Znalecký posudek číslo 305/09-6179 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Areál č.p. 5 s příslušenstvím a pozemky 273 71 Beřovice Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Kladno, kú Beřovice, kód kú 603201, LV 229 Stavba s pozemkem, č.p. 5, p.č. st.4, p.č. 61 VLASTNÍK: Karel Svoboda, Na Návsi 6, zadní Třebáň, 267 29, IČO/RČ: 521011/215 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 002 Ex 130/02 OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Praha 2 Adresa objednatele: Malá Štěpánská 3, 120 00 Praha 2 IČ DIČ telefon Fax e-mail ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Jan Skyva Adresa zhotovitele: Buzulucká 3, 160 00 Praha 6 IČ DIČ Telefon Fax e-mail 603 511 900 janskyva@seznam.cz Datum místního šetření: 16.12.2009 Datum zpracování: 17.1.2010 Počet stran: 8 Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 Vyhotovení číslo:
- 2 - STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r. 1947 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 1996 Stavebně technický stav: novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů: 1 Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydlení a podnikání částečně obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákup zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/sil. I.tř sil. II/III. tř. Negat.vlivy okolí: dálnice/i.tř železniční tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Rizika nemovitosti: Objekty jsou z velké části nevyužívané a nevyklizené, mají charakter neudržovaného sběrného dvora. Vklad investic do nemovitosti v příštích obdobích: Očekávaný vklad investic v období okamžité min na dokončení 1-2 roků 5 roků - rozpočet, odhad investic v Kč 1 000 000,- 2 500 000,- 0,- 0,- PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná (do 6 měsíců) (od 6 do 12 měsíců) (nad 1 rok) SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Minimální při rek. Porovnávací hodnota Cena podle cenového předpisu Obvyklá cena 1 949 900,- Kč 1 950 000,- Kč Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Porovnávané objekty odpovídají po technické i polohové stránce oceňovanému objektu. Rozdíly jsou zohledněny příslušnými koeficienty. Seznam příloh: porovnávané objekty, fotodokumentace
- 3 - Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a Budova č.p. 5 s příslušenstvím a pozemky pozemků Přehled všech vlastníků Karel Svoboda Na Návsi 6, Zadní Třebáň 267 29 Přehled podkladů Výpis z KN, kopie katastrální mapy,podklady pro porovnávací metodu, informace a údaje sdělené objednatelem posudku, skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 17.12.2009 Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti Obec Beřovice poblíž města Slaný Centrum obce Není Špatný technický stav - jeden objekt je vyhořelý Popis jednotlivých staveb Základní popis Prodejna a sklad ( částečně vyhořelá), žampionárna, stodola, kolna Druh stavby - účel využití Objekt k bydlení, event. k podnikání Dokumentace Částečná PD v částech, které zobrazuje odpovídá skutečnosti Způsob užívání V současnosti provizorní bydlení, jinak nevyužívaný Popis tech. stavu stavby Špatný, neudržovaný Údaje o stáří a provedených 1947, rekonstrukce1996 rekonstrukcích Pozemky Základní popis každého pozemku Trvalé porosty Věcná břemena St. 4 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 61 - zahrada Ano náletové Nejsou Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Areál č.p. 5 Oceňovaný objekt je komplex budov, nacházející se v k.ú. i obci ( v centru ) Beřovice, cca 5 km od města Slaný. Budova č.p. 5 je objekt obdélníkového tvaru,o půdorysných rozměrech 7,35 x 15,75 m, přízemní část využívána částečně k bydlení, část jako garáž. V roce 1993 byla využívána jako prodejna. Jedná se o objekt zděný, nepodsklepený, o 2 nadzemních podlaží.jeho technický stav je velmi špatný,část objekt je vyhořelá. Je založen na neizolovaných pasech proti zemní vlhkosti. Střecha je sedlová ( není po celé ploše objektu), stropy rovné, vnější povrch stříkaný břízolit, vnitřní omítky vápenné štukové, stropy rovné, okna dřevěná dvojitá ( některá nezasklená), podlahy cementový potěr, dlažba, vytápění lokální elektrické ( akumulační kamna), elektroinstalace světelná,
- 4 - motorová, odpadní vody odvedené do žumpy, rozvod studené vody, v sociálním zařízení umyvadlo. V současné době je vstup do bytu oknem.pod vyhořelou částí je sklep s klenbovým stropem ( dalo by se využít jako vinárna). Z inženýrských sítí je dům napojen na elektro, na veř. vodovod. Další objekt je tzv. žampionárna.je obdélníkového půdorysu o rozměrech 34,60x 10,15 m. Má sedlovou střechu s novou krytinou, klenbové stropy, klempířské konstrukce, bleskosvod. Na tento objekt navazuje bývalá kotelna ( není vybavena technologií), šířky 5,5m.Na ní navazuje zděná stodola obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou s novou krytinou, dřevěnou trámovou konstrukcí stropu, neupravenou podlahou.objekt vykazuje statické narušení ( značné trhliny na obvodové zdi). K příslušenství těchto objektů patří mříž na okně - vstupu do obydlené části objektu, televizní anténa na žampionárně, studna a kolna, která navazuje na výše zmíněnou stodolu a neudržované venkovní úpravy( vrátka, vrata, betonové sloupky, venkovní betonové schody a pod.) Výše zmíněné objekty jsou ve velmi špatném technickém stavu ( zejména vyhořelá část objektu), jsou neudržované. K objektu přísluší pozemek č.p. st. 4 o výměře 420 m2 dle KN zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 61 - zahrada o výměře 187 m 2 a náletové trvalé porosty s nulovou dendrologickou hodnotou. Druh nemovitosti: Objekty pro obchod a společné stravování Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 1758 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 1571 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,12 Výtah: ne Přípojky: voda, elektro Technický stav objektu: velmi špatný Příslušenství nemovitosti: kolna, venkovní úpravy Garáž: v objektu Stáří objektu: 62 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 530,00 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 1,000 2. Správní funkce 0,97 1,03 1,000 3. Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,000 4. Přírodní okolí 0,94 1,06 1,000 5. Obchod a služby 0,94 1,06 1,000
6. Školství 0,94 1,06 1,000 7. Zdravotnictví 0,94 1,06 1,000 8. Kultura, sport 0,94 1,06 1,000 9. Hotely ap. 0,98 1,02 1,000 10. Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,000 11. Životní prostředí 0,94 1,06 1,000 12. Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1,000 13. Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,000 14. Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,000 15. Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,000 16. Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 17. Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,000 18. Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 19. Územní plán 0,94 1,06 1,000 20. Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,000 21. Typ stavby 0,94 1,06 1,000 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 23. Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 24. Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 25. Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 26. Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,000 27. Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,000 28. Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,700 29. Údržba stavby 0,85 1,10 0,950 30. Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,000 31. Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,665 Přehled porovnatelných nemovitostí - 5 - Objekt č.: 1 Název: Hala Adresa: Hospozín u Velvar Popis: Druh nemovitosti: Budovy a haly pro průmysl, výrobu a Poloha: samostatně stojící skladování Stáří objektu: 60 roků Stav objektu: velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 700 m 2 Zastavěná plocha: 596 m 2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 900 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 1 805 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 476,80 m 2 3 785,65 Kč/m 2 4 453,71 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00
- 6-4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,00 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,00 27. Možnost dalšího rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 1,00 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celkem 0,85 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,850 Objekt č.: 2 Název: Bývalá zemědělská usedlost Adresa: Ješín u Slaného Popis: Druh nemovitosti: Obytné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 62 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 1469 m 2 Zastavěná plocha: 1300 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: částečně Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 265 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 1 201 750,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 200,00 m 2 6 008,75 Kč/m 2 6 008,75 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,00 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,00 27. Možnost dalšího rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 1,00 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celkem 1,00 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,000 Objekt č.: 3 Název: Stodola - RD Adresa: 274 01 Knovíz Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: velmi špatný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 336 m 2 Zastavěná plocha: 124 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ne Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce
- 7 - Požadovaná cena: 600 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 570 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 99,20 m 2 5 745,97 Kč/m 2 7 511,07 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,00 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,00 27. Možnost dalšího rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 1,00 29. Údržba stavby 0,90 30. Pozemky k objektu celkem 0,85 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,765 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Hala 4 453,71 2. Bývalá zemědělská usedlost 6 008,75 3. Stodola - RD 7 511,07 SJC minimum 4 453,71 SJC průměr 5 991,00 SJC maximum 7 511,07 Index oceňovaného objektu 0,665 0,665 0,665 0,665 0,665 JCO minimum 2 962,00 JCO průměr 3 984,00 JCO maximum 4 995,00 Výměry oceňované stavby 530,00 CO minimum 1569860 CO průměr 2111520 CO maximum 2647350 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: 1 569 860,- Kč 2 111 520,- Kč 2 647 350,- Kč C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = 2111520 - [0,15 * (2647350-1569860)] = 1 949 896,50 Kč Areál č.p. 5 - výsledná cena = 1 949 896,50 Kč Rekapitulace
- 8 - Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: Obvyklá cena: 1 949 900,- Kč 1 949 900,- Kč 1 950 000,-Kč slovy: jedenmiliondevětsetpadesáttisíc Kč V Praze dne 17.1.2010 Ing. Jan Skyva Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 28.4.1989 čj.spr. 840/89 pro základní obor stavebnictví a ekonomika, pro odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se zvláštní specializací- vliv stavební výroby na životní prostředí a ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 305/09-6179 znaleckého deníku. V Praze dne 17.1.2010 Ing. Jan Skyva Buzulucká 3 160 00 Praha 6