-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6718/67/C-2013 o ceně nemovitosti rekreační chaty ev. č. 436 v k.ú. Svojetice, obec Svojetice, okres Prahavýchod, včetně součástí a pozemků Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 11.04.2013 pod čj. 158 EX 396/12-43 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2- V Trutnově dne 11.05.2013 Vyhotovení č.: A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) částečná dokumentace f) informace z realitních serverů Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 01.05.2013 na základě mého písemného obeslání, dostavila se p. Nedúchalová, která umožnila prohlídku. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 01.05.2013. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 469, katastrální území Svojetice, obec Svojetice, Okresní úřad Praha-východ, pod ev. č. 436.
-3- Vlastník: individuální vlastnictví Nedúchalová Jana, narozena 11.11.1978 Objekt vybudován na stp. čk. 735, dále k ní náleží a vytváří funkční celek pp. čk. 263/20. 2. Projektová dokumentace nebyla předložena, z dostupných podkladů na Obecním úřadu a sdělení vlastníků byl objekt vybudován v letech 1976-78. Současný stav zjevně původní, pouze zčásti obnoveny nášlapné vrstvy podlah v přízemí. 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rekreační chata ev. č. 436 b) Venkovní úpravy c) Stavební pozemky
-4-4. Popis: Nemovitost se nalézá v chatové osadě místně zvané Na Blatech, vzdálena východně přibližně 200 m od zástavby obytné části obce, přístupna po nezpevněné veřejné cestě. Území je zainvestováno pouze el. sítí, voda zajištěna z vlastní studny, splaškové vody svedeny do žumpy. Chata se nalézá na rovinatém pozemku, ve vzdálenosti 40 km od Prahy, v poloze izolované. a) Rekreační chata ev. č. 436 Stavba volně stojící, obdélníkového půdorysu, přízemní, převážně podsklepená, s podkrovím, původní dispozice. Dispoziční řešení: Suterén garáž, kotelna, sklep, dílna Přízemí vchodová veranda, předsíň se schody do podkroví, kuchyň, pokoj, koupelna s WC Podkroví 2x zkosené pokoje, nefunkční balkony Konstrukční řešení: Objekt vybudován z cihelného zdiva v tl. 30 cm, fasáda břizolitová, vnitřní úpravy vápenná omítka, zčásti palubky, schody příkré bez podstupnic, střecha sedlová, krytina plechová, sociální zařízení standardní. Okna zdvojená, vytápění ústřední, kotel na pevná paliva, dále krb v pokoji, kuchyň s el. sporákem. Technický stav: Vykazuje řadu závad vyplývajících ze zanedbané údržby a dožívajících prvků. Balkony nefunkční (uhnilé trámy, bez zábradlí), narušená komínová hlava, neodpovídající rozvody elektroinstalace, původní část podlah dožívající, okna původní dožilá. Výměry: Zastavěná plocha: Suterén 8,60 x 5,20 = 44,72 m2 Přízemí 8,60 x 8,00 = 68,80 m2 Podkroví 8,60 x 5,20 = 44,72 m2 Obestavěný prostor: 44,72x2,70+44,72x2,60+44,72x3,20/2,00+24,08x2,95 = 379,60 m3
-5- b) Venkovní úpravy - Kopaná studna o hloubce 6 m s přípojkou do chaty a domácí vodárnou - Oplocení s plotovými vraty a vrátky - Předložené venkovní a kamenné schody - Venkovní dlažby - Okrasné porosty běžných druhů c) Pozemky Nalézají se v chatové osadě obce s počtem obyvatel 762, zčásti zainvestované, rovinaté. Obě parcely vytvářejí funkční celek spojený s užíváním rekreační chaty. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 735 68 pp. čk. 263/20 332 Celkem 400 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy.
-6- Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě poblíž Prahy. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m 3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Rekreační chata 462111 4 950 0,86 0,92 0,79 3 911 kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I
-7- b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor m3 Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Rekreační chata 380 3 911 1 486 180 35 966 017 VENKOVNÍ ÚPRAVY Hodnotí se dle rozsahu přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 4 % z časové ceny. Výpočet: 966 017 x 4 % = 38 641,- Kč POZEMKY V obci není schválena cenová mapa, oceňují se proto dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z informací Obecního úřadu a místních realitních kanceláří, v průměru obchodovány za 1 600,- Kč/m2, vytvářejí spolu funkční celek. Výpočet: 400 m2 x 1 600,- Kč/m2 = 640 000,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 469 v k.ú. Svojetice činí zaokrouhleně 1 645 000,- Kč.
-8- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi objekt k individuální rekreaci rekreační chata s přiměřenými pozemky. Jelikož se nepodařilo zajistit skutečné ceny zrealizovaných nemovitostí v místě v posledních 18 měsících, vycházím z inzerovaných nemovitostí obdobných parametrů v regionu, jak jsou inzerovány v realitních serverech S-Reality (viz. příloha). Jejich nabízené ceny jsou zprůměrované, jejich prodejnost upravuji po konsultaci s místními realitními makléři koeficientem 0.90. Lokalita nabídková cena Vyžlovka 1 500 000,- Kč Tehov 1 450 000,- Kč Kozojedy 1 450 000,- Kč Černé Voděrady 1 389 000,- Kč Porovnávací cena: 5 789 000 : 4 = 1 447 250 x 0,90 = 1 302 525,- Kč Pozn.: Ceny včetně pozemků, součástí a příslušenství Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 469 v k.ú. Svojetice činí zaokrouhleně 1 300 000,- Kč.
-9- Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, negativně ovlivněnou současnou ekonomickou a realitní krizí, kdy nabídka převyšuje poptávku po obdobných nemovitostech, předpokládám maximálně dosažitelnou cenu ve výši porovnávací hodnoty. Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 469 v k.ú. Svojetice činí 1 300 000,- Kč. Práva a závazky s nemovitostí spojené nebyly zjištěny mimo již uvedené v listu vlastnictví, jež neovlivňují navrženou obvyklou cenu. V Trutnově dne 11.05.2013 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6718/67/C-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 11.05.2013
-10-