ZNALECKÝ POSUDEK. 1733/17/2011 O cen nemovitostí - rodinného domu.p. 671 na pp.st. 700 v katastrálním území a obci Svtlá nad Sázavou, býv. okr. Havlíkv Brod, vetn vedlejší stavby, studny, venkovních úprav, zastavného pozemku parc..st. 700, zahrady parc.. 846/4 a trvalých porost. Pedmtem ocenní je ideální 1/2 nemovitosti - viz. LV. 336. Objednatel posudku: Exekutorský úad Kutná Hora Ján Locek - soudní exekutor Vocelova 394 284 01 Kutná Hora Úel posudku: Usnesení.j. 092 EX 102/10-42. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oceování majetku ve znní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb. a. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve znní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb. a. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 13.4.2011 posudek vypracoval: Ing. Pavel Zeman Jzlova 3625 580 01 Havlíkv Brod tel.: +420 777 956 060 e-mail: pa.zeman@seznam.cz Posudek obsahuje vetn titl. listu a píl. 20 stran textu. Objednateli se pedává ve 3 vyhotoveních. V Havlíkov Brodu 11.5.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenní nemovitostí dle platného oceovacího pedpisu ke dni ocenní za úelem provedení exekuce dle Usnesení o urení znalce.j. 092 EX 102/10-42 ze dne 24.3.20110, vydané Exekutorským úadem Kutná Hora. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dm.p. 671, pozemky p.st. 700 a p.. 846/4, souásti a píslušenství Adresa nemovitosti: Na Úvoze 671 582 91 Svtlá nad Sázavou Kraj: Vysoina Okres: Havlíkv Brod Obec: Svtlá nad Sázavou Katastrální území: Svtlá nad Sázavou Poet obyvatel: 6 888 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 78,6536 K/m 2 kde a je poet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 78,65 K/m 2 3. Prohlídka a zamení nemovitosti Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne 13.4.2011 za pítomnosti pana Miroslava Laciny. 4. Podklady pro vypracování posudku Zákon. 151/1997 Sb. o oceování majetku a o zmn nkterých zákon, ve znní zák..121/2000 Sb., zák.. 237/2004 Sb., zák.. 257/2004 Sb. a zák.. 296/2007 Sb. Vyhláška. 364/2010 Sb., kterou se mní vyhláška. 3/2008 Sb., o provedení nkterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku a o zmn nkterých zákon, ve znní pozdjších pedpis (oceovací vyhláška). Výpis z KN, LV. 336 pro k.ú. Svtlá nad Sázavou, vydaný dne 2.11.2010 KÚ pro Vysoinu, Katastrálním pracovištm Havlíkv Brod. Snímek z katastrální mapy pro k.ú.svtlá nad Sázavou, vydaný dne 2.11.2010 KÚ pro Vysoinu, Katastrálním pracovištm Havlíkv Brod. Vlastní místní šetení a zamení nemovitostí provedené osobn znalcem na míst samém dne 13.4.2011 za úasti pana Miroslava Laciny. Projektová dokumentace novostavby RD na p.. 846/4 z roku 1971, projektant Belada. Rozhodnutí o pípustnosti stavby.j.výst. 6/327/1971, ze dne 22.4.1971, vydal stavební úad MNV Svtlá nad Sázavou. Rozhodnutí o užívání stavby.j.výst. 5/333/1973, ze dne 13.9.1973, vydal stavební úad MNV Svtlá nad Sázavou. Další údaje k oceovaným nemovitostem (provedeným úpravám, materiálm a vybavení a jejich
- 3 - stáí) sdlené panem Miroslavem Lacinou. Dodatené informace zaslané panem Lacinou k vedlejší stavb. Fotodokumentace poízená pi místním šetení. Objednávka - Usnesení o urení znalce.j. 092 EX 102/10-42 ze dne 24.3.20110, vydané Exekutorským úadem Kutná Hora. Poznámka k místnímu šetení : Pízemní byt mi nebyl zpístupnn (obýván je spolumajitelem nemovitostí panem Františkem Kivohlavým), byt byl detailn popsán panem Lacinou, doložena byla projektová dokumentace (byt je tém totožný jako byt v 1. pate, pouze mimo vany je sprchový kout, technické provedení je ve srovnateleném standardu). Na základ tchto pomcek lze cenu nemovitosti stanovit. 5. Vlastnické a evidenní údaje Viz LV. 336 ( k.ú. Svtlá nad Sázavou ) : Kivohlavý František R : 420717/068 Podíl : 1/2 bydlišt : Na Úvoze 671, 582 91 Svtlá nad Sázavou Lacinová Jana R : 665729/1201 Podíl : 1/2 bydlišt : Na Úvoze 671, 582 91 Svtlá nad Sázavou 6. Dokumentace a skutenost Pedložená dokumentace je v souladu se zjištnou skuteností. Poznámka k místnímu šetení: Pízemní byt mi nebyl zpístupnn (obýván je spolumajitelem nemovitostí panem Františkem Kivohlavým), byt byl detailn popsán panem Lacinou, doložena byla projektová dokumentace (byt je tém totožný jako byt v 1.pate, pouze mimo vany je sprchový kout, technické provedení je ve srovnateleném standardu). Na základ tchto pomcek lze cenu nemovitosti stanovit. 7. Celkový popis nemovitosti O cen nemovitostí - rodinného domu.p. 671 na pp.st. 700 v katastrálním území a obci Svtlá nad Sázavou, býv. okr. Havlíkv Brod, vetn vedlejší stavby, studny, venkovních úprav, zastavného pozemku parc..st. 700, zahrady parc.. 846/4 a trvalých porost. RD sestává ze dvou byt 3+1, je napojen na všechny inženýrské sít, pístup a píjezd je ze zpevnné místní komunikace. Pedmtem ocenní je ideální 1/2 nemovitosti, evidovány jsou v KN na LV. 336 pro k.ú. Svtlá nad Sázavou. 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dm.p. 671 b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna na pp. 846/4
- 4 - c) Studny c 1 ) Vrtaná studna d) Venkovní úpravy d 1 ) Venkovní úpravy d 2 ) Skleník e) Pozemky e 1 ) Pozemky ve funkním celku B. Posudek Ocenní dle platného znaleckého pedpisu : Popis objekt, výmra, hodnocení a ocenní Ocenní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve znní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb. a. 364/2010 Sb. kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dm.p. 671-5 Jedná se o patrový rodinný dm.p. 671, ve kterém jsou situovány dva samostatné byty 3+1. Dm je postaven tradiní zdnou technologií a sestává z úplného podsklepení, pízemí, 1. patra a pdy bez podkrovních místností. Obvodové stny jsou vyzdny z cihel a tvárnic v tl. 45 cm, soklové zdivo je omítané, stropy jsou nad sklepem betonové monolitické, nad obytnými patry devné povalové s betonovou deskou a rovnými omítanými podhledy, základy jsou betonové pasy z betonu proloženého kamenem, izolaní vana proti zemní vlhkosti byla provedena z natavovaných lepenkových pás, stecha je stanová, krytina je z šablon z eternitu, klempíské prvky jsou kompletn provedeny z pozink. plechu, fasáda je bizolitová, schody jsou betonové, teracové a na pdu devné bez podstupnic, dvee jsou plné hladké a prosklené ve standardním provedení do ocelových zárubní, okna jsou devná špaletová, podlahy obytných místností jsou betonové s textilními krytinami (v malé ásti parkety), ostatní podlahy jsou z keramické dlažby a betonu s koberci, vytápní domu je spolené ústední kotlem na devo + záložním kotlem na zemní plyn s rozvody k ocelovým radiátorm, rozvody el. proudu jsou svtelné i motorové a jsou jištny automaty, je proveden bleskosvod, jsou provedeny rozvody studené i teplé vody z pozink. trubek, TUV se pipravuje v samostatném plynovém ohívai se zásobníkem, koupelny jsou vybaveny standardními zaizovacími pedmty (1.NP sprcha + umývadlo, 2.NP vana + umývadlo), záchody jsou splachovací, jsou provedeny vnitní keramické obklady ve standardním provedení, kuchyn jsou vybaveny bžnými kombinovanými sporáky, je proveden vnitní rozvod zemního plynu, objekt je odkanalizován, nebylo zjištno žádné další vybavení. Stáí objektu : dle doloženého rozhodnutí o užívání stavby je objekt v provozu od roku 1973, to je ke dni ocenní stáí 38 rok. Technický stav objektu odpovídá stáí, zpsobu užívání, dm má bhem své existence provádnu bžnou údržbu. Vtšina konstrukcí a prvk je pvodních, pouze v 1.NP byl zízen novjší sprchový kout. Objekt lze nadále užívat k rodinnému bydlení dvou rodin.
- 5 - Dispozice : - suterén : chodba, schodišt, sklad, sklep, kotelna, garáž - pízemí : vstupní zádveí, spol. chodba se schodištm, byt (3+1) : pedsí, kuchy obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna, WC - 1. patro : chodba, byt (3+1) : pedsí, kuchy obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna, WC Poznámka - zdvodnní Kp : Pedmtem ocenní není celý rodinný dm (ale pouze ideální polovina nemovitosti). RD pitom obsahuje dva byty, ale ty nejsou pro reálné nezávislé užívání stavebn pipraveny a bez provedení nutných stavebních úprav nejsou úpln samostatn funkní (oddlení vytápní, el. instalace, rozvodu vody - nezávislé užívání a mení). Toto výrazn snižuje prodejnost RD a lze to považovat za obecn závažný dvod pro snížení Kp o max. 30 %, který pipouští 44, odst. 11 vyhlášky. Zatídní pro poteby ocenní: Rodinný dm, rekreaní chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zdná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Stecha: se šikmou nebo strmou stechou Poet nadzemních podlaží: se dvma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Zastavné plochy a výšky podlaží: 1. PP: 9,98*10,28 + 6,00*2,30 = 116,39 m 2 1. NP: 9,98*10,28 + 6,00*2,30 + 3,98*2,30 = 125,55 m 2 2. NP: 9,98*10,28 + 6,00*2,30 = 116,39 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1. PP: 116,39 m 2 2,60 m 1. NP: 125,55 m 2 2,90 m 2. NP: 116,39 m 2 2,85 m Obestavný prostor: Spodní stavba: (9,98*10,28 + 6,00*2,30)*(2,60) = 302,63 m 3 Vrchní stavba - (9,98*10,28 + 6,00*2,30)*(2,90) + = 377,36 m 3 pízemí: (3,98*2,30)*(4,35) Vrchní stavba - (9,98*10,28 + 6,00*2,30)*(2,85) = 331,72 m 3 patro: Zastešení: 10,28*9,98*3,60*1/3 + 2,30*6,00*2,60*1/2 = 141,05 m 3 Obestavný prostor celkem: = 1 152,76 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu ást [%] 1. Základy: betonové pasy S 100,00
- 6-2. Zdivo: zdné tl. 45 cm S 100,00 3. Stropy: betonové a devné s rovným podhledem S 100,00 4. Stecha: stanová, krov devný vázaný S 100,00 5. Krytina: osinkocementové šablony S 100,00 6. Klempíské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitní omítky: štukové S 100,00 8. Fasádní omítky: bízolitové omítky S 100,00 9. Vnjší obklady: nejsou C 100,00 10. Vnitní obklady: bžné obklady S 100,00 11. Schody: betonové a teracové S 100,00 12. Dvee: hladké plné dvee i prosklené S 100,00 13. Okna: devná špaletová S 100,00 14. Podlahy obytných místností: textilní krytiny, ást parkety S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: bžná keramická dlažba, tex. krytiny S 100,00 16. Vytápní: ústední - kotel na TP, radiátory (+kotel na S 100,00 ZP) 17. Elektroinstalace: svtelná i motorová, automaty S 100,00 18. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 19. Rozvod vody: ocelové trubky - studená i teplá S 100,00 20. Zdroj teplé vody: plynový ohíva se zásobníkem S 100,00 21. Instalace plynu: rozvod zemního plynu S 100,00 22. Kanalizace: kanal. potrubí od všech, zaiz. pedmt S 100,00 23. Vybavení kuchyn: bžný kombinovaný sporák S 100,00 24. Vnitní vybavení: umývadla, vana, sprch. kout S 100,00 25. Záchod: standardní splachovací S 100,00 26. Ostatní: digesto, rozvod antény, telefon P 100,00 Výpoet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] ást [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 4,30 100,00 1,00 4,30 2. Zdivo: S 24,30 100,00 1,00 24,30 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 4. Stecha: S 4,20 100,00 1,00 4,20 5. Krytina: S 3,00 100,00 1,00 3,00 6. Klempíské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Vnitní omítky: S 6,40 100,00 1,00 6,40 8. Fasádní omítky: S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vnjší obklady: C 0,40 100,00 0,00 0,00 10. Vnitní obklady: S 2,40 100,00 1,00 2,40 11. Schody: S 3,90 100,00 1,00 3,90 12. Dvee: S 3,40 100,00 1,00 3,40 13. Okna: S 5,30 100,00 1,00 5,30 14. Podlahy obytných místností: S 2,30 100,00 1,00 2,30 15. Podlahy ostatních místností: S 1,40 100,00 1,00 1,40 16. Vytápní: S 4,20 100,00 1,00 4,20 17. Elektroinstalace: S 4,00 100,00 1,00 4,00 18. Bleskosvod: S 0,50 100,00 1,00 0,50 19. Rozvod vody: S 2,80 100,00 1,00 2,80 20. Zdroj teplé vody: S 1,60 100,00 1,00 1,60 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 22. Kanalizace: S 2,90 100,00 1,00 2,90 23. Vybavení kuchyn: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitní vybavení: S 5,00 100,00 1,00 5,00 25. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40
- 7-26. Ostatní: P 3,00 100,00 0,46 1,38 Souet upravených objemových podíl: 97,98 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9798 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdvodnní této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Pvodní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,1070 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,7749 Ocenní: Základní cena (dle píl.. 6): = 1 900,- K/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpotu): * 0,9798 Polohový koeficient K 5 (píl.. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38): * 2,1700 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 0,7749 Základní cena upravená = 3 130,38 K/m 3 Plná cena: 1 152,76 m 3 * 3 130,38 K/m 3 = 3 608 576,85 K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 38 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 62 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 38 / 100 = 38,000 % - 1 371 259,20 K 2 237 317,65 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Rodinný dm.p. 671 - zjištná cena = 1 118 658,83 K b) Vedlejší stavby b 1 ) Kolna na pp. 846/4-7 Jedná se o vedlejší stavbu, která je postavená na pozemku parc.. 846/4. Jedná se o standardní zdnou stavbu na betonových základech s izolacemi, stny jsou vyzdívané v tl. 30 cm, strop devný, stecha sedlová, stešní krytina je z eternitu, klemp. prvky jsou provedeny z pozink. plechu, dvee standardní, okno jednoduché, podlaha je betonová, vnitní omítky jsou vápenné hladké, fasáda je dvojvrstvá, je rozvod el. proudu svtelného. Technický stav stavby je vcelku dobrý, dle sdlení je stavba stará 30 rok, má bžnou údržbu, lze ji nadále bžn užívat. Zatídní pro poteby ocenní: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ A zdná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží
- 8 - Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavné plochy 1.nadz. podlaží Kód CZ - CC: 1274 Obestavný prostor: Celá stavba: 3,10 * 4,60 * 4,00 = 57,04 m 3 Obestavný prostor celkem: = 57,04 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy izolované S 100,00 2. Obvodové stny zdné tl. 15-30 cm S 100,00 3. Stropy devné S 100,00 4. Krov devný sedlový S 100,00 5. Krytina eternitová S 100,00 6. Klempíské konstrukce pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava povrch vápenná omítka S 100,00 8. Schodišt není C 100,00 9. Dvee devné S 100,00 10. Okna jednoduché S 100,00 11. Podlahy betonová S 100,00 12. Elektroinstalace svtelná P 100,00 Výpoet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] ást [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stny S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempíské konstrukce S 1,90 100,00 1,00 1,90 7. Úprava povrch S 4,90 100,00 1,00 4,90 8. Schodišt C 3,80 100,00 0,00 0,00 9. Dvee S 3,10 100,00 1,00 3,10 10. Okna S 1,00 100,00 1,00 1,00 11. Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6,80 12. Elektroinstalace P 4,90 100,00 0,46 2,25 Souet upravených objemových podíl: 93,55 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9355 Ocenní: Základní cena (dle píl.. 8): = 1 250,- K/m 3 Koeficient využití podkroví (dle píl.. 8): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9355 Polohový koeficient K 5 (píl.. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 0,7749 Základní cena upravená = 2 144,46 K/m 3 ást [%]
- 9 - Plná cena: 57,04 m 3 * 2 144,46 K/m 3 = 122 320,- K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 30 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 50 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 rok Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,500 % - 45 870,- K 76 450,- K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Kolna na pp. 846/4 - zjištná cena = 38 225,- K c) Studny c 1 ) Vrtaná studna - 9 Jedná se o vrtaou studnu t roku 1998. Zatídní pro poteby ocenní: Typ studny: Vrtaná Hloubka studny: 22,00 m Profil studny: 100 mm Elektrické erpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Ocenní: Základní cena dle píl.. 10: hloubka: 22,00 m * 1 210,- K/m + 26 620,- K elektrické erpadlo: 1 ks * 12 720,- K/ks + 12 720,- K Základní cena celkem = 39 340,- K Polohový koeficient K 5 (píl.. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38): * 2,3220 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 0,7749 Plná cena = 70 785,16 K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 13 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 37 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 rok Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 50 = 26,000 % - 18 404,14 K 52 381,02 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Vrtaná studna - zjištná cena = 26 190,51 K
- 10 - d) Venkovní úpravy d 1 ) Venkovní úpravy - 10 Jedná se venkovní úpravy v bžném rozsahu - pípojky vodovodu, kanalizace, zemního plynu a el. energie, zpevnné plochy ze štípaného kamene do betonu, oplocení v. vrátek a vjezdových vrat. Zatídní pro poteby ocenní: Venkovní úpravy ocenné zjednodušeným zpsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 4,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpoet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dm.p. 671 1 118 658,83 K Kolna na pp. 846/4 38 225,00 K Celkem: 1 156 883,83 K Ocenní: Cena staveb celkem: 1 156 883,83 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0450 52 059,77 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Venkovní úpravy - zjištná cena = 26 029,89 K d 2 ) Skleník - 10 Zatídní pro poteby ocenní: Venkovní úprava: 19.1. Skleníky z ocelových profil se zasklením a základy Kód CZ - CC: 127113 Plocha: 6,00 m 2 Ocenní: Základní cena (dle píl.. 11): 6,00 m 2 * 2 050,- K/m 2 = 12 300,- K Polohový koeficient K 5 (píl.. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38): * 2,2020 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 0,7749 Plná cena: = 20 987,86 K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 25 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 5 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 rok Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,333 % - 17 489,81 K 3 498,05 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Skleník - zjištná cena = 1 749,03 K
- 11 - e) Pozemky e 1 ) Pozemky ve funkním celku - 27-32 Jedná se o pozemky ve funkním celku s RD.p. 671 - zastavnou plochu a nádvoí parc..st. 700 a zahradu parc.. 846/4. Pozemky jsou mírn svažité, je provedeno napojení na všechny inženýrské sít, pístup a píjezd je ze zpevnné místní komunikace. Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] Zast. plocha st. 700 126,00 78,65 9 909,90 Souet 9 909,90 Úprava ceny píloha. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 990,99 Mezisouet 10 900,89 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 0,7749 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1700 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 18 330,21 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenný dle 28 odst. 5. Základní cena = 78,65 K/m 2. Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] Zahrada 846/4 750,00 78,65 58 987,50 Souet 58 987,50 Úprava ceny - píloha. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 5 898,75 Mezisouet 64 886,25 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 0,7749 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1700 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 5 - celkem 43 643,35 61 973,56 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky ve funkním celku - zjištná cena = 30 986,78 K
- 12 - C. Rekapitulace cen nemovitosti dle znaleckého pedpisu : Ceny bez odpotu opotebení (ideální ½): a) Rodinný dm.p. 671 = 1 804 288,43 K b) Kolna na pp. 846/4 = 61 160,- K c) Vrtaná studna = 35 392,58 K d) Venkovní úpravy d 1 ) Venkovní úpravy = 41 972,59 K d 2 ) Skleník = 10 493,93 K e) Pozemky ve funkním celku = 30 986,78 K Cena nemovitosti bez odpotu opotebení iní celkem Cena ideální ½ nemovitosti bez opotebení po zaokr. iní 1 984 294,31 K 1 984 290,- K Výsledné ceny (ideální ½) : a) Rodinný dm.p. 671 = 1 118 658,83 K b) Kolna na pp. 846/4 = 38 225,- K c) Vrtaná studna = 26 190,51 K d) Venkovní úpravy d 1 ) Venkovní úpravy = 26 029,89 K d 2 ) Skleník = 1 749,03 K e) Pozemky ve funkním celku = 30 986,78 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem Výsledná cena ideální ½ nemovitosti po zaokr. dle 46 iní 1 241 840,04 K 1 241 840,- K D. Obecná (obvyklá) cena nemovitostí : Tržní (obvyklou, obecnou) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného, popípad obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi trhu se rozumjí nap. stav tísn (ten nutí prodat pod výrazn pod bžnou cenou nebo naopak koupit za cenu nepimen navýšenou), dsledky kalamit a pod. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku, která vyplývá z osobního vztahu k nmu. Obvyklá cena nemovitostí se zpravidla zjišuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupmi obdobných nemovitostí v daném míst a ase, pokud jsou k nim dostupné informace. Musí zohledovat specifika a odlišnosti dané oceované nemovitosti.
- 13 - Porovnávací metoda je zpsob ocenní nemovitostí na základ porovnání pedmtu ocenní se stejným, píp. obdobným objektem (nemovitostí) a cenou sjednanou pi jeho prodeji. Jedná se o prodeje v nedávné dob. Nemovitosti porovnávané musí být obdobného charakteru, úelu užití, velikosti a technického stavu. Situované by mly být pokud možno v dané lokalit nebo v obdobné obci v regionu - podobné velikostí, vybaveností infrastrukturou a významem. Srovnání je provedeno na základ znalostí místního trhu s nemovitostmi, informací získaných konzultacemi s RK, dostupnými informacemi z realitního tisku, inzerce, internetu a též z vyhodnocení nabídky a poptávky v daném regionu, Nejvýhodnjší pro tuto metodu je pímá znalost prodejních cen a parametr prodávaných nemovitostí. Výpoet porovnávací hodnoty : Pedmtem porovnání je nemovitost (RD.p. 671 v. všech souástí, píslušenství pozemk), která je kompletn a podrobn popsána v ásti B) posudku viz výpoet ceny dle znaleckého pedpisu. Pro porovnání byly vybrány obdobné nemovitosti v regionu : Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemk / Zdvodnní koeficientu K c Foto m 2 m 2 K K/m 2 K C K/m 2 Bohumilice u Lede nad Sázavou Rodinný dm, 2x 3+1, 160 m2 Cena: 2 620 000,- K Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží poet: 3 Podlaží umístní: Pízemí Poet byt: 2 Plocha zastavná: 135 m 2 Plocha užitná: 160 m 2 Plocha podlahová: 160 m 2 Plocha pozemku: 1 905 m 2 Plocha zahrady: 1 770 m 2 Plocha balkónu: 4 m 2 Rok kolaudace: 1978 Voda: Místní zdroj Topení: Ústední tuhá paliva Elektina: 380V Doprava: Silnice Komunikace: Asfaltová Schody: Ocelové 160,00 1 905 2 620 000 16 375 0,900 14 738
- 14 - Bezbariérový pístup: Ano Zaízený: Ne Popis: Dvougeneraní RD 2x 3+1 s pozemkem 1905 m2, v Bohumilicích u Kožlí, okres Havlíkv Brod. Jedná o zdnou podsklepenou stavbu s devnými špaletovými okny a jehlanovou eternitovou stechou. V I.NP se nachází sklepy (32,6 m2), kotelna (19,5 m2) a prostorná garáž (41 m2). Ve II.NP je byt 3+1, sestávající se z kuchyn (16,6 m2), špajzu (3,1 m2), obýváku (24 m2), ložnice (20 m2), pokoje (9,3 m2), koupelny (5,3 m2) a WC (1,7 m2). Ve III.NP. se nachází další byt o stejné dispozici. Pda je dostupná opt ocelovém schodišti a má využitelný prostor cca 115 m2. Dm je vytápn ústedním topením na tuhá paliva, má rozvody teplé a studené vody. Technický stav domu je dobrý a nevyžaduje zásadní investici. Je vhodný pro trvalé bydlení vícelenné rodiny a lze jej využít i k podnikání. Obanská vybavenost se nachází v nedaleké Ledi nad Sázavou. Umístní nemovitosti je ve velmi píjemné a klidné lokalit s dobrou dopravní dostupností do okresního msta. Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobný, 2 byty, celý podsklepený; Poloha - obdobná pro bydlení; Provedení a vybavení - obdobné vybavení, ale není plyn; Celkový stav - obdobné opotebení i tech. stav; Vliv pozemku - o dost vtší, ale levnjší; Úvaha zpracovatele ocenní menší a mén atraktivní obec; Lede nad Sázavou, Poštovní 168,00 768 2 700 000 16 071 0,890 14 304 Rodinný dm, 2+1 a 3+1, 168 m2 Cena: 2 700 000,- K Adresa: Poštovní, Lede nad Sázavou Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístní objektu: Klidná ást obce Typ domu: Patrový Podlaží poet: 2 + 1 podzemní Poet byt: 2 Plocha zastavná: 120 m 2 Plocha užitná: 168 m 2 Plocha podlahová: 168 m 2 Plocha pozemku: 768 m 2 Plocha zahrady: 648 m 2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Kanalizace Elektina: 230V Doprava: Vlak Zaízený: Ne Popis: Dvougeneraní RD s velkou garáží a zahradou, v klidné ásti obce s výhledem na Šeptouchov, nedaleko centra. Dispozice: pízemí bývalá ordinace lékae + byt 2+1. V 1.pate byt 3+1, 2 x balkon. Velká pda vhodná k vestavb. Dm je celý podsklepen, suterén vhodný k podnikání. Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobný, 2 byty, celý
- 15 - podsklepený; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - o nco vtší opotebení; Vliv pozemku - bez vlivu na cenu; Úvaha zpracovatele ocenní - obdobná nemovitost; Opatovice u Svtlé nad Sázavou 190,00 956 2 990 000 15 737 0,990 15 579 Rodinný dm, 5+1 a 2+1, 190 m2 Cena: 2 990 000,- K Adresa: Opatovice Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží poet: 2 +1 podzemní Podlaží umístní: Pízemí Poet byt: 2 Plocha zastavná: 210 m 2 Plocha užitná: 190 m 2 Plocha podlahová: 190 m 2 Plocha pozemku: 956 m 2 Rok kolaudace: 1987 Rok rekonstrukce: 2005 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Kanalizace Elektina: 230V Doprava: Autobus Zaízený: Ano Popis: Dvougeneraní RD 5+1/L -110 m2 + 2+1-80 m2 s funkním krbem, 2 garážemi a prostornou zahradou s malým rybníkem 5 km od Svtlé nad Sázavou. Dm ná vlastní nový kotel na pevná paliva, pízemní byt je možno vytápt i krbem. Koupelna v pízemí s rohovou vanou, lino, plov.podlahy, koberce, zasklená lodžie, kuch. linka se spotebii, po domluv možno penechat ást zaízení. Na zahrad jsou 2 studny s pitnou vodou, krb a posezení, velká stodola, dv garáže, malá salaš s ohradou - možnost chovu zvíat. Dm se nachází na okraji obce, kousek od lesa, klidné místo na trvalé bydlení nebo na rekreaci. Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobný, 2 byty, celý podsklepený; Poloha - obdobná pro bydlení; Provedení a vybavení - obdobný vybavení, není plyn; Celkový stav - obdobné opotebení; Vliv pozemku - o nco levnjší; Úvaha zpracovatele ocenní - mén atraktivní místo; Prmrná cena 14 874 K/m 2 Celková užitná plocha oceované nemovitosti 180,09 m 2 Porovnávací hodnota 2 678 570 K
- 16 - E. Rekapitulace ceny obecné : Výsledná obecná cena nemovitosti stanovená porovnáním iní celkem. 2 678 570,- K Pedmtem ocenní je ideální ½ nemovitosti, to je 1 241 840 * ½ =.. 1 339 285,- K Vzhledem k tomu. že pedmtem prodeje je pouze ideální ½ nemovitosti, která je obtížnji obchodovatelná ( pozn.: RD obsahuje dva byty, ale ty nejsou pro reálné a nezávislé užívání stavebn pipraveny a bez provedení nutných stavebních úprav nejsou úpln samostatn funkní to je nutnost oddlení vytápní, el. instalace, rozvodu vody pro nezávislé užívání a mení, vymezení jednotek.. atd.) a tato skutenost není ve výše uvedeném porovnání zohlednna, tak proto tuto stanovenou cenu ješt upravuji koef. 0,70 = 937 499,- K Výsledná obecná cena ideální ½ nemovitosti po zaokr. iní 940 000,- K F. Rekapitulace závr : a) Cena ideální ½ nemovitosti a jejího píslušenství zjištná dle platného znaleckého pedpisu je :.. b) Obecná cena ½ nemovitosti a jejího píslušenství, za níž je nemovitost v dražb prodejná je :.. c) Mimo omezení vlastnického práva zapsaného v ásti C LV. 336 pro k.ú. Svtlá nad Sázavou nebyly další práva a závady na nemovitosti váznoucí zjištny. 1 241 840,- K 940 000,- K V Havlíkov Brodu dne 11.5.2011 vypracoval : Ing. Pavel Zeman Jzlova 3625 580 01 Havlíkv Brod tel.: +420 777 956 060 e-mail: pa.zeman@seznam.cz G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20.4.1990.j. Spr.977/89 pro základní obor ekonomika - odvtví ceny a odhady nemovitostí se specializací odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 1733/17/2011 znaleckého deníku. Znalené a náhradu náklad útuji podle piloženého vyútování. Podpis znalce :
- 17 - Fotodokumentace RD.p. 671ve Svtlé nad Sázavou
- 18 -
- 19 -
- 20 -