ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2064-73/2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2064-73/2013 spoluvlastnického podílu 1/6 na rodinném domě čp.6 s příslušenstvím a s pozemky p.č.85, p.č.86 v obci Čistá (část: Kůzová), kat.území: Nová Ves u Rakovníka, okres: Rakovník Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun - č.j.015 EX 1348/2009 ul.palackého 31/2 26601 Beroun Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 22.7.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Velké Dobré 27.8.2013

- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit spoluvlastnický podíl 1/6 na rodinném domě čp.6 s příslušenstvím a s pozemky p.č.85, p.č.86 v obci Čistá (část: Kůzová) a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům - spoluvl.podíl: 1/6 Adresa předmětu ocenění: Kůzová 6 270 34 Čistá Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Čistá Katastrální území: Nová Ves u Rakovníka Počet obyvatel: 899 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.7.2013 za přítomnosti p. Rudolfa Javorského. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 22.7.2013 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 22.7.2013 při prohlídce - výpis z KN ze dne 24.6.2013 - usnesení Exekutorského úřadu v Berouně ze dne 24.6.2013 (č.j.015 EX 1348/2009) - usnesení Okresního soudu v Rakovníku ze dne 14.12.2009 - snímek katastrální mapy ze dne 4.7.2013 - údaje zjištěné na OÚ Čistá dne 22.7.2013: a/ stáří rodinného domu cca 150 roků 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace domu čp.6 se nedochovala. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl: 1/6 na rodinném domě čp.6 s příslušenstvím v obci Čistá (část: Kůzová); oddělená část Kůzová se nachází západně od sídelní části obce Čistá (kat.území: Nová Ves u Rakovníka). Příslušenství rodinného domu tvoří stodola, vedlejší stavba(kolna), studna, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky p.č.85(zast.plocha a nádvoří), p.č.86(zahrada).

- 3-8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům - spol.podíl: 1/6 1.1.2. Stodola - spol.podíl: 1/6 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna - spol.podíl: 1/6 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - spol.podíl: 1/6 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - spol.podíl: 1/6 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům - spol.podíl: 1/6 Popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, přízemní, se sedlovou střechou a taškovou krytinou. Dům byl postaven cca před 150 lety a je zde nutnost rozsáhlejších stavebních úprav. Obvodové zdivo je smíšené o tl.90cm, stropy jsou dřevěné, trámové; schodiště je pouze venkovní, dřevěné (v havarijním stavu...); krov je dřevěný, vaznicový; venkovní omítka je ve špatném stavu. Přízemí je dispozičně členěno na vstupní místnost (přistavěna cca v r.1970), chodbu, kuchyň, spíž, koupelnu, WC, obývací pokoj, ložnici (bez vytápění), pokoj a chlévky (v zadní části objektu, přístupné zvenku...). Dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci (380,220V- proveden nový rozvod...); kanalizace je svedena do žumpy; voda je přivedena z vlastní studny; vytápění je lokální (kamna na pevné palivo); v kuchyni je plynový sporák na PB. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy minimálního rozsahu: přípojka elektro, žumpa, oplocení, plotová vrátka a vrata, a 1 vedlejší stavba(kolna) o zast.ploše 3,60*2,50m.

- 4 - Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 150 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 006,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 7,90*20,80+3,10*5,15 = 180,29 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 180,29 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: 7,90*20,80*3,0+3,10*5,15*2,80 = 537,66 m 3 zastřešení: 7,90*20,8*3,20/2 = 262,91 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 800,57 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 180,29 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 180,29 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 150 let: 0,60 12

- 5 - Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,209 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,01 (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve I -0,04 vzdálenosti více jak 1000 m 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,800 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Prodej spoluvlastnického podílu na nemovitosti je vždy velmi obtížný... I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,209 * 0,800 * 0,850 = 0,142 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m 3 * 0,142 = 711,- Kč/m 3 CP = CU * OP = 711,- Kč/m 3 * 800,57 m 3 = 569 205,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 569 205,- Kč = 569 205,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Rodinný dům - spol.podíl: 1/6 - zjištěná cena = 94 868,- Kč

- 6-1.1.2. Stodola - spol.podíl: 1/6 Popis Jedná se o stodolu v zadní části pozemku p.č.85, se sedlovou střechou a taškovou krytinou; obvodové zdivo je kamenné o tl.50cm a stropy jsou dřevěné, trámové; vrata jsou dřevěná. Celkově je objekt ve špatném stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.nadz.podl. 13,60*8,40 = 114,24 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.nadz.podl. 114,24 m2 3,30 m 376,99 Součet 114,24 376,99 Průměrná výška podlaží: PVP = 376,99 / 114,24 = 3,30 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 114,24 / 1 = 114,24 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.nadz.podl. (13,60*8,40)*(3,30) = 376,99 m 3 zastřešení 13,60*8,40*3,30/2 = 188,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.nadz.podl. NP 376,99 m 3 zastřešení Z 188,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 565,49 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Koef. Upravený

- 7 - [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13,10 100 1,00 13,10 2. Svislé konstrukce N 30,40 100 1,54 46,82 3. Stropy S 13,80 100 1,00 13,80 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů C 3,90 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 2,70 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 0,00 11. Dveře C 2,40 100 0,00 0,00 12. Vrata S 3,00 100 1,00 3,00 13. Okna C 3,40 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah C 3,00 100 0,00 0,00 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 6,10 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 86,62 Koeficient vybavení K 4 : 0,8662 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9778 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9364 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8662 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1650 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3810 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 104,- Plná cena: 565,49 m 3 * 1 104,- Kč/m 3 = 624 301,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 150 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 170 roků

- 8 - Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 170 = 88,235 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 530 656,- Kč = 93 645,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Stodola - spol.podíl: 1/6 - zjištěná cena = 15 608,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna - spol.podíl: 1/6 Popis Jedná se o kopanou studnu o hloubce 6m. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 6,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m + 3 810,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks + 10 780,- Kč Základní cena celkem = 24 340,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3330 Plná cena: = 63 789,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 150 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 180 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 150 / 180 = 83,333 % - 53 157,- Kč = 10 632,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Studna - spol.podíl: 1/6 - zjištěná cena = 1 772,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - spol.podíl: 1/6

- 9 - Popis Jedná se o rovinaté pozemky, přístupné po nezpevněné komunikaci, bez možnosti napojení na vodovod, kanalizaci, plynovod. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -22 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pro průměrnou polohu nebylo využito přirážek ani srážek. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3330 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,3330-22,00 78,09 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,3330-22,00 31,24 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 85 852,00 78,09 66 532,68 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 86 211,00 31,24 6 591,64 Stavební pozemky - celkem 73 124,32 = 73 124,32 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Pozemky - spol.podíl: 1/6 - zjištěná cena = 12 187,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - spol.podíl: 1/6 Popis Jedná se o smíšené porosty (1 šeřík, 1 třešeň, 2 jabloně, 2 thuje); oceněno zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42

- 10 - Celková cena pozemku: Kč 6 592,00 Celková výměra pozemku m 2 211 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 60 Cena pokryvné plochy porostů Kč 1 874,50 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 122,00 Trvalé porosty - spol.podíl: 1/6 - zjištěná cena 122,- Kč C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům - spol.podíl: 1/6 94 868,- Kč 1.1.2. Stodola - spol.podíl: 1/6 15 608,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna - spol.podíl: 1/6 1 772,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 112 248,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - spol.podíl: 1/6 12 187,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 12 187,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - spol.podíl: 1/6 122,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 122,- Kč Celkem 124 557,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 124 557,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 124 560,- Kč slovy: Jednostodvacetčtyřitisícpětsetšedesát Kč

- 11 - Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po srovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě (nemovitostí jako celku), po zvážení velmi obtížného prodeje spoluvl.podílu: 1/6 nemovitosti, mohu konstatovat, že dle mého názoru je : Obvyklá cena spoluvl.podílu 1/6...100 000,-Kč (slovy: jednostotisíckč) Na nemovitosti neváznou žádná práva a jiné závady (věcné břemeno zde žádné není - viz výpis z KN a žádná nájemní smlouva nebyla zjištěna...). Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Ve Velké Dobré 27.8.2013 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2064-73/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2064-73/2013.

- 12 - E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 22.7.2013 2 Situace - poloha obce 1 Snímek katastrální mapy ze dne 4.7.2013 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.23 ze dne 24.6.2013 6