ZNALECKÝ POSUDEK č. 4873/56/2014 o ceně pozemků parc. č. 2365 jehož součástí je stavba bez čp., technické vybavení, parc. č. 2367 jehož součástí je stavba Sedlčany, čp. 763, bydlení (bývalý mlýn), parc. č. 2368/2 a 2369/2 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Advokátní kancelář Janák Zeithaml a spol. náměstí T.G.Masaryka 142 26101 Příbram I Zjištění obvyklé ceny pro dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 18.6.2014 znalecký posudek vypracoval: Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail: petr.lazinka@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Příbrami 6.7.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemků parc. č. 2365 jehož součástí je stavba bez čp., technické vybavení, parc. č. 2367 jehož součástí je stavba Sedlčany, čp. 763, bydlení (bývalý mlýn), parc. č. 2368/2 a 2369/2 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram, který si vyžádala AK Janák Zeithaml a spol. za účelem zjištění obvyklé ceny pro dražbu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Mlýn Adresa předmětu ocenění: Červený Hrádek 763 264 01 Sedlčany Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Sedlčany Katastrální území: Sedlčany Počet obyvatel: 7 452 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 420,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - V této části obce Červený Hrádek není možnost napojení na plyn. O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 701,75 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.6.2014 za přítomnosti objednavatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem pro účel ověření výstupu z informačního systému veřejné správy ze dne 1.4.2014 - kopie katastrální mapy Sedlčany - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje V části A listu vlastnického č. 1779 pro kat. území Sedlčany je uveden jako vlastník Prádelna Sedlčany - družstvo, Na Červeném Hrádku 763, 264 01 Sedlčany (27087379). - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost V KN jsou oceňované pozemek vedeny takto: parc. č. 2365 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 2367 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 2368/2 - ostatní plocha - ostatní komunikace, parc. č. 2369/2 - trvalý travní porost.. Ve skutečnosti je na pozemku parc. č. 2365 objekt ČOV, na parc. č. 2367 objekt bývalého mlýna čp. 763 s nádvořím, na parc. č. 2368/2 je ostatní plocha - bývalé komunikace, která tvoří veřejné prostranství spolu s dalším pozemkem parc. č. 2369/2. Objekt bývalého mlýna pochází z roku 1854. V letech 1997 až 1998 byla část původního bytu ve II.NP upravena na kanceláře. Čistírna odpadních vod (ČOV) byla postavena v roce 2000. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný bývalý mlýn čp. 763 společně s příslušenstvím a pozemky se nachází jižně od říčky Mastník a je stavebně propojen s objektem prádelny na sousedním pozemku parc. č. 2366. Jedná se o část obce Sedlčany - Červený Hrádek, která není s obcí stavebně srostlá. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 1.2. Pozemek parc. č. 2367 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 Pozemek parc. č. 2365 je stavební pozemek, který je zastavěný objektem ČOV. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-3 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka - Poptávka po tomto druhu pozemků s obdobnou nemovitou věcí je výrazně nižší než nabídka. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k zaplavení objektu mlýna. III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,893 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 0,00 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III 0,00 vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,380 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,893 * 1,000 * 0,380 = 0,339 6 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 701,75 0,339 237,89 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2365 72,00 237,89 17 128,08 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří celkem 17 128,08-4 -
Ocenění staveb na pozemcích Čistírna odpadních vod na parc. č. 2368 Přízemní objekt s pultovou střechou krytou taškami. Základy s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné, strop s rovným podhledem. Podlahy z hrubého betonu. Vnitřní i vnější omítky vápenné. Dveře dřevěné hladké. Elektroinstalace. Stáří 2000 = 14 let, předpokládaná další životnost 66 let při celkové životnosti 80 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: N. vodní hospodářství Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka - Poptávka po tomto druhu pozemků s obdobnou nemovitou věcí je výrazně nižší než nabídka. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k zaplavení objektu mlýna. III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,893 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 0,00 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III 0,00 vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,380 6 i = 2-5 -
Koeficient pp = I T * I P = 0,339 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 6,30 * 11,40 = 71,82 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.NP 71,82 m 2 5,00 m 359,10 Součet 71,82 m 2 359,10 Průměrná výška podlaží: PVP = 359,10 / 71,82 = 5,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 71,82 / 1 = 71,82 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (6,30 * 11,40)*(5,00) = 359,10 m 3 zastřešení (6,30 * 11,40)*(1,20/2) = 43,09 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.NP NP 359,10 m 3 Zastřešení Z 43,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 402,19 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 10,30 100 1,00 10,30 2. Svislé konstrukce S 23,90 100 1,00 23,90 3. Stropy S 13,10 100 1,00 13,10 4. Krov, střecha S 6,10 100 1,00 6,10 5. Krytiny střech S 2,20 100 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,30 100 1,00 5,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 2,30 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata C 0,30 100 0,00 0,00 13. Okna C 4,20 100 0,00 0,00-6 -
14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 7,10 100 1,00 7,10 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 3,30 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 2,70 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,30 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 78,10 Koeficient vybavení K 4 : 0,7810 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 3 247,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0119 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7810 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0950 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 634,57 Plná cena: 402,19 m 3 * 3 634,57 Kč/m 3 = 1 461 787,71 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 66 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 80 = 17,5 % Koeficient opotřebení: (1-17,5 % / 100) * 0,825 Výpočet ceny technologického zařízení Technologie ČOV 100 000,00Kč 46,67 % + 53 330,- Kč Hodnota technologického zařízení celkem = 53 330,- Kč Upravená cena technologického zařízení (vybavení) + 53 330,- Kč Nákladová cena stavby CS N = 1 259 304,86 Kč Koeficient pp * 0,339 Cena stavby CS = 426 904,35 Kč Čistírna odpadních vod - zjištěná cena = 426 904,35 Kč Cena staveb celkem = 426 904,35 Kč Pozemek parc. č. 2365 - zjištěná cena = 444 032,43 Kč - 7 -
1.2. Pozemek parc. č. 2367 Pozemek parc. č. 2367 je zastavěn mlýnem čp. 763 a nádvořím. Pozemek parc. č. 2368/2 je veden jako ostatní plocha - ostatní komunikací, ale ve skutečnosti se jedná o veřejné prostranství s travním porostem. Pozemek parc. č. 2369/2 je je veden jako trvalý travní porost, ale ve skutečnosti se jedná o veřejné prostranství s travním porostem. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka - Poptávka po tomto druhu pozemků s obdobnou nemovitou věcí je výrazně nižší než nabídka. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k zaplavení objektu mlýna. III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,893 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 0,00 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace II 0,00-8 -
5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III 0,00 vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,380 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,893 * 1,000 * 0,380 = 0,339 6 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 701,75 0,339 237,89 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2367 940,00 237,89 223 616,60 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 223 616,60 Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Účelové komunikace 0,50 P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce 0,90 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,383 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 4 - stavební pozemek - veřejné prostranství, park, zeleň 4 odst. 4 701,75 0,383 0,500 134,39 Typ Název 4 odst. 4 ostatní plocha - ostatní komunikace Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2368/2 468,00 134,39 62 894,52-9 -
4 odst. 4 trvalý travní porost 2369/2 17,00 134,39 2 284,63 Ostatní stavební pozemky - celkem 65 179,15 Ocenění staveb na pozemcích Mlýn čp. 763 Ocenění staveb nákladovým způsobem Jedná se o čtyřpodlažní budovu, která byla původně rozdělena na část skladovací (sýpky), část vodního hospodářství (bývalá vodní elektrárna) a část obytnou ve II. a III.NP byly byty mlynáře. Byt ve II.NP byl zrekonstruován na kanceláře. Základy bez izolací, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva. Stropy nad I. a II.NP v obytné části klenuté, ostatní dřevěné trámové masivní. Schodiště v obytné části kamenné, ostatní dřevěné. Střecha sedlová s původní taškovou krytinou. Okna dřevěná. Dveře dřevěné. Vnitřní omítky vápenné, fasáda již bez omítek. Elektroinstalace světelná i motorová pouze v části. Dispoziční řešení: I.NP - sklady, vodní elektrárna (volný neudržovaný prostor), mlýnice (bývalá technologie mlýna), II.NP - kanceláře, sýpka, III.NP - byt bez oken a dveří, sýpka - dezolátní stav podlah i stropů - nepřístupný prostor, IV.NP - sýpka - nepřístupný prostor hrozící propadnutí. Stáří 1854 = 160 let, částečné úpravy pouze v prostorách bytu ve II.NP - modernizace na kanceláře - 16 let. Celkové opotřebení je stanoveno analyticky podle stáří a opotřebení jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Statický posudek č. 20/2014 ze dne 10.2.2014 vypracovaný Ing. Jaroslavem Cikánem, CSc. hodnotí celý objekt jako staticky nestabilní a nevyhovující, kromě části kde jsou kanceláře. V celém objektu jsou trhliny ve zdivu, stropy a krovy jsou napadené dřevomorkou. Střešní krytina se rozpadá. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 32,40 * 13,40 = 434,16 II.NP 32,40 * 13,40 = 434,16 II.NP 32,40 * 13,40 = 434,16 IV.NP 32,40 * 13,40 = 434,16 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.NP 434,16 m 2 3,95 m 1 714,93 II.NP 434,16 m 2 3,40 m 1 476,14-10 -
II.NP 434,16 m 2 4,05 m 1 758,35 IV.NP 434,16 m 2 3,25 m 1 411,02 Součet 1 736,64 m 2 6 360,44 Průměrná výška podlaží: PVP = 6 360,44 / 1 736,64 = 3,66 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 736,64 / 4 = 434,16 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (32,40 * 13,40)*(3,95) = 1 714,93 m 3 II.NP (32,40 * 13,40)*(3,40) = 1 476,14 m 3 II.NP (32,40 * 13,40)*(4,05) = 1 758,35 m 3 IV.NP (32,40 * 13,40)*(3,25) = 1 411,02 m 3 zastřešení (32,40 * 13,40)*(4,25/2) = 922,59 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.NP NP 1 714,93 m 3 II.NP NP 1 476,14 m 3 II.NP NP 1 758,35 m 3 IV.NP NP 1 411,02 m 3 zastřešení Z 922,59 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 7 283,03 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100 0,46 6,03 2. Svislé konstrukce P 30,40 100 0,46 13,98 3. Stropy P 13,80 100 0,46 6,35 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů P 3,90 92 0,46 1,65 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 8 1,00 0,31 8. Úprava vnějších povrchů P 2,70 100 0,46 1,24 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody S 1,80 50 1,00 0,90 10. Schody P 1,80 50 0,46 0,41 11. Dveře P 2,40 92 0,46 1,02 11. Dveře S 2,40 8 1,00 0,19-11 -
12. Vrata C 3,00 100 0,00 0,00 13. Okna P 3,40 92 0,46 1,44 13. Okna S 3,40 8 1,00 0,27 14. Povrchy podlah P 3,00 92 0,46 1,27 14. Povrchy podlah S 3,00 8 1,00 0,24 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace P 6,10 20 0,46 0,56 16. Elektroinstalace S 6,10 10 1,00 0,61 16. Elektroinstalace C 6,10 70 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 46,37 Koeficient vybavení K 4 : 0,4637 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100,00 0,46 6,03 13,00 160 200 80,00 10,4000 2. Svislé konstrukce P 30,40 100,00 0,46 13,98 30,14 160 180 88,89 26,7914 3. Stropy P 13,80 85,00 0,46 5,40 11,65 160 160 100,00 11,6500 3. Stropy P 13,80 15,00 0,46 0,95 2,05 160 180 88,89 1,8222 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 15,10 160 160 100,00 15,1000 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 6,25 80 80 100,00 6,2500 7. Úprava vnitřních povrchů P 3,90 92,00 0,46 1,65 3,56 160 160 100,00 3,5600 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 8,00 1,00 0,31 0,67 16 56 28,57 0,1914 8. Úprava vnějších povrchů P 2,70 100,00 0,46 1,24 2,67 160 160 100,00 2,6700 10. Schody S 1,80 50,00 1,00 0,90 1,94 160 200 80,00 1,5520 10. Schody P 1,80 50,00 0,46 0,41 0,88 160 160 100,00 0,8800 11. Dveře P 2,40 92,00 0,46 1,02 2,20 160 160 100,00 2,2000 11. Dveře S 2,40 8,00 1,00 0,19 0,41 16 40 40,00 0,1640 13. Okna P 3,40 92,00 0,46 1,44 3,11 160 160 100,00 3,1100 13. Okna S 3,40 8,00 1,00 0,27 0,58 16 50 32,00 0,1856 14. Povrchy podlah P 3,00 92,00 0,46 1,27 2,74 160 160 100,00 2,7400 14. Povrchy podlah S 3,00 8,00 1,00 0,24 0,52 16 30 53,33 0,2773 16. Elektroinstalace P 6,10 20,00 0,46 0,56 1,21 160 160 100,00 1,2100 16. Elektroinstalace S 6,10 10,00 1,00 0,61 1,32 16 40 40,00 0,5280 Opotřebení: 91,3 % - 12 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9352 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8738 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4637 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1360 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 607,43 Plná cena: 7 283,03 m 3 * 1 607,43 Kč/m 3 = 11 706 960,91 Kč Zdůvodnění použití snížení ceny v důsledku morálního opotřebení: Podle statika je objekt určen k úplné rekonstrukci, ale zůstává otázka pro jaký účel využití. V žádném případě tento objekt nemůže sloužit účelu, pro který byl původně postaven. Přidané morální opotřebení: 5 % Koeficient opotřebení: (1- (91,3 + 5)% /100) * 0,037 Mlýn čp. 763 - zjištěná cena = 433 157,55 Kč Studna vrtaná Vrtaná studna o průměru 250 mm a hloubce 30 m s el. čerpadlem. Stáří 16 let, předpokládaná další životnost 34 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: vrtaná Hloubka studny: 30,00 m Profil studny: 250 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 30,00 m * 2 380,- Kč/m + 71 400,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,- Kč/ks + 12 840,- Kč Základní cena celkem = 84 240,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Upravená cena studny = 193 920,48 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 50 = 32,0 % Koeficient opotřebení: (1-32,0 % / 100) * 0,680 Studna vrtaná - zjištěná cena = 131 865,93 Kč - 13 -
Přípojka vody Vodovodní přípojka z PE v délce 98 m DN 40 mm. Stáří 16 let, předpokládaná další životnost 44 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm Délka: 98,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m = 360,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Základní cena upravená cena Kč/m = 828,72 Plná cena: 98,00 m * 828,72 Kč/m = 81 214,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 60 = 26,7 % Koeficient opotřebení: (1-26,7 % / 100) * 0,733 Přípojka vody - zjištěná cena = 59 530,27 Kč Přípojka kanalizace Kanalizační přípojka z plastových trub v délce 22 m DN 150 mm. Stáří 16 let, předpokládaná další životnost 44 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm Délka: 22,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m = 1 240,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2960 Základní cena upravená cena Kč/m = 2 847,04 Plná cena: 22,00 m * 2 847,04 Kč/m = 62 634,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 60 = 26,7 % Koeficient opotřebení: (1-26,7 % / 100) * 0,733 Přípojka kanalizace - zjištěná cena = 45 911,37 Kč - 14 -
Rekapitulace nákladové ceny staveb: Mlýn čp. 763 Studna vrtaná Přípojka vody Přípojka kanalizace 433 157,55 Kč 131 865,93 Kč 59 530,27 Kč 45 911,37 Kč 670 465,12 Kč Nákladové ceny - celkem = 670 465,12 Kč Ocenění výnosovým způsobem Výnos z uvažovaného nájemného Po prohlídce oceňovaného, povodněmi poškozeného a neužívaného objektu, bez řádné údržby, uvažuji s fiktivním pronájmem II.NP mlýna - kanceláří za sazbu 400,- Kč/m2/rok a sýpky za sazbu 400,- Kč/m2/rok. Vnitřní prohlídka nemovitosti včetně zaměření podlahových ploch pro možný pronájem byla provedena za účasti objednavatele posudku. Obvyklé nájemné (sazby) bylo stanoveno na základě vlastních zkušeností s pronájmy kanceláří a skladovacích prostorů v Sedlčanech a blízkém okolí a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu. Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro zemědělství Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,00 % Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Výnos [Kč] [Kč/m 2 ] [Kč/měsíc] II.NP - kanceláře 84,20 400,- 2 806,67 33 680,- II.NP - sýpka - sklad 156,40 200,- 2 606,67 31 280,- Výnosy celkem 64 960,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 64 960,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 223 616,60 Kč - výměra stavebního pozemku: 940,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 434,16 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: 103 282,32 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 5 164,12 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 64 960,00 * 40 % - 25 984,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = 33 811,88 Kč Míra kapitalizace 6,00 % / 6,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 563 531,30 Kč - 15 -
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 670 465,12 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 563 531,30 Kč Rozdíl R = 106 933,82 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R = 584 918,06 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = 584 918,06 Kč Cena staveb celkem = 584 918,06 Kč Pozemek parc. č. 2367 - zjištěná cena = 873 713,81 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 612 674,10 Kč 1.2. Pozemek parc. č. 2367 873 713,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 486 387,90 Kč Celkem 1 486 387,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 486 387,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 444 032,40 Kč 1.2. Pozemek parc. č. 2367 873 713,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 317 746,20 Kč Celkem 1 317 746,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 317 746,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 317 750,- Kč slovy: Jedenmiliontřistasedmnácttisícsedmsetpadesát Kč - 16 -
Odhad obvyklé ceny: V období posledních 12-ti měsíců nebyl zjištěn žádný prodej obdobných pozemků včetně nemovitých věcí v obci Sedlčany a ani v blízkém okolí a to jak vyhodnocením nabídek z internetu Sreality.cz, tak i šetřením u realitních kanceláří v regionu. Ve vzdálenosti do 10-ti km se pozemky včetně staveb převážně pro zemědělské využití nabízejí na internetu následovně: Nabídka Dublovice montovaná hala dílen na okraji obce. Užitná plocha o celkové výměře 300 m2 za 2 690 000,- Kč, což činí 8 967,- Kč/m 2. Tato cena je podle mého názoru značně nadhodnocená. Nabídka Svatý Jan - Drážkov na okraji části obce Drážkov je zemědělský areál (výrobně skladový kravín, odchovna prasat a další objekty) bývalého ZD. Celková výměra užitné plochy 4 195 m 2 za 2 849 000,- Kč, což činí 679,- Kč/m 2. Podle mého názoru se jedná o neprodejný areál jako celek. Nabídka Kosova Hora areál bývalých Staviv přízemní halový zděný objekt na okraji obce. Hala o zastavěné ploše 408 m 2 za 2 610 000,- Kč, což činí 6 397,- Kč/m 2. Prodej je včetně okolních pozemků o výměře 4 610 m 2. Nabízená cena je neúměrně vysoká s ohledem na velmi špatný stav objektu. Tyto nabídky jsou uvedené pouze pro informaci o cenách těchto nabízených pozemků včetně nemovitých věcí stavebních objektů, které nelze využít pro srovnání s oceňovaným a značně zchátralým objektem mlýna. Z tohoto důvodu nemůže být použito srovnávací metody při zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Po zvážení všech okolností a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu podle jediného možného způsobu a to podle vyhl. č. 441/2013 Sb. v celkové výši 1 317 750,- Kč V Příbrami 6.7.2014 Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail: petr.lazinka@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.3.1985 číslo jednací Spr. 951 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4873/56/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4873/56/2014. - 17 -
Pohled na mlýn čp. 763 Mlýn II.NP - bývalá sýpka Mlýn - II.NP kanceláře Mlýn - III.NP bývalý byt Mlýn - III.NP bývalý byt - 18 -