Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3250/116/2013 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1082/3 vč. příslušenství a podílu na společných částech bytového domu čp. 1081, 1082 a na pozemcích p.č. st. 1286 a p.č. st. 1287, vše v k.ú. Nový Hradec Králové obce Hradec Králové. Adresa nemovitosti: Prostějovská 1082, Hradec Králové - Nový Hradec Králové Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Nový Hradec Králové, kód k.ú. 647187, LV 23564 Pozemky: st. 1286, st. 1287 Vlastník stavby: SJM Bc. Zdeněk Kot, Prostějovská 1082 / 2, 50006 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Romana Kotová, Prostějovská 1082 / 2, 50006 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Bc. Zdeněk Kot, Prostějovská 1082 / 2, 50006 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Romana Kotová, Prostějovská 1082 / 2, 50006 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:190/2013-n, 9.4.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: pro potřeby veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 400 000 Kč Datum místního šetření: 23.4.2013 Datum zpracování : 24.4.2013 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 Borohrádku, dne 24.4.2013 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1987 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2007 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Počet obyvatel: 93 490 () Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 4 Počet bytů/nebytů 24/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa 1081, 1082; 1082/3 Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 1.NP/4 4+1 79,37 3,37 2,10 0 84,84 82,11 844 / 15 236 17 050 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 510 496 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 590 775 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 400 000 Kč - z toho hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 121 033 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňovaný byt se nachází v klidné lokalitě s horší dostupností centra, avšak se snadnou dosažitelností občanské vybavenosti, která je v nejbližším okolí nadstandardní (poliklinika, Fakultní nemocnice, škola, velké nákupní centrum a snadnou dopravní dosažitelností městského okruhu a velmi dobrou dosažitelností dálnice. Dům je udržovaný. Byt je po částečné modernizaci, nicméně údržba je v poslední době mírně zanedbaná. O byty je v dané lokalitě trvalý zájem, avšak nabídka v současné době převyšuje poptávku. Výhodou je, že se jedná o byt v menším bytovém domě. Z výše uvedených důvodu předpokládám obvyklou cenu mírně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 23564 k.ú.nový Hradec Králové obce Hradec Králové, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 9.4.2013. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Hradec Králové je krajské město s kompletní občanskou vybaveností a vysoce rozvinutou infrastrukturou. Patří k vyhledávaným lokalitám k bydlení. Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji města Hradec Králové, v lokalitě Nový Hradec Králové, v zástavbě bytových domů podél ulice Prostějovská. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na nemovitostech váznou zástavní práva a exekuce, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 23564 pro k.ú. Nový Hradec Králvé. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o byt v panelovém bytovém domě o čtyřech nadzemních a jednom podzemním podlaží a s plochou střechou. V 1.PP jsou umístěny sklepy a společné technické prostory. Fasáda je břízolitová, krytina střechy živičná, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody teracové, v domě není výtah. Oceňovaný byt se nachází v 1. NP vchodu čp. 1082, napravo od schodiště. Okna jsou plastová, dveře plné a částečně prosklené, podlahy betonové s PVC, topení ÚT z centrálního zdroje, TUV rovněž. V kuchyni je plynový sporák s digestoří, je zaveden světelný i motorový proud, vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádře. Lodžie je se zasklením. 4+1; 4 pokoje, kuchyň, koupelna, WC, chodba, lodžie a sklepní kóje v 1.PP Oceňovaný bytový dům je v původním stavu, udržovaný. Bytová jednotka je po částečné modernizaci v roce 2007, nicméně údržba je mírně zanedbaná. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinatý a zcela zastavěn stavbou bytového domu. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace a plynu a na centrální rozvod tepla. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemku je zahrnuta v jednotkové ceně bytu. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 1286 228 844 / 15 236 0 zastavěná plocha a nádvoří st. 1287 230 844 / 15 236 0 Celková výměra pozemků 458 Hodnota pozemků celkem 0 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 12,59 m 2 1,00 12,59 m 2 pokoj byt 12,32 m 2 1,00 12,32 m 2 pokoj byt 14,28 m 2 1,00 14,28 m 2 pokoj byt 18,68 m 2 1,00 18,68 m 2 pokoj byt 8,10 m 2 1,00 8,10 m 2 koupelna byt 3,15 m 2 1,00 3,15 m 2 chodba byt 8,95 m 2 1,00 8,95 m 2 WC byt 1,31 m 2 1,00 1,31 m 2 lodžie zasklená byt 3,37 m 2 0,50 1,69 m 2 sklepní kóje byt 2,10 m 2 0,50 1,05 m 2 Celková podlahová plocha 84,84 m 2 82,11 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 84,84 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 25 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 121 033 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 26 Další životnost roků 74 Opotřebení % 25,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 590 775-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Hradec Králové, Nový Hradec Králové, ul. Prostějovská Byt v panelovém bytovém domě o velikosti 4+1. Panelový bytový 82,11 1.NP/4 4+1 X X X X dům. Srovnávané jednotky Nový Hradec Králové, Milady Horákové Byt 3+1, v družstevním vlastnictví. Součástí bytu je sklep a lodžie. Dům i byt v původním, ale udržovaném stavu. X Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; Panelový bytový dům Nový Hradec Králové, Pod Zámečkem 76,00 6.NP/6 3+1 1 765 000 23 224 0,81 18 811 Byt 3+1 s lodžií a sklepem. Dům v původním, byt po částečné modernizaci. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; Panelový bytový dům Nový hradec Králové, Pod Zámečkem 78,00 6.NP/6 3+1 1 950 000 25 000 0,73 18 250 Byt 3+1 s lodžií a sklepem. Dům v původním, byt po rozsáhlejší modernizaci. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - nezatíženo právními vadami; Panelový bytový dům 78,00 5.NP/6 3+1 2 049 000 26 269 0,69 18 126 Variační koeficient před úpravami: 5,03 % Variační koeficient po úpravách: 1,62 % Průměrná cena 18 396 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 82,11 m 2 Porovnávací hodnota 1 510 496 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 23564 ze dne 9.4.2013 2 Snímek katastrální mapy ze dne 24.4.2013. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -