zp sobem nazna uje kvalitu pozemk. Tržní cena se nej ast ji 11
pohybuje v rozmezí od 7-15 K /m 2 zem d lské p dy (to je obvykle 80-300% z ú ední ceny). Toto platí u pozemk ur ených i dlouhodob pouze pro zem d lské ú ely. Zdroj: www.farmy.cz Byla provedena všechna šet ení nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty p edm tu ocen ní. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kancelá emi, po analýze realitní inzerce a po analýze veškerých rizik a závad pojících se k p edm tu ocen ní mohu prohlásit, že komparativní hodnota zem d lských pozemk se pohybuje v rozp tí od 8,00 do 13,00 K /m 2, pro ocen ní je použit st ed uvedeného intervalu, tzn. 10,50 K /m 2. Hodnotu lesních pozemk v. porostu stanovujeme p i horním okraji intervalu, tzn. 13,00 K /m 2. Výpo et: 8 584 m 2 10,50 K /m 2 = 90 132,- K, 1 277 m 2 13,00 K /m 2 = 16 601,- K, Celkem: 106 733,- K Celkem po zaokrouhlení: 107 000,- K 12
2.2 Ocen ní dle provád cí vyhlášky k Zákonu o oce ování Zem d lský pozemek ocen ný dle 29: Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra JC Úprava UC Cena [m 2 ] [K /m 2 ] [%] [K /m 2 ] [K ] orná p da 530/6 12113 8584 2,41 2,41 20 687,44 Vým ra celkem 8584 Mezisou et 20 687,44 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): * 1,0000 Zem d lský pozemek ocen ný dle 29 - celkem 20 687,44 Lesní pozemky ocen né dle 30: Ocen ní: Název Parcelní íslo SLT Vým ra JC Úprava UC Cena [m 2 ] [K /m 2 ] [%] [K /m 2 ] [K ] lesní pozemek 528/2 3F 997,00 6,26 6,26 6 241,22 lesní pozemek 528/18 3F 280,00 6,26 6,26 1 752,80 Mezisou et 7 994,02 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): * 1,0000 Lesní pozemky ocen né dle 30 - celkem 7 994,02 Pozemky - zjišt ná cena celkem = 28 681,46 K Pozemky - zjišt ná cena celkem po zaokrouhlení = 28 700,- K 13
3 VYHODNOCENÍ Kompara ní metoda srovnání na trhu Ocen ní dle provád cí vyhlášky k Zákonu o oce ování 107 000,- K 28 700,- K V podmínkách eské republiky má p ístup k informacím o všech realizovaných cenách prodej nemovitostí pouze stát (prost ednictvím finan ních ú ad ), který však tyto údaje pro pot eby odhadc systematicky net ídí a rovn ž jim je takto z d vodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho d vodu existují komer ní databáze, kde by soupisy sjednaných cen m ly spl ovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecn nelze p ece ovat, nebo data v nich rychle zastarávají a jsou pak užite ná zejména pro sledování trend. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi eského statistického ú adu, který shromaž uje informace o sjednaných cenách od finan ních ú ad a sou asn m li p ístup na databázi Katastrálních ú ad, ze které by mohli mimo jiné získat p íslušnou kupní smlouvu s p esnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách eské republiky není z d vod výše uvedených možné. P esto lze z ve ejn dostupných placených i neplacených zdroj zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí v etn jejich p vodních nabídkových cen. Na základ dostupných informací, na základ popsaných parametr, na základ srovnávacích kritérií, na základ rizikových faktor, na základ provedených šet ení a na základ výsledk použitých metod ocen ní indikujeme obvyklou cenu p edm tu ocen ní ve výši: 107 000,- K Ocen ní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ¼ iní tedy 107 000,- K ¼ = 26 750,- K, po zaokrouhlení: 26 800,- K 14
C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemcích parc.. 528/2, 528/18 a 530/6, k.ú. Straškov, obec Straškov - Vodochody, zapsáno na LV. 26 vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP Litom ice, indikujeme ke dni ocen ní na: 26 800,- K slovy: Dvacetšesttisícosmset korun eských D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumo nících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl.. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumo nících, ve zn ní pozd jších p edpis, zapsaný dle Rozhodnutí ministryn spravedlnosti a p edsedkyn legislativní rady vlády eské republiky.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 73 16 / 2010 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pe et : V Hradci Králové dne 11.01.2010 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel spole nosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P emyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 15
E P ÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 26, k.ú. Straškov, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne x.2009 3. Snímek katastrální mapy 16
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P íloha: Fotodokumentace