ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3293-173/2012 o ceně spoluvlastnického podílu (id.1/2) nemovitosti - rodinného domu č.p. 67 v katastrálním území Hodice, obec Hodice, kraj Vysočina, včetně pozemků p.č. st.45, 74/2, 83/1, 83/5 a příslušenství. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 6 čj. 025 Ex 15350/11-13 JUDr. Jan Grosam Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé Oceněno ke dni: 16.července 2012 Posudek vypracoval: Ing. Jan Merten Armády 246 155 00 Praha 5 Stodůlky Posudek byl vypracován ve 5 vyhotoveních, z nichž 4 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 22 stran. V Praze, dne 6.listopadu 2012
- 2 -
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v zastavěné části obce Hodice a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 67 s pozemky p.č. st.45 (zastavěná plocha o výměře 352m 2 ), p.č. 74/2 (zahrada o výměře 33m 2 ), p.č. 83/1 (zahrada o výměře 106m 2 ), p.č. 83/5 (zahrada o výměře 64m 2 ) a příslušenstvím, sestávajícím z vedlejší stavby, venkovních úprav a trvalých porostů. Pozemek přiléhající k nemovitosti je oplocen a nejsou na něm postaveny žádné další objekty. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hodice, obec Hodice, list vlastnictví č. 182, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 12.4.2012. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Hodice, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 17.7.2012. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 16.7.2012 za přítomnosti pana Kaliny, povinného a současně spoluvlastníka nemovitosti. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 182 pro k.ú. Hodice, obec Hodice zapsán 1) Fialová Věra 1/2 Nevcehle 61, 588 62 Urbanov 2) Kalina Ladislav 1/2 Hodice 61, 589 01 Třešť 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům č.p.67 2) Stodola 3) Pozemek p.č. st.45 4) Pozemek p.č. 74/2, 83/1, 83/5 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 3 -
1.5 základní pojmy 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. ze dne 30.11.2011 s účinností od 1.1.2012. Administrativní cena se v praxi používá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Používá se v praxi v účetnictví. 3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným položkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je snížena o náklady na opravy závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvažována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví obecná cena věci ), je cena za kterou je možno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba použít náhradní metodiku. 1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v současných cenách a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod technické a srovnávací. - 4 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 - Stanovení administrativní ceny podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 ze dne 30.11.2011 s účinností od 1.1.2012. 2.1.1 Rodinný dům č.p.67 Oceněno podle 26a vyhlášky. 2.1.1.1 Popis Předmětem ocenění je rodinný dům č.p.67 postavený na pozemku p.č. st.45 v katastrálním území Hodice, na okrese Jihlava. Jedná se o volně stojící objekt, který není podsklepen a má jedno nadzemní podlaží a podkroví, které není stavebně upraveno a je využíváno jako půdní prostor. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihelného a smíšeného masivního zdiva a jsou založeny na neizolovaných základových pasech. Stropy jsou klasické trámové s rovnými podhledy. Sedlová střecha má dřevěný krov běžného konstrukčního uspořádání nosných prvků a je opatřena krytinou z pálených keramických tvarovek. Klempířské konstrukce jsou úplné a jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Objekt je napojen na inženýrské sítě vodovodní, kanalizační i plynovou přípojkou. Rozvody el.proudu jsou provedeny na napětí 230/380 V. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Zdrojem teplé užitkové vody je el. Boiler. Konstrukce středně a krátkodobé životnosti a prvky vybavení stavby jsou převážně standardního provedení. Dům je v užívání dle udání vlastníka od začátku minulého století, jeho stáří je cca 105 roků. S ohledem na stáří objektu a na skutečnost, že byl za dobu svoji existence stavebně upravován (modernizace interiéru probíhá dodnes), je opotřebení stanoveno pomocí analytické metody, která vychází z technického stavu a stáří jednotlivých konstrukcí a prvků vybavení stavby. 2.1.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.1.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 5,75*18,40*3,45 = 365.01 m 3 Zastřešení 5,75*18,40*3,20/2 = 169.28 m 3 Veranda 8,40*2,25*(2,90+3,20)/2 = 57.65 m 3 celkem = 591.93 m 3-5 -
2.1.1.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.08200 100% -0.082 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 11. Schody chybí 0.01000 100% -0.01*1.852 16. Vytápění nadstandard 0.05200 100% 0.052 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 26. Ostatní chybí 0.03400 100% -0.034*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.13186) = 0.9288 2.1.1.5 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: - 6 - -0.13186 Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 105 150 0.04061 100% 2.8427% 2. Svislé konstrukce 105 140 0.22825 100% 17.1187% 3. Stropy 105 140 0.08506 100% 6.3795% 4. Zastřešení mimo krytinu 105 130 0.07860 100% 6.3485% 5. Krytiny střech 40 60 0.03661 100% 2.4407% 6. Klempířské konstrukce 15 30 0.00969 100% 0.4845% 7. Vnitřní omítky 40 60 0.03122 50% 2.0813% 8 40 0.03122 50% 0.6244% 8. Fasádní omítky 25 40 0.03015 100% 1.8844% 9. Vnější obklady 0.00000 100%
10. Vnitřní obklady 10 30 0.02476 100% 0.8253% 11. Schody 0.00000 100% 12. Dveře 10 30 0.03445 100% 1.1483% 13. Okna 40 60 0.05599 100% 3.7327% 14. Podlahy obytných místností 10 25 0.02369 100% 0.9476% 15. Podlahy ostatních místností 10 25 0.01077 100% 0.4308% 16. Vytápění 10 30 0.08622 100% 2.874% 17. Elektroinstalace 10 30 0.04630 100% 1.5433% 18. Bleskosvod 0.00000 100% 19. Rozvod vody 10 30 0.03445 100% 1.1483% 20. Zdroj teplé vody 10 25 0.02046 100% 0.8184% 21. Instalace plynu 10 30 0.00538 100% 0.1793% 22. Kanalizace 10 40 0.03338 100% 0.8345% 23. Vybavení kuchyní 10 25 0.00538 100% 0.2152% 24. Vnitřní hygienické vybavení 10 30 0.04414 100% 1.4713% 25. Záchod 10 30 0.00322 100% 0.1073% 26. Ostatní 0.00000 100% - 7-56.4812% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 56.4812%. 2.1.1.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.02 Negativní *) Celkem -0.02 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.02 = 0.980
2.1.1.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci 3 0.01 Centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 2 0.00 Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci 2 0.00 Pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci 1-0.03 Žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci 1-0.03 Žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava 2 0.00 Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí 1-0.06 Vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.11 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.11 = 0.890 2.1.1.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 3 0.02 Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) 5 0.08 Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení - 8 -
8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 2-0.03 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 4 0.4550 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 57 let) Celkem 0.07 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.07) x 0.4550 = 0.487 2.1.1.9 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.375,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.4250 I = It x Ip x Iv = 0.980 x 0.890 x 0.487 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.009,38 Cena za celý obestavěný prostor 591.93 m 3 = Kč 597.479,34 Rodinný dům č.p.67 Cena celkem Kč 597.482,- 2.1.2 Stodola Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky. 2.1.2.1 Popis Zděný objekt se sedlovou střechou opatřenou taškovou krytinou, bez vybavení, navazuje na zadní štítovou stěnu rodinného domu. 2.1.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.3.1 Typ podle účelu užití: Z - skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Zděné 2.1.2.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba (9,50+10,00)/2*12,00*3,45 = 403.65 m 3 Zastřešení (9,50+10,00)/2*12,00*4,80/2 = 280.80 m 3-9 - celkem = 684.45 m 3
2.1.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.13100 100% -0.131 3. Stropy chybí 0.13800 100% -0.138*1.852 6. Klempířské konstrukce chybí 0.00700 100% -0.007*1.852 7. Úpravy vnitřních povrchů podstandard 0.03900 100% -0.039 10. Schody chybí 0.01800 100% -0.018*1.852 11. Dveře chybí 0.02400 100% -0.024*1.852 13. Okna chybí 0.03400 100% -0.034*1.852 14. Povrchy podlah chybí 0.03000 100% -0.03*1.852 16. Elektroinstalace chybí 0.06100 100% -0.061*1.852 17. Bleskosvod chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 25. Ostatní chybí 0.05400 100% -0.054*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.85524) = 0.5382-0.85524 2.1.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 105 let a životnosti 125 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 84%. 2.1.2.6 Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.115,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x 0.9390 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 0.00 m 2 PZP) x 1.0000 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 0.00 m PV) + 0.30 x 1.0000 K4: podle vybavení stavby x 0.5382 K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x 0.8500-10 -
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1830 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.3740 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 741,76 Cena za celý obestavěný prostor 684.45 m 3 = Kč 507.697,63 Cena stavby bez opotřebení = Kč 507.697,63 Snížení ceny za opotřebení 84% - Kč 426.466,01 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 81.231,62 Stodola Cena celkem Kč 81.232,- 2.1.3 Pozemek p.č. st.45 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.1.3.1 Popis Okres : Jihlava Obec : Hodice Katastrální území : Hodice Pozemek parcelní číslo : st.45 Druh pozemku dle výpisu z KN : zastav. plocha List vlastnictví číslo : 182 2.1.3.2 Výměra stavebního pozemku st.45 352 = 352.00 m 2 celkem = 352.00 m 2 2.1.3.3 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% 2.1.3.4 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 38,50 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0710 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 88,86 Cena za celou výměru 352.00 m 2 = Kč 31.278,08 Pozemek p.č. st.45 Cena celkem Kč 31.278,- - 11 -
2.1.4 Pozemek p.č. 74/2, 83/1, 83/5 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.1.4.1 Popis Okres : Jihlava Obec : Hodice Katastrální území : Hodice Pozemek parcelní číslo : 74/2, 83/1, 83/5 Druh pozemku dle výpisu z KN : zahrada List vlastnictví číslo : 182 2.1.4.2 Výměra stavebního pozemku 74/2 33 = 33.00 m 2 83/1 106 = 106.00 m 2 83/5 64 = 64.00 m 2 celkem = 203.00 m 2 2.1.4.3 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% 2.1.4.4 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 38,50 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0710 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 88,86 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 35,54 Cena za celou výměru 203.00 m 2 = Kč 7.215,29 Pozemek p.č. 74/2, 83/1, 83/5 Cena celkem Kč 7.215,- 2.1.5 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Popis Na pozemcích p.č. 74/2, 83/1, 83/5 se nacházejí trvalé porosty. Jedná se o ovocné stromy a keře a okrasné dřeviny. Velikost pokryvné plochy je stanovena odborným odhadem. - 12 -
2.1.5.1 Pokryvná plocha Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis 74/2 - část, 83/1 - část, 83/5 - část Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 38,50 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0710 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 88,86 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 35,54 Cena za celou výměru 60.00 m 2 = Kč 2.132,60 Pokryvná plocha Cena celkem Kč 2.133,- 2.1.5.2 Výpočet ceny porostu ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku = Kč 2.133,- 5,5% ze zjištěné ceny = Kč 117,32 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 117,- 2.1.6 Rekapitulace stanovení administrativní ceny 1) Rodinný dům č.p.67 Kč 597.482,- 2) Stodola Kč 81.232,- 3) Pozemek p.č. st.45 Kč 31.278,- 4) Pozemek p.č. 74/2, 83/1, 83/5 Kč 7.215,- 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 117,- Zjištěná výsledná cena Kč 717.324,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 717.320,- - 13 -
2.2 - Stanovení věcné hodnoty (nákladové ceny) Věcná hodnota nemovitosti je stanovena jako cena nákladová podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 ze dne 30.11.2011 s účinností od 1.1.2012), bez uvažovaní vlivu koeficientu prodejnosti nemovitosti Kp. 2.2.1 Rodinný dům č.p. 67 Výpočet ceny objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.9288 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0000 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.896,04 Cena za celý obestavěný prostor 591.93 m 3 = Kč 2.306.182,96 Cena stavby bez opotřebení = Kč 2.306.182,96 Snížení ceny za opotřebení 56.4812% - Kč 1.302.559,81 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.003.623,15 Rodinný dům č.p. 67 Cena celkem Kč 1.003.623,- 2.2.2 Stodola Výpočet ceny objektu Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.115,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x 0.9390 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 0.00 m 2 PZP) x 1.0000 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 0.00 m PV) + 0.30 x 1.0000 K4: podle vybavení stavby x 0.5382 K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1830 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0000 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.983,32 Cena za celý obestavěný prostor 684.45 m 3 = Kč 1.357.483,37-14 -
Cena stavby bez opotřebení = Kč 1.357.483,37 Snížení ceny za opotřebení 84% - Kč 1.140.286,03 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 217.197,34 Stodola Cena celkem Kč 217.197,- 2.2.3 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Zjištěná cena hlavních staveb Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům č.p. 67 1003623.00 2. Stodola 217197.00 Celkem zjištěná cena 1220820.00 Výpočet ceny objektu Zjištěná cena hlavních staveb = Kč 1.220.820,- 3,5% ze zjištěné ceny = Kč 42.728,70 Venkovní úpravy Cena celkem Kč 42.729,- 2.2.4 Pozemky Výměra stavebního pozemku st.45 352 = 352.00 m 2 74/2 33 = 33.00 m 2 83/1 106 = 106.00 m 2 83/5 64 = 64.00 m 2 Výpočet ceny pozemku celkem = 555.00 m 2 Obvyklá cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 390,- Cena za celou výměru 555.00 m 2 = Kč 216.450,- Pozemky Cena celkem Kč 216.450,- - 15 -
2.2.5 Rekapitulace stanovení věcné hodnoty nemovitosti 1) Stodola Kč 217.197,- 2) Rodinný dům č.p. 67 Kč 1.003.623,- 3) Venkovní úpravy Kč 42.729,- 4) Pozemky Kč 216.450,- Součet Kč 1.479.999,- Věcná hodnota Kč 1.480.000,- 2.3 - Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 1 roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. U nemovitostí uvedeného typu, tj. rodinný dům o zastavěné ploše 124,70 m2, ve zjištěném technickém stavu, postavený na vlastním, avšak necelistvém, pozemku o celkové výměře 555 m2 v na okraji obce cca 3 km jižně od města Třešť, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka přibližně v rovnováze s poptávkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Nemovitost 1 2 3 Zdroj informace Inexis group sro MaM reality Akropol reality Datum informace X.12 X.12 X.12 Region umístění Okres Jihlava Jihlava Jihlava Obec Třešť Panenská Rozsička Sedlejov Slavice Okraj obce Pozemek Vlastní 791 m2 Vlastní 2 919 m2 Vlastní 839 m2 Popis Volně stojící RD (1BJ), možno i pro rekreaci. Dům před rekonstrukcí. Komplet IS kromě plynu. Býv.zem usedlost s uzavřeným dvorem. Část.podsklep+1np. Část.rekonstrukce. Vodovod, elektro Samostatně stojící RD nepodsklepený 1np + nevyuž.podkroví. Vodovod, plyn, septik, elektro. Up Zastavěná (užitná m2 75 203 95 plocha) Požadovaná cena Kč 690 000 1 395 000 1 265 000-16 -
Požadovaná cena Kč/m2 9200 6871 13316 I1 Index rozdílné 1,00 1,00 1,00 polohy I2 Index času 1,00 1,00 1,00 informace I3 Index 0,95 0,95 0,95 důvěryhodnosti Ivb Index vybavenosti 1,00 1,00 0,95 pozemku (garáž, parking, venk.úpr., vedl.stavby) I4 Index stavu objektu 1,20 1,10 1,00 Ipo Idex vel. Pozemku 0,95 0,85 0,95 Z Upravená cena 1 m2 Kč/m2 9964 6104 11417 Z Upravená cena 1 m2 Kč/m2 9964 6104 11417 V Váha 1-3b (5b) 0,40 0,20 0,40 V Vážený průměr Kč/m2 9773 Index 1,00 obchodovatelnosti Uprav.prům. hod. Kč/m2 9773 1m2 Posuzovaný objekt Budova č.p. 69 kú. Hodice Celková srov. Cena Užit. plocha Upravený průměr hodnoty 1m2 Srovnatelná cena 94,30 9773 921594 920.000Kč Srovnávací hodnota celkem Kč 920.000,- 3. SHRNUTÍ 3.1 Administrativní cena nemovitosti 717 320 Kč 3.2 Věcná hodnota nemovitosti 1 480 000 Kč 3.3 Srovnávací hodnota nemovitosti 920 000 Kč Při oceňování rodinných domů je možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena má pro tento typ nemovitosti pouze informativní charakter a do váženého průměru se nezapočítává. Věcná hodnota má vždy ve výpočtu váhu 1,00. Podle kvality použitých dat lze srovnávací hodnotě přiřadit také váhu 3,00. - 17 -
Výpočet tržní ceny nemovitosti : 1,00 * 1 480 000 = 1 480 000 3,00 * 920 000 = 2 760 000 ------------------------- 4 240 000 : 4,00 = 1 060 000 Kč Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a k jejímu technickému stavu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti. 1.060 000 Kč Pro stanovení ceny spoluvlastnického podílu (id.1/4) nelze použít pouze matematickou operaci, ale je třeba přihlédnout k faktu, že se jedná pouze o nevětšinový podíl, jehož obecná obchodovatelnost bývá někdy problematická. Proto stanovuji cenu výše uvedeného spoluvlastnického podílu na částku : 500 000 Kč Slovy: pětsettisíc Kč - 18 -
4. ZÁVĚR a. cena oceňovaných nemovitostí : id.1/2 rodinného domku č.p. 67 s pozemky p.č. st.45, 74/2, 83/1, 83/5 v kú Hodice, obec Hodice, okres Jihlava, činí celkem 500.000 Kč. b. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d. Výsledná cena výše označených nemovitostí : id.1/2 rodinného domku č.p. 67 s pozemky p.č. st.45, 74/2, 83/1, 83/5 v kú Hodice, obec Hodice, okres Jihlava, činí celkem Slovy : Pětsettisíc korun 500.000 Kč. V Praze, dne 6.listopadu 2012 Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.... vypracoval - 19 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 3.1.1991, č.j. Spr. 518/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3293-173/2012. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Merten - 20 -