- PDF Stažení zdarma

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1442/2011 O ceně obvyklé na rodinném domu č.p. 332 v Hálkově ul., s pozemky č.par. 307 a 1035 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 213/42 zahrady a dále podílu 1/10 na pozemku č.par. 213/22 vodní plocha v obci Starý Plzenec, okres Plzeň - město, kat. území Starý Plzenec. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č.j.: 017/2011-N Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice Posudek obsahuje včetně titulního listu 1 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé na rodinném domu s pozemky a podílu 1/10 na pozemku v obci Starý Plzenec, kraj Plzeňský a okres Plzeň - město. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Hálkova Starý Plzenec Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Starý Plzenec Katastrální území: Starý Plzenec Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 60,8378 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 182,51 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 1352 a LV údaje a stav zjištěné v místním šetření znalcem - informace od realitních kanceláří působící v danné lokalitě a z vlastních zdrojů znalce 5. Vlastnické a evidenční údaje Na LV 1352 a na LV 168 podíl 1/10 SJM Jelínek Petr Ing. a Jelínková Olga, Sokolovská 1047/66, Plzeň 1, Bolevec Plzeň Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem- nemovitost byla v den ohledání nepřístupná ohledání pouze z venčí.

3 Celkový popis nemovitosti Rodinný dům je v obci Starý Plzenec po levé straně při příjezdu z obce směrem k Losiné, jde o samostatný rodinný dům v zástavbě rodinných domů. Přístup po místní zpevněné komunikaci je připojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektřinu 220/380V a zemní plyn. Nemovitost byla stavebně dokončena v roce 1954 a v roce 2006 byla provedena kompletní rekonstrukce a dostavba bazénu a vedlejších staveb. Rodinný dům je zděný částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím stavebně upraveno k bydlení. Objekt je zděný na 450mm, izolace proti zemní vlhkosti, stropy ve sklepě klenbové v I.NP dřevěné trámové s přebetonovávkou, krov sedlový, krytina KM - beta pálená taška, klempířské prvky měď, okna dřevěná EURO, omítky vápenné, venkovní zateplená s nátěrem, topení ústřední kotel na zemní plyn podlahové topení, v obývacím pokoji krb s rozvodem teplého vzduch v I.NP, ohřev vody bojler, schodiště dřevěné, dlažby a plovoucí podlahy masív. Je zde zimní zahrada která prochází od I.NP do podkroví, kompletní tepelné izolace se sádrokartonovým záklopem.schodiště ze sklepa betonové původní s dlažbou, z I.NP je celodřevěné masivní. DISPOZICE: v suterénu je chodba a tři sklepy v I.NP je chodba, zádveří, komora, WC, koupelna se sprchou, kuchyně, obývací pokoj, pracovna a zimní zahrada. v podkroví je chodba, koupelna s WC a rohovou vanou, šatna, ložnice, pokoj, komora a zimní zahrada. Technický stav nemovitosti odpovídá stáří s pravidelnou údržbou je provedena v nadstandardu ( plovoucí podlahy masivní dřevo) a další. Na pozemku jsou vedlejší stavby skladu na uložení zahradního nářadí a mechanizace, místnost technologie bazénu a přístřešek, je zde bazén venkovní, zpevněné plocha dlažby ze žuly a zámková dlažby. Je zde samostatná garáž v původním stavu pultová střecha a plechová vrata vjezd z místní komunikace. Nemovitost je oplocena z KM bloků a dřevěnou výplní, jsou zde porosty a zahrada je upravena. K nemovitosti přináleží podíl 1/10 na pozemku s zdrojem vody - pitná voda. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům b) Venkovní úpravy b 1 ) Bazén venkovní nezakrytý c) Pozemky c 1 ) Pozemky k RD c 2 ) Pozemek s podílem

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Plzeňský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 57 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 603,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 21,84 m 2 1,90 m I.NP: 105,90 m 2 2,82 m podkrový se zastřešením: 100,50 m 2 3,95 m Obestavěný prostor: suterén: (21,84)*(1,90) = 41,50 m 3 I.NP: (105,9)*(2,82) = 298,64 m 3 podkrový se (100,5)*(3,95) = 396,98 m 3 zastřešením: Obestavěný prostor celkem: = 737,12 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 105,90 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 228,24 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,16

5 - 5 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené IV 0,04 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - V převažující části vytápění podlahové, IV 0,05 teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - Např. sauna, centrál. vysavač, zimní zahrad., II 0,15 vířivé vany, vnitřní bazén 9. Venkovní úpravy - Většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Mírně zvyšující cenu IV 0, Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stavby 20 let po celkové rekonstrukci: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 1,00 = 1,575 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí měst) II 0,02 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější IV 0,03 okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,05 příměstské linky vel. měst) 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji III 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - pozitivní změny IV 0, Vlivy neuvedené - vlivy zvyšující cenu III 0,03 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,340 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i

6 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší než IV 0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,050 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,575 * 1,340 * 1,050 = 2,216 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 603,- Kč/m 3 * 2,216 = 7 984,25 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 7 984,25 Kč/m 3 * 737,12 m 3 = ,36 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,36 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Bazén venkovní nezakrytý - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 21. Bazén venkovní nezakrytý Kód CZ - CC: 242 Výměra: 47,60 m 3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 47,60 m 3 * 1 825,- Kč/m 3 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3510 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2280 Plná cena: = ,12 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 30 = 13,333 % ,65 Kč Bazén venkovní nezakrytý - zjištěná cena = ,47 Kč

7 - 7 - c) Pozemky c 1 ) Pozemky k RD Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] stp ,00 182, ,- stp ,00 182, ,79 Součet ,79 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,79 Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,56 Mezisoučet ,14 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2280 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,89 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 182,51 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] zahrada 213/42 733,00 182, ,83 Součet ,83 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,83 Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,97 Mezisoučet ,63 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2280 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,64 Pozemky k RD - zjištěná cena = ,53 Kč

8 - 8 - c 2 ) Pozemek s podílem Pozemek oceněný dle 31 odst. 3. Základní cena = cena dle 28 odst. 1 písm. a) až l) = 182,51 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] vodní plocha 213/22 424,00 182, ,24 Součet ,24 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 50 % Úprava ceny celkem 50 % + 0,- Mezisoučet ,36 Úprava ceny dle 31 odst. 3: * 0,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0000 Stavební pozemek oceněný dle 31 odst. 3 - celkem , ,92 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 10 Pozemek s podílem - zjištěná cena = 5 035,39 Kč

9 - 9 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům = ,36 Kč b) Bazén venkovní nezakrytý = ,12 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky k RD = ,53 Kč c 2 ) Pozemek s podílem = 5 035,39 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,40 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Rodinný dům = ,36 Kč b) Bazén venkovní nezakrytý = ,47 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky k RD = ,53 Kč c 2 ) Pozemek s podílem = 5 035,39 Kč Věcná cena nemovitosti činí celkem ,75 Kč ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: K porovnání byly použity podklady a informace od místních realitních kanceláří a z vlastních zdrojů o prodeji nemovitostí v dané lokalitě 1. Prodej rodinného domu, ul. Nad Berounkou v Bolevci u Plzně o užitné ploše 200 m 2, s pozemkem 1 204m 2, je na okraji obce a je připojen na veškeré inženýrské sítě. Jde o novostavbu o velikosti 5 + kk a s garáží. Nabídková cena je ,-Kč. 2. Prodej rodinného domu ul. Pod Hospodou v obci Červený Hrádek, o užitné ploše 300 m 2 obytná plocha a se zahradou o 1 958m 2. Nemovitost je po kompletní rekonstrukci četně střechy, oken a zateplení a nadstandardním vybavením. Nabídková cena je ,-Kč 3. Prodaný rodinný dům ve Starém Plzenci po kompletní rekonstrukci v roce 2008 užitná plocha 215m 2, se zahradou o výměře 812m 2. Objekt byl bez bazénu s garáží v domě. Rodinný dům byl prodán za ,-Kč

10 Obvyklá (obecná) cena Se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují veškeré okolnosti které mají na cenu vliv, okolnosti na trhu s nemovitostmi. Přívlastek obecná vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu. Cena obvyklá za rodinný dům č.p. 332 v obci Starý Plzenec s pozemky č.par. 307 a 1032 zastavěná plocha a nádvoří a zahrady č.par. 213/42 a podílem 1/10 na pozemku vodní plocha č.par. 213/22. Cena obvyklá v místě, čase a vzhledem k technickému stavu ( kompletní rekonstrukce 2006 a nadstandardní vybavení) a vzhledem, že jde o vyhledávanou lokalitu obce Plzně s výbornou dostupností včetně MHD a občanskou vybaveností. Obvyklá ( obecná, tržní) cena lze stanovit na částku ,-Kč Ve Vejprnicích, Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: ze dne pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1442/2011 znaleckého deníku.