458/2015-A ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 553/21/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 336/10 v Telči Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Telč, k.ú. Telč Adresa nemovité věci: Radkovská 336, 588 56 Telč-Staré Město Vlastník stavby: Jiří Brychta, Radkovská 336, 588 56 Telč-Staré Město, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jiří Brychta, Radkovská 336, 588 56 Telč-Staré Město, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 725 / 7916 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401, 393 01 Pelhřimov Tel: 736 672 249 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny pro účely aukce. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 800 000 Kč Datum místního šetření: 15.6.2015 Stav ke dni : 15.6.2015 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 3 V Pelhřimově, dne 22.6.2015 Ing. Roman Lukáš
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely aukce - byt. jednotky č. 336/10 zapsané na LV č. 3188 v budově č.p. 336 zapsané na LV č. 3190 na parcele č. st. 1513/2 zapsané na LV č. 3190 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 725/7916 na společných částech budovy č.p. 336 a pozemku č. st. 1513/2, to vše v k.ú. Telč. Místní šetření. Místní šetření bylo provedeno dne 15.6. 2015 pouze vnější prohlídkou budovy kde je umístěna oceňovaná byt. jednotka. Vlastník byt. jednotky pan Jiří Brychta se místního šetření nezúčastnil bez udání důvodu. Přehled podkladů - výpis z LV č. 3188 pro obec a k.ú. Telč ze dne 04.05. 2015 - výpis z LV č. 3190 pro obec a k.ú. Telč ze dne 05.05. 2015 - kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem - prohlídka na místě - databáze nemovitostí z vlastních a veřejně přístupných zdrojů - znalecký posudek č. 2141/174/2013 ze dne 15.7. 2013 vyhotovený znalcem p.ing. Slavomírem Černým sloužící jako podklad pro insolvenční řízení Místopis Město Telč je významným střediskem regionu, je pověřeno výkonem státní správy 3. stupně, má úplnou občanskou a technickou vybavenost. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Celkový popis Objekt je situován ve smíšené obytné zóně složené z bytových domů a rod. domů, na okraji města v lokalitě Sídliště Radkovská, ve vzdálenosti od centra města cca 1,2 km, při městské komunikaci ul. Radkovská, podélnou osou SV - JZ, pozemek je rovinný, přístup je po zpevněných pojízdných a pěších komunikacích. Pro město byl schválen územní plán, oceňovaný prostor je stabilizovaný, určený jako plochy smíšené obytné. V dosahu nemovitosti je obchodní dům se smíšeným zbožím. Přístup přímo z veř. komunikace Ul. Radkovská přes parcelu č. 7668 v druhu ostatní plocha jiná plocha ve vlastnictví Měst Telč. Silné stránky - město Telč je významným městem regionu - bytový dům je situován v klidné části města - byt. dům po výměně krytiny, oken, provedeno zateplení fasády - 2 -
Slabé stránky - umístění byt. domu na okraji města - starší byt. dům - u byt. jednotky absence lodžie, balkonu - byt. jednotka v původním stavu (pouze výměna oken) RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na základě předloženého LV č. 3188 pro k.ú. Telč ze dne 4.5. 2015 je na oceňované nemovitosti - byt. jednotce evidováno zástavní právo ve prospěch ČS a.s. a dále rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona). Výše uvedená fakta nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Vzhledem k tomu, že nebyla možnost provedení prohlídky byt. jednotky, předpokládá se, že byt. jednotka není pronajímána. Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Součást nemovitosti tvoří stavební plocha pod domem, zastavěná objektem bydlení. Využití pozemku je v souladu se záměry schváleného územního plánu města, situován je v klidové, obytné zóně, je rovinný, užívání odpovídá právnímu stavu. Stavba obytného domu je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, elektro, a plyn. Přístup ze zpevněné městské komunikace Ul. Radkovská přes parcelu č. 7668 v druhu ostatní plocha jiná plocha ve vlastnictví Měst Telč. Obvyklá cena pozemků v místě a čase u obdobných staveb představuje částku 1.000,- Kč/m 2. - 3 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 419 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] st. 1513/2 419 1 000 725 / 7 916 38 375 38 375 Byt. jednotka č. 336/10 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Vnitřní vybavenost byt. domu, dále vybavenost a umístění byt. jednotky a sklepů vč. výměr jednotlivých místností vychází ze znaleckého posudku č. 2141/174/2013 ze dne 15.7. 2013, který vyhotovil soudní znalec p. Ing. Slavomír Černý a který sloužil jako podklad pro insolvenční řízení. Předpokládá se, že vlastník byt. jednotky následné další změny ve vybavenosti b.j. vč. rekonstrukčních prací neprováděl a byt. jednotka je stejném stavu odpovídajícímu popisu ve znaleckém posudku. Ostatní popisy vychází z vnější prohlídky byt. domu. Základní popis stavby : Jedná se o byt. dům, který obsahuje dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a skládá se ze dvou sekcí s vlastním vstupem. Předpokládá s, že v 1.PP jsou umístěny sklepní skladové kóje a společné prostory, v ostatních podlažích pak pouze bytové jednotky (2x 6 byt. jednotek). Stavba je zděná a má valbovou střechu, bez výtahu. Objekt je napojen na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, plyn a elektro. Popis bytové jednotky : Bytová jednotka je umístěna v 2.NP. Jedná se o b.j. 3 + 1 se soc. zařízením, která má dále v 1.PP umístěny dva sklepy. Dispoziční řešení : Byt. jednotka o velikosti 3+1 a dva sklepní prostory v 1.PP. Uspořádání místností není známo. Popis tech. stavu stavby : Objekt byl uveden do užívání v r. 1969, u byt. domu byla vyměněna okna a krytina, cca v r. 2014 bylo provedeno zateplení fasády a v 1.PP vnější zaizolování fólií. Byt. jednotka je v původním stavu, bez zásadní rekonstrukce, byla pouze vyměněna okna. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha kuchyně Obytné prostory 9,80 m 2 1,00 9,80 m 2 chodba Obytné prostory 4,90 m 2 1,00 4,90 m 2 záchod Obytné prostory 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 koupelna Obytné prostory 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 pokoj Obytné prostory 13,10 m 2 1,00 13,10 m 2 pokoj Obytné prostory 21,20 m 2 1,00 21,20 m 2 pokoj Obytné prostory 9,50 m 2 1,00 9,50 m 2 sklep 3,50 m 2 0,50 1,75 m 2 sklep 8,60 m 2 0,50 4,30 m 2 Celková podlahová plocha 73,70 m 2 67,65 m 2-4 -
Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací základové pasy, vnější zaizolování fólií 2. Svislé konstrukce zděné (pravděpodobně tl. 45 cm) 3. Stropy betonové 4. Krov, střecha valbová 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů váp. štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplovací systém 9. Vnitřní obklady keramické koupelna 10. Schody betonové s teracem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah vlýsky, PVC, ker. dlažba 15. Vytápění lokální - plynová kamna WAW 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod teplé a studené 19. Vnitřní kanalizace úplné odkanalizování 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody el. boiler v koupelně 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák, kuch. linka 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadlo, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní el. vrátný, spižní skříň 26. Instalační pref. jádra chybí Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 67,65 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 20 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 353 000 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 46 Další životnost roků 69 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 811 800 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Telč, ul. Radkovská běžná byt. jednotka, bez rekonstrukce Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena starší zděný byt. dům 67,65 m 2 2 3+1 799 285 Kč 11 815 Kč/m 2-5 -
Srovnatelné jednotky Název: Byt. jednotka 3+1 Byt 1 + 3 v 2.NP se samostatnou komorou v 2.NP a sklepní kójí v 1.PP, zděný byt. dům 1.PP a 2.NP + podkroví, bez výtahu. Byt. jednotka ÚT na plyn, vlastní kotel v předsíni, bez kuch. linky a sporáku, vana, umývadlo, WC, okna dřevěná zdvojená, podlahy novodobé lino, ker. dlažba. Plocha 87,0 m2, (vč. samostatné komory v 2.NP 4,4 m2 a sklep. kóje 3,5 m2), započitatelná plocha 83,05 m2. Objekt byl uveden do užívání v r. 1900. V padesátých letech min. století byla provedena přístavba, v r. 1990 byla provedena celková obnova objektu (okna, krytina, klemp. konstrukce, stoupačky apod.), v r. 2004 byla provedena půdní vestavba tří byt. jednotek. U byt. jednotky byly v r. 2009 provedeny vnitřní úpravy - nové povrchy podlah, ÚT vytápění vč. osazení kotle, koupelna, záchod, kuchyně. Realizace na trhu 3/2013, za částku 1.080.000,- Kč. Lokalita: Telč - ul. Radkovská Podlaží: 2 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha starší byt. dům 83,05 m 2 1 080 000 Kč 13 004 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,02 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Realizovaný prodej, jedná se o obdobnou byt. jednotku bez balkonu, umístěnou ve stejné části města, byt. jednotka je mírně lépe vybavená (ÚT vytápění), v lepším stavu (po částečné rekononstrukci), jedná se rovněž o b.j. v osobním vlastnictví. - 6 - Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 12 349 Název: Byt. jednotka 3+1 Prodej bytu 3+1 77 m Radkovská, Telč - Telč-Staré Město 960 500 Kč Exkluzivně nabízíme k prodeji byt 3+1 s balkonem a dvěma komorami(1 v bytě a druhá na chodbě) v družstevním vlastnictví v Telčí-Starém městě na ulici Radkovská. Byt je v původním,ale velice zachovalém stavu. Dům je po kompletní revitalizaci(zateplení,nová střecha,plastová okna,stoupačky,atd..)vytápění bytu je centrální plynové.s hypotečním úvěrem Vám rád pomůžu.vřele doporučujeme! Celková cena: 960 500 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu ID zakázky: 014-N01580 Aktualizace: Dnes Anuita: 5615 Kč Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Družstevní Převod do OV: Ano Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 4. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 77 m 2
Plocha podlahová: 77 m 2 Balkón: 4 m 2 Sklep: 2 m 2 Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná Lokalita: Telč - ul. Radkovská Podlaží: 4 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 74,00 m 2 960 500 Kč 12 980 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internetová realitní inzerce, jedná se o obdobnou byt. jednotku, ale s balkonem, umístěnou ve stejné části města, byt. jednotka je mírně lépe vybavená (ÚT vytápění), v lepším stavu (novější panelový byt. dům, b.j. je ale v původním stavu), jedná se o b.j. v družstevním vlastnictví (částečně omezující vliv). Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m 2 12 095 Název: Byt. jednotka 3+1 Prodej bytu 3+1 74 m Radkovská, Telč - Telč-Staré Město 950 000 Kč Exkluzivně nabízíme k prodeji družstevní byt o velikosti 3+1 s balkónem ve 4.NP v Telči. Situován je v panelovém čtyřpodlažním udržovaném domě, který je po kompletní revitalizaci (zateplení, nová plastová okna, nový výtah). Plynové topení v domě je centrální pro celý objekt. Dobrá dispozice a prostorné pokoje nabízí vytvoření nového bydlení dle vlastních představ v klidné lokalitě turisty hojně navštěvovaného města. K parkování slouží prostorné parkoviště přímo před domem. V těsné blízkosti nemovitosti se nachází dětské hřiště. Byt je volný ihned. Nabízíme všem zájemcům možnost bezplatného finančního poradenství i konečného výběru bankovního ústavu. Pro více informací či prohlídku neváhejte kontaktovat makléře. Celková cena: 950 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu ID zakázky: 2841 Aktualizace: 01.06.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Družstevní Podlaží: 1. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 74 m 2-7 -
Balkón: Sklep: 3 m 2 Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Vybavení: Částečně Lokalita: Telč - ul. Radkovská Podlaží: 1 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 77,00 m 2 950 000 Kč 12 338 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internetová realitní inzerce, jedná se o obdobnou byt. jednotku, ale s balkonem, umístěnou ve stejné části města, byt. jednotka je mírně lépe vybavená (ÚT vytápění), v lepším stavu (novější panelový byt. dům, b.j. je ale v původním stavu), jedná se o b.j. v družstevním vlastnictví (částečně omezující vliv). Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m 2 11 496 Název: Byt. jednotka 3+1 Prodej bytu 3+1 74 m Nerudova, Třešť 1 050 000 Kč Exkluzivně nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 s balkónem v Třešti. Situován je v panelovém udržovaném domě, který je po kompletní revitalizaci (zateplení, nová plastová okna, nový výtah, nová střecha). Dobrá dispozice a prostorné pokoje nabízí vytvoření nového bydlení dle vlastních představ v klidné lokalitě ve středu města. K parkování slouží prostorné parkoviště přímo před domem. V těsné blízkosti nemovitosti se nachází dětské hřiště. Byt je volný ihned. Nabízíme všem zájemcům možnost bezplatného finančního poradenství i konečného výběru bankovního ústavu. Pro více informací či prohlídku neváhejte kontaktovat makléře. Celková cena: 1 050 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu ID zakázky: 3733 Aktualizace: 26.05.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 74 m 2-8 -
Balkón: Sklep: Parkování: Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Lokalita: Třešť - ul. Nerudova Podlaží: Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 77,00 m 2 1 050 000 Kč 13 636 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internetová realitní inzerce, jedná se o obdobnou byt. jednotku, ale s balkonem, b.j. umístěná ve městě s jeho obdobnou vybaveností, ale s lepším dostupem do města Jihlavy, město je pro potřeby bydlení vyhledávanější než město Telč, byt. jednotka je mírně lépe vybavená (ÚT vytápění), v lepším stavu (novější panelový byt. dům, b.j. je ale v původním stavu), jedná se rovněž o b.j. v osobním vlastnictví. Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m 2 11 320 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 11 320 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 11 815 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 349 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 11 815 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 67,65 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 799 285 Kč Popis: běžná byt. jednotka, bez rekonstrukce - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 799 285 Kč 0 Kč 850 175 Kč 38 375 Kč Obvyklá cena 800 000 Kč slovy: Osmsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení silných a slabých stránek oceňované nemovitosti - byt. jednotky a výsledku porovnávací metody, která zohledňuje její využitelnost (rozsah podl. plochu, vybavení, umístění v místě apod.) ve vazbě na trh s obdobnými nemovitostmi v místě jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti (č. 336/10 zapsané na LV č. 3188 v budově č.p. 336 zapsané na LV č. 3190 na parcele č. st. 1513/2 zapsané na LV č. 3190 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 725/7916 na společných částech budovy č.p. 336 a pozemku č. st. 1513/2, to vše v k.ú. Telč) představuje částku zjištěnou porovnávací metodou, tj. částku 800.000,- Kč (po zaokrouhlení). Stanovená obvyklá cena v sobě nezahrnuje vliv závad uvedených na LV č. 3188 v odstavci C a (zástavní právo, rozhodnutí o úpadku ap.). V Pelhřimově 22.6.2015 Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401 393 01 Pelhřimov Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 12.12.2005 čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 553/21/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 31/15. - 10 -
Mapa KN - 11 -
Mapa oblasti - 12 -
Fotodokumentace - 13 -