Znalecký posudek č. 3249-105/2013 ve věci odhadu obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti - rekreační chaty č.e. 536 na pozemku p.č. 1620 s příslušenstvím v katastrálním území Lety u Dobřichovic, obci Lety, okrese Praha - západ. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová Exekutorský úřad Praha 3 Seifertova 455/17 130 00 Praha 3 Účel posudku: Podklad pro provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 091 EX 07363/09). Podle stavu ke dni 22.10.2013 posudek vypracoval: Jan Kugler Makovského 1336/22 163 00 Praha - Řepy Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 22.10.2013
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Provést odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti - rekreační chaty č.e. 536 na pozemku p.č. 1620 s příslušenstvím v katastrálním území Lety u Dobřichovic, obci Lety, okrese Praha - západ ke dni 22. října 2013. Ocenění se provádí pro účely provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 091 EX 07363/09). Modifikace znaleckého úkolu: Protože tržní cena nemovitosti je známa až v okamžiku prodeje a závisí (na rozdíl od tržní hodnoty) i na způsobu či rychlosti splacení této kupní ceny, zaměřili jsme znalecký úkol na indikaci tržní hodnoty uvedené nemovitosti. Prohlášení znalce: 1. Zpracovatel tohoto znaleckého posudku prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti nebude mít žádnou majetkovou účast, případně jiné výhody plynoucí ze skutečností, které jsou v tomto ocenění uvedeny. Zpracovatel není s objednatelem posudku propojen ani personálně ani majetkově. Všechny údaje a skutečnosti uvedené v tomto posudku jsou zpracovány na základě poskytnutých podkladů a vlastních zjištění a jsou jen vlastním názorem znalce na celou problematiku, aniž by byly jakkoliv ovlivněny třetími osobami. 2. Nezávislost znalce: Znalec je osobou nezávislou a tak i vystupuje a jedná. Odměna za vypracování posudku není závislá, ani nevychází z konečných závěrů v tomto ocenění. 3. Předpoklady ocenění: Informace pro toto ocenění byly převzaty od objednatele posudku a současně byly použity podklady z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno na základě všech dostupných zjištěných skutečností, které byly poskytnuty objednatelem, a současně na zjištění, které jsme byli schopni zajistit při celkovém posouzení a z veřejně dostupných zdrojů. Zpracovatel posudku neodpovídá za případné vady poskytnutých podkladů nebo omyly ve veřejně dostupných podkladech, které byly v ocenění použity. Znalec předpokládá, že vlastnická práva i jiná práva k oceňovanému majetku jsou bezvadná a úplná. Výsledné hodnoty uvedené v tomto posudku jsou zjištěny pro účely uvedené v zadání posudku. V případě použití výsledných hodnot pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky případně škody tímto použitím vzniklé. 4. Časové omezení: Toto ocenění je vypracováno k výše uvedenému datu, všechny údaje v tomto posudku se vztahují k období ocenění. Z případné změny podmínek, které se vyskytnou po datu zpracování posudku, a za případné změny tržních podmínek nelze převzít odpovědnost.
- 3-2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rekreační chata č.e. 536 s příslušenstvím Kejnská 252 29 Lety Region: Středočeský Okres: Praha-západ Katastrální území: Lety u Dobřichovic 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.10.2013 za přítomnosti bez přítomnosti jiných osob. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Ingrid Švecové o ustanovení znalce, č.j. 091 EX 07363/09-069 ze dne 24.9.2013. 2. Kopie katastrální mapy. 3. Výpis z KN LV č. 1046 kat. území Lety u Dobřichovic vyhotovený dálkovým přístupem dne 24. září 2013. 4. Skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitosti. 5. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 6. Nabídky realitních kanceláří týkající se obdobných nemovitostí z období, ke kterému se provádí ocenění. 7. Program pro oceňování nemovitostí NEM 3000. 8. Vlastní databáze zpracovatele ocenění. 9. Znalecký posudek č. 6403NG5424/11 vypracovaný znaleckým ústavem Novota a.s. 5. Použitá literatura: - Teorie oceňování nemovitostí (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) - Oceňování nemovitostí na tržních principech (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 1996) - Výnosová hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 2004) - Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotéčních v ČS, a.s. VUT Brno, Ústav soudního inženýrství Brno, r. 2004 - podpůrně 6. Vlastnické a evidenční údaje: Na listu vlastnictví č. 1046 katastrální území Lety u Dobřichovic, obec Lety, okres Praha - západ je zapsáno: ============================================================ Vlastník, jiný oprávněný, Identifikátor, Podíl ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Vlastnické právo: Jedlička Luboš, Kejnská č.ev. 536, 252 30 Lety, 760922/0498 ============================================================
- 4 - Nemovitosti Stavby Typ stavby Část obce ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- Lety, č.e. 536, rod.rekr na p.č. 1620, LV 1282 Úplné znění LV č. 1046 v příloze znaleckého posudku. 7. Dokumentace a skutečnost: Od předmětné nemovitosti nebyla k dispozici žádná výkresová stavební dokumentace. Předmětná nemovitost - rekreační chata č.e. 128 nebyla přes písemné vyrozumění pro prohlídku zpřístupněna. V ocenění se uvažuje podstandardní vybavení chaty při omezené údržbě určené na základě obhlídky zvenčí a částečně ze znaleckého posudku spol. Novota. 8. Celkový popis nemovitosti: I - Všeobecně: Předmětem ocenění je nemovitost - rekreační chata s příslušenstvím na pozemku p.č. 1620 jiného vlastníka, nalézající se v Letech. Nemovitost je situována do jihovýchodní části obce, od pravého břehu řeky Berounky cca 280 m vzdušnou čarou. Okolní zástavbou tvoří převážně rekreační objekty. Předmětná nemovitost - rekreační chata č.e. 536 nebyla přes písemné vyrozumění pro prohlídku zpřístupněna. V ocenění se uvažuje její podstandardní vybavení při omezené údržbě odvozené o vnějšího stavu zjištěného obhlídkou a částečně ze znaleckého posudku spol. Novota. V případě existence takového stavu oceňované nemovitosti, který by se značně odlišoval od takto předpokládaného stavu a který by vyšší mírou ovlivňoval obvyklou cenu (tržní hodnotu) oceňované nemovitosti, by bylo nutné po prohlídce tento stav do ocenění promítnout. To se týká i možných závad a práv s nemovitostí spojenými. Soudní exekutor uložil v usnesení Č.j.: 091 EX 07363/09-069 povinnému umožnit znalci na vyzvání prohlídku nemovitosti a jejího příslušenství k provedení ocenění a zjištění stavu práv a závad s nemovitostí spojených a aby při této prohlídce oznámil znalci jaké závady se k nemovitosti vztahují. Vzhledem k neúčasti povinného při prohlídce, a tím neumožnění prohlídky nemovitosti a nepředložení (neoznámení) případných závad s nemovitostí spojených nebylo možné tyto zjistit. Z toho důvodu zpracovatel posudku nezodpovídá za možné následky tímto způsobené a je ocenění vypracováno v následném rozsahu. II - Popis širších vztahů a jejich hodnocení: II.1. Vlastnické a právní vztahy 1.1. Vlastnické právo k nemovitosti - rekreační chatě s příslušenstvím a pozemkem je v majetku jedné fyzické osoby. 1.2. Na nemovitosti vázne omezení vlastnického práva z důvodu nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, zástavních práv exekutorských a zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu. 1.3. Předmětem ocenění je celá nemovitost.
- 5 - Hodnocení z hlediska ocenění: Bez vlivu na tržní hodnotu nemovitosti. II.2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska využití Rekreační chata je umístěna do okrajové části území zastavěného převážně rekreačními chatami v Letech u Dobřichovic. 2.2. Dopravní relace Automobilem k chatě, autobusové spojení PID, vlak ČD. 2.3. Infrastruktura služeb Obchody v Letech na dobré úrovni vč. supermarketů, jinak základní. Hodnocení z hlediska ocenění Územní vztahy působí na tržní hodnotu nemovitosti příznivě. II.3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Pozemek, na kterém se rekreační chata č.e. 536 nalézá je jiných vlastníků, je oplocený, tvoří jej 3 části - parcely 1620 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 71 m 2 a 1621 - ostatní plocha sportoviště a rekreační plocha o výměře 148 m 2 oboje v k.ú. Lety u Dobřichovic, oboje ve vlastnictví jedné fyzické osoby a p.č. 3518 - zahrada o výměře 87 m 2 v k.ú. Řevnice, ve vlastnictví města Řevnice. Pozemek je jako celek velmi mírně sklonitý k západu až jihozápadu, nepravidelného šestiúhelníkového tvaru. 3.2. Inženýrské sítě V místě je možnost napojení na veřejný rozvod el. energie. 3.3. Přístup k nemovitosti Po nezpevněné komunikaci. 3.4. Technické opotřebení rekreační chaty č.e. 536 se uvažuje nadprůměrné opotřebení (cca 70 %) odvozené od vnějšího stavu a fotodokumentace ze znaleckého posudku spol. Novota. 3.5. Stavebně - technické závady bránící využívání majetku Nezjištěné, možné odpojení el. nergie se nepodařilo ověřit. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má umístění na pozemku jiného vlastníka a výše technického opotřebení. II.4. Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. Trh s nemovitostmi U daného typu nemovitosti je poptávka v rovnováze s nabídkou. 4.2. Využitelnost majetku Jedná se objekt pro rekreaci rodinného typu. 4.3. Morální opotřebení stavby Vzhledem k neumožnění prohlídky se uvažuje nadprůměrná míra morálního opotřebení odvozená od vnějšího stavu a fotodokumentace ze znaleckého posudku spol. Novota. Hodnocení z hlediska ocenění
- 6 - Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má míra morálního opotřebení. II.5. Souhrnné hodnocení Pozitiva: - poloha nemovitosti - lesy, vodní tok - doprava a infrastruktura v obci Negativa: - výše technického a morálního opotřebení - umístění na pozemku jiného vlastníka Závěr: Na základě vyhodnocení výše uvedených skutečností předpokládám dobrou zpeněžitelnost majetku. III. Analýza trhu 1. Vymezení tržního segmentu Předpoklad: - nucený prodej (převod) nemovitého majetku, který je ve výlučném vlastnictví - nucený prodej (převod) konečnému vlastníkovi, nikoliv za účelem dalšího obchodu - nucený prodej (převod) majetku bez omezení vlastnického práva - viz Hodnocení u části II.1. - Vlastnické a právní vztahy ) IV. Podrobný popis nemovitosti je uveden v části Ocenění. V. Metody ocenění Stanovení výše obvyklé ceny tak, jak je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, předpokládá znalost tržního prostředí v místě a době ocenění, ale i existenci dostatečně vypovídajícího souboru údajů o skutečně realizovaných odchodních případech na příslušném segmentu trhu. U nemovitostí je dále třeba počítat s jejich specifickým charakterem. Ten spočívá především v unikátnosti provedení staveb (jejich technického, dispozičního a architektonického řešení). Při tvorbě databází potřebných pro stanovení obvyklé ceny je zpravidla nutno zjištěné údaje přiřadit k určité měrné jednotce staveb (např.. m 3 obestavěného prostoru, m 2 zastavěné, podlahové nebo užitné plochy ap.). To se však u velké většiny nemovitostí z dostupných podkladů (kupních smluv) nepodaří zjistit. Výjimkou jsou typizované či podobné stavby (např. bytové domy, řadové rodinné domy), dále byty nebo pozemky, u kterých obvykle tyto požadované relace zjistit lze. V ostatních - specifických - případech, jako je i tento, je pro účely posudků tohoto typu třeba nahradit obvyklou cenu majetku, která v daném místě a čase neexistuje a kterou z podstaty věci nelze vypočítat, stanovením výše jeho tržní hodnoty. Tu lze již odvodit (tedy propočítat) ze získaných údajů technických či ekonomických, samozřejmě s přihlédnutím k tržním vlivům působícím v místě a čase, ke kterému se ocenění provádí. K těmto výsledkům vedou níže uvedené metody: 1. Metoda na bázi věcné hodnoty majetku Tato metoda v sobě spojuje principy porovnání a substituce, porovnání nákladů na pořízení obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Přitom je třeba brát v úvahu, že za normálních podmínek trhu nebude kupující ochoten zaplatit cenu vyšší, než by odpovídala výši nákladů na vybudování nemovitosti (v optimálním případě) shodného rozsahu, shodných parametrů a
- 7 - shodné míry užitečnosti v době provádění ocenění, a to včetně nákladů na její uvedení do technického a funkčního stavu, který je požadován. V souladu s touto koncepcí je pak věcná hodnota nemovitostí většinou definována jako součet věcné hodnoty staveb, snížené o jejich znehodnocení, a hodnoty pozemků. Zde je nutno dodržet zásadu, aby náklady na zainvestování pozemku byly promítnuty do věcné hodnoty majetku pouze jednou. 2. Metoda na bázi výnosové hodnoty majetku Tato metoda se zpravidla využívá pouze u nemovitostí, které jsou svým charakterem a uspořádáním předurčeny ke generování výnosů z pronájmu prostor, např. bytové domy, administrativní budovy, některé skladové objekty a pod. Výnos z nájemného však mohou přinášet i jiné druhy nemovitostí. Jiné výnosy, např. z podnikání, se týkají oblasti oceňování podniků a v tomto posudku se neposuzují. Postupy při indikaci hodnoty výnosovými metodami jsou podobně popsány v odborné literatuře a liší se zejména podle doby, po kterou byl majetek schopen výnosy přinášet. Důležitou roli má i skutečnost, zda bude majetek po skončení nájmu obnoven, prodán či zlikvidován. 3. Metoda na bázi porovnání Základním principem je porovnání oceňovaného majetku s obdobnými nemovitostmi prodávanými či nabízenými ve stejném čase (max. 6 měsíců před dobou ocenění) a v dané lokalitě. Vzhledem k potížím se získáváním relevantních údajů (viz úvodní část) jsou v rámci tohoto přístupu využívány informace poskytované realitními kancelářemi buď přímo nebo formou internetu. Je-li použito inzertních nabídek, jsou nabízené ceny podstatným způsobem redukovány. K porovnání mohou být použity různé techniky. Z výše uvedených metod byla pro ocenění předmětné nemovitosti zvolena metoda na bázi porovnání, která vzhledem k danému typu nemovitosti je nejlépe schopna zobrazit reálnou hodnotu majetku a je pro ní k dispozici dostatečný soubor informací. V rámci tohoto posudku byla zvolena metodika vypracovaná Ústavem soudního inženýrství v Brně (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) pro účely poskytování úvěrů ČS, a.s. Metodika je však upravena zpracovatelem posudku, zejména konečné stanovení tržní ceny se řídí odlišnými pravidly. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rekreační chata č.e. 536 Předmětem ocenění je přízemní, v malé části podsklepená, volně stojící zděná stavba s nízkou sedlovou střechou. Podkroví bez možnosti využití. Dispozičně se jedná o 3 obytné místnosti, kuchyni, chodbu, spíž, suchý WC, verandu a zádveří - odvozené z fotodokumentace a ze znaleckého posudku spol. Novota. Vzhledem k neumožnění prohlídky interiéru byla výměra zastavěné plochy zaměřena při místním šetření, podlahová odvozená ze zastavěné pomocí koeficientu.
- 8 - Zastavěná plocha 1. NP:76 m 2 Podlahová plocha 1. NP: 65 m 2 Stáří stavby: uvažuje se kolem 45 roků. Stavebně technický stav: zhoršený, až špatný odvozený od vnějšího stavu, fotodokumentace a ze znaleckého posudku spol. Novota. Konstrukce a vybavení zjištěné obhlídkou zvenčí a ze znaleckého posudku vč. fotodokumentace spol. Novota. Základy - s izolací Svislé konstrukce - zděné, v části zjištěn Heraklit, přístavek z východu dřevěný. Střecha - nízká sedlová Krov - dřevěný Krytina - plechová Klempířské konstrukce - z pozink. plechu Fasáda - stříkaná omítka Okna - dřevěná jednoduchá a zdvojená Dveře - náplňové Bleskosvod - nevyskytuje se Vytápění - lokální na TP Elektroinstalace - světelná Příslušenství: sklad, studna, žumpa, zpevněné plochy betonové, předložené schody, obrubníky, vstup do sklepa, oplocení, plotová vrátka. Druh nemovitosti: Rekreační chaty Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Zastavěná plocha hlavního objektu: 76 m 2 Výtah: ne Přípojky: el. energie Technický stav objektu: zhoršený až špatný Příslušenství nemovitosti: viz popis Garáž: není Stáří objektu: cca 45 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 76,00 m 2
- 9 - Podlahová plocha podlaží celkem PP 65,00 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,90 1,15 0,850 3. Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,000 4. Přírodní okolí 0,94 1,06 1,040 5. Obchod a služby 0,94 1,06 1,000 8. Kultura, sport 0,94 1,06 1,000 11. Životní prostředí 0,94 1,06 1,030 12. Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0,940 13. Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,000 14. Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,000 15. Konfigurace terénu 0,95 1,05 1,000 16. Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 17. Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,000 18. Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 19. Územní plán 0,94 1,06 1,000 20. Inženýrské sítě 0,94 1,06 0,830 21. Typ stavby 0,94 1,06 1,000 24. Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 25. Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 26. Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,000 27. Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 0,980 28. Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,420 29. Údržba stavby 0,85 1,15 0,900 30. Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 0,850 31. Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,224 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rekreační chata Adresa: V průhonu, 252 29 Lety Popis: Předmětem porovnání je přízemní nepodsklepená zděná chata se sedlovou střechou a zcela využitým podkrovím. 3+1-1.NP - předsíň, obývací pokoj, kuchyně, koupelna s WC, 2.NP 2 pokoje. Konstrukce a vybavení: svislé kce zděné, krov dřevěný, klempířské kce z pozinkovaného plechu, fasáda s omítkou, okna dřevěná zdvojená, vytápění lokální na TP, v kuchyni linka, el. dvouvařič, studená a teplá voda,vana, umyvadlo, PVC. Berounka 50 m. Příslušenství: studna, venkovní schody, zpevněné plochy, zábradlí, terasa, opěrná zeď, ploty. Stáří cca 50 roků, stav průměrný, údržba běžná. Inzerovaná cena: 840 000,- Kč.
- 10 - Druh nemovitosti: Rekreační chaty Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 150 m 2 Zastavěná plocha: 50 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný rozvod el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 840 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,85 Cena po úpravě: 714 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 100,00 m 2 7 140,- Kč/m 2 17 122,30 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 70,00 m 2 10 200,- Kč/m 2 24 460,43 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,04 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,03 12. Poloha k centru 0,94 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 0,97 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 0,83 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,00 27. Možnost dalšího rozšíření 0,98 28. Technická hodnota 0,65 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celkem 0,95 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,417 Objekt č.: 2 Název: Rekreační chata Adresa: 252 29 Lety Popis: Předmětem porovnání je přízemní nepodsklepená zděná chata s mansardovou střechou. 2+kk - 1.NP - veranda, obývací pokoj s kk, koupelna s WC, 2.NP 1 pokoj. Konstrukce a vybavení: svislé kce dřevěné, krov dřevěný, klempířské kce z pozinkovaného plechu, fasáda s omítkou, okna dřevěná zdvojená, vytápění lokální na TP, v kuchyni linka, el. sporák, studená a teplá voda, sprchový kout, spl. WC, umyvadlo, bojler, PVC. Berounka cca 200 m. Příslušenství: studna, ploty. Stáří cca 50 roků, stav průměrný, údržba běžná. Inzerovaná cena: 680 000,- Kč. Druh nemovitosti: Rekreační chaty Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 50 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 301 m 2 Zastavěná plocha: 52 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: dřevěné oboustranně obíjené Přípojky: veřejný rozvod el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce
- 11 - Požadovaná cena: 680 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,85 Cena po úpravě: 578 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 65,00 m 2 8 892,31 Kč/m 2 25 262,24 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 52,00 m 2 11 115,38 Kč/m 2 31 577,80 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,04 5. Obchod a služby 0,95 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,03 12. Poloha k centru 0,94 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 0,97 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 0,83 21. Typ stavby 0,95 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,00 27. Možnost dalšího rozšíření 0,98 28. Technická hodnota 0,55 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celkem 1,05 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,352 Objekt č.: 3 Název: Rekreační chata Adresa: Ke Skalicům, 252 29 Lety Popis: Předmětem porovnání je přízemní podsklepená zděná chata s pultovou střechou. 1+1-1.NP - veranda, pokoj, kuchyně. Konstrukce a vybavení: svislé kce dřevěné, krov dřevěný, klempířské kce z pozinkovaného plechu, fasáda s omítkou, okna dřevěná, vytápění lokální na TP, v kuchyni linka, podlahy z prken. Stáří cca 50 roků, stav průměrný, údržba běžná. Příslušenství: venkovní schody, dílna, zemní sklep, zpevněné plochy, plotová vrátka. IS: el. energie, možný plyn. Inzerovaná cena: 730 000,- Kč. Druh nemovitosti: Rekreační chaty Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 50 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 481 m 2 Zastavěná plocha: 63 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: dřevěné oboustranně obíjené Přípojky: veřejný rozvod el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 730 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,85 Cena po úpravě: 620 500,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 63,00 m 2 9 849,21 Kč/m 2 20 778,92 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 50,00 m 2 12 410,- Kč/m 2 26 181,43 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 0,85 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,04 5. Obchod a služby 0,95 6. Školství 1,00
- 12-7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,03 12. Poloha k centru 0,94 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 0,97 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 0,93 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,00 27. Možnost dalšího rozšíření 0,98 28. Technická hodnota 0,60 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celkem 1,10 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,474 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rekreační chata 17 122,30 24 460,43 2. Rekreační chata 25 262,24 31 577,80 3. Rekreační chata 20 778,92 26 181,43 SJC minimum 17 122,30 24 460,43 SJC průměr 21 054,00 27 407,00 SJC maximum 25 262,24 31 577,80 Index oceňovaného objektu 0,224 0,224 0,224 0,224 0,224 JCO minimum 3 835,00 5 479,00 JCO průměr 4 716,00 6 139,00 JCO maximum 5 659,00 7 073,00 Výměry oceňované stavby 76,00 65,00 CO minimum 291460 356135 CO průměr 358416 399035 CO maximum 430084 459745 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: 291 460,- Kč 378 726,- Kč 459 745,- Kč Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti odvozená pomocí porovnávací metody se pohybuje v intervalu: 291.460,- Kč až 459.745,- Kč, průměrně tedy ve výši 378.726,- Kč. S přihlédnutím k výsledkům hodnocení jednotlivých cenotvorných faktorů (viz část Celkový popis ) odhaduji obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - rekreační chaty č.e. 536 na pozemku p.č. 1620 s příslušenstvím v katastrálním území Lety u Dobřichovic, obci Lety, okrese Praha - západ ke dni 22. října 2013 ve výši odpovídající průměrné hodnotě, tj.: 378 726,- Kč Upraveno na: 400 000,- Kč
- 13 - Na nemovitosti nebyly zjištěny závady a práva s ní spojené typu věcného břemene, nájemního práva či předkupního práva viz část Celkový popis. C. Rekapitulace Obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti - rekreační chaty č.e. 536 na pozemku p.č. 1620 s příslušenstvím v katastrálním území Lety u Dobřichovic, obci Lety, okrese Praha - západ ke dni 22. října 2013, na 400 000,- Kč V Praze, 22.10.2013 Jan Kugler Makovského 1336/22 163 00 Praha - Řepy D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze č.j. Spr 1944/90 ze dne 13. ledna 1992 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3249-105/2013 znaleckého deníku.
E. Seznam příloh: 1. LV č. 1046. 2. Kopie katastrální mapy. 3. Přehledná mapa 1:10 000. - 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -