ZNALECKÝ POSUDEK č. 2379/15 O obvyklé ceně pozemků parc.č. 60 a 67/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 55 v kat. území Knížkovice, obec Zdice, o. Beroun, kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2 26601 Beroun Účel znaleckého posudku: Určení obvyklé ceny pozemků a rod. domu. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., podle stavu ke dni 29.5.2014, znalecký posudek vypracoval:
Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice telefon: 608241023 e-mail: alois.macek@email.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hořovicích 13.6.2014-2 -
A. Nález 1. Znalecký úkol Určení obvyklé ceny pozemků parc.č. 60 a 67/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 55 v kat. území Knížkovice, obec Zdice, o. Beroun, kraj Středočeský 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky parc.č. 60 a 67/3 Adresa předmětu ocenění: Knížkovice 55 267 51 Zdice Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Zdice Katastrální území: Knížkovice Počet obyvatel: 4 057 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.5.2014 za přítomnosti rodinného příslušníka. - výpis z katastru nemovitostí - usnesení o ustanovení znalce ze dne 7.5.2014, č.j. 015 EX 623/2004-63 - usnesení Okr. soudu v Berouně ze dne 22.9.2004, Nc 3349/2004-8 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - prohlídka porovnávaných nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje Loubr Vladislav, Knížkovice 55, 267 51 Zdice 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace stavby nebyla předložena. - 3 -
Určení obvyklé ceny pozemků parc.č. 60 a 67/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 55 na LV č. 235 v kat. území Knížkovice, obec Zdice, o. Beroun, kraj Středočeský. Rod. dům čp. 55 je užíván cca 100 let. Jedná se o nepodsklepený přízemní objekt se sedlovou střechou bez využitého půdního prostoru. Od r. 2006 byla prováděna rekonstrukce domku včetně přístavby verandy a jedné místnosti. Rekonstrukce přízemí domku je stavebně dokončena a přístavba verandy a přízemní místnosti je ve fázi hrubé stavby. Střecha a fasáda domu jsou původní. V 1.NP jsou obývací místnost a kuch. kout, koupelna s WC a stavebně nedokončená veranda a přístavba místnosti. Nosné stěny domu jsou zděné převážně z nepál. zdících prvků a kamene, stěny přístavby z tvárnic Porotherm a stropy nad přízemím jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Střecha objektu je sedlová s původními betonovými taškami na hranici životnosti a nad přístavbou verandy a místnosti pultová s kytinou Bramac. Okna domu jsou plastová, podlahy laminátové a z ker. dlažeb (v přístavbách nejsou), vnitřní omítky vápenocementové štukové a fasáda je původní silně poškozená. Přízemí domu je vytápěno lokálně novými stáložárnými kamny a teplou vodu zajišťuje el. ohřívač. Dům je napojen na elektro, vodu a splaškové vody jsou svedeny do domovní ČOV umístěné ve vjezdu na dvorek. Na dvorku u rod. domu byly původní cihelné a kamenné vedl. stavby, střechy byly ubourány a přízemí staveb bylo zastropeno želbet. deskou (budoucí terasa). Byly provedeny nové opěrné zdi z BD, zdi pro osazení venkovního bazénu a nové ocel. schody na budoucí terasu včetně přístupu na zahradu. Dům je osazen v zářezu a pozemky jsou velmi svažité (stráň) a bez terénních zářezů a opěrných zdí je zahrada nevyužitelná. Nemovitost se nachází v rozsáhlém chráněném území. Nemovitost je zapsána na listu vlastnictví č. 235 pro katastrální území Knížkovice, obec Zdice, o. Beroun, kraj Středočeský. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 29.5.2014. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro další jednání. Dle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 1237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. se majetek a služba oceňují obvyklou cenou. Tím se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně - 4 -
obdobného majetku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnání je založeno na srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly anebo jsou nabízené na trhu s nemovitostmi a jsou známé. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem. Předmětem určení obvyklé ceny jsou pozemky parc.č. 60 a 67/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 55 (OP 446 m3). Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní vybavení a příp.technologie nesouvisející s budovami a pozemkem nejsou předmětem ocenění. Určení obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Pro určení obvyklé ceny pozemků parc.č. 60 a 67/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 55 použiji porovnání s nemovitostmi, které jsou nabízené na trhu s nemovitostmi. (SREALITY.cz). Pro určení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vybral a vzal v úvahu k porovnání pozemky parc.č. 696 a 697 a rod. dům čp. 223 ve Zdicích, pozemky parc.č. 49 a 50 a rod. dům čp. 152 ve Zdicích, pozemky parc.č. 29, 242/10 a 242/11 a rod. dům čp. 27 ve Zdicích - Knížkovicích a pozemky parc.č. 102, 1469/4, 152 a 1496/4 a rod. dům čp. 75 ve Hředlích. Všechny porovnávané nemovitosti jsou od oceňované nemovitosti vzdáleny do cca 5 km, jsou obdobného stáří, tech. provedení apod. Nemovitosti jsou nabízeny k prodeji a tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při určení obvyklé ceny porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, velikost domů, vybavení a další. Ceny stavebních pozemků pro bytovou výstavbu ve Zdicích se pohybují v průměru 950,- Kč/m2 a ceny pozemků ve Hředlích v průměru 800,- Kč/m2. Ve Zdicích Knížkovicích nejsou v současné době žádné pozemky nabízeny k prodeji, uvažuji cenu pozemků ve výši 80% z ceny - 5 -
pozemků ve Zdicích, tj. 760,- Kč/m2. Pozemky u porovnávaných nemovitostí jsou již zastavěny stavbami, proto uvažuji cenu pozemků ve výši 60% z ceny, tj. ve Zdicích 570,- Kč/m2, ve Hředlích 480,- Kč/m2 a v Knížkovicích 456,- Kč/m2. Pozemky u r. domku čp. 55 v Knížkovicích jsou velmi svažité, proto snižuji cenu ještě o 25%, tj. 342,- Kč/m2. Popis porovnávaných nemovitostí: 1. Rod. dům čp. 223, Husova ulice, Zdice částečně podsklepený přízemní krajní řadový rod. dům 3+1 bez předzahrádky v Husově ulici, zdivo smíšené, po částečné rekonstrukci v r. 2013, vytápění plynové ÚV, plast. okna, nová bet. krytina, sedlová střecha, voda z vlastní studny, veř. vodovod v ulici, elektro, plyn, kanalizace, studna, vedl. stavba, OP domu 720 m3, pozemky parc.č. 696 a 697 o výměře 669 m2, dobrý tech. stav. 2. Rod. dům čp. 152, U Hřbitova, Zdice samostatný přízemní nepodsklepený rod. dům 3+1 bez předzahrádky u místní komunikace v ulici U Hřbitova, smíšené zdivo, po kompletní rekonstrukci v r. 2011, rekonstrukce spočívala i v provedení nového zdiva nadezdívek, štítů, želbet. věnců, nového krovu včetně krytiny a stropu, není provedena fasáda, vytápění plynové ÚV, sedlová střecha, elektro, kanalizace, plyn, voda, OP domu 626 m3, pozemky parc.č. 49 a 50 o výměře 371 m2, dobrý tech. stav. 3. Rod. dům čp. 27 ve Zdicích - Knížkovicích samostatný přízemní rod. dům 3+1 bez předzahrádky u místní komunikace, smíšené zdivo, vytápění ÚV elektro, po kompletní vnitřní rekonstrukci, není provedena fasáda, sedlová střecha, voda, elektro, kanalizace do žumpy, OP domu 653 m3, k domu patří pozemek (zahrada) umístěný za místní komunikací se studnou, pozemky parc.č. 29, 242/10 a 242/11 o výměře 270 m2, dobrý tech. stav. 4. Rod. dům čp. 75 ve Hředlích řadový přízemní nepodsklepený rod. dům 2+1 s navazujícími vedl. stavbami (původně chlév, mlat), není soc. zařízení, smíšené zdivo, objekt před rekonstrukcí,vytápění lokální na tuhá paliva, sedlová střecha, voda z vlastní studny, elektro, OP domu 815 m3, část pozemku se stodolou je oddělena od domu místní nezpevněnou komunikací, pozemky parc.č. 102, 1469/4, 1496/4 a 152 o výměře 1227 m2, velmi špatný tech. stav. - 6 -
Tabulka 1 - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 3 Název nemovitosti RD čp. 55 RD čp. 223 RD čp. 152 RD čp. 27 RD čp. 75 Obec Zdice-Knížkovice Zdice Zdice Zdice- Knížkovice Hředle Okres Beroun Beroun Beroun Beroun Beroun B. Základní údaj pro porovnání m3 OP OP domu 446,00 720,00 626,00 653,00 815,00 Prodejní cena celkem X 2 600 000,00 3 120 000,00 1 790 000,00 1 100 000,00 Výměra pozemku 561,00 669,00 371,00 270,00 1 227,00 Cena pozemků /m2 342,00 570,00 570,00 456,00 480,00 Cena pozemku celkem 191862,00 381 330,00 211 470,00 123 120,00 588 960,00 Prodejní cena bez pozemku 2 218 670,00 2 908 530,00 1 666 880,00 511 040,00 Cena za 1 porovnávací jednotku bez pozemku 3 081,49 4 646,21 2 552,65 627,04 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 2773,34 4181,59 2297,38 564,34 Rozsáhlé chráněné území ano ne ne ano ano Korekce 0,98 0,98 1,00 1,00 Upravená hodnota 2717,87 4097,96 2297,38 564,34 Hlučnost, prašnost ne ano ne ne ne Korekce 1,10 1,02 1,00 1,00 Upravená hodnota 2989,66 4179,92 2297,38 564,34 D. Technické parametry Lokalita špatná dobrá dobrá špatná horší Korekce 0,80 0,80 1,00 0,95 Upravená hodnota 2391,73 3343,94 2297,38 536,12 Technický stav objektu horší lepší lepší lepší špatný Korekce 0,90 0,90 0,90 1,70 Upravená hodnota 2152,55 3009,54 2067,65 911,41 Technické vybavení dobré dobré dobré dobré žádné Korekce 1,00 1,00 1,00 1,30 Upravená hodnota 2152,55 3009,54 2067,65 1184,83 Funkce využitelnosti budovy dobrá dobrá dobrá horší horší Korekce 1,00 1,00 1,10 1,10 Upravená hodnota 2152,55 3009,54 2274,41 1303,31 Dopravní dostupnost a parkování horší lepší lepší horší dobrá Korekce 0,95 0,95 1,00 0,90 Upravená hodnota 2044,93 2859,07 2274,41 1172,98-7 -
Atraktivita objektu špatná lepší lepší špatná špatná Korekce 0,90 0,90 1,00 1,00 Upravená hodnota 1840,43 2573,16 2274,41 1172,98 Napojení na inž.sítě elektro,voda,čov kompl. kompl. elektro, voda elektro Korekce 0,95 0,95 1,05 1,30 Upravená hodnota 1748,41 2444,50 2388,13 1524,87 Nosné zdivo smíšené smíšené lepší smíšené smíšené Korekce 1,00 0,95 1,00 1,00 Upravená hodnota 1748,41 2322,28 2388,13 1524,87 Vytápění lokální ÚV plyn ÚV plyn ÚV elektro lokální Korekce 0,90 0,90 0,95 1,00 Upravená hodnota 1573,57 2090,05 2268,72 1524,87 Životní prostředí dobré horší horší dobré dobré Korekce 1,10 1,05 1,00 1,02 Upravená hodnota 1730,93 2194,55 2268,72 1555,37 E. Ostatní parametry Vedlejší stavby ano ano ano ne ano Korekce 0,95 1,02 1,02 0,95 Upravená hodnota 1644,38 2238,44 2314,10 1477,60 Stáří nemovitosti obdobné obdobné obdobné obdobné Korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1644,38 2238,44 2314,10 1477,60 Oddělené pozemky ne ne ne ano ano Korekce 1,00 1,00 1,20 1,15 Upravená hodnota 1644,38 2238,44 2776,92 1699,24 Rovinnatost pozemku velmi svažitý rovinný rovinný středně svažitý rovinný Korekce 0,90 0,90 0,95 0,90 Upravená hodnota 1479,94 2014,60 2638,07 1529,32 Výskyt povodně ne ne ne ne ano Korekce 1,00 1,00 1,00 1,10 Upravená hodnota 1479,94 2014,60 2638,07 1682,25 Studna ano ano ne ano ano Korekce 1,00 1,10 1,00 1,00 Upravená hodnota 1479,94 2216,06 2638,07 1682,25 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 2004 1480 2216 2638 1682 Porovnávací (bez. Poz.) hodnota celkem 893 820 Hodnota pozemku 191 862 Celková porov. hodnota 1 085 682 Kč Obvyklá cena nemovitosti čp. 55 1 085 682 Kč - 8 -
Obvyklá cena pozemků parc.č. 60 a 67/3 s příslušenstvím a rod. domem čp. 55 v kat. území Knížkovice, obec Zdice, o. Beroun, kraj Středočeský činí 1,100.000,- Kč slovy: jedenmiliónstotisíc Kč Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice V Hořovicích 13.6.2014 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 31.8.1987 č.j. Spr. 767/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2379/15 znaleckého deníku. - 9 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: RD čp. 55 Knížkovice 2 RD čp. 55 Knížkovice 1 Porovnávané nemovitosti 1 Porovnávané nemovitosti 1 Porovnávané nemovitosti 1-10 -
RD čp. 55 Pohled z ulice Pohled za zahrady Obytná místnost Koupelna - 11 -
RD čp. 55 Kuchyně Nedokončená opěrná zeď Zahrada Přístavba verandy a místnosti - 12 -
RD čp. 55 Pohled z ulice Zastropení vedl. staveb Vedl. stavby, vstup na zahradu po schodišti - 13 -
Porovnávané nemovitosti RD čp. 223 Zdice RD čp. 152 Zdice - 14 -
Porovnávané nemovitosti RD čp. 27 Knížkovice - Zdice RD čp. 27 - zahrada přes ulici - 15 -
Porovnávané nemovitosti RD čp. 75 Hředle Zahrada se stodolou přes cestu u čp. 75-16 -