ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4-555/12 o ceně nemovitostí - domu č.p. 327, vedlejší stavby, venkovních úprav, pozemků a trvalých porostů, vše v k.ú. Sudoměřice Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Svoboda Josef 696 66 Sudoměřice 327 Zpeněžení majetkové podstaty dlužníka nedobrovolná dražba Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č. 387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. Oceněno ke dni: 14.května 2012 Posudek vypracoval: Ing. Emanuel Marek Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran textu a 3 strany příloh V Mikulčicích, dne 20.května 2012
1. NÁLEZ Zadání Znalci se ukládá,aby stanovil obvyklou cenu nemovitosti na LV č.107 pro k.ú. Sudoměřice. Ocenění je vypracováno v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. Jedná se o návrh obvyklé hodnoty rodinného domu č.p. 327 v k.ú. Hrušky včetně součástí, příslušenství a pozemků. 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Celá nemovitost se skládá z objektů a úprav uvedených v bodě 1.4 tohoto posudku. Nachází se v severozápadní části obce při silnici č. 4262. Při pohledu z ulice je v pravé části parcely postavena stavba domu. Jedná se o pravou část rodinného dvojdomu. Je ve tvaru "L". Po levé straně je proluka umožňující vjezd do dvora. Za domem je po levé straně situována vedlejší stavba - garáž, za ní je zahrada. Nemovitost je oplocena, zčásti i ploty sousedů. Dům byl postaven v roce 1941. V roce 1977 byla provedena přístavba verandy a jedné obytné místnosti na místě původního objektu, rekonstrukce koupelny, rozvody el. instalace a nová střešní krytina, před 5 lety výměna oken. Obestavěný prostor rekonstruované části činí cca 30 % z obestavěného prostoru celého domu. Ve dvoře je situována vedlejší stavba, která slouží jako garáž a dílna. Je to objekt přízemní, nepodsklepený, se střechou zčásti plochou a zčásti sedlovou, obvodové zdivo tl. 15 cm s pilířky, krytina pálená a živičná, el. instalace světelná a motorová. Objekty nemovitostí byly ke dni ocenění napojeny na elektřinu, kanalizaci a vodovod a měly přístup umožněn po zpevněné komunikaci. Pozn.: Rodinný dům má obestavěný prostor menší než 1100m 3, proto je ocenění provedeno porovnávacím způsobem dle 26a vyhl. V ceně je dle odst. (5) tohoto zahrnuta i cena venkovních úprav (zpevněné plochy, oplocení, vrata, venkovní schodiště, udírna, přípojky sítí). V ceně je rovněž zahrnuta cena vedlejší stavby, tvořící příslušenství oceňovaného domu, neboť výměra její zastavěné plochy není větší než 25 m 2 (3,30*6,40 = 21,12m 2 ). 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Hodoníně č. LV 107, dne 14.srpna 1996, zakázka 1208-96/70. Projekt stavebních úprav včetně žádosti o povolení rekonstrukce části RD z 20.4.1976 zaslaný na MNV Sudoměřice. Stavební povolení rekonstrukce ze dne 26.7.1976 vydané komisí výstavby MNV Sudoměřice. - 2 -
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 107 pro k.ú. Sudoměřice zapsáni: Svoboda Josef, Sudoměřice 327, 696 66 Sudoměřice 820228/4321 1.4 Prohlídka Oceněná nemovitost byla znalcem prohlédnuta dne 14. května 2012 za účasti majitele nemovitosti. 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou - č.p. 327 2) Zemní sklep zděný nebo betonový 3) Stavební pozemek - p.č. 634 zast.pl.obj.bydlení 4) Zahrada-funkční celek se stav. poz. - p.č. 633 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ A) CENY ZJIŠTĚNÉ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU 2.1 Rodinný dům se šikmou střechou - č.p. 327 Oceněno podle 26a vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o dům přízemní s podkrovím, podsklepený, v uliční zástavbě, tvořící se sousedním domem dvojdomek se společnou vnitřní zdí. Dispozičně sestává: v přízemí v původní části z kuchyně, 1 pokoje, chodby, koupelny s WCa schodiště v rekonstr. části z verandy a 1 pokoje v podkroví ze 2 pokojů, spíže a chodby v suterénu z uhelny, chodby, kotelny, schodiště, skladu a místnosti Konstrukční a technické řešení domu je zřejmé z údajů uvedených v odstavci 2.1.4. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 5,80*16,15*2,30 + 5,70*5,80*2,25 = 289.83 m 3 Vrchní stavba 5,80*16,15*3,05 + (5,70*5,80 + 5,85*2,85)*2,70 = 419.97 m 3 Zastřešení 5,80*16,15*(0,20 + 5,00/2) + 1,80*2,50*3,00/3 = 257.41 m 3-4 - celkem = 967.21 m 3 2.1.4 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části 1. Základy vč. zemních prací Běžné zakládání s izolací proti vlhkosti. standard 0.05400 100% 2. Svislé konstrukce Zdivo v tl.45 cm v původní části domu, v rekonstruované části zdivo tl. 37.5 cm. standard 0.23400 75% podstandard 0.23400 25% -0.0585 3. Stropy S rovným podhledem nespalné a polospalné. standard 0.09100 100% 4. Zastřešení mimo krytinu Krov sedlový nad původní částí, plochá střecha nad rekonstruovanou částí. standard 0.05400 100%
5. Krytiny střech Pálená nad původní částí, živičná svařovaná nad rekonstruovanou částí. standard 0.03300 100% 6. Klempířské konstrukce Dešťové žlaby a svody z pozinkovaného plechu včetně parapetů. podstandard 0.00800 100% 7. Vnitřní omítky Vápenné štukové, v části suterénu obklad na bázi dřeva. standard 0.06100 100% 8. Fasádní omítky Břízolit. standard 0.02800 100% 9. Vnější obklady Sokl obložený keramickými obkládačkami v rekonstruované části, kamenný obklad v původní části. standard 0.00500 100% 10. Vnitřní obklady Koupelny, vany, WC, kuchyně. standard 0.02200 100% 11. Schody Dřevěné s podstupnicemi do podkroví, betonové do suterénu. standard 0.02300 100% 12. Dveře Hladké plné nebo prosklené. standard 0.03200 100% 13. Okna Dřevěná dvojitá v přízemí a v podkroví a jednoduchá ocelová v suterénu a na verandě. standard 0.05100 70% podstandard 0.05100 30% 14. Podlahy obytných místností Palubky. podstandard 0.02100 100% 15. Podlahy ostatních místností Keramické dlažby, v suterénu pouze cem. potěr. standard 0.01300 60% podstandard 0.01300 40% 16. Vytápění Ústřední s kotlem na tuhá paliva, radiátory ocelové. standard 0.05300 100% 17. Elektroinstalace Světelný proud, pojistky šroubovací i jističe. podstandard 0.04200 100% 18. Bleskosvod Ano. standard 0.00600 100% 19. Rozvod vody Studená a teplá. standard 0.02900 100% 20. Zdroj teplé vody Bojler. - 5 -
standard 0.01700 100% 21. Instalace plynu Není. chybí 0.00500 100% 22. Kanalizace Odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC. standard 0.02700 100% 23. Vybavení kuchyní Plynový sporák na PB. podstandard 0.00500 100% 24. Vnitřní hygienické vybavení Vana ocelová, umyvadlo. standard 0.04300 100% 25. Záchod Standardní splachovací. standard 0.00300 100% 26. Ostatní Není. chybí 0.04000 100% 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 1-0.10 Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.05 Negativní *) Celkem -0.15 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.15 = 0.850 2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci 2 0.00 Okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 2 0.00 Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci 2 0.00 Pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci 3 0.03 Základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v obci 2 0.00 Pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava 2 0.00 Omezené dopravní spojení - 6 -
8. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí 1-0.06 Vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.03 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.03 = 0.970 2.1.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 3 C Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 2-0.01 Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 1 0.00 Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) 5 0.08 Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 3 0.05 Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 3 0.01 Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.5950 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 71 let) Celkem 0.13 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.13) x 0.5950 = 0.672-7 -
2.1.8 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.247,- I: index cenového porovnání x 0.5540 I = It x Ip x Iv = 0.850 x 0.970 x 0.672 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.798,84 Cena za celý obestavěný prostor 967.21 m 3 = Kč 1.739.854,10 Rodinný dům se šikmou střechou - č.p. 327 Cena celkem Kč 1.739.856,- 2.2 Zemní sklep zděný nebo betonový Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 15. 2.2.1 Popis Jedná se o zemní sklep před domem, přístupný ze suterénu. Je proveden z cihel plných s klenutým stropem a el. osvětlením a slouží k výrobě a skladování vína. 2.2.2 Dílčí velikosti objektu Výměra 1 2.45*4.65*(0.80 + 1.20*3.14/4) = 19.85 m 3 2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50%. 2.2.4 Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 19.85 m 3 x 1.800,- Kč/m 3 = Kč 35.730,- CZCC: 242 SKP: 46.39.99 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.3390 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.8240 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 58.534,16 Cena stavby bez opotřebení = Kč 58.534,16 Snížení ceny za opotřebení 50% - Kč 29.267,08 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 29.267,08 Zemní sklep zděný nebo betonový Cena celkem Kč 29.267,- 2.3 Stavební pozemek - p.č. 634 zast.pl.obj.bydlení Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.3.1 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% 2.3.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 36,87 (35 + (1252-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 36,87-8 -
Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 40,56 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.8240 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 72,02 Cena za celou výměru 516.00 m 2 = Kč 37.161,22 Stavební pozemek - p.č. 634 zast.pl.obj.bydlení Cena celkem Kč 37.161,- 2.4 Zahrada-funkční celek se stav. poz. - p.č. 633 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.4.1 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% 2.4.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 36,87 (35 + (1252-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 36,87 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 40,56 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.8240 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 72,02 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 28,81 Cena za celou výměru 381.00 m 2 = Kč 10.975,52 Zahrada-funkční celek se stav. poz. - p.č. 633 Cena celkem Kč 10.976,- 2.5 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. 2.5.1 Popis Ovocné dřeviny a okrasné rostliny jsou oceňovány ve smyslu 42. Jedná se o smíšený porost - ovocné dřeviny, okrasné dřeviny a vinnou révu. 2.5.2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Zahrada-funkční celek se st.poz. - p.č. 633 381.00 10976.00 Celková výměra a cena 381.00 10976.00 Jednotková cena pozemků = 10976.00 / 381.00 = 28.8084 2.5.3 Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 4.033,18 ( 140.00 m 2 x 28,81 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 262,16 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 262,- - 9 -
B) OBECNÉ CENY ZJIŠTĚNÉ POROVNÁVACÍ METODOU Srovnatelné nemovitosti: 1. RD v k.ú. Dubňany Zděný volně stojící RD 4+1, podsklepený, přízemní, s 1 obytnou místností v patře, na ul. Nová, stáří 56 let, zhoršený technický stav - zavlhlé zdivo suterénu, morální a fyzické opotřebení části prvků střednědobé životnosti (výplně otvorů, část podlahových krytin), chybějící kuchyně, koupelna) ve dvoře vedlejší stavba, zastavěná plocha 105 m 2, užitná plocha 155 m 2, obestavěný prostor 770 m 3, pozemek 653 m 2, Dům byl prodán dne 28.11.2011 za 1 000 000,- Kč Nemovitost srovnatelné velikosti, horší technický stav a vybavení, menší velikost pozemku, srovnatelná poloha 1. Rodinný dům v k.ú. Sudoměřice Zděný RD 2+1, koncový v řadě, v centru obce, přízemní, nepodsklepený, u domu vedlejší stavba hospodářský objekt, zastavěná plocha 155 m2, užitná plocha 130 m2 pozemek 730 m2, stáří 100 let, po částečné rekonstrukci - v roce 1980 byla provedena rekonstrukce koupelny a kuchyně, přístavba zádveří do dvora, výměna oken, fasádní omítka, ústřední plynové vytápění Datum vložení: 15.02.2012 Datum aktualizace: 15.05.2012 Nabídková cena v RK je 650 000 Kč včetně provize Dům mírně menší velikosti, srovnatelné vybavení, horší technický stav, srovnatelná poloha, menší velikost pozemku - 10 -
3. RD v k.ú. Petrov u Hodonína Řadový zděný RD 3+1, přízemní, podsklepený, bez podkroví, stáří 35 let, v původním stavu, ve dvoře hospodářský objekt, zastavěná plocha 126 m 2, podlahová plocha 160 m 2, výměra pozemků 420 m 2, Datum vložení: 06.04.2011 Datum aktualizace: 09.05.2012 Nabídková cena v RK je 950 000,- Kč, Dům srovnatelné velikosti, srovnatelný technický stav a srovnatelné vybavení, menší velikost pozemku, srovnatelná poloha Závěr: Pro porovnání je použita vlastní databáze prodaných nemovitostí i nabídky realitních kanceláří. Při porovnávání skutečně dosažených cen při realizaci prodeje srovnatelných rodinných domů je realizovaná cena (s ohledem na stávající vlivy v regionu, nižší kupní sílu, typ a polohu oceňované nemovitosti, dispoziční řešení, její vybavení, technický stav, energetickou náročnost, velikost pozemků, pokles cen nemovitostí apod.) v dané lokalitě ke dni ocenění podstatně nižší než je cena zjištěná dle cenového předpisu. (s ohledem na poměry na trhu v daném místě a čase). S ohledem na výše uvedené a na současnou situaci na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě odhaduji srovnávací cenu oceňované nemovitosti na 750 000,- Kč Obecná (obvyklá) cena celkem Kč 750 000,- Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč - 11 -
3. REKAPITULACE A)VÝSLEDNÉ CENY ZJIŠTĚNÉ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU 1) Rodinný dům se šikmou střechou - č.p. 327 Kč 1.739.856,- 2) Zemní sklep zděný nebo betonový Kč 29.267,- 3) Stavební pozemek - p.č. 634 zast.pl.obj.bydlení Kč 37.161,- 4) Zahrada-funkční celek se stav. poz. - p.č. 633 Kč 10.976,- 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 262,- Zjištěná výsledná cena Kč 1.817.522,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 1.817.520,- Slovy: Jedenmilionosmsetsedmnácttisícpětsetdvacet Kč B) OBECNÁ (OBVYKLÁ) CENA Obecná (obvyklá) cena RD č.p. 327 v k.ú. Sudoměřice včetně součástí, příslušenství, pozemků a trvalých porostů celkem Kč 750 000,- Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč Pozn.: Při stanovení ceny obvyklé nepřihlíží znalec k omezení uvedenému v části C listu vlastnického V Mikulčicích, dne 20.května 2012... vypracoval - 12 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 22.4.1991, č.j. Spr. 1318/91, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 4-555/12 Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Emanuel Marek znalec v oboru ekonomika, ceny, odhady nemovitostí Luční 659 696 19 Mikulčice tel. 518 357141, 602 560344 e-mail: e_marek@seznam.cz software PC.System Olomouc - 13 -
Fotodokumentace Pohled z ulice Pohled zadní Kuchyň Koupelna Obytná místnost Obytná místnost v podkroví - 14 -
- 15 -
- 16 -