Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3780/018/2015 6 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Stavba Borohrádek čp. 235 bydlení, která je součástí pozemku p.č. st. 311 a pozemky p.č. st.311 a p.č. 556/4, to vše v k.ú. Borohrádek obce Borohrádek. Nádražní 235 / 235, 51724 Borohrádek Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Borohrádek, k.ú. Borohrádek, kód k.ú. 607614, LV 793 Pozemky: st. 311, 556/4 Vlastník stavby: Leoš Kaplan, Pod Zámečkem 1761/17, 50006 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Leoš Kaplan, Pod Zámečkem 1761/17, 50006 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Leoš Kaplan; č. obj.:, Adresa objednatele: Pod Zámečkem 1761 / 17, 50006 Hradec Králové telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 500 000 Kč Datum místního šetření: 27.1.2015 Datum zpracování : 29.1.2015 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 8 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.3 V Borohrádku, dne 29.1.2015 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 1970 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - ostatní Počet obyvatel: 2 108 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: k celkové rekonstrukci Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 294 0 2 193 2 666 210 100,00 / 0 2 193 OP ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 588 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 351 400 Kč Obvyklá cena 500 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji centrální části města s dobrou občanskou vybaveností. Vzhledem k možnému způsobu využití - restaurace se jedná o málo atraktivní nemovitost, nabízí se možnost přestavby na byty. Současný stavebně-technický stav je špatný - zejména nutná celková rekonstrukce interiéru. U objektu je větší pozemek, převážná část je však pod úrovní okolního terénu a je výrazně podmáčená. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav není v obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Borohrádek je město s 2 100 obyvateli a s průměrnou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ 1 i 2 st., pošta, restaurace, obchody, sportoviště). Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji centrální zastavěné části města, v těsném sousedství vlakového nádraží. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o zcela podsklepenou stavbu s dvěma nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Obsahuje restaurační a ubytovací prostory. Základové pasy jsou bez izolace, nosné zdivo je zděné tl. 60 cm, stropy rovné, krov dřevěný vázaný s krytinou z plechových šablon, fasáda vápenocementová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady jsou provedeny v menším rozsahu, v několika místnostech byly odstraněny. Podlahy jsou z prken na sraz a z cementové dlažby. Okna jsou dřevěná zdvojená, venkovní dveře dřevěné, interiérové dveře chybí. Rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Vnitřní hygienické vybavení je standardní, WC, pisoáry, avšak většinou nefunkční. Elektroinstalace je vytrhána. Kuchyň není vybavena. V 1.NP se nachází restaurační provoz se sálem a kuchyní, se skladovacím a sociálním zázemím. Ve 2. NP jsou prostory k ubytování a sociální zázemí. V podkroví je půda. Objekt pochází z roku 1900 a v roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce (nová střešní krytina a klempířské konstrukce, výměna oken, nové sociální zázemí, nová elektroinstalace, nové rozvody ZTI). Objekt je dlouhodobě opuštěný, interiér zdevastovaný - vytrhaná elektroinstalace, částečně odstraněné obklady a rozvody vody, poškozené zařizovací předměty, odstraněné topení. Bez rozsáhlé rekonstrukce není objekt provozuschopný. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1900 Dílčí rekonstrukce v r. 1970 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO ANO ANO Popis rizika Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Stavba je v katastru nemovitostí evidována jako rodinný dům. Ve skutečnosti se jedná o objekt občanské vybavenosti - restauraci s ubytováním. Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení - Na oceňovaných nemovitých věcech váznou zástavní práva exekutorská a smluvní, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 793 pro k.ú. Borohrádek. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 793 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0524 Rychnov nad Kněžnou Obec: 576131 Borohrádek Katastrální území: 607614 Borohrádek Ulice: Nádražní č.o.: 235 Vlastníci Podíl FO RČ: 7307183334 Leoš Kaplan Pod Zámečkem 1761/17, 1 / 1 50006 Hradec Králové Stavby stavba je součástí pozemku část obce Borohrádek č.p. 235 na pozemku p.č. st. 311 ANO Pozemky st. 311 Stavební parcela Parcela KN 967 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 556/4 Pozemková parcela Parcela KN 1 226 m 2 ostatní plochy Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1.NP 210,25 m 2 147,00 m 2 2.NP 210,25 m 2 147,00 m 2-4 -
Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.NP 1.NP 147,00 m 2 1,00 147,00m 2 1.NP - celkem 147,00 m 2 147,00 m 2 2.NP 2.NP 147,00 m 2 1,00 147,00m 2 2.NP - celkem 147,00 m 2 147,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP (15,80*16,40-5,75*8,50)*(0,10+2,24+0,30) = 555,05 m 3 1.NP (15,80*16,40-5,75*8,50)*(3,36+0,30) = 769,50 m 3 2.NP (15,80*16,40-5,75*8,50)*(3,48+0,30) = 794,73 m 3 zastřešení (15,80*16,40-5,75*8,50)*(1,30+2,60/2) = 546,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 2 665,91 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 210 Obestavěný prostor [m 3 ] 2 665,91 Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou svažité a podmáčené. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu, přístup je po veřejné komunikaci se zpevněným povrchem Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 311 967 300 1 / 1 ostatní plochy 556/4 1 226 50 1 / 1 Celková výměra pozemků: 2 193 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Kostelec nad Orlicí 865,00 1 655 3 490 000 4 035 0,33 1 332 Kostelec nad Orlicí, Pension s restaurací nacházející se v Kostelci nad Orlicí. Dis.: I.NP restaurace, kuchyň, sál, soc. zázemí, II. a III. NP 12 zařízených pokojů s vlastním soc. zázemím. IV. NP a V. NP 2x 2+kk pronajaté dlouhodobě a garsoniera. Velká oplocená zahrada s bazénem, ohništěm, průlezkami a kůlnou, sauna. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - dobrý stavebně-technický stav - koeficient 0,80; Vliv pozemku - lepší pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - zařízení v provozu - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější - 5 -
lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - dobrý stavebně-technický stav; Vliv pozemku - lepší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - zařízení v provozu; Sopotnice 320,00 432 1 900 000 5 938 0,39 2 316 Sopotnice, Hostinec v obci Sopotnice. Součástí hostince je lokál 50 míst, salónek 25 míst, sál 120 míst, dále vybavená kuchyň, soc. zařízení pro hosty i pro personál. Vše po rekonstrukci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v atraktivnější lokalitě - koeficient 0,85; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - dobrý stavebně-technický stav - koeficient 0,80; Vliv pozemku - malý pozemek - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - zařízení v provozu - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - dobrý stavebně-technický stav; Vliv pozemku - lepší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - zařízení v provozu; Bačetín 630,00 557 3 000 000 4 762 0,51 2 429 Bačetín, Restaurace se sálem a ubytováním v obci Bačetín. Objekt je rozdělen do třech nadzemních podlaží, když v prvním se nachází restaurace s výčepem, kuchyň, salonek, skladové místnosti a toalety. Ve druhém podlaží se nachází velký sál s pódiem a výčepem, byt 2+1 a toalety. Ve třetím nadzemním podlaží - podkroví, je pět pokojů, které mají společné toalety a sprchy v mezipatře. Objekt se nachází na trase směrem do turistického centra Orlických hor - Deštné v Orlických horách, které je vzdáleno 11km. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - dobrý stavebně-technický stav - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - zařízení v provozu - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - dobrý stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - zařízení v provozu; Stanovená jednotková cena: 2 000 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 588 000 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 793 ze dne 27.1.2015. 4 Snímek katastrální mapy ze dne 27.1.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -