ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13309-169/12 o ceně budovy ubytovny č.p.1579 na parc.č.5798, katastrální území, obec a okres Kladno, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.13385) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla 5 272 01 Kladno Vlastník nemovitosti: SJM Vršecký Vladimír Ing. a Vršecká Irena Tolstého 758, Kladno 4 Vašíčkova 3268 Kladno 4 Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. Oceněno ke dni: 14.května 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 28.května 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Kladně, dne 3.dubna 2012, LV č.13385. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr. Ing.Petrem Kučerou dne 23.4.2012 pod č.j.150 EX 180/12. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené uživatelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 14.května 2012 za účasti uživatele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Budova ubytovny č.p.1579 vč.příslušenství 2) Stavební pozemek - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Budova ubytovny č.p.1579 vč.příslušenství Oceněno podle 22, 23, přílohy č.17 vyhlášky. 1.1) Budova ubytovny č.p.1579 Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, částečně podsklepený objekt se sedlovým krovem, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na základech bez funkčních izolací. Krytina střechy je provedena z tašek Bramac, klempířské konstrukce jsou úplné, plastové. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké, bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady jsou keramické v kuchyni, umývárnách a na WC. Schodiště s betonovými stupni opatřených keramickou dlažbou. Dveře hladké plné, okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou opatřeny podlahovou krytinou PVC, v ostatních místnostech převládá keramická dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. El.instalace světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody je zajištěn kotlem ÚT. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován plynový sporák s el.troubou. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří umývadla, 4x sprchový kout a 4x splachovací WC. Dům byl uveden do užívání v roce 1906 a nachází se ve zhoršeném technickém stavu. Ke dni ocenění je objekt užíván jako ubytovna pro sociálně slabé občany. V přízemí se nachází 5x pokoj, společná kuchyň, sociální zařízení na chodbě a komunikační prostory. V patře je situováno 6 pokojů, chodba a společné sociální zařízení. Charakteristika stavby CZCC: 1130 SKP: 46.21.19.1..1 Typ podle účelu užití: G - budovy pro ubytování studentů, zaměstn. Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Spodní stavba 12.80*4.50*2.50 = 144.00 m 3 Vrchní stavba 12.80*14.00*8.50 = 1523.20 m 3 Zastřešení 12.80*14.00*4.50*0.5 = 403.20 m 3 celkem = 2070.40 m 3-3 -
Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.PP - suterén 12.80*4.50 57.60 m 2 2.20 m 2.50 m/* 1.NP - přízemí 12.80*14.00 179.20 m 2 3.40 m 3.70 m/* 2.NP - patro 12.80*14.00 179.20 m 2 3.50 m 3.80 m/* Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 138.67 m 2 a prům.výška podlaží je 3.58 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.06300 100% -0.063 3. Stropy podstandard 0.08200 15% -0.0123 24. Výtahy chybí 0.01400 100% -0.014*1.852 25. Ostatní chybí 0.04400 100% -0.044*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.18272) = 0.9013-0.18272-4 -
Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 106 150 0.03215 100% 2.2719% 2. Svislé konstrukce 106 150 0.16642 100% 11.7603% 3. Stropy 106 150 0.07733 85% 5.4647% 106 150 0.00628 15% 0.4438% 4. Zastřešení mimo krytinu 70 100 0.06768 100% 4.7376% 5. Krytiny střech 10 40 0.02996 100% 0.749% 6. Klempířské konstrukce 10 40 0.00666 100% 0.1665% 7. Úpravy vnitřních povrchů 30 50 0.07877 100% 4.7262% 8. Úpravy vnějších povrchů 40 50 0.02663 75% 2.1304% 10 40 0.00888 25% 0.222% 9. Vnitřní obklady keramické 20 30 0.03439 100% 2.2927% 10. Schody 106 150 0.03106 100% 2.1949% 11. Dveře 30 50 0.04216 100% 2.5296% 12. Vrata 0.00000 100% 13. Okna 30 50 0.06546 100% 3.9276% 14. Povrchy podlah 20 30 0.03661 100% 2.4407% 15. Vytápění 10 20 0.05436 100% 2.718% 16. Elektroinstalace 20 35 0.06435 100% 3.6771% 17. Bleskosvod 20 30 0.00333 100% 0.222% 18. Vnitřní vodovod 20 35 0.03661 100% 2.092% 19. Vnitřní kanalizace 20 40 0.03550 100% 1.775% 20. Vnitřní plynovod 10 20 0.00333 100% 0.1665% - 5 -
21. Ohřev vody 10 20 0.02441 100% 1.2205% 22. Vybavení kuchyní 10 15 0.01997 100% 1.3313% 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc 10 30 0.04770 100% 1.59% 24. Výtahy 0.00000 100% 25. Ostatní 0.00000 100% 26. Instalační prefabrik.jádra 0.00000 100% 60.8503% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 60.8503%. Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.710,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x 0.9390 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 138.67 m 2 PZP) x 0.9676 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.58 m PV) + 0.30 x 0.8866 K4: podle vybavení stavby x 0.9013 K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x 1.1200 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.0670 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0080 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.591,42 Cena za celý obestavěný prostor 2070.40 m 3 = Kč 9.506.075,97 Cena stavby bez opotřebení = Kč 9.506.075,97 Snížení ceny za opotřebení 60.8503% - Kč 5.784.475,75 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 3.721.600,22 Budova ubytovny č.p.1579 Cena celkem Kč 3.721.600,- - 6 -
1.2) Garáž s plochou střechou Oceněno podle 8, přílohy č.9/2 vyhlášky. Popis Garáž navazuje na objekt ubytovny, je zděná v tl.30 cm s plochou střechou. Krytina střechy je živičná svařovaná, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody. Vrata jsou plechová s nátěrem, prosvětlení objektu zajišťují luxfery. Podlaha hrubá betonová, je proveden rozvod el.instalace. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3.20*12.80*3.30 = 135.17 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy podstandard 0.06200 100% -0.062 8. Dveře chybí 0.02700 100% -0.027*1.852 9. Okna chybí 0.01400 100% -0.014*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.13793) = 0.9255-0.13793 Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50%. - 7 -
Výpočet ceny objektu ( 8 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.375,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.9) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.9255 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 1.1200 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1030 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0080 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.021,32 Cena za celý obestavěný prostor 135.17 m 3 = Kč 408.391,82 Cena stavby bez opotřebení = Kč 408.391,82 Snížení ceny za opotřebení 50% - Kč 204.195,91 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 204.195,91 Garáž s plochou střechou Cena celkem Kč 204.196,- 1.3) Stavební pozemek Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. (Pouze skutečně zastavěná plocha pro výpočet ceny budovy) Úprava ceny pozemku Pozemek určený pro stavbu s komerční využ. (až +150%) 50% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 500,- Po započtení 50.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 750,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 825,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.0670 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0080 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.718,92 Cena za celou výměru 180.00 m 2 = Kč 309.405,10 Stavební pozemek Cena celkem Kč 309.405,- - 8 -
Výměry a nájemné Prostor Rozměry Plocha Nájem za m 2 Nájemné Kč ubytování 280 280.00 1200.00 336000.00 Podlahová plocha a nájemné celkem 280.00 m 2 336000.00 Rekapitulace cen bez vlivu Kp Objekt vč.opotřebení bez opotřebení Budova ubytovny č.p.1579 3.692.064,- 9.430.631,- Garáž s plochou střechou 202.575,- 405.150,- Celková cena bez vlivu Kp 3.894.639,- 9.835.781,- Výpočet ceny souboru objektů ( 22, 23 vyhlášky) Cena stavby zjištěná nákladovým způsobem (CN) = Kč 3.894.639,- Pozemek - zastavěná plocha stavbou (Pzp) = Kč 309.405,- Výpočet ceny výnosovým způsobem: Výpočet ročního upraveného nájemného (N): Roční nájemné (příjmy) = Kč 336.000,- Snížení o 40% - Kč 134.400,- Roční nájem z pozemku - Kč 0,- 5% z ceny pozemku Pzp, zastavěné plochy - Kč 15.470,25 Roční výše nákladů celkem 44,6% příjmů = Kč 149.870,25 Výsledné roční upravené nájemné činí (N) = Kč 186.129,75 Míra kapitalizace p = 8% Cena stavby zjištěná výnosovým způsobem, CV = N/p x 100 = Kč 2.326.621,88 R = CV - CN = 2.326.621,88-3.894.639,- Celková cena pro skupinu D = CV + 0.10 x R = = 2.326.621,88 + 0.10 x 1.568.017,12 = Kč 2.483.424,- Budova ubytovny č.p.1579 vč.příslušenství Cena celkem Kč 2.483.424,- - 9 -
2) Stavební pozemek Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.5798 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 308 m 2 Úprava ceny pozemku Pozemek určený pro stavbu s komerční využ. (až +150%) 50% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 500,- Po započtení 50.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 750,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 825,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.0670 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0080 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.718,92 Cena za celou výměru 308.00 m 2 = Kč 529.426,50 Stavební pozemek Cena celkem Kč 529.427,- - 10 -
C. REKAPITULACE 1) Budova ubytovny č.p.1579 vč.příslušenství Kč 2.483.424,- 2) Stavební pozemek Kč 529.427,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 3.012.851,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 3.012.850,- Slovy: Třimilionydvanácttisícosmsetpadesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.13385 pro katastrální území, obec a okres Kladno vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing.Petr Kučera 150 Ex 180/12 ( dle Usnesení Okresního soudu v Kladně č.j. 12 EXE 5/2012 ze dne 31.1.2012) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný objekt ubytovny se nachází na ul.železárenská, která se nachází na rozhraní mezi obytnou a průmyslovou částí města, na konci slepé ulice. Objekt se nachází ve zhoršeném technickém stavu, byla však provedena nová střešní krytina Bramac včetně klempířských konstrukcí, nové vnitřní rozvody a nová fasáda na jedné stěně objektu. Dům čp.1579 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a zemní plyn. - 11 -
V obci Kladno a okolí jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: 1. PRODEJ Penzion Kladno Kročehlavy, ul.palackého, přízemní s podkrovím, 6 pokojů, 2 koupelny, zastavěná plocha 300 m2, ÚT na zemní plyn, objekt před dokončením, chybí zařizovací předměty a část omítek, pozemek 875 m2 cena 5 990 000,- Kč 2. PRODEJ Hostel Chržín, přízemní s podkrovím, 11 pokojů, užitná plocha 560 m2, ÚT na zemní plyn, nová střecha s vikýři, nová okna, cena 2 800 000,- Kč 3. PRODEJ Hotel Stochov, dvoupodlažní, podsklepený, 14 pokojů (46 lůžek) s restaurací a vybavenou kuchyní, po rekonstrukci v r.1994, pozemek 1300 m2, cena 5 450 000,- Kč 4. PRONÁJEM Penzion PARIS Velvary, Nám.Krále Vladislava, dvoupodlažní, 5 pokojů s restaurací, užitná plocha 300 m2, po rekonstrukci, dobrý technický stav, cena 1 800,- Kč/m2/rok - 12 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že objekt ubytovny se nachází ve zhoršeném technickém stavu s nedostatečným vybavením pro ubytované, odhaduji cenu obvyklou objektu ubytovny č.p.1579 s pozemkem a příslušenstvím zapsané na LV č.13385 ve výši 3 950 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známa žádná práva, ani povinnosti s nemovitostí spojené, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. Nemovitost není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb. o státní památkové péči. V Ostravě, dne 28.května 2012 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13309-169/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 13 -