ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 43-22.13 NEMOVITOST: Rozestavěný rodinný dům, Rozestavěný rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Postřižín, k.ú. Postřižín Adresa nemovitosti: Polní, 250 70 Postřižín Vlastník stavby: 750423/0206, Pan Štěpán Černý, Stýblova 1077/42, 14900 Praha - Chodov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 750423/0206, Pan Štěpán Černý, Stýblova 1077/42, 14900 Praha - Chodov, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Adresa objednatele: Štúrova 1701/55, 14200 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324, 253 01 Hostivice Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění novostavby ve výstavbě) OBVYKLÁ CENA Současný stav 2 500 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 7.5.2013 Stav ke dni : 7.5.2013 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 3 V Hostivici, dne 26.5.2013 Ing. Jaroslava Luňáčková
NÁLEZ Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitostí LV 584 vyhotovený dálkovým přístupem dne 15.4.2013. - Kopie katastrální mapy k.ú. Postřižín, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník dne 25.5.2009 - Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovitostem 16 řadových rodinných domů Postřižín, prodávající: WILTON a.s.ič:27385639, se sídlem Praha 10, Počernická 272/96, PSČ 108 00 a kupující: TE.DEVELOPMENT s.r.o., IČ:27252191, se sídlem Praha 4, Krč, Štúrova 1701/55, PSČ 142 00. - Část stavební dokumentace - jen část technické zprávy - Souhlas s ohlášením stavby ze dne 15.1.2009, č.j. MUKV1854/2009 VYST - Údaje z internetového serveru o nabídkách prodeje nemovitostí - Skutečnosti zjištěné na místě dne 7.5.2013. Místopis Obec Postřižín se nachází asi 10 km severovýchodně od hranice prahy, v okrese Mělník, v blízkosti města Kralup nad Vltavou. Automobilové spojení je po dálnici D8. Dům je nedaleko nájezdové komunikace. Hromadná doprava do centra Prahy je autobusy PID. Plná občanská vybavenost je v Odolené Vodě, která je vzdálená cca 2km, nebo v Kralupech nad Vltavou, případně v Praze Letňanech a Proseku. Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rozestavěný rodinný dům. Rodinný dům je krajní řadový. Je nepodsklepený, obdélníkového půdorysu, má jedno nadzemní podlaží a podkroví rozdělené do dvou úrovní. Svislé nosné konstrukce jsou z keramických bloků Porotherm, na betonových základových pasech a základové desce. Strop je železobetonový, schodiště je železobetonové, do vrchní části podkroví není dokončeno. V podkroví je sádrokartonový podhled. Střecha je sedlová s krytinou z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou vápenocementové se silikonovým fasádním nátěrem. Okna jsou plastová, střešní okna dřevěná Velux. Vchodové dveře jsou plastové. Objekt je napojen na veřejnou síť vody, el. energie a kanalizace. Stav rozestavěnosti rodinného domu je ve fázi hrubé stavby, nejsou vybudovány příčky. Po dostavbě by měl mít dům vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, vnitřní dveře foliované do obložkových zárubní. Podlahy budou plovoucí lamino a keramická dlažba. Vytápění bude el. kotlem, radiátory deskové, TUV z el. boileru. Vybavení kuchyně bude kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči. budou provedeny obklady v koupelně a za kuchyňskou linkou. na pozemku před domem budou dvě parkovací stání. Pozemky St.454 a parc.č.53/8 jsou rovinné, na části zahrady svah, oplocené a tvoří jednotný funkční celek. Celková rozloha těchto pozemků je: 245m 2. Pozemky jsou přístupné ze zpevněné asfaltové komunikace. Navrhovaná dispozice: 1NP - chodba 7,59 m 2 - obývací pokoj 35,40m 2 - koupelna 5,03m 2-2 -
- wc 1,48m 2 - spíž 1,41m 2 - komora 1,75m 2 - kuchyně 7,95m 2 2NP - chodba 7,42m 2 - wc 1,26m 2 - koupelna 3,05m 2 - pokoj 13,85m 2 - komora 1,58m 2 - obývací pokoj s kk 15,56m 2 podkroví - ložnice 28,70m 2 OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rozestavěný rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rozestavěný rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rozestavěný rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111-3 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1NP 75,45 m 2 3,34 m podkroví 75,45 m 2 5,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP (75,45)*(3,34) = 252,00 m 3 podkroví (75,45)*(5,70/2)+25 = 240,03 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP NP 252,00 m 3 podkroví Z 240,03 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 492,03 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz Dok 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 8,24 100,00 8,24 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 21,30 100,00 21,30 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 7,93 90,00 7,14 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,34 100,00 7,34 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 3,42 100,00 3,42 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 0,90 100,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 5,83 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,81 100,00 2,81 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,31 0,00 0,00 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 1,01 70,00 0,71 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,22 10,00 0,32 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,23 100,00 5,23 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,21 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,01 0,00 0,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,23 0,00 0,00 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,32 0,00 0,00 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 0,60 100,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 3,22 0,00 0,00-4 -
20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,91 0,00 0,00 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,12 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 4,12 0,00 0,00 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,30 0,00 0,00 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 3,42 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 99,50 Rozestavěnost: 58,01 Koeficient vybavení K 4 : 0,9950 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z celku části 1. Základy S 8,24 100,00 8,24 14,21 4 190 2,11 0,2998 2. Zdivo S 21,30 100,00 21,30 36,72 4 190 2,11 0,7748 3. Stropy S 7,14 100,00 7,14 12,31 4 190 2,11 0,2597 4. Střecha S 7,34 100,00 7,34 12,65 4 145 2,76 0,3491 5. Krytina S 3,42 100,00 3,42 5,90 4 75 5,33 0,3145 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 0,90 1,55 4 75 5,33 0,0826 8. Fasádní omítky S 2,81 100,00 2,81 4,84 4 55 7,27 0,3519 11. Schody S 0,71 100,00 0,71 1,22 4 190 2,11 0,0257 12. Dveře S 0,32 100,00 0,32 0,55 4 75 5,33 0,0293 13. Okna S 5,23 100,00 5,23 9,02 4 75 5,33 0,4808 18. Bleskosvod S 0,60 100,00 0,60 1,03 4 45 8,89 0,0916 Opotřebení: 3,0598 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9950 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9230 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 8 951,68 Plná cena: 492,03 m 3 * 8 951,68 Kč/m 3 = 4 404 495,11 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,5801 Nedokončená stavba = 2 554 871,43 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 3,0598 % Úprava ceny za opotřebení - 78 173,96 Kč Rozestavěný rodinný dům - zjištěná cena = 2 476 697,48 Kč - 5 -
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9230 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,9230 144,44 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,9230 57,77 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 454 73,00 144,44 10 544,12 nádvoří 28 odstavec 5 orná půda 53/8 172,00 57,77 9 936,44 Stavební pozemky - celkem 20 480,56 Pozemky - zjištěná cena = 20 480,56 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rozestavěný rodinný dům 2 476 697,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 476 697,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 20 480,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 20 480,60 Kč Celkem 2 497 178,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 497 178,10 Kč - 6 -
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rozestavěný rodinný dům Věcná hodnota dle THU Z cenového ukazatele ve stavebnictví pro rok 2013 - jedná se o budovu pro bydlení, domy rodinné jednobytové, svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků cena 5000kč/m³ bez DPH. Cena s DPH...6050Kč/m³. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1NP 75,45 m 2 3,34 m podkroví 75,45 m 2 5,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP (75,45)*(3,34) = 252,00 m 3 podkroví (75,45)*(5,70/2)+25 = 240,03 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP 252,00 m 3 podkroví 240,03 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 492,04 m 3 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z celku části 1. Základy S 8,28 100,00 8,28 8,29 4 190 2,11 0,1749 2. Zdivo S 21,41 100,00 21,41 21,42 4 190 2,11 0,4520 3. Stropy S 7,98 100,00 7,98 7,99 4 190 2,11 0,1686 4. Střecha S 7,37 100,00 7,37 7,37 4 140 2,86 0,2108 5. Krytina S 3,43 100,00 3,43 3,43 4 75 5,33 0,1828 6. Klempířské konstrukce S 0,91 100,00 0,91 0,91 4 75 5,33 0,0485 7. Vnitřní omítky S 5,86 100,00 5,86 5,86 4 75 5,33 0,3123 8. Fasádní omítky S 2,83 100,00 2,83 2,83 4 55 7,27 0,2057 10. Vnitřní obklady S 2,32 100,00 2,32 2,32 4 45 8,89 0,2062 11. Schody S 1,01 100,00 1,01 1,01 4 190 2,11 0,0213 12. Dveře S 3,23 100,00 3,23 3,23 4 75 5,33 0,1722 13. Okna S 5,25 100,00 5,25 5,25 4 75 5,33 0,2798 14. Podlahy obytných místností S 2,22 100,00 2,22 2,22 4 75 5,33 0,1183-7 -
15. Podlahy ostatních místností S 1,01 100,00 1,01 1,01 4 75 5,33 0,0538 16. Vytápění S 5,25 100,00 5,25 5,25 4 45 8,89 0,4667 17. Elektroinstalace S 4,34 100,00 4,34 4,34 4 45 8,89 0,3858 18. Bleskosvod S 0,61 100,00 0,61 0,61 4 45 8,89 0,0542 19. Rozvod vody S 3,23 100,00 3,23 3,23 4 45 8,89 0,2871 20. Zdroj teplé vody S 1,92 100,00 1,92 1,92 4 35 11,43 0,2195 22. Kanalizace S 3,13 100,00 3,13 3,13 4 55 7,27 0,2276 23. Vybavení kuchyně S 0,51 100,00 0,51 0,51 4 25 16,00 0,0816 24. Vnitřní vybavení S 4,14 100,00 4,14 4,14 4 55 7,27 0,3010 25. Záchod S 0,30 100,00 0,30 0,30 4 55 7,27 0,0218 26. Ostatní S 3,43 100,00 3,43 3,43 4 100 4,00 0,1372 Součet upravených objemových podílů: 99,97 Opotřebení: 4,7897 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 75 Užitná plocha [m 2 ] 122 Obestavěný prostor [m 3 ] 492,04 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 540 Rozestavěnost 59,10 100,00 Reprodukční hodnota (RC) [Kč] 1 741 850 2 947 293 Stáří [roků] 4 4 Další životnost [roků] 96 96 Opotřebení 4,79 4,79 Věcná hodnota (VH) Kč 1 658 421 2 806 127 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky St.454, parc.č.53/8 nachází se v obci Postřižín, k.ú. Postřižín, okres Mělník a tvoří jednotný funkční celek. Pozemky jsou přístupné po zpevněné asfaltové komunikaci. Pozemky: - St.454 - zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 73 m 2 - parc.č.53/8 - orná půda 172 m 2 Na pozemku je travní porost a nálety. Celková rozloha těchto pozemků je: 245m 2. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Postřižín Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] - 8 -
KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 822 1 264 000 1 537,71 0,95 1 460,82 Popis pozemku: Pozemek ke stavbě ŘRD s plochou parcely od 290m2 či ke stavbě RD s plochou parcely od 822m2, obec Postřižín. Ing. sítě: voda, elektřina, kanalizace. Podmínkou prodeje pozemku je i výstavba RD od majitele - stavební společnost. Dopravní spojení 10 minut od centra Letňan, bus spojení do Kobylis 15 minut. V obci je obchod, do 2km je škola, školka, lékař, obchody, pošta. Lokalita: Postřižín - Duhová KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 290 362 500 1 250,00 0,95 1 187,50 Popis pozemku: Stavební pozemek o velikosti 290 m2 ležícího na okraji poklidné Středočeské obce Postřižín. Ta se nachází necelých 15 km od Prahy. Obec Postřižín, se rozprostírá nedaleko od teplické dálnice D8 (sjezd Kralupy nad Vltavou) a 15km od nákupního centra TESCO Letňany. Stejná vzdálenost je i na metro C Kobylisy, odkud do Postřižína jezdí pravidelné linky PID. Centrum Prahy je dostupné za 30minut. Stavební pozemek je kompletně zasíťován a přístupný po zkolaudované příjezdové komunikaci ze zámkové dlažby, která již byla převedena do majetku obce. Pozemek je určen pro výstavbu ŘRD (na výběr dva typy - Baček 1 (5+1), Baček 2 (6+1), je orientován na Jihozápad, je tudíž velmi slunný. Občanská vybavenost spolu s veškerou infrastrukturou (banky, bankomaty, spořitelna, pošta, školka, škola, zdravotnické zařízení, nákupní centrum) se nachází v 1,8km vzdálené Odolené Vodě případně v 5km vzdálených Kralupech nad Vltavou, a samozřejmě v nedaleké Praze. Lokalita: U potoka, Postřižín KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 753 1 190 000 1 580,35 0,95 1 501,33 Popis pozemku: Stavební pozemek o výměře 753 m2, zasíťovaný (vodovod, kanalizace, elektřina), ulice U Potoka a Krajní v zástavbě nových rodinných domů, ohrazen plotem z pískovce s výplní ze dřeva, u plotu okrasné keře, pozemek je zatravněn. Bezproblémové a rychlé spojení do Prahy 12 km k metru C - Kobylisy. Průměrná jednotková cena 1 383,22 Kč/m 2 Stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 454 73 1 383 100 959 nádvoří orná půda 53/8 172 1 383 237 876 Celková výměra pozemků 245 Hodnota pozemků celkem 338 835-9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rozestavěný rodinný dům 2 476 698,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 20 481,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rozestavěný rodinný dům 1 658 421,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 338 800,00 Kč Současný stav Budoucí stav Věcná hodnota 1 997 256 Kč 2 806 127 Kč Hodnota pozemku 338 835 Kč Zjištěná cena dle vyhlášky 2 497 178 Kč Obvyklá cena 2 500 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. Vzhledem k tomu, že rodinný dům není dokončen, není možné použít porovnávací metodu ani metodu výnosovou, výpočet ocenění bude provedeno věcnou hodnotou a administrativní cenou. Věcná hodnota (nákladová) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení ( v tomto případě je určeno procento rozestavěnosti). Reprodukční cena je v tomto případě zjištěna z cenového ukazatele ve stavebnictví pro rok 2013 (URS Praha). Ocenění pozemku je provedeno porovnávací metodou. Administrativní cena je cena zjištěná podle platného cenového předpisu, t.j. v daném případě podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008, vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb a vyhlášky č.450/2012sb. - 10 -
Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - rozestavěného rodinného domu s příslušenstvím a pozemky St.454 a parc.č. 53/8, vše k.ú. Postřižín, obec Postřižín, okres Mělník ve výši přibližující se administrativní ceně nemovitosti. Administrativní cena nemovitosti zohledňuje prodejnost v dané lokalitě koeficientem prodejnosti a pro daný případ je objektivnější. 2 500 000,- Kč Slovy: dvamilionypětsettisíc Kč V Hostivici, 26.5.2013 Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324 253 01 Hostivice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 43-22.13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 43-22.13. - 11 -
pohled z ulice pohled ze zahrady - 12 -
- 13 -