Znalecký posudek č. 1255-16-2010 Předmětem ocenění je: stavební pozemek č. 795/19 v katastrálním území Zbizuby, obec Zbizuby, okres Kutná Hora. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční řízení sp. zn. 095 Ex 169/09 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 15.3.2010 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 18.3. 2010
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Zbizuby. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedené definice obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Oceňování věci odvozením z ceny věci, např. ceny pozemku z ceny stavby, představuje progresivní způsob oceňování uplatňovaný ve vyspělých ekonomikách (vychází z úzké vazby mezi cenou pozemku a účelem užití stavby, která na něm stojí nebo bude postavena). Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Zbizuby je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečnitelných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Stavební pozemek parc.č. 795/19 285 04 Zbizuby Region: Středočeský Okres: Kutná Hora Katastrální území: Zbizuby 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.3.2010 za přítomnosti majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Zbizuby, L.V. č. 10046, ze dne 2.2.2010 Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 169/09/ P 01-7, ze dne 1.4.2009 Usnesení sp. zn. 095 Ex 169/09/ U 03-29, u ustanovení znalce, ze dne 27.1.2010 Kopie katastrální mapy, katastrální území Zbizuby, mapový list č. IX-19-14, ze dne 2.2.2010 Informace zjištěné na obecním úřadu ve Zbizubech Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti.
5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Zbizuby, L.V. č. 10046, ze dne 2.2.2010 Vlastník: SJM Michalica Pavel a Michalicová Věra, Světlá 6, 257 06 Louňovice pod Blaníkem 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je stavební pozemek parc.č. 795/19 v katastrálním území Zbizuby, obec Zbizuby, okres Kutná Hora. Jedná se o pozemek, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora. Parcela je označena na listu vlastnictví jako orná půda o výměře 1 078 m 2. Uvedený pozemek je sice vedený jako orná půda, ale je zahrnutý do platného územního plánu obce jako pozemek určený k zastavění, proto bude oceněn dle 32 odst. 1, v návaznosti na 28 odstavec 1 a 2 vyhlášky č. 460/2009 Sb. Parcela je rohová, nachází se na východním okraji obce Zbizuby v lokalitě zvané Nad Vápenkou v zástavbě rodinných domů. Ze sítí je možnost napojení na elektro zemním kabelem a voda z vodovodního řadu. Kanalizace a plyn v obci není zaveden. 8. Obsah posudku: a 1 ) Pozemek parc.č. 795/19 9. Popis objektů a pozemků: a 1 ) Pozemek parc.č. 795/19
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a 1 ) Pozemek parc.č. 795/19-27 - 32 Nestavební pozemek zahrnutý do územního plánu obce oceněný dle 32 odst. 1. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Orná půda 795/19 1 078,00 35,00 37 730,- Součet 37 730,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 60 % Úprava ceny celkem 60 % + 22 638,- Mezisoučet 60 368,- Úprava ceny dle 32 odst. 1: * 0,3000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2420 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 32 odst. 1 - celkem 48 877,54 48 877,54 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Pozemek parc.č. 795/19 - zjištěná cena = 48 877,54 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc.č. 795/19 = 48 880,- Kč Cena pozemků činí celkem 48 880,- Kč
Metoda tříd polohy a 1 ) Pozemek parc.č. 795/19 Pozemek oceněný metodou tříd polohy. Název: orná půda parcelní číslo: 795/19 výměra: 1 078 m 2 Výměra pozemku celkem = 1 078 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 4 500 000,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 280 m 2 Pozemek pro stavbu obytného domu bez provozních prostor Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 2 Intenzita využití pozemku: Třída 3 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 2 Obytný sektor: Třída 2 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 2 Průměrná třída polohy: 2,20 Povyšující faktory: 0,10 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 2,30 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,45 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (4 500 000,- Kč * 1,45 %) / (100,0-1,45 %) = 66 210,05 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 66 210,05 Kč / (3 * 280 m 2 ) = 78,82 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 78,82 Kč/m 2 * 840 m 2 = 66 210,05 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 78,82 Kč/m 2 * 0,25 = 19,70 Kč/m 2
Cena ostatních pozemků: 19,70 Kč/m 2 * 238,00 m 2 = 4 688,60 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 65,77 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: 70 898,65 Kč Pozemek parc.č. 795/19 - výsledná cena = 70 898,65 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc.č. 795/19 = 70 900,- Kč Cena pozemků činí celkem 70 900,- Kč Indexová metoda a 1 ) Pozemek parc.č. 795/19 Výchozí cena: = 35,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,05 B - typ stavebního pozemku: * 1,00 C - třída velikosti obce: * 1,40 D - typ polohy: * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,10 F - speciální charakteristiky: * 1,10 Výchozí cena upravená = 80,93 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 80,93 Kč/m 2
Oceňovaný stavební pozemek: orná půda parc.č. 795/19 1 078 m 2 Výměra stavebních pozemků: 1 078 m 2 1 078,00 m 2 á 80,93 Kč/m 2 = 87 242,54 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 87 242,54 Kč Pozemek parc.č. 795/19 - výsledná cena = 87 242,54 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc.č. 795/19 = 87 240,- Kč Cena pozemků činí celkem 87 240,- Kč Porovnávací hodnota a 1 ) Pozemek parc.č. 795/19 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Obec Třebešice 100,- 1 100,00 1,00 1,00 100,00 Klidná obec Třebešice, rovinatý pozemek, cena za 1m 2 = 100,- Kč 100,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 100,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 100,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 100,00 Kč/m 2
Oceňovaný pozemek: orná půda parc.č. 795/19 1 078 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1 078 m 2 1 078,00 m 2 á 100,- Kč/m 2 = 107 800,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 107 800,- Kč Pozemek parc.č. 795/19 - výsledná cena = 107 800,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc.č. 795/19 = 107 800,- Kč Cena pozemků činí celkem 107 800,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 48 880,- Kč 48 880,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Cena indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 70 900,- Kč 87 240,- Kč 79 070,- Kč 79 070,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 107 800,- Kč 107 800,- Kč Obvyklá cena: 90 000,- Kč slovy: devadesáttisíc Kč
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2, ze dne 3.1.1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1255-16-2010 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 18.3.2010 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz