Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3592/136/2014 6 NEMOVITOST: Budova Cihelny čp. 227, bytový dům, na pozemku p.č. 2370/2 v k.ú. Jaroměř obce Jaroměř. Adresa nemovitosti: Slovenská 227 / 227, 55101 Jaroměř - Cihelny Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Jaroměř, k.ú. Jaroměř, kód k.ú. 657336, LV 5108 Vlastník stavby: Jitka Kašparová, Slovenská 227, 55101 Jaroměř, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:254/2014-d, 17.6.2014 Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 450 000 Kč Datum místního šetření: 10.7.2014 Datum zpracování : 18.7.2014 Počet stran: 21 stran Počet příloh: 14 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.35 V Borohrádku, dne 18.7.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1970 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2006 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Počet obyvatel: 12 678 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: k celkové rekonstrukci Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 487 800 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 3 620 783 Kč Obvyklá cena 450 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji města s dobrou občanskou vybaveností. Centrum je odsud hůře přístupné. V místě jsou neúplné inženýrské sítě. Objekt je zdevastovaný, bez výrazné investice neobyvatelný. Cenu budou dále záporně ovlivňovat negativní vlivy okolí (kompostárna, bioplynová stanice, vepřín). V územním plánu je lokalita vedena jako stabilizovaná plocha podnikání a výroby. Další okolností, která má záporný vliv na hodnotu domu je skutečnost, že stojí na pozemku jiného vlastníka, což je problematické z pohledu možného hypotečního úvěru. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla v obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jaroměř je město s 12 000 obyvateli a s velmi dobrou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, policie, poliklinika, pošta, banky, sportoviště, koupaliště, restaurace, síť obchodů a služeb). Inženýrské sítě kompletní. Je zde velmi dobrá dostupnost větších měst - Hradec Králové, Náchod. Oceňovaný dům se nachází v místní části Cihelny, na konci Slovenské ulice, v rozptýlené zástavbě obytných a průmyslových objektů, v těsném sousedství areálu kompostárny. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící dům se dvěma nadzemními podlažími a se sedlovou střechou se štítem. Podkroví není využito. Na dům navazuje jednopodlažní přístavba s plochou střechou v minulosti využívaná jako sociální zázemí pro zaměstnance. Dnes je využitelná jako menší samostatné skladovací prostory k jednotlivým bytům i samostatně. Základové konstrukce jsou pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou z cihelného zdiva tl. 40 cm. Krov je dřevěný vázaný s krytinou BRAMAC na sedlové střeše a živičnou na ploché střeše, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Stropy jsou nespalné s rovným podhledem. Fasádní omítka je vápenocementová, vnitřní omítky vápenné štukové. Vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Schody jsou betonové s teracem. Dveře hladké plné a částečně prosklené, okna dřevěná zdvojená. Podlahy místností jsou betonové s PVC nebo textilií, vlýskové a z keramické dlažby. Vytápění ústřední, avšak radiátory a kotle byly ve velké většině demontovány. Elektroinstalace světelná i motorová. Vnitřní hygienické vybavení tvoří umývadla, vany a WC, ohřev teplé vody je elektrickými bojlery. V domě se v 1. NP nacházejí bytové jednotky 3+1 (cca 72 m2) a 3+kk (cca 72 m2), ve 2.NP pak bytové jednotky 2+1 (cca 58 m2) a 3+1 (cca 69 m2). Dům pochází z roku 1970. V roce 2006 byla provedena modernizace bytových jednotek (sociální zázemí, dlažby, ÚT) a výměna střešní krytiny a klempířských konstrukcí. V současné době je bytový dům opuštěn, interiéry jsou zdevastovány. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1970 Dílčí rekonstrukce v r. 2006 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Komentář k zajištění přístupu a příjezdu Přístup k domu je po pozemku p.č. 2370/13 ostatní plocha manipulační plocha, který je ve vlastnictví ČR s právem hospodaření pro Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována - 3 -
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Stavba se nachází na pozemku p.č. 2370/2, který je ve vlastnictví ČR s právem hospodaření pro Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. RIZIKO NE NE ANO ANO Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Stavba na cizím pozemku Rizika spojená s umístěním nemovitosti V bezprostředním sousedství objektu je kompostárna a ve vzdálenosti 200-300 m bioplynová stanice a vepřín. RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 ANO Nemovitost v území s ekologickým zatížením (voda, ovzduší, půda, jiné zdroje) Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňované nemovité věci váznou zástavní práva smluvní, exekutorská, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 5108 pro k.ú. Jaroměř. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Rizika ostatní Výrazně zhoršený stavebně-technický stav. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 5108 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: 574121 Jaroměř Katastrální území: 657336 Jaroměř Ulice: Slovenská č.o.: 227 Vlastníci Podíl FO RČ: 6662040330 Jitka Kašparová Slovenská 227, 55101 Jaroměř 1 / 1 Stavby není součástí část obce Cihelny Bytový dům č.p. 227 na pozemku p.č. 2370/2 Výpočet věcné hodnoty staveb Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1.NP 336,90 m 2 144,00 m 2 2.NP 161,46 m 2 127,00 m 2-4 -
Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.NP 3+1; 3+kk 144,00 m 2 1,00 144,00m 2 1.NP - celkem 144,00 m 2 144,00 m 2 2.NP 2+1; 3+1 127,00 m 2 1,00 127,00m 2 2.NP - celkem 127,00 m 2 127,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (15,05*11,90-1,80*9,80)*(0,10+2,60+0,30)+2,90*1,65*3,10+1 = 1 064,08 m 3 8,55*9,20*(0,10+3,01+0,20) 2.NP (15,05*11,90-1,80*9,80)*(2,60+0,35) = 476,29 m 3 zastřešení (15,05*11,90-1,80*9,80)*(0,55+3,55/2) = 375,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 915,76 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 337 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 915,76 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 8 046 185 Stáří roků 44 Další životnost roků 56 Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) Kč 3 620 783 Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek pod stavbou je jiného vlastníka. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny a vody, kanalizace je svedena do vlastní jímky. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. - 5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jaroměř 795,00 455 7 195 000 9 050 0,210 1 901 Bytový dům Jaroměř, Činžovní dům v historickém centru města. Dům má pět bytových jednotek, dvě bytové jednotky jsou o ploše 90 m2 a tři o ploše 70 m2 a jednu komerční se zavedenou vinotékou s velkými sklepními prostory. V podkroví půda. K domu náleží dvůr s možností parkování. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v centru města - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,70; Vliv pozemku - vlastní pozemek - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez ekologických závad, komerční využití - koeficient 0,70; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v centru města; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - vlastní pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez ekologických závad; Jaroměř 635,00 2 000 5 500 000 8 661 0,220 1 905 Bytový dům Jaroměř, Bytový dům v ul Svatopluka Čecha v Jaroměři. Dům je napojený na veškeré inž. sítě. Je zcela podsklepený, se dvěmi nadzemními podlažími. V podkroví je půda. Bytový dům je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu s pravidelnou údržbou. Nová vnější fasáda, nové komíny, střešní krytina. V domě se nachází čtyři byty o podlahové ploše 123 m2 141 m2. Jeden z bytů v přízemí bytového domu je po rozsáhlé rekonstrukci (veškeré rozvody- elektro, vody, kanalizace, plynu, vytápění měď, otopná tělesa vč. regulač. hlavic, kombinovaný plynový kotel, kompletní koupelna obklady, dlažba, zařizovací předměty, kuchyň vč. spotřebičů). Ostatní byty jsou ve standardním stavu. Příslušenství bytového domu tvoří zděné dřevníky a kolny. Součástí prodeje je i zděná dvojgaráž nacházející se za domem. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v centrální části města - koeficient 0,80; Velikost objektu - lepší příslušenství - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,70; Vliv pozemku - vlastní pozemek - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez ekologických závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v centrální části města; Velikost objektu - lepší příslušenství; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - vlastní pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez ekologických závad; Jeníkovice 468,00 246 2 750 000 5 876 0,305 1 790 Bytový dům Jeníkovice, Zděný bytový dům v Jeníkovicích u Třebechovic pod Orebem, okres Hradec Králové. V domě je 6 bytů 3+1 po 78 m2, sklepy, kolárna, sušárna. Byty jsou pronajaté, smlouvy na dobu určitou. Byty mají vlastní ústřední topení na tuhá paliva. Přípojky: voda, kanalizace do jímky, elektro. Možnost připojení plynu. Součástí je pozemek pod domem, okolní jsou státní. V obci obchod, školka. Dobrá dopravní dostupnost, 2 km Třebechovice pod Orebem, 15 km Hradec Králové. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,70; Vliv pozemku - vlastní pozemek - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez ekologických závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - vlastní pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez ekologických závad; - 6 -
Dobřenice 401,00 685 1 799 000 4 486 0,370 1 660 Bytový dům Dobřenice, Činžovní dům o třech bytových jednotkách. Dva byty mají terasu 31 m2 a 62 m2. V podkroví je půda. Použité konstrukce a vybavení standardní, předpoklad dílčí rekonstrukce. Střecha je nová. Centrální vytápění na plynový kotel, dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,80; Vliv pozemku - vlastní pozemek - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez ekologických závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - vlastní pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez ekologických závad; Stanovená jednotková cena: 1 800 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 487 800 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 4 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5108 ze dne 8.3.2014. 9 Snímek katastrální mapy ze dne 10.7.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -