Znalecký posudek číslo 3165/10/2013 ODHAD ceny obvyklé NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: VLASTNÍK: Rodinný dům Polní 283, Staré Město, 788 32 Staré Město CZ 0715 okres Šumperk, 754 528 k.ú. Staré Město pod Kralickým Sněžníkem, část obce Staré Město, LV č. 488 Pozemek označený jako p.č.st. 883 zastavěná plocha a nádvoří, součástí kterého je rodinný dům čp. 283, způsob užití bydlení a dále pozemky označené jako p.č. 977/9 ostatní plocha, p.č. 977/14 ostatní plocha a p.č. 977/26 ostatní plocha, vše v katastrálním území Staré Město pod Kralickým Sněžníkem, část obce Staré Město, obec Staré Město. SJM Kratochvíl Václav Ing. a Kratochvílová Hana, oba bytem Polní 283, Staré Město, 788 32 Staré Město ÚČEL OCENĚNÍ: Odhadnout obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí z důvodu jejich dražby. OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Dražební kancelář Dražbyprost Adresa objednatele: Mírové náměstí 2 400 01 Ústí nad Labem ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943, 560 02 Česká Třebová IČ DIČ telefon Fax e-mail 11127198 465 534 376 schwarzbach@schwarzbach.cz Datum místního šetření: 16.01. 2015 Ve stavu ke dni: 16.01. 2015 Za přítomnosti Václav Kratochvil Datum zpracování: 19.01. 2015 Počet stran: 16 Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 1 Vyhotovení číslo: 1 Strana 1 / 8
Odhad ceny obvyklé STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba provedena v r. 1990 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Počet podlaží celkem: 2 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 2 Počet bytů : 1 Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. rozestavěný objekt Poloha: centrum zast. část bytová zóna stavebně nesrostlá část obce Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Rizika nemovitosti: - Na LV v oddíle C jsou vyznačena následující omezení: 4x zást. právo, 1x rozhodnutí o úpadku, 3x exekuční. příkaz k prodeji, 4x nařízení exekuce a 1 x nařízení výkonu rozhodnutí. Tato omezení nejsou v odhadu obvyklé ceny zohledněna. - Přístup z pozemkové parcely č. 3292 ost. kom. vlastník: LIVE GREEN AREA, družstvo, Stříbrnice 212, 78832 Staré Město - Zákres v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti. K základnímu půdorysu RD, z jeho JZ (vstupní) strany bylo přistavěno zádveří a o stejnou šíři rozšířena garáž. PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná velmi problematická Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Jedná se o vnitřní řadový (druhý zleva) rodinný dům typu OKÁL, postavený v předzahrádce u místné nefrekventované komunikace v roce 1990. Dvojpodlažní, nepodsklepený RD s nevyužitým prostorem pod sedlovou střechou, přístupným pouze po stahovacím žebříku přes poklop. RD obsahuje jednu bytovou jednotku 5 + kk a vestavěnou garáž. Před garáží je vybudován dřevěný přístřešek pro auto. RD napojen na přípojky vody, elektriky a kanalizaci, bez možnosti napojení na plyn. Oplocený pozemek za RD využívaný jako zahrada, je přístupný po poměrně strmém venkovním schodišti. Prodejnost objektu na bydlení ve Starém Městě je, pro mě dostupných informací, velmi problematická z důvodu velké nezaměstnanosti a skladby obyvatelstva. Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků Přehled všech vlastníků Přehled podkladů Pozemek označený jako p.č.st. 883 zastavěná plocha a nádvoří, součástí kterého je rodinný dům čp. 283, způsob užití bydlení a dále pozemky označené jako p.č. 977/9 ostatní plocha, p.č. 977/14 ostatní plocha a p.č. 977/26 ostatní plocha, vše v katastrálním území Staré Město pod Kralickým Sněžníkem, část obce Staré Město, obec Staré Město. SJM Kratochvíl Václav Ing. a Kratochvílová Hana, oba bytem Polní 283, Staré Město, 788 32 Staré Město - výpis z KN č. 488, ze dne 19.01.2015, pro k.ú. Staré Město pod Kralickým Sněžníkem - Informace o přístupových komunikacích získané z internetových stránek cuzk.cz - Snímek z katastrální mapy z internetových stránek cuzk.cz - Informace z Městského úřadu Staré Město - Informace Ing. Hana Klimešová, Rejvízská 90, 790 01 Jeseník, správce konkursní podstaty, úpadce LIGRA, a.s. přístupová komunikace - Prohlídka nemovitých věcí ze dne 16.01. 2015, včetně fotodokumentace nemovitosti Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Přístup k nemovitosti V současné době je Staré Město se svými 1.784 stálými obyvateli nadále městem průmyslově zemědělským, je kulturním a společenským centrem půvabné horské kotliny pod Králickým Sněžníkem. Jeho pět místních částí doplňují nebo zcela vyměňují charakter zemědělských obcí za funkci letovisek a středisek zimních sportů. Přilehlé hřebeny masivu Králického Sněžníku a Rychlebských hor skýtají nepřeberné možnosti pro letní i zimní turistiku a rekreaci. Dostupnost autobus, vlak. V obci se nacházejí ZŠ, MŠ, prodejna COOP, cca 4 x obchod se smíšeným zbožím, praktický lékař, zubař, gynekolog, lékárna, kulturní dům, kino, knihovna, tenisové kurty. V roce 2010 nově vybudovaný víceúčelový sportovní areál, s umělým povrchem. Obec s pověřeným obecním úřadem: Hanušovice, Obec s rozšířenou působností:šumperk. Vnitřní řadový (druhý zleva) RD se nachází JV okrajové části města, v ulici Polní, nedaleko hřbitova. Přístup po zpevněné komunikaci. Ne Z p.č. 3438 silnice- vlastník Město Staré Město, dále přes p.č. 3292 ost. komunikacevlastník LIVE GREEN AREA, družstvo, Stříbrnice 212, 78832 Staré Město. Koncový přístup je přes klín pozemku označeného jako p.č. 977/16 ost. kom. vlastník Město Staré Město. Od nově nastoupeného tajemníka městského úřadu jsem se dozvěděl, že paspart komunikací zřejmě existuje, ale v současné době jej ještě nemá k dispozici. Tuto komunikaci používají všichni majitelé řadových domu nacházejících se v této ulici. Strana 2 / 8
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dokumentace Způsob užívání Popis tech. stavu rodinného domu Stáří a rekonstrukce Základní popis každého pozemku RD typu OKÁL, postavený na betonové desce, střecha sedlová, kryta pálenou taškou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní úpravy povrchů jsou provedeny tapetou, venkovní nátěrem, bez zateplení. Vnitřní keramické obklady v kuchyni, v předsíňce k WC a koupelně. Vnější obklady nejsou provedeny. Schodiště celodřevěné, dveře hladké sololitové, okna dřevěná zdvojená s vnitřními žaluziemi. Podlahy obytných místností tvoří dřevotříska krytá kobercem, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva. Elektroinstalace 230/400V, bleskosvod je osazený. Proveden rozvod studené a teplé užitkové vody, ohřev elektrickým boilerem. V kuchyni osazena kuchyňská linka, sklokeramická deska s elektrickou troubou s odsávačem par. V I. NP se nachází WC s předsíňkou, ve II. NP je koupelna společná s WC, vybavená obloženou vanou, umývadlem a splachovacím WC. Dispozice: V I. NP je umístěno zádveří, samostatné WC s předsíňkou, chodba se schodištěm, dětský pokoj, pracovna, kotelna a garáž. Ve II. NP je chodba, koupelna (tvořená obloženou vanou, umývadlem a splachovacím WC), ložnice, OP, dětský pokoj a kuchyně. Zastavěná plocha 84 m2, podlahová plocha 145 m2, OP 572 m3. Rodinný dům bydlení Nebyla předložena. Bydlení. Stavěbnětechnický stav dobrý, RD v původním stavu s prováděnou běžnou údržbou, závady které by měly vliv na zmenšení životnosti jsem při prohlídce neshledal. RD byl dle sdělení majitele postavený v roce 1990, na RD je prováděna základní běžná údržba. Pozemky st.p.č. 883 zastavěná plocha a nádvoří, je zastavěna oceňovaným RD p.č. 977/9 ost. plocha neplodná půda, pozemek za RD v prudkém svahu p.č. 977/14 - ost. plocha jiná plocha, pozemek před RD, je částečně zastavěn přistavěným zádvěřím a prodloužením garáže. Na toto prodloužení navazuje dřevěný přístřešek pro osobní automobil p.č. 977/26 ost. plocha neplodná půda. Pozemek navazuje na p.č. 977/9 z její východní strany a je užíván jako zahrada s oceňovaným RD. V současné době na ve Starém městě optimisticky nabízejí pozemky na výstavbu rekreačních chat za jednotkou cenu 1 200 Kč/m 2. Nabídkové ceny pozemků na výstavbu rodinných domů se pohybují v rozmezí 100 300 Kč/m2. Oceňované pozemky jsou ve funkčním celku s RD, p.č. 977/9 ve značném svahu. Jednotkovou cenu odhaduji ve výši 100 Kč/m2. Propočet ceny pozemků. st.p.č. 883 zastavěná plocha a nádvoří 79 m 2 p.č. 977/9 ost. plocha 126 m 2 p.č. 977/14 ost. plocha 65 m 2 p.č. 977/9 ost. plocha.. 336 m 2 celkem.. 606 m 2 x 100 Kč/m 2 =.60 600,00 Kč Zaokroulheno.. 60 000,00 Kč Strana 3 / 8
Porovnávací hodnota Pravá část dvojdomku Horní Libchavy Podsklepený jednopodlažní RD s celoplošně využitým podkrovím obsahující byt 4+1. Dispozice: I. PP sklep, kotelna, uhelna, sušárna a garáž. Mezipatro : vstupní veranda, chodba se schodištěm. I. NP: předsíň, koupelna, WC, kuchyně, obývací pokoj a balkón. (prostor pod balkónem je opláštěn a využíván jako skleník) Podkroví: chodba, 3 x obytný pokoj se zkoseným stropem, koupelna společná s WC. RD z roku 1996 v původním stavu, kromě plastových oken (ve sklepě dvě okna původní) Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, deskové radiátory, proveden rozvod studené a teplé vody, ohřev elektrickým boilerem. RD napojen na přípojky vody, elektriky a kanalizace, plyn na hranici pozemku. Příjezd po zpevněné komunikaci. Zastavěná plocha 88 m2, přepočtená podlahová plocha 160 m2, OP 763 m3, pozemek celkem 578 m2. Prodejní cena (dražba) 800 000,00 Kč. Realizace podzim 2014. Rodinný dům Staré Město. Řadový koncový podsklepený jednopodlažní RD s částečným II. NP, obsahující byt 4+1. Dispozice: I. PP sklepy a kotelna, I. NP: vstupní polootevřené zádveří, kuchyně, 2 x pokoj, koupelna a samostatné WC, v částečném II. NP jsou umístěny dva pokoje a balkón. RD z roku 1980 v původním udržovaném stavu, včetně původních zdvojených oken. Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, žebrové radiátory. RD napojen na přípojky vody, elektriky a kanalizace, bez možnosti napojení na plyn. K RD patří pouze malá zahrádka. Příjezd po zpevněné komunikaci. Zastavěná plocha 86 m2, podlahová plocha 126 m2, pozemek celkem 156 m2. Prodejní cena 530 000,00 Kč. Realizace podzim 2014. Rodinný dům Staré Město nabídka RK. Samostatně stojící částečně podsklepený RD s nevyužitým prostorem pod vysokou sedlovou střechou. Nosné konstrukce vyzděny ze smíšeného zdiva. RD vhodný pro rekreaci. Stavebnětechnický stav zhoršený, nutná celková rekonstrukce. Zastavěná plocha 101 m2, pozemek celkem 428 m2. Nabídková cena 430 000,00 Kč. Oceňovaná nemovitá věc je dle sdělení realitní makléřský realitní kanceláře STING, s.r.o A. Kochaňové bezúspěšně nabízena realitní kanceláří již 1,5 roku, během kterého se na RD informovali pouze dva potenciální zájemci. Z porovnávaných RD je oceňovanému nejvíce podoben druhý RD. Jedná se také o řadovku, ale zděnou, s podstatně menším pozemkem. Srovnatelná hodnota nemovitosti činí. 600 000,00 Kč. Strana 4 / 8
Stanovení obvyklé ceny Výhody : RD v dobrém stavebnětechnickém stavu, možno ihned užívat, umístěný v půvabné horské kotlině vyhledávané k zejména k zimní rekreaci. Velmi dobrá dostupnost okolních lyžařských center. Nevýhody: Staré Město patří dlouhodobě k lokalitám s velkou nezaměstnaností s malým zájmem o rodinné domy k trvalému bydlení. Nezateplený rodinný dům typu OKAL v původním stavu. Zákres v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti. (Bylo přistavěno zádveří a protažena garáž. Bezprostřední pozemek za RD (p.č. 977/9) je ve značném svahu. Přístup k RD po pozemku (p.č. 3292), který je zapsána v konkursní podstatě úpadce LIGRA, a.s., o této parcele je veden právní spor u Krajského soudu v Ostravě na základě vylučovací žaloby, kterou podal vlastník pozemku, LIVE GREEN AREA, družstvo. (Od nově nastoupeného tajemníka městského úřadu jsem se dozvěděl, že paspart komunikací zřejmě existuje, ale v současné době jej ještě nemá k dispozici). Obvyklou cenu na základě výše uvedených skutečností odhaduji ve výši: 600 000,00 Kč. Slovy: Šestsettisíckorunčeských V České Třebové dne 19.01.2015 Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová Strana 5 / 8
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 09.11.1990, č.j. Spr.1616/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 3334/10/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu stejného čísla. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V České Třebové dne 19.01.2015 Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová Seznam příloh - Fotodokumentace - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy získaný z internetových stránek cuzk.cz - Mapa oblasti Strana 6 / 8
FOTODOKUMENTACE Pohled od severu Pohled od JV I. NP - Chodba se schodištěm I. NP - WC s předsíňkou I. NP - Kotelna I. NP - Pokoj Strana 7 / 8
I. NP - Pracovna II. NP - Koupelna II. NP - Kuchyně II. NP - Kuchyně II. NP - Ložnice Pozemek za RD č. 977/26 Strana 8 / 8