ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 2395/08 Petra Bezruče Kladno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 spoluvlastnického podílu 1/4 na pozemcích st.p.č.21, p.č.55 s rodinným domem čp.48 a příslušenstvím v obci Senec, okres: Rakovník. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 2395/08 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 10 včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 - 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit spoluvlastnický podíl: 1/4 na pozemcích st.p.č.21, p.č.55 s rodinným domem čp.48 a příslušenstvím v obci Senec, okres: Rakovník; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům - spol.podíl:1/4 Adresa předmětu ocenění: Senec Senec Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Senec Katastrální území: Senec u Rakovníka Počet obyvatel: 249 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 680,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 331,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.hejdové Vlasty, p.hejdy Vlastimila. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - informace sdělené při prohlídce dne (rodinný dům postaven cca v r.1939) - usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088ex 2395/08) - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne exekuční příkaz ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne údaje zjištěné na OÚ Senec a MěstÚ Rakovník dne : Žádné doklady ohledně rodinného domu čp.48 se nedochovaly...!

3 porovnatelné současné nabídky RD k prodeji v této lokalitě 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl: 1/4 na pozemcích st.p.č.21 a p.č.55 s rodinným domem čp.48 a příslušenstvím ve střední části obce Senec, cca 6km od Rakovníka. Pozemky st.p.č.21 a p.č.55 tvoří s rodinným domem čp.48 jednotný funkční celek; Příslušenství rodinného domu tvoří venkovní úpravy a trvalé porosty. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.21, p.č.55 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Spoluvlastnický I -0,04 podíl 1/4 je vždy obtížně prodejný, a proto bylo použito max. srážky...! 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1

4 - 4 - Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,01 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,071 Koeficient pp = I T * I P = 1, Ocenění pozemků 11 i = Pozemky st.21, p.č.55 Jedná se o pozemky mírně svažité k severu, přístupné po úzké zpevněné komunikaci (o šířce cca 3,5-4m), s možností napojení na vodovod, plynovod, elektroinstalaci; bez možnosti napojení na kanalizaci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00

5 - 5 - ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,071 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,071 = 1,028 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,27 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 340, ,60 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 340, ,90 Stavební pozemky - celkem 550,00 m ,50 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.48 Jedná se o samostatně stojící přízemní rodinný dům, jenž byl postaven v r.1939; se sedlovou střechou a taškovou krytinou, je částečně podsklepený, bez podkroví. Rodinný dům má zanedbanou údržbu (venkovní omítka opadává, klempířské prvky, nátěry, dřevěná okna, podlahy atd...). Obvodové zdivo je smíšené (kámen,cihla) o tl.45 cm - 65 cm, stropy jsou v obytných místnostech s rovným podhledem, v koupelně je strop nízký, klenbový; okna jsou dřevěná, dvojitá (ven a dovnitř otevíravá), schodiště na půdu je dřevěné a do sklepa je cihelné; strop ve sklepě je z ocel.nosníků a želbet.desek; krov je dřevěný (každý pár krokví je spojen kleštinou). Přízemí je dispozičně členěno na chodbu, obytnou kuchyň, pokoj a koupelnu; nad přízemím je půdní prostor, ve sklepě je chodba a sklepní prostor. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci (220V), vodovod; vytápění je lokální (plynová kamna a kamna na pevná paliva); v kuchyni jsou kamna na uhlí a plynový sporák; ohřev TUV a WC zde není (pouze suchý WC na dvorku).

6 - 6 - V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy malého rozsahu : přípojky elektroinstalace a vody, oplocení, plotová vrátka a vrata, pilíř plynu, suchý WC, zpevněná plocha betonová u vstupu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 77 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 12,45*6,40+0,30*5,05 = 81,20 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 81,20 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (12,45*6,40+0,30*5,05)*(3,00) = 243,59 m 3 zastřešení: 81,20*(0,80+2,50/2) = 166,46 m 3 1.podz.podl.: 5,0*6,40*2,15 = 68,80 m 3 podezdívka nep.č.: (81,20-5,0*6,40)*0,50 = 24,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 503,45 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 81,20 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 81,20 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00

7 Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 77 let: s = 1-0,005 * 77 = 0, Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,615 = 0,320 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,071 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 453,- Kč/m 3 * 0,320 = 784,96 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 503,45 m 3 * 784,96 Kč/m 3 * 0,960 * 1,071= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč Cena staveb celkem = ,- Kč Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty na p.č.55 Jedná se o ovocné dřeviny na p.č.71 (6 jabloní) ; oceněno zjednodušeným způsobem. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m 2 370,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 100,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,05 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 1 443,00 Trvalé porosty na p.č.55 - zjištěná cena = 1 443,- Kč Cena porostů celkem = 1 443,- Kč Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům čp.48 Trvalé porosty na p.č ,- Kč 1 443,- Kč

8 - 8 - Stavby, porosty na pozemku - celkem ,- Kč Pozemky - celkem ,50 Kč Pozemky st.21, p.č.55 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,50 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky st.21, p.č.55 - zjištěná cena = ,- Kč

9 - 9 - C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.21, p.č ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty): ,- Kč Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji RD v této lokalitě ( Příloha č.5 znal.posudku: jsou v rozsahu tisíc Kč), a po zhodnocení skutečnosti, že spoluvlastnický podíl:1/4 je vždy obtížně prodejný, mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Tržní hodnota - spoluvlastnický podíl: 1/ ,-Kč (slovy:jednostotřicettisíckč) Jiná práva a závady s nemovitostí spojené nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné,

10 průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2016. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne Situace - poloha obce 1 Kopie katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.166 ze dne Porovnatelné současné nabídky rodinných domů k prodeji v této lokalitě 4